雖然近年來物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，但也出現(xiàn)了如成本上漲、人才短缺、收費難、精細化管理服務(wù)水平低等棘手問題，影響制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1 成本不斷上漲

近年來，物價水平持續(xù)上漲，物業(yè)管理服務(wù)成本逐年上漲。物業(yè)服務(wù)成本上漲的原因可以歸結(jié)為以下四個方面：一是最低工資標準的上調(diào)和員工保險費用的調(diào)整使企業(yè)用工成本年年上升；二是能源費用價格的上漲使得企業(yè)運行成本直線上漲；三是設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)成本和專項服務(wù)外包費用水漲船高；四是法律法規(guī)、安全技術(shù)標準的強制實施推動維修成本節(jié)節(jié)上升。人員成本方面，以保潔工為例，2007年某市保潔工工資月標準為450元/月，2017年保潔工工資普遍為1300元/月，人員工資上漲190%；能源成本方面，2007年商業(yè)電價標準為0.54元/度，2017年我市采用分時用電標準，平均為0.86元/度，上漲幅度達60%；商業(yè)水價標準1.9元/立方，2017年商業(yè)水價標準為4.25元/立方，上漲幅度達124%。另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為為小區(qū)居民服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，但在水、電費計收方面，服務(wù)用水和服務(wù)用電，均按照商業(yè)用水、用電標準收取電費，顯然有失合理，一定程度上抬升了物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本。物業(yè)服務(wù)成本的不斷上漲，壓縮著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間。

2 價格調(diào)整機制不健全

對于住宅物業(yè)項目來講，一般自小區(qū)前期物業(yè)管理招投標確定收費標準后，后期很難調(diào)整收費標準，往往“一價定終身”。一方面由于住宅物業(yè)管理工作涉及民生問題，政府為維持社會和諧穩(wěn)定，有著嚴格政府指導(dǎo)價標準，由于政府未能及時根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平，適時調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的政府指導(dǎo)價標準，造成物業(yè)企業(yè)收費調(diào)整的難度。

另一方面，當前我國住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立困難，住宅小區(qū)中沒有業(yè)主委員會的主導(dǎo)與倡議，單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)提議提高收費標準，易激起業(yè)主抵觸情緒，難以實現(xiàn)價格調(diào)整。

3 從業(yè)隊伍人才匱乏

物業(yè)管理行業(yè)是個高風(fēng)險低收益的，勞動密集型的微利行業(yè)，人員流動性大，留不住高素質(zhì)、高水平的人才。在物業(yè)管理從業(yè)隊伍中，專業(yè)技術(shù)人才尤其缺乏，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，同樣是制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題。據(jù)統(tǒng)計，在物業(yè)行業(yè)從業(yè)隊伍中，本、?？埔陨蠈W(xué)歷人員僅占從業(yè)人員的11%，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)人才更是匱乏，管理層人員的知識層面和綜合素質(zhì)也較其他行業(yè)，普遍不高。

4承接查驗制度落實難

建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》2011年出臺，但未能得到較好的貫徹實施，特別是在三、四線城市更是遭遇執(zhí)行難的問題。究其原因，主要有三個方面的因素：一是房地產(chǎn)開發(fā)管理的不規(guī)范。長期以來房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，在地方政府上房地產(chǎn)業(yè)更是納稅大產(chǎn)業(yè)，地方政府為鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)管理較為寬松，導(dǎo)致物業(yè)承接查驗等有關(guān)制度未能全面執(zhí)行；二是房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)承接查驗制度認識不到位，認為實施物業(yè)承接查驗制度，就是給自己開發(fā)的項目找問題、找麻煩，而沒有清楚的看到物業(yè)承接查驗制度對于提升住宅開發(fā)品質(zhì)的重要意義，因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)承接查驗制度的落實不積極，不主動；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在物業(yè)服務(wù)合同的乙方，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)有意向?qū)嵤┪飿I(yè)承接查驗工作，但在很多方面需要聽從甲方，即建設(shè)單位的安排，物業(yè)承接查驗制度落實難。不進行物業(yè)承接查驗，接管物業(yè)項目，會造成后期管理服務(wù)中的職責(zé)不清，責(zé)任不明的問題，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾增多，這也是影響后期物業(yè)服務(wù)費收繳難的問題。

5開發(fā)遺留問題多

物業(yè)管理是住宅開發(fā)建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，因上游開發(fā)建設(shè)造成的房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善、承諾未兌現(xiàn)等一系列問題，造成購房者對開發(fā)商的不滿意、不信任，最后都流轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。特別是建設(shè)單位不履行房屋保修義務(wù)，將直接影響物業(yè)服務(wù)費的收取。

另一方面，因物業(yè)承接查驗制度未能得到較好的貫徹落實，造成職責(zé)不清、責(zé)任不明等系列矛盾糾紛，對物業(yè)管理工作造成極大影響。

6物業(yè)服務(wù)費收取難

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同于供水、供電、供氣、供熱等專營企業(yè)，這些行業(yè)直接對終端用戶進行服務(wù)，業(yè)主欠費時可以停止服務(wù)。而住宅物業(yè)管理是一項公共服務(wù)，是對住宅小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進行管養(yǎng)服務(wù)，因此不能因個別業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費，就停止對整個小區(qū)的管理服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)費收取難有多方面的原因：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（項目管理處）管理服務(wù)不到位，業(yè)主滿意度不高，導(dǎo)致業(yè)主以欠費方式抗議；二是業(yè)主服務(wù)消費意識不足，不愿交納物業(yè)服務(wù)費；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)清收物業(yè)服務(wù)費的手段有限。

在法律制度方面，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 在實際住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會往往是缺位的，即使小區(qū)有業(yè)主委員會，也少有業(yè)主委員會能盡到督促業(yè)主交費的義務(wù)，因此業(yè)主委員會督促欠費業(yè)主交費的途徑顯然行不通。在法律層面，也只有起訴一條路徑，但起訴這條路徑周期長、費用高，對沒有一定規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不是最佳選擇。

7承擔(dān)過多社會職能

在城市的各類創(chuàng)建活動中，比如國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、全國文明城市等各類創(chuàng)建活動，住宅小區(qū)無一不成為創(chuàng)建活動的重要陣地。政府多用行政命令向物業(yè)服務(wù)企業(yè)下達任務(wù)，但極少為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金支持。

此外，多數(shù)政府職能部門認為，“進了小區(qū)門，便是物業(yè)事”，小區(qū)內(nèi)的事物，應(yīng)由物業(yè)公司管理，比如本應(yīng)由城市管理部門管理的違搭亂建、噪聲治理，本應(yīng)由消防部門管理的堵塞消防通道等問題，卻由物業(yè)公司進行管理。但物業(yè)公司作為一個服務(wù)企業(yè)，沒有執(zhí)法權(quán)，無法達到良好治理效果。

另外物業(yè)服務(wù)企業(yè)還承擔(dān)著社會治安管理、計劃生育、調(diào)查摸底的工作。承擔(dān)的這些社會職能，使的物業(yè)公司職責(zé)更加不明，業(yè)主誤解，矛盾增多，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔(dān)。