5場商住用地土拍

14幅地塊成交

43次房企參與

114輪角逐

12家房企競得

24895元/㎡平均樓面價

9.5%平均溢價

346億土地出讓金

商住地成交量價齊跌 加推供應(yīng)計劃外優(yōu)質(zhì)宅地

2018年廈門土地市場回歸理性，成交量價雙雙回落 。在調(diào)控政策持續(xù)高壓背景下，部分房企為了降低市場風(fēng)險，選擇以合作方式獲取土地儲備，聯(lián)合開發(fā)逐漸增多。

中小規(guī)模地塊為主 超7成不足10萬㎡

2018年，廈門商住用地總成交138.82萬㎡，占年度總成交量的47%，較去年有所縮減；租賃用地成交2.74萬㎡，占比1%；商辦商服類用地總成交147.94萬㎡，占50%；醫(yī)療慈善、殯儀設(shè)施、物流倉儲等其他用地占2%。

2018年，廈門共成交14幅商住用地，總成交可售建面為138.82萬㎡，加上租賃用地1幅，也僅完成2018年全年商住用地供應(yīng)計劃的46.7%，尚未過半。不過，值得一提的是，為提振市場信心，三季度后期開始接連推出2幅島內(nèi)優(yōu)質(zhì)宅地，為全年供應(yīng)計劃外商住地。

中小規(guī)模地塊為主 超7成不足10萬方

從土地出讓規(guī)模來看，今年出讓的地塊總建較去年有所增大，但仍以中小規(guī)模地塊為主，僅1幅地塊規(guī)劃總建超20萬㎡；10萬㎡以下地塊成交占比71.4%；10-20萬㎡的地塊有3幅，占比21.4%。

島內(nèi)市場獲補(bǔ)倉 枋湖板塊成交樓面價最高

集美區(qū)成交35.93萬㎡，占比26%，位居第一；

同安區(qū)成交29.09萬㎡，占比21%，位居第二；

湖里枋湖板塊成交樓面價最高，為39090元/㎡；

其次為江頭-SM板塊，樓面價達(dá)38102元/㎡；

湖里2幅地塊出讓，島內(nèi)商品住宅市場獲補(bǔ)倉；

除思明區(qū)外，其余各區(qū)成交相對均勻。

土地市場持續(xù)不振 低溢價成交成常態(tài)

2018年廈門土地市場持續(xù)冷清，低溢價成交成常態(tài)，房企拿地更為謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降，盡管多幅優(yōu)質(zhì)地塊出讓，但全年土拍地塊平均溢價率僅9.5%，較2017年下跌69.8%，多幅地塊底價成交，全年土地最高溢價率僅27.0%，土地市場回歸理性。

全年共計5場土拍，12家房企成功拿地。其中，中鐵、建發(fā)成功補(bǔ)倉，新增土儲量均超23萬㎡，位居前列；國貿(mào)、特房、金地皆通過獨(dú)立收割和聯(lián)合開發(fā)并舉的模式增加土儲；此外，中駿抓住年末時機(jī)回歸廈門島內(nèi)市場，后發(fā)之力強(qiáng)勁。

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土地市場總結(jié)

2018年廈門共出讓14幅商住地，不足17年成交地塊數(shù)的50%，且仍以中小規(guī)模地塊成交為主，規(guī)劃總建僅139萬㎡，同比下跌8.6%。

整體來看，2018年廈門土地市場持續(xù)冷清，低溢價成交成常態(tài)。盡管下半年優(yōu)質(zhì)宅地出讓增多，拍賣規(guī)則及規(guī)劃限制條件也有所放松，但房企拿地?zé)崆橐廊徊桓?，因資金受限優(yōu)質(zhì)宅地參拍度也一般。在市場盤整期，為規(guī)避風(fēng)險和利潤最大化，房企整合資源聯(lián)合開發(fā)漸成趨勢。

2019年土地市場展望

為提振市場企穩(wěn)回升，預(yù)計19年優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)將繼續(xù)增加，當(dāng)前高地價項(xiàng)目集中區(qū)域地塊供應(yīng)則會減少，土地開發(fā)條件或進(jìn)一步放松。土地市場回歸理性，地塊溢價率低位回升。

節(jié)選自《2018年克而瑞廈門房地產(chǎn)年報》