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這兩天，蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)業(yè)主樂開了花，小區(qū)業(yè)委會發(fā)大紅包啦！606戶人家總共領到了24萬元。并且，還是由業(yè)委會成員挨家挨戶把這個大紅包送到居民手中。 物業(yè)向業(yè)主分紅，這真是天大的喜事，簡直像天上掉餡餅。其實，這樣的新聞在全國許多地方都有發(fā)生，最早的蘇州和杭州，一些小區(qū)已經(jīng)分紅達10年之久了。例如，杭州的月光大廈，物業(yè)支出“每戶3000元+物業(yè)費全免”，已持續(xù)十多年；美曦大廈也做到“每戶發(fā)600元+物業(yè)費、公共水電費全免”；廣信大廈“每戶發(fā)500元+免費宴席”，已持續(xù)四年。 而從理論上說，物業(yè)向業(yè)主分紅，完全是法律規(guī)定的內容?！段飿I(yè)管理條例》第五十四條明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”這就是說，小區(qū)共有資產(chǎn)的所有權屬于全體業(yè)主，這個所有權并不是個空架子，而是包括占有權、經(jīng)營權、處分權、收益權，公共資產(chǎn)的經(jīng)營收益如何分配，也應該由業(yè)主決定，結余部分進行分配也就是題中應有之意了。 那么，我們?yōu)槭裁磳@樣的事情覺得奇怪，甚至有點羨慕嫉妒？這是因為現(xiàn)在物業(yè)向業(yè)主分紅的情況還不普遍，所以才成為新聞。而許多人看到“人家的小區(qū)”這么做了，再聯(lián)系自己的小區(qū)，難免會一聲嘆息。因為我們的小區(qū)，不僅物業(yè)費高，而且服務差，至于分紅的事兒從來沒有聽說過，我們根本不知道本小區(qū)有哪些公共資產(chǎn)，又是如何經(jīng)營的，收入了多少，如何分配的。即使有幾個錢，可能都進了物業(yè)的腰包，簡直是把業(yè)主當傻子呢。 為了讓物業(yè)向業(yè)主分紅的做法從“人家的小區(qū)”發(fā)展到我們的小區(qū)，我們應該做好這樣幾步的工作： 一是做大公共收益的蛋糕。查一下哪些屬于全體業(yè)主所有的資產(chǎn)，然后對這些資產(chǎn)搞活經(jīng)營，以增加公共收入，例如公共收益的來源就有公共區(qū)域的廣告收益；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；小區(qū)公共區(qū)域內租賃的攤位收益；利用公共配套，如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入；部分通信運營管理費；因損壞小區(qū)的公共設施進行的賠償；物業(yè)管理用房的收益等。在取得公共收益之后，依法依規(guī)討論收入使用方案，包括沖抵物管支出、用于業(yè)委會開支、用于小區(qū)維修、用于小區(qū)活動，結余部分在補充維修基金后，可以分配給全體業(yè)主。 二是落實各類人員的經(jīng)營管理的責任。第一，物業(yè)應該按照業(yè)委會的委托進行經(jīng)營管理，可以對物業(yè)的經(jīng)營制定一定的利潤指標，并進行獎懲，以調動物業(yè)的積極性，同時落實責任。而最終經(jīng)營利潤的分配應該由業(yè)委會討論決定，而不是由物業(yè)自己處理。全部收支賬目也應該向業(yè)主公布。第二，落實業(yè)委會的監(jiān)管責任。業(yè)委會應該代表全體業(yè)主，和物業(yè)簽訂合同，明確公共資產(chǎn)的經(jīng)營管理、利益分配等問題，體現(xiàn)資產(chǎn)所有者的代表身份。物業(yè)拒絕業(yè)委會的監(jiān)督管理，業(yè)委會應該通過行政直到訴訟維權，乃至于辭退物業(yè)公司，而業(yè)委會則應該接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對于不能代表業(yè)主利益的業(yè)委會或某些人員，業(yè)主有權罷免。第三，業(yè)主要當好主人，理直氣壯地行使知情權、監(jiān)督權、參與權和利益獲得權，依法依規(guī)維護自己的權利。 三是政府要加強監(jiān)督指導。對于小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營管理和利益分配，建管部門要加強領導和指導，出臺完善的法規(guī)，規(guī)范物業(yè)和業(yè)委會的責任和權利，規(guī)范共有資產(chǎn)的經(jīng)營程序，規(guī)范公共利益的分配原則和程序，讓小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營有章可循，不但要樹立先進典型，也要及時發(fā)現(xiàn)和解決有關的矛盾和問題。 當我們的相關法規(guī)更加完善，相關的人員和部門更加盡責，肯定會有更多的小區(qū)可以通過共有資產(chǎn)的經(jīng)營向業(yè)主分紅，即使沒有紅利，也應該還公眾一個清白，交出一本明白賬，讓小區(qū)管理更加公開透明，提升基層民主管理的水平。 |
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