案情簡介：肖某為天津市某銀行職工。1994年，天津市某銀行修建一批公房給職工居住，肖某分得天津市南開區(qū)云龍里小區(qū)房屋一棟。依據(jù)當(dāng)時文件規(guī)定，天津市某銀行將部分房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給肖某，天津市某銀行與肖某成為房屋共有人。2003年2月，肖某（甲方）與王某（乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定肖某將天津市南開區(qū)云龍里小區(qū)房屋一棟出售給王某。2003年8月，王某支付全部購房款，肖某將房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證一并交付給肖某，但房屋一直沒有過戶。2009年天津某銀行名下公產(chǎn)房改革，職工可以在繳納相應(yīng)費(fèi)用后，將公房轉(zhuǎn)為個人享有全部產(chǎn)權(quán)的私有房屋。其后，王某要求肖某協(xié)助辦理公產(chǎn)房私有化手續(xù)，并辦理房屋過戶手續(xù)未果。2017年，王某訴至法院，要求肖某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

案件審理期間，肖某認(rèn)為未經(jīng)房屋共有人天津某銀行同意，房屋買賣合同無效；天津某銀行表示愿意依據(jù)相關(guān)規(guī)定，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

法院裁判理由：肖某與被王某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，雖然在簽訂買賣合同時，共有權(quán)人天津某分行并不知情，但在得知雙方進(jìn)行房屋買賣后，對肖某與王某的房屋買賣合同不持異議，并愿意配合辦理房屋交易的相關(guān)事宜。因此，肖某與王某間的買賣合同不存在合同無效的情形，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行。

（天津市南開區(qū)人民法院（2017）津0104民初4308號，天津市第一中級人民法院（2018）津01民終870號）

案情簡介：1980年胡某（夫）與王某（妻）登記結(jié)婚，1994年二人在武漢市東西湖區(qū)吳家山購房一間，房屋登記在胡某名下，屬于夫妻共有房屋。1998年胡某與王某在武漢市東西湖區(qū)法院調(diào)解離婚，離婚調(diào)解書認(rèn)定武漢市東西湖區(qū)吳家山房屋為夫妻共有。2000年1月初，胡某（甲方）與劉某（乙方）簽訂協(xié)議書，約定胡某將武漢市東西湖區(qū)吳家山房屋一間出售給劉某。2000年1月底，劉某支付所有購房款，胡某向劉某出具保證書一份，表示房屋產(chǎn)權(quán)及所有證件歸劉某所有，并交付房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證。其后，劉某占有、使用房屋至今，但一直未辦理房屋變更手續(xù)。2014年9月，劉某訴至法院，要求確認(rèn)賣房協(xié)議有效，且胡某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，王某被列為第三人。

案件審理期間，胡某認(rèn)為賣房協(xié)議書未寫明過戶，其無需協(xié)助辦理過戶手續(xù)；第三人王某認(rèn)為賣房之時已經(jīng)離婚，對此事不知情，且對此事不認(rèn)可。

法院裁判理由：1、依據(jù)離婚調(diào)解書確認(rèn)的內(nèi)容，涉案房屋屬胡某與人王某共有財(cái)產(chǎn)，雖然胡某在未經(jīng)第三人同意的情況下，在2000年1月27日擅自將該房產(chǎn)賣給劉某的行為屬無權(quán)處分，但依據(jù)《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，確認(rèn)胡某與劉某簽訂的房屋買賣合同即協(xié)議書有效。2、依據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移經(jīng)登記才生效，劉某要求胡某配合其辦理房屋過戶手續(xù)的行為系要求改變房屋所有權(quán)歸屬的行為；第九十七條的規(guī)定，處分共有不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二或全體共有人同意，約定除外。涉案房屋屬胡某與人王某兩人的共同財(cái)產(chǎn)，無論該財(cái)產(chǎn)屬共同共有還是按份共有，在本案各方均未提供共有人之間特別約定的情況下，胡某均無權(quán)單獨(dú)處理該房屋，故本院認(rèn)為劉某要求胡某協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

（武漢市東西湖區(qū)（2014）鄂東西湖民商初字第00669號）

案情簡介：徐某與王某1是夫妻關(guān)系，王某2、王某3系二人子女?；橐鲫P(guān)系續(xù)存期間，購買成都市青羊區(qū)童子街商鋪一間，登記在王某1名下。2009年1月，徐某與王某1離婚，約定成都市青羊區(qū)童子街商鋪歸王某1、王某2、王某3共有，未辦理房產(chǎn)變更手續(xù)。2010年3月，王某1（甲方）與楊某（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定王某1將成都市青羊區(qū)童子街商鋪出售給楊某。其后，楊某支付了所有購房款，王某1協(xié)助辦理了房產(chǎn)變更手續(xù)。2010年6月，王某2、王某3訴至法院，要求確認(rèn)楊某與王某1簽訂的合同無效。

案件審理期間，王某1未做答辯，楊某認(rèn)為其購買房屋合法有效。

法院裁判理由：王某1與楊某于簽訂《房屋買賣合同》并據(jù)此辦理房屋所有權(quán)變更登記時，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人登記在王某1一人名下，并未按生效民事調(diào)解書確定的內(nèi)容登記為按份共有，買受人楊某有理由相信王某1對房屋具有處分權(quán)，且按市場價格實(shí)際支付了房屋價款。故雙方的房屋買賣行為有效，楊某系善意取得房屋，本院予以確認(rèn)。王某1在房屋共有關(guān)系存續(xù)期間未征得其他共有人即王某2、王某3的同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)向共有人王某2、王某3承擔(dān)由此造成的損失賠償責(zé)任。因此，駁回王某2、王某3訴訟請求。

（成都市青羊區(qū)人民法院（2010）青羊民初字第2483號、成都市中級人民法院（2012）成民終字第255號）

案情簡介：周某和劉某是夫妻關(guān)系，共同擁有武漢市武昌區(qū)徐東二路水岸星城房屋一棟，。2016年1月，周某（甲方）與孫某（乙方）、某房產(chǎn)中介公司（丙方）簽訂房屋買賣合同，甲方出售水岸星城房屋給乙方，房屋成交價226萬余元，孫某支付定金10萬元。后因房屋漲價，周某不愿出售房屋，遂產(chǎn)生糾紛。孫某訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

案件審理期間，周某、劉某認(rèn)為周某擅自處置夫妻共有房屋，未經(jīng)丈夫劉某同意，且劉某未在房屋買賣合同上簽字，因而房屋買賣合同無效，要求駁回孫某訴請。

法院裁判理由：依據(jù)《<婚姻法>若干問題解釋一》第十七條規(guī)定，即使孫某在簽訂合同時明知訴爭房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但簽訂合同之時周某代劉某簽名，孫某有理由相信周某可以代表夫妻雙方作出出賣訴爭房屋的意思表示。因此，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但涉案房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，無法辦理房屋變更登記，駁回部分訴訟請求。

（武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106民初2646號 、武漢市中級人民法院（2017）鄂01民終3222號）

筆者注：基于特殊身份關(guān)系，除非有充分證據(jù)，證明夫妻一方明確表示反對，亦或夫妻長期分居，才能證明屬于擅自處分房屋。

案例簡介：吳某（母）與李某（女兒）系母子關(guān)系，李某長期在國外讀書。2008年4月，吳某代李某向向河南某置業(yè)投資公司購買鄭州市鄭東新區(qū)房屋一棟，吳某交付了房款后，河南某置業(yè)投資公司交付房屋，但未辦理房產(chǎn)證。2009年11月，吳某（甲方）與辛某（乙方）簽訂房屋買賣合同一份，約定將吳某將鄭州市鄭州新區(qū)房屋一棟出售給辛某，待吳某取得辦理房產(chǎn)證之后，辦理更名過戶手續(xù)。其后，吳某向辛某交付了房屋。2010年9月，吳某與李某取得《房屋所有權(quán)證》，二人為房屋共有人。2012年，辛某訴至法院，要求吳某與李某協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

審理過程中，李某提起反訴，認(rèn)為未經(jīng)房產(chǎn)共有人同意出售房產(chǎn)，損害共有人利益，要求辛某返還房屋。

法院認(rèn)為：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，處分共有不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二或全體共有人同意，約定除外。本案中，吳某處分涉案房屋沒有經(jīng)過共有人李某的同意，李某不同意處分涉案房屋，且在本案訴訟中提出反訴，主張辛某返還房屋，明確表示不同意協(xié)助過戶。辛某主張繼續(xù)履行合同辦理過戶的訴訟請求，不符合上述法律規(guī)定，本院不予支持。李某系涉案房屋有共有人，不同意處分涉案房屋，吳某沒有取得李某的同意將房屋交給辛某居住和使用，現(xiàn)李某主張辛某返還房屋，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

（鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2012）開民初字第5027號、鄭州市中級人民法院（2013）鄭民四終字第2065號）

筆者注：對于親屬關(guān)系（非夫妻），部分共有人處分共有房屋，本人認(rèn)為基于家庭生活上的緊密聯(lián)系，對于不知曉、亦或明確反對處分房屋，負(fù)有舉證責(zé)任。

相關(guān)法條：

1.《中華人民共和國合同法》

第四十八條 ：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

2.《中華人民共和物權(quán)法》

第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

3.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

4.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）

第十七條婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。