物業(yè)管理水平既是衡量一個(gè)城市品質(zhì)的重要標(biāo)志，也是各級(jí)人民政府治理能力的體現(xiàn)。

近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)暴露出開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目遺留問(wèn)題多、配套設(shè)施設(shè)備不完善；前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相稱；小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難等突出問(wèn)題，矛盾糾紛不斷。

因此，經(jīng)多方征集意見(jiàn)，市人大常委會(huì)研究，并報(bào)市委常委會(huì)同意，決定制定自貢市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。該項(xiàng)工作從2016年3月啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)列入立法計(jì)劃、起草實(shí)施辦法草案、向社會(huì)廣泛征求意見(jiàn)、市人大常委會(huì)審議等階段，最終于9月22日經(jīng)四川省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議批準(zhǔn)，將于明年1月1日施行。

《條例》全文共計(jì)九章七十三條，主要載明了立法目的、依據(jù)、適用范圍、物業(yè)管理區(qū)域的劃分及調(diào)整、業(yè)主委員會(huì)職能職責(zé)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、車位車庫(kù)設(shè)置與處理、舊住宅小區(qū)物業(yè)的管理等方面。

該《條例》在上位法有所規(guī)定的情況下，對(duì)各方主體的職能職責(zé)、權(quán)利義務(wù)方面作出了一定補(bǔ)充和細(xì)化，以解決在物業(yè)管理活動(dòng)中，行政機(jī)關(guān)互相推諉或行使職權(quán)找不到法律依據(jù)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)法監(jiān)管、業(yè)主濫用權(quán)力等問(wèn)題。

同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范我市物管用房配套建設(shè)，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》還對(duì)物管用房裝飾裝修進(jìn)行了規(guī)定，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)能正常開(kāi)展工作，即《條例》第十條，新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照具備通水、通電、通信、衛(wèi)生、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件的要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置?！稐l例》第十一條，強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)管理用房配建的監(jiān)管，將物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收的內(nèi)容。

物業(yè)管理是以清晰的產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的不清給物業(yè)管理帶來(lái)極大的困難，成為物業(yè)管理中難以解決的老大難問(wèn)題。

小區(qū)哪些地方屬于公共區(qū)域，業(yè)主是否具有使用權(quán)？小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)怎樣分配？在《條例》中也有明確規(guī)定。

要徹底地減少或者防止物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，化解物業(yè)管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，因此，《條例》第十二條規(guī)定新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會(huì)所、幼兒園、車位車庫(kù)、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件（快件）接收等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

同時(shí)，《條例》小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收益的管理、分配、建帳、公示、使用作了明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除成本和約定合理報(bào)酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。并明確了經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)建立專戶，納入住宅專項(xiàng)維修資金部分應(yīng)當(dāng)按年度交存，并每半年公示公共收益賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，一些超大型小區(qū)呈現(xiàn)業(yè)主達(dá)數(shù)千甚至上萬(wàn)人，因此，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成為一大難題。

《條例》第十五條第二款規(guī)定，“業(yè)主人數(shù)超過(guò)三百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確”，這將有效解決小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、召集業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、形成決定決議難等問(wèn)題。

《條例》第十六條規(guī)定，“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)”，這條的設(shè)置可以解決在不同的公共區(qū)域、不同的共用部位發(fā)生的需要業(yè)主委員會(huì)甚至業(yè)主大會(huì)議決定事項(xiàng)但又不涉及其他無(wú)關(guān)業(yè)主利益的事情。

而作為一個(gè)公益性的自治組織，一旦業(yè)主委員會(huì)不作為、亂作為，有損廣大業(yè)主權(quán)益情況，《條例》參照《中華人民共和國(guó)公司法》創(chuàng)制了監(jiān)事委員會(huì)制度，在第二十四條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。同時(shí)，對(duì)監(jiān)事委員會(huì)的人數(shù)、職能職責(zé)、任職條件、罷免等進(jìn)行了明確，更有利于監(jiān)事委員會(huì)順利開(kāi)展工作。

對(duì)市民所反映的物業(yè)收費(fèi)太高問(wèn)題，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是如何制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，《條例》也進(jìn)行了明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取，主要分為前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)兩個(gè)方面。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由縣級(jí)地方人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)，并定期公布；物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同時(shí)約定，屬于市場(chǎng)行為。

對(duì)此，條例僅能對(duì)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)這塊進(jìn)行調(diào)整。為了避免出現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)虛高、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的情形發(fā)生，《條例》第四十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)期間，首套住宅物業(yè)交付滿一年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。評(píng)定結(jié)果向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。同時(shí)，條例對(duì)違反第四十四條規(guī)定，未按照要求委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)定的，給予了相應(yīng)的處罰。

自貢的老舊小區(qū)非常多，車位車庫(kù)少，存在停車難問(wèn)題。那《條例》對(duì)小區(qū)車輛管理是如何考慮的？

針對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施有計(jì)劃的改造，通過(guò)業(yè)主自籌、引入社會(huì)資本等多種方式新建、改建小區(qū)停車配套設(shè)施，滿足人民群眾需要；對(duì)新建小區(qū)，在嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)配建車位車庫(kù)的基礎(chǔ)上，《條例》規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定車位車庫(kù)銷售租賃方案，并在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。車位車庫(kù)數(shù)量等于或者低于本物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主限購(gòu)一個(gè)車位車庫(kù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主未租、售的車位車庫(kù)，建設(shè)單位可以向物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月”。

此外，對(duì)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場(chǎng)地停車。條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位車庫(kù)應(yīng)當(dāng)充分利用，未充分利用的，不得占用業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以利用共用部位或者場(chǎng)地停放車輛并收取合理費(fèi)用。停車方案由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同擬定，規(guī)劃、公安交警、消防部門應(yīng)當(dāng)對(duì)消防通道劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。”

自貢晚報(bào)記者 陳莉媛