總則

國家《物業(yè)管理條例》第24條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！?/span>第59條：“違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！?/span>——那么，小區(qū)物業(yè)公司理應(yīng)向廣大業(yè)主出示營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等證明公司資質(zhì)的證照，凡未能出示的物業(yè)公司，均視為非法單位，業(yè)主有權(quán)罷免與更換！

國家《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！?/span>——這點大家都懂，收費合乎法理很重要，定期（每月、每季）公開收費用途也很重要，關(guān)鍵看物業(yè)公司有沒做到！這年頭高收費低服務(wù)或只收錢不干事的物業(yè)公司比比皆是，這是在業(yè)主面前找抽啊！

國家《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第21條：“政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰?！?/span>——這點大家也懂，關(guān)鍵看政府部門有沒將法律放在眼里！

廣東省物價局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《印發(fā)廣東省物價局廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（粵價[2010]1號）第7條：“物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。”——問題在于，業(yè)主們裝修有緩急、入住有先后，新建成的小區(qū)大多還來不及成立業(yè)主大會，那么這個時候的物業(yè)服務(wù)就該實行政府指導(dǎo)價，而政府指導(dǎo)價何在呢，能否做到應(yīng)有盡有？

1、配套費

小區(qū)物業(yè)公司在謀取所謂“配套費”之時，煩先看看廣東省物價局《關(guān)于印發(fā)〈廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則〉的通知》（粵價[2007]105號）第5條：“商品房銷售價格構(gòu)成包括合理的開發(fā)建設(shè)成本、費用、稅金和利潤等。與商品房配套建設(shè)的各項基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設(shè)費用，一律計入開發(fā)建設(shè)成本之中，不得在房價之外另行收取?！?/span>第6條：“經(jīng)營者銷售商品房，必須嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度，不得在明碼標(biāo)價之外加收任何未予標(biāo)明的費用。”——看完之后請捫心自問：人可以無恥到向業(yè)主收取配套費的地步嗎？

總之一句話，抵制配套費，業(yè)主有權(quán)，政府有責(zé)！

2、裝修垃圾清運費、保證金等

據(jù)“粵價[2010]1號”第19條，“業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取垃圾和余泥渣土清運費、裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金（或工本費），具體標(biāo)準(zhǔn)及其管理辦法由各地價格主管部門制定”，但是，目前普寧市價格主管部門并未制定出這些收費的標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，市場由此顯得魚龍混雜極為無序，尤其是垃圾和余泥渣土清運費，各物業(yè)公司無經(jīng)物價部門審批而各行其道，各自制定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主強行收取，每平米收費有的在十元以內(nèi)，有的一二十元，更有的二三十元……這顯然是違法亂紀(jì)的，業(yè)主有權(quán)拒交費、拒簽霸王條款，并向有關(guān)部門投訴。

另一方面，普寧政府應(yīng)迅速出臺這方面的指導(dǎo)價格，規(guī)范物業(yè)市場行為！(業(yè)主建議價：8元/㎡)

3、裝修材料費

此項收費，主要指住戶裝修所需沙、磚、水泥的費用。眾所周知，潛規(guī)則之下，普寧部分樓盤住戶裝修用的沙、磚、水泥為搬運公司強勢入駐壟斷，便宜實惠的外來貨卻難以進(jìn)入（搬運公司從中作梗，不配合搬運），如外部市場每方沙170元、每塊紅磚0.5元、每袋黑水泥22元，搬運公司壟斷后的價格分別高達(dá)270元、0.7元、27元，更別提所送之貨偷斤短兩了！請問如此“黑市價”暴利多少？可經(jīng)物價部門審批？搬運公司可具備相關(guān)資質(zhì)？搬運與物業(yè)之間可有黑暗勾搭？此類欺行霸市，政府部門理應(yīng)介入調(diào)查監(jiān)督，斬斷伸向無辜業(yè)主的黑手，出臺指導(dǎo)價格，正本清源！(業(yè)主建議價：與外部市場持平)

4、物業(yè)管理費

據(jù)普寧市物價局、建設(shè)局《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（普價[2008]16號），使用多層電梯的小區(qū)，其物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)為：首層0.45元/㎡·月，2—5層0.9元/㎡·月，6—10層1.0元/㎡·月，11—15層1.1元/㎡·月，16—20層1.20元/㎡·月，21—25層為1.30元/㎡·月，26層以上為1.4元/㎡·月?！吧鲜鍪召M標(biāo)準(zhǔn)為三級物業(yè)管理資質(zhì)的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司的資質(zhì)每提高一個級別，其各個檔次標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)提高0.10元”。凡物業(yè)公司無依照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行而擅自拔高收費的，業(yè)主有權(quán)拒付，并向有關(guān)部門投訴。

【參考】三級物業(yè)就具備的條件

一、基礎(chǔ)條件

1、小區(qū)封閉;2、有固定管理服務(wù)用房;3、綠化率25%以上;4、綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上;5、固定活動館所100平方米以上;有簡單的體育活動器械、設(shè)施。

二、公共秩序維護

1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

三、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。

8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。

9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

5、停車費

關(guān)于小區(qū)停車費，首先要明確車庫是建筑物的公配輔助設(shè)施，每個小區(qū)開發(fā)之前，當(dāng)?shù)匾?guī)劃局都會要求開發(fā)商根據(jù)業(yè)主人數(shù)建設(shè)一定面積的車庫。作為法定義務(wù)，開發(fā)商建成車庫后理應(yīng)交付全體業(yè)主使用。如若小區(qū)實有土地使用面積與全體業(yè)主分?jǐn)偯娣e相同，則證明小區(qū)的土地使用權(quán)由全體業(yè)主共同享有，車位使用權(quán)自然也應(yīng)歸到全體業(yè)主名下，開發(fā)商及物業(yè)公司無權(quán)支配，更無權(quán)向業(yè)主收取停車費，就如同張三在家用自己的餐具吃飯，誰敢向他收取碗筷使用費呢？《物業(yè)管理條例》第57條規(guī)定，“建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。所以小區(qū)的開發(fā)商、物業(yè)公司必須公布小區(qū)實有土地使用面積與全體業(yè)主分?jǐn)偯娣e，讓業(yè)主們一目了然，合法權(quán)益才不致受侵。

退一步說，就算小區(qū)實有土地使用面積大于全體業(yè)主分?jǐn)偯娣e，車庫可以租售，那么在業(yè)主大會成立之前也應(yīng)該實行政府指導(dǎo)價（成立之后才實行市場調(diào)節(jié)價）。據(jù)普寧市物價局、建設(shè)局《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（普價[2008]16號），物業(yè)小區(qū)配套停車場小汽車停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為：帶蓋頂車位250元/車/月，露天車位200元/車/月；自有產(chǎn)權(quán)車位管理服務(wù)費最高50元/車/月。

6、自來水費

《普寧市人民政府關(guān)于市區(qū)自來水價格改革問題的復(fù)函》（普府函[2013]213號）明文規(guī)定：“小區(qū)內(nèi)居民生活用水到戶計量水價最高不能超過2.4元/噸,小區(qū)內(nèi)各用戶容量水價和其他分類水價按直抄用戶價格執(zhí)行?！?/span>而2014年1月13日普寧市供水局公布的《普寧市區(qū)自來水價格表》規(guī)定,供物業(yè)小區(qū)總表結(jié)算的計量水價為1.98元/噸。到了2015年，普寧市《關(guān)于調(diào)整污水處理費及垃圾處理費的標(biāo)準(zhǔn)方案》又指出：供水管理局代收污水處理費1.10元/噸、垃圾處理費0.5元/噸、衛(wèi)生清潔費0.3元/噸。那么小區(qū)的自來水費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為：1.98+1.10+0.5+0.3=3.88元/噸。另外，小區(qū)內(nèi)的居民用戶除了繳計量水價外，還應(yīng)繳容量水價，其計價標(biāo)準(zhǔn)為：居民用戶口徑15mm水表每戶每月4元，口徑20mm水表每戶每月6元，口徑25mm水表每戶每月9元——如此，高于上述計價標(biāo)準(zhǔn)的收費，均屬于亂收費，業(yè)主有權(quán)拒交并訴諸職能部門！

7、廣告費及租金

這一條與前邊六條不同，不是物業(yè)公司向業(yè)主收的費，而是物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，利用小區(qū)公共場所、公用設(shè)施、走廊過道、電梯間、停車場、綠地、外墻等，引入商業(yè)廣告，向廣告主收取的廣告費。問題是，這些收費哪去了？物業(yè)公司憑什么這般膽大妄為？

《中華人民共和國物權(quán)法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。既然屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司就無權(quán)私占、無權(quán)私拉廣告、無權(quán)私吞收入，其行為已構(gòu)成侵權(quán)，其所得廣告收入應(yīng)悉數(shù)歸還全體業(yè)主，由業(yè)主共同管理！

同理，公共場地出租所得的停車費、租金等，屬權(quán)亦在全體業(yè)主，由業(yè)主共同管理，物業(yè)公司無權(quán)擅自收租、侵犯業(yè)主權(quán)利。

最后送給全市物業(yè)公司一句話，望大家擺正自己的位置和心態(tài)：業(yè)主是物業(yè)的主，物業(yè)是業(yè)主的仆，仆服務(wù)于主而不可欺主，欺主之仆，主終棄之、摔之、踩扁之！