1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》 

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

1.在執(zhí)行不動產(chǎn)的案件中，案外人在執(zhí)行標(biāo)的被查封前并未實(shí)際占有該標(biāo)的物的，不能阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行——李小琴訴何健、宋彥蘋、趙林案外人執(zhí)行異議之訴案

案例要旨:人民法院在審查案外人異議、審理案外人異議之訴案件中，必須從嚴(yán)認(rèn)定查封前合法占有要件。人民法院認(rèn)定案外人合法占有特定標(biāo)的物的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不能僅憑案外人作出的對其有利的陳述，還應(yīng)當(dāng)綜合考量訴狀內(nèi)容、案外人全部陳述、經(jīng)濟(jì)交易習(xí)慣、大眾生活常理等多種因素；認(rèn)定案外人是否構(gòu)成占有特定不動產(chǎn)，必須具有案外人已經(jīng)實(shí)際控制、支配和使用該特定不動產(chǎn)的證據(jù)，而不能推定占有。

案號：（2016）渝01民終4706號

審理法院：重慶市第一中級人民法院（原四川省重慶市中級人民法院）

來源：《人民司法·案例》2017年第5期

2.案外人與被執(zhí)行人在不動產(chǎn)被查封之后簽訂買賣合同，案外人據(jù)此提出執(zhí)行異議的，法院不予支持——北京興隆置業(yè)有限公司與王國彬案外人執(zhí)行異議之訴案

案例要旨:對不動產(chǎn)受讓人的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)要件之一是買受人與被執(zhí)行人應(yīng)在人民法院查封之前就已簽訂合法有效的書面買賣合同，若在查封之后簽訂的買賣合同，則買受人不享有排除執(zhí)行的權(quán)益。

案號：（2016）京民終79號

審理法院：北京市高級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-06-27

3.對被執(zhí)行人出售給第三人的未過戶房屋，第三人只有證實(shí)其已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有并對未辦理過戶登記無過錯(cuò)的，人民法院才不得對房屋執(zhí)行——重慶市巴南區(qū)前進(jìn)建筑工程有限公司申請執(zhí)行建設(shè)工程施工合同糾紛案

案例要旨:被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的房產(chǎn)出賣給第三人，第三人主張已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有、使用標(biāo)的物的，不能僅憑收條、當(dāng)事人陳述即認(rèn)定付款事實(shí)，應(yīng)結(jié)合付款方式、資金流向、支付能力、交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定付款情況，結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查、物管費(fèi)、水電費(fèi)交付單據(jù)等確定是否已經(jīng)占有爭議房產(chǎn)。第三人應(yīng)提供完整證據(jù)鏈條證實(shí)其已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有標(biāo)的物，且對未辦理過戶登記無過錯(cuò)。

案號：（2014）渝五中法民終字第03715號

審理法院：重慶市第五中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2015年第14期

4.案外人已支付全部房款并實(shí)際占有房屋，且未過戶非其本人造成的，案外人有權(quán)提起執(zhí)行異議要求停止對房屋執(zhí)行——北京坤展利都投資顧問有限公司訴江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案例要旨:被執(zhí)行人與案外人簽訂商品房買賣合同，案外人主張已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有、使用房屋的，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但并非案外人的過錯(cuò)，而是由被執(zhí)行人造成的，法院對案外人對房屋的執(zhí)行異議應(yīng)予支持。

案號：（2013）高民終字第541號

審理法院：北京市高級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》2014年民事審判案例卷

1.保護(hù)無過錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)滿足的要件

針對無過錯(cuò)買受人的異議申請。此時(shí)需同時(shí)符合異議對象系發(fā)生在金錢債權(quán)執(zhí)行中、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)、已支付全部價(jià)款或已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記五項(xiàng)要件，方能排除執(zhí)行。

具體而言，案外人需提供房屋買賣合同原件證明其于查封前已簽訂合同，若合同原件遺失，可結(jié)合合同復(fù)印件、房屋簽約備案登記信息等綜合判斷房屋買賣的真實(shí)性。案外人需通過入住手續(xù)、物管證明、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、水電氣繳費(fèi)單等證據(jù)來證明其已合法占有該不動產(chǎn)。案外人需通過轉(zhuǎn)款憑證、收款收據(jù)、購房發(fā)票等證據(jù)來證明其支付房款的事實(shí)。在大額款項(xiàng)支付方面，對形式有瑕疵的收據(jù)或者發(fā)票，要結(jié)合案件其他證據(jù)認(rèn)定是否存在基礎(chǔ)事實(shí)關(guān)系；對大額現(xiàn)金支付的價(jià)款，可根據(jù)交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、支付金額的大小、案外人與被執(zhí)行人的關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交易細(xì)節(jié)經(jīng)過等因素綜合判斷。(袁衛(wèi)衡、白文英、宋玉敏：“虛假案外人異議的防范”，載《中國審判》2012年第8期。)至于未辦理過戶登記的原因，必須是案外人主觀因素以外的客觀原因所造成，否則應(yīng)認(rèn)定其有過錯(cuò)。例如，未辦理過戶登記系案外人怠于行使登記權(quán)利、購房前案外人已知曉不符合購房條件等自身過錯(cuò)造成的，應(yīng)駁回其異議。

 （摘自：唐國峰，《案外人異議案件的審查判斷標(biāo)準(zhǔn)》，載《人民司法·應(yīng)用》2016年第34期）

2.《執(zhí)行異議、復(fù)議規(guī)定》第28條與《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第17條的區(qū)別

本條（《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條）對無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的要件，和《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第17條相比有所區(qū)別：

（1）申請實(shí)現(xiàn)的債權(quán)應(yīng)當(dāng)限于金錢債權(quán)

《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第17條對于申請執(zhí)行的債權(quán)種類沒有限制，在實(shí)踐中產(chǎn)生了一些問題。因?yàn)?，對于非金錢債權(quán)的執(zhí)行，買受人的物權(quán)期待權(quán)是否能夠具有排除效力，不無疑問。例如，在一房多賣的情況下，多個(gè)執(zhí)行依據(jù)均確定被執(zhí)行人交付房產(chǎn)，實(shí)際上是物的交付請求權(quán)之間的競合，取決于正在申請實(shí)現(xiàn)的物之交付請求權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)，抑或和案外人的權(quán)利同樣的物權(quán)期待權(quán)等等因素，恐不能簡單得出案外人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先的結(jié)論，尚需要認(rèn)真調(diào)研后制訂專門的規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

（2）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

物權(quán)期待權(quán)所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系必須合法有效。我國法律雖承認(rèn)物權(quán)行為，但并不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，物權(quán)的變動實(shí)行“債權(quán)合意加登記”，所以，物權(quán)能夠合法變動的前提是以物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)合同成立并且有效。買受人物權(quán)期待權(quán)從權(quán)利性質(zhì)上雖非物權(quán)，但由于其正在接近物權(quán)，對其保護(hù)的前提和基礎(chǔ)也是其未來將過渡為物權(quán)，因此，作為其基礎(chǔ)權(quán)利的債權(quán)必須合法有效，本條的表述是“受讓人與被執(zhí)行人簽訂有合法有效的書面買賣合同。”之所以要求必須在查封前簽訂書面買賣合同，是基于《城市房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式”的規(guī)定。同時(shí)，也為執(zhí)行機(jī)構(gòu)甄別真實(shí)的買受人提供證據(jù)。

（3）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

在價(jià)款交付上，和《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第17條要求全部交付價(jià)款不同，對于買受人按照約定支付部分價(jià)款并且在人民法院指定的期限內(nèi)將剩余價(jià)款交付執(zhí)行的，也納入保護(hù)范圍。從實(shí)踐中看，相當(dāng)一部分不動產(chǎn)買賣合同所涉金額巨大，當(dāng)事人之間多約定分期付款，案外人雖僅支付部分款項(xiàng)，但系按照合同約定的進(jìn)度支付，如其將剩余價(jià)款按照人民法院指定的期限交付執(zhí)行，不影響債權(quán)受償，自然沒有拒絕保護(hù)的道理。需要注意，對于買受人剩余價(jià)款的支付，本條的規(guī)定是按照人民法院要求的時(shí)間，而非按照合同約定期限。因?yàn)?，?zhí)行財(cái)產(chǎn)在被查封之前并非靜止不動，而是一直在社會交易流轉(zhuǎn)過程中，其上會不斷負(fù)載第三人的實(shí)體權(quán)利，如果人民法院完全受制于被執(zhí)行人與第三人的合同約定，必將一籌莫展。如此規(guī)定，體現(xiàn)出執(zhí)行權(quán)作為公權(quán)力對被執(zhí)行人與第三人之間的民事權(quán)利進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，在被執(zhí)行人與第三人之間進(jìn)行了適當(dāng)?shù)睦嫫胶狻?/span>

（4）人民法院查封前已經(jīng)合法占有不動產(chǎn)

首先，買受人物權(quán)期待權(quán)之所以要保護(hù)，就是因?yàn)橘I受人已經(jīng)為取得物權(quán)履行了一定義務(wù)并以一定的方式對外進(jìn)行了公示，盡管這種公示的方式較之法定的登記公示方式在效力上較弱。其次，占有不動產(chǎn)的行為必須發(fā)生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得對抗債權(quán)人。同時(shí)，要求在查封前已經(jīng)占有不動產(chǎn)，也是為了減少被執(zhí)行人與第三人惡意串通的可能性。這里涉及對“占有”的理解。占有應(yīng)理解成對不動產(chǎn)的管理和支配。以房屋為例，一般認(rèn)為，拿到房屋的鑰匙、辦理物業(yè)的入住手續(xù)，即應(yīng)視為對房屋已經(jīng)有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。但是，就不動產(chǎn)的性質(zhì)而言，并沒有特殊的要求。也就是說如果不動產(chǎn)為房屋的話，不管是商業(yè)用房，還是居住用房，均應(yīng)一體保護(hù)。

（5）非因買受人自身原因未辦理過戶登記

從實(shí)踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個(gè)層面，一是對他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時(shí)由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)。三是消極不行使登記權(quán)利。例如，有的交易當(dāng)事人為了逃稅等而故意不辦理登記的，不應(yīng)受到該原則的保護(hù)。一個(gè)有爭議的問題是，有的人認(rèn)為，買房人本來可以通過提起訴訟行使物權(quán)登記請求權(quán)并通過法院強(qiáng)制執(zhí)行來完成物權(quán)變動的使命，但卻沒有行使，能否視為買受人的原因。我們認(rèn)為，對于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況，不能視為買受人有過錯(cuò)。何況，訴訟與執(zhí)行本身也有一定時(shí)間要求，不能滿足對買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)要求。

 （摘自《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》，江必新、劉貴祥主編，最高人民法院執(zhí)行局編著，人民法院出版社2015年出版）