李某與劉某、黃某娟房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

一、導(dǎo)讀

1、情侶合買(mǎi)房屋分手時(shí)注明是贈(zèng)與，過(guò)戶時(shí)為避稅卻寫(xiě)買(mǎi)賣(mài)，法院認(rèn)定贈(zèng)與還是買(mǎi)賣(mài)？

2、房屋過(guò)戶中以買(mǎi)賣(mài)形式規(guī)稅費(fèi)，法律上如何認(rèn)定？是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

二、法院查明的案件基本事實(shí)

法院審理查明：

劉某與李某原系戀人關(guān)系并到了談婚論嫁的地步。2007年4月24日，二人向南寧市柳和島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司購(gòu)買(mǎi)了位于南寧市青秀區(qū)英華路66號(hào)半島·融園二期6棟2單元6-2-1301號(hào)的房屋，并以雙方的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

2010年兩人因性格不合而分手，劉某與李某于2010年2月2日簽訂了一份《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》。協(xié)議約定雙方購(gòu)買(mǎi)的房屋歸李某所有，目前因尚未取得房產(chǎn)證，暫由李某使用，待取得房產(chǎn)證后劉某配合將該房屋過(guò)戶到李某名下。2010年8月23日，該房取得房產(chǎn)證，所有權(quán)人為劉某和李某。2011年3月28日，李某和劉某簽署《委托書(shū)》，共同委托黃某娟辦理過(guò)戶手續(xù)，該委托書(shū)經(jīng)南寧市東博公證處公證。2011年4月26日，黃某娟代劉某作為甲方與李某作為乙方簽訂了一份《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，在該合同第一條約定，甲方自愿將從落于南寧市英華路66號(hào)半島·融園二期6棟2單元6-2-1301號(hào)房所有份額出售給乙方。第二條，甲乙雙方議定上述房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格為人民幣355492.5元。2011年5月11日，黃某娟代劉某和李某一起到南寧市房產(chǎn)管理局簽署了《南寧市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》，該申請(qǐng)書(shū)在“交易性質(zhì)”處載明系“買(mǎi)賣(mài)”，在房屋交易價(jià)格處載明“355492.5元”。同日，雙方還簽訂了《存量房交易結(jié)算資金自行交割聲明》，雙方聲明交易結(jié)算資金由買(mǎi)賣(mài)雙方自行交割。2011年5月26日，房屋所有權(quán)變更為被告李某單獨(dú)所有。在邕房權(quán)證字第02118618號(hào)《房屋產(chǎn)權(quán)證》附記處載明：“2007年4月李某、劉某向南寧市柳和島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司購(gòu)買(mǎi)。2011年4月李某向劉某購(gòu)買(mǎi)所占該房份額”，在權(quán)利價(jià)值欄顯示該房現(xiàn)值931390元。

后劉某要求李某、黃某娟支付房款被拒訴至法院，要求判決李某、黃某娟按房屋現(xiàn)值931390元的一半連帶支付房屋轉(zhuǎn)讓款。

附：（2013）南市民一終字第1021號(hào)

三、一、二審法官觀點(diǎn)摘要：

（一）一審法官觀點(diǎn)

1、劉某與李某之間在過(guò)戶時(shí)以“買(mǎi)賣(mài)”形式變更了之前關(guān)于“贈(zèng)與”的約定

一審法院認(rèn)為，關(guān)于本案中劉某、李某之間存在何種法律關(guān)系的問(wèn)題。2010年2月2日，二人簽訂了一份《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》。在該協(xié)議第一條約定，本案訴爭(zhēng)房屋在協(xié)議簽訂后，取得房產(chǎn)證之前房歸李某單獨(dú)占有和使用，劉某對(duì)該房子不再享有和使用權(quán)，劉某應(yīng)在協(xié)議簽訂后搬離該房；取得房產(chǎn)證后房子的所有權(quán)歸李某所有，劉某對(duì)該房屋不再享有所有權(quán)。從該份《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》可以看出，劉某欲將自己所占之份額贈(zèng)與給李某。但此后雙方又簽署了《委托書(shū)》，委托黃某娟出售訴爭(zhēng)房屋，并且為《委托書(shū)》辦理了公證手續(xù)。后黃某娟代表劉某陸續(xù)與李某簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《南寧市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》、《存量房交易結(jié)算資金自行交割聲明》等文件。從劉某和李某一系列的行為可以看出，雙方以自己的行為對(duì)原來(lái)的贈(zèng)與合意作了變更，將原來(lái)的贈(zèng)與關(guān)系變更為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。此點(diǎn)在邕房權(quán)證字第02118618號(hào)《房屋產(chǎn)權(quán)證》附記處載明的李某房屋權(quán)屬來(lái)源“2007年4月李某、劉某向南寧市柳和島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司購(gòu)買(mǎi)。2011年4月李某向劉某給買(mǎi)所占該房份額”亦得到了印證。因此，李某取得本案訴爭(zhēng)房屋中劉某的份額部分應(yīng)系源于買(mǎi)賣(mài)而不是劉某的贈(zèng)與。

2、李某辯稱過(guò)戶時(shí)將贈(zèng)與變更為買(mǎi)賣(mài)系為了避稅違反法律規(guī)定，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，不應(yīng)受到法律的保護(hù)

雖然李某庭審時(shí)辯稱系為了避稅才將贈(zèng)與關(guān)系變更為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)實(shí)際上是履行贈(zèng)與合同的一種方式。但是，避稅行為本身即損害了國(guó)家和社會(huì)的公共利益，不應(yīng)得到法律的保護(hù)，故對(duì)于李某的上述辯解意見(jiàn)，本院不予采納。

（二）二審法官觀點(diǎn)

經(jīng)公證處公證代辦房屋買(mǎi)賣(mài)的《委托書(shū)》具有法律效力，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)

二審法院認(rèn)為：李某主張其與劉某簽訂《委托書(shū)》委托房產(chǎn)中介人員出售訟爭(zhēng)房屋并非雙方的真實(shí)意思表示，為了避稅才用虛假買(mǎi)賣(mài)的方式辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十九條“經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外”的規(guī)定，本案中，李某與劉某均為完全民事行為能力人，在《委托書(shū)》上簽名之前，應(yīng)當(dāng)會(huì)審查和確定委托的內(nèi)容和條款，應(yīng)當(dāng)知道簽字的法律后果，且雙方簽訂的《委托書(shū)》已經(jīng)過(guò)公證，李某未能提供充分證據(jù)推翻公證證明的事項(xiàng)，而且規(guī)避稅收的行為損害了國(guó)家和社會(huì)的公共利益，不應(yīng)得到法律的保護(hù)，故對(duì)李某的上述辯解意見(jiàn)，本院不予支持。

四、分析意見(jiàn)

1、本案李某之所以敗訴，大概有以下兩個(gè)方面的原因：一個(gè)是公證委托書(shū)內(nèi)容注明是“代辦房屋買(mǎi)賣(mài)”，另外一個(gè)是李某庭審中辯稱的之所以用買(mǎi)賣(mài)形式辦理過(guò)戶系出于“避稅”目的。公證書(shū)具有法定公信力，法院一般予以采信；而所謂的“避稅”目的也是違法行為，被法律所不允許。故李某的抗辯不能得到法律支持。

2、所以在房屋過(guò)戶登記中，應(yīng)當(dāng)盡量按照各方的真實(shí)意思表示、雙方約定的真正價(jià)格來(lái)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，辦理有關(guān)過(guò)戶登記手續(xù)。否則雙方不發(fā)生糾紛不要緊，一旦一方反悔，則若本案，將會(huì)產(chǎn)生不利的不確定性后果。

五、判決結(jié)果

1、一審判決結(jié)果

判決李某按照合同約定支付劉某購(gòu)房款。

2、二審判決結(jié)果

駁回上訴，維持原判。

六、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

李某與劉某之間存在何種法律關(guān)系？劉某要求李某支付訟爭(zhēng)房屋的價(jià)款是否合法有據(jù)？