2017年11月15日，成都市人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃（2017—2021年）》，該文件對未來五年成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出明確規(guī)劃，下面世聯(lián)將會結(jié)合以往公布的相關(guān)政策文件對本次規(guī)劃做出詳細(xì)解讀。

根據(jù)此次公布的供應(yīng)計劃，2017-2021年成都市商品住宅土地供應(yīng)呈現(xiàn)逐年增加的趨勢

對比過去五年商品住宅供地量來看，2019年才能恢復(fù)到2016年9255畝的大致水平，但整體來看住宅供地量依然比以往低。

同時由于成都市“中優(yōu)”規(guī)劃以及《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》對土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行了嚴(yán)格限定，導(dǎo)致單位土地開發(fā)強(qiáng)度大大降低，故實際后續(xù)商品住宅供應(yīng)量并未大幅增加

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合理優(yōu)化區(qū)域布局，“東進(jìn)”和“南拓”區(qū)域增加供應(yīng)，“西控”區(qū)域控制供應(yīng)，“北改”區(qū)域保持供應(yīng)規(guī)模，“中優(yōu)”區(qū)域減少供應(yīng)。

結(jié)合《成都市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃（2017-2021年）》看，各區(qū)域城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)中遠(yuǎn)郊市縣（青白江區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣）總供應(yīng)20520畝，占比最大，主城區(qū)（成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、高新南區(qū)）總供應(yīng)12870畝，占比最小。

其中金堂縣、簡陽市以及高新東區(qū)五年供應(yīng)住宅用地5670畝，占10個遠(yuǎn)郊（市）縣五年供應(yīng)總量的28%，兩地平均供應(yīng)量較遠(yuǎn)郊實（市）縣均量2052畝高38%。天府新區(qū)五年供應(yīng)住宅用地9210畝，年均1845畝，較前三年年均供應(yīng)量增長23%

商品住宅用地供應(yīng)節(jié)奏與商品住房銷售周期掛鉤，商服用地供應(yīng)節(jié)奏與商業(yè)辦公用房利用率掛鉤。針對“東進(jìn)”“南拓”“北改”“西控”“中優(yōu)”等區(qū)域，實行差異化供應(yīng)節(jié)奏把控，其中南拓“中優(yōu)”“西控”區(qū)域供地節(jié)奏最慢，“東進(jìn)”“南拓”區(qū)域供地節(jié)奏最快。

從近一年的年均去化來看，除大邑縣以及彭州市年均去化周期大于7個月，其余區(qū)域去化周期明顯較低，須加快供地節(jié)奏。

從全市房屋建設(shè)年度計劃上可以看到全市商業(yè)辦公用房面積從2017年的678萬㎡上升到711萬㎡，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢

對比過去五年數(shù)據(jù)，成都市商業(yè)辦公用房總供應(yīng)量從過去五年的3673萬㎡小幅下降到3483萬㎡，降幅5.46%，供應(yīng)量仍然較高，結(jié)合現(xiàn)階段成都市商業(yè)的存量與去化情況來看，后續(xù)商業(yè)去化壓力仍大。

由于此次文件公布的成都市商品住房供應(yīng)中包含有人才公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房，且根據(jù)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局在8月3日公布的《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市能級的人才安居工程的實施細(xì)則》文件，人才公寓用房只能定向銷售給符合《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》中限定的A、B、C、D類高端人才，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房只能銷售給與所在產(chǎn)業(yè)新城（工業(yè)園區(qū)）用人單位簽訂勞動合同并繳納社會保險的符合相關(guān)規(guī)定的員工，導(dǎo)致普通人難以購買，故該數(shù)據(jù)缺乏“實際”意義。

根據(jù)成都市城鄉(xiāng)房管局了解的數(shù)據(jù)，未來五年成都市計劃供應(yīng)人才公寓2229萬㎡，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房540萬㎡，也就意味著未來5年里成都市商品住宅總供應(yīng)面積為9160萬㎡，年均供應(yīng)1832萬㎡。

從過去五年商品住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)看，過去五年成都年均商品住宅供應(yīng)量為2592萬㎡，而從上面分析的數(shù)據(jù)看，未來商品住宅年均供應(yīng)量僅有1832萬㎡，商品住宅供應(yīng)量下降29.32%，降幅明顯。

停止新建“公寓”類生活單元的同時加大大套型、高品質(zhì)住房的供應(yīng)，將促進(jìn)市場需求主動向改善需求轉(zhuǎn)換。

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“ 先租后售、“ 月租金抵房款”等方式營銷 ，有利于增加租賃需求，同時通過四種方式方式增加租賃房源供給，三種措施增加金融對租賃市場的支持力度以及規(guī)范租賃市場，多維度促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

包含集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等四種方式增加租賃房源供給，促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

文件提出了以下三種措施加大金融對租賃市場的扶持力度，助力租賃市場快速發(fā)展。

政策對租賃市場做出相關(guān)規(guī)范性要求，有利于租賃市場健康快速發(fā)展。

隨著交易制度的逐步健全以及交易信息的透明化，二手市場將逐漸規(guī)范，交易成本降低和政策引導(dǎo)首次置業(yè)需求購買二手房，將帶來存量交易的增加，利好后續(xù)市場發(fā)展。

促進(jìn)包含養(yǎng)老健康地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意地產(chǎn)等四種復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展。

此次采用三種方式推進(jìn)拆遷保障貨幣化，有利于后續(xù)市場改善需求持續(xù)釋放，同時從《成都市2017—2021年棚戶區(qū)改造計劃》文件中了解到未來五年棚改面積將達(dá)到790萬㎡，以此次公布的90%棚改貨幣化安置比例簡單估算，棚改將釋放總計711萬㎡，年均142.2萬㎡的住房需求。

穩(wěn)步推進(jìn)成品住宅建設(shè)，2020年中心城區(qū)全部建設(shè)為成品住宅，同時結(jié)合《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)我市成品住宅發(fā)展的實施意見》文件，郊區(qū)將在2022年全部實現(xiàn)由清水房向成品住宅的轉(zhuǎn)變。

政策提出加大對城市綜合體項目的二次招商引資力度同時政府政府可通過購買 、租賃商業(yè)辦公用房的方式解決社區(qū)用房 、醫(yī)院 、學(xué)校等公建配套，引導(dǎo)企業(yè)購置 、租賃商業(yè)用房 、寫字樓開展經(jīng)營活動，這些措施有利于增加寫字樓需求，加快寫字樓去化迎來利好。