杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案

—農(nóng)村房屋買賣合同的效力

關(guān)鍵詞:農(nóng)村房屋買賣合同效力

【裁判要點(diǎn)】

非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權(quán)，合同應(yīng)屬無效。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項有下列情形之一的，合同無效:

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百五+二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條宅墓地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》

第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

【案件索引】

一審:湖北省秭歸縣人民法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號（2012年10月22日）

    【基本案情】

     原告杜瀝泉訴稱:2012年2月15日，原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定由被告將位于稀歸縣茅坪鎮(zhèn)楊貴店村一組自建房屋的第三層毛坯套房出售給原告。房屋價格184800元。簽訂協(xié)議時，原告先付定金8萬元，2012年7月30日以前支付5萬元，裝修時付4萬元，余款待被告的土地使用證辦下來后付清。協(xié)議簽訂的當(dāng)日，原告向被告交付購房定金8萬元，被告向原告出具收條一張。事后得知雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》違背了法律的相關(guān)規(guī)定。為此，請求法院確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效;判令被告向原告返還購房款8萬元，并承擔(dān)從2012年2月15日起至還清之日止按銀行同期貸款利率的利息;由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

    被告吳家慶辯稱:被告對與原告簽訂《房屋買賣協(xié)議》一事的經(jīng)過無異議，被告認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是依法成立的，其理由是:（1）雙方均具有完全民事行為能力，簽訂協(xié)議的行為是雙方真實(shí)意愿，是原告多次看房商談后而定購的，并且此房是自家宅基地舊房返修的，不是小產(chǎn)權(quán)房，并且當(dāng)時就聲明只有集體土地使用證，沒有房產(chǎn)證。（2）被告依約正在履行協(xié)議義務(wù)，而原告在履行中有違約行為，沒有按照協(xié)議約定于2012年7月30日前支付房款5萬元，且在8月上旬要求退房，所交房屋定金時間長達(dá)半年之久，完全有違《合同法》的規(guī)定，其責(zé)任在于原告。（3）雙方簽訂的（（房屋買賣協(xié)議》并沒有違背法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方所簽訂的協(xié)議是成立的，而且有效，法律并沒有強(qiáng)制禁止農(nóng)村房屋完全不能轉(zhuǎn)讓集體組織以外的單位或者是個人。{4）雙方在協(xié)議中明確約定，被告不負(fù)責(zé)辦理房屋過戶手續(xù)，而且原告是明知的，如原告要想辦理房屋過戶手續(xù)，應(yīng)通過合法手續(xù)將戶口遷移到楊貴店即可辦理。（5）由于雙方簽訂了協(xié)議，許多購房者在3,4月間以高于原告所出的價格購買房屋，但被告考慮到已與原告簽訂了協(xié)議，仍然誠實(shí)守約?，F(xiàn)原告要求解除合同，延誤了被告轉(zhuǎn)讓房屋的最佳時期，給被告造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，被告的一切損失應(yīng)由原告承擔(dān)。因此，原、被告雙方簽訂的協(xié)議有效，原告的訴訟請求不能成立，所交定金不退。請求法院依法駁回原告的訴訟請求并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

    法院經(jīng)審理查明:2012年2月15日，原、被告雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，合同約定的主要內(nèi)容為:二被告自愿將坐落于株歸縣茅坪鎮(zhèn)楊貴店村一組自建房屋的第三層毛坯套房出售給被告，面積約為148耐。原告對被告所要出售的該套房屋作了充分了解，愿意購買;房屋總價款為184800元，簽訂協(xié)議時付8萬元，2012年7月30日以前支付5萬元，原告裝修時付4萬元，余款待被告的土地使用證辦下來后付清;該協(xié)議簽字生效，原告房款交清，被告房屋交付后，原告即永久擁有該套房屋的所有權(quán)。如遇國家或有關(guān)單位征用，該套房屋的有關(guān)補(bǔ)償由原告享用，被告不得提出任何爭議。本樓占地面積148擴(kuò)土地永久性由被告所有，一切費(fèi)用與樓上買方無關(guān);被告現(xiàn)持有整棟房屋的建房許可證，但被告不負(fù)責(zé)辦理該套房屋的產(chǎn)權(quán)證件，房屋買賣成交后按政策如果不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告不得追究被告責(zé)任。如原告需要辦證，被告協(xié)助，所需辦證費(fèi)用由原告承擔(dān)。如果今后按政策能夠辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告亦需要辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，一切手續(xù)費(fèi)及稅費(fèi)均由原告負(fù)責(zé)，被告協(xié)助提供相關(guān)證件;任何一方違約，賠付由此給守約方帶來的全部損失。簽訂協(xié)議的當(dāng)日，原告給被告付款8萬元，被告吳家慶給原告出具了收條一份，該收條的主要內(nèi)容:今收到杜瀝泉購房訂金捌萬園整（8萬元）。嗣后，原告未按約定的時間支付房款，亦不接受房屋，并以該房屋屬小產(chǎn)權(quán)房、雙方簽訂的協(xié)議違背了國家法律的相關(guān)規(guī)定為由，而要求被告返還交付的購房款。雙方為此未達(dá)成一致意見。2012年8月，原告向本院提起訴訟，請求法院確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效;判令被告向原告返還購房款8萬元，并承擔(dān)從2012年2月15日起至還清之日止按銀行同期貸款利率的利息;由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

同時查明:原告杜瀝泉是屈原鎮(zhèn)天龍村村民;被告出售給原告的房屋是在原有宅基地基礎(chǔ)上翻修擴(kuò)建，建房占有的土地屬茅坪鎮(zhèn)楊貴店村集體所有制土地。

    【裁判結(jié)果】

    湖北省株歸縣人民法院于2012年10月22日作出民事判決:

    一、杜瀝泉與吳家慶、吳學(xué)強(qiáng)簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效;二、吳家慶、吳學(xué)強(qiáng)返還杜瀝泉購房款8萬元，定于本判決生效后二十日內(nèi)付清;三、駁回杜瀝泉的其他訴訟請求。宜判后，雙方均未上訴，判決已發(fā)生法律效力。

   【裁判理由】

    法院生效判決認(rèn)為:所有人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對自己財產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。原、被告簽訂《房屋出售協(xié)議》雖屬自愿，在協(xié)議中約定土地不轉(zhuǎn)讓。但根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。我國《合同法》第一百三十二條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！北桓嫒俗越ǖ姆课?，雖屬其所有，但所建房屋的土地是屬村集體所有，村集體所有的土地由本村村民集體所有。我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。根據(jù)我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。當(dāng)今社會宅基地分配仍具有社會保障性質(zhì)，宅基地若大量交易將導(dǎo)致強(qiáng)勢群體對宅基地的兼并，大量失地農(nóng)民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。我國人多地少的國情決定國家對土地使用采取嚴(yán)格的限制政策，其目的是讓農(nóng)民保住自己的住宅，是維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會秩序的需要，也是為農(nóng)民負(fù)責(zé)、保障其基本生存權(quán)的需要。原、被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，該買賣合同非同正常的可以在市場上流通交易的商品房屋買賣合同，原告不是茅坪鎮(zhèn)楊貴店村村民，不具備該區(qū)域內(nèi)購房權(quán)利。被告將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村村民的原告，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了我國《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。我國《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。故二被告基于合同而收取的原告購房款8萬元應(yīng)予返還。導(dǎo)致協(xié)議無效，原、被告雙方均有過錯，故對雙方提出的損失問題由各自承擔(dān)。被告的抗辯理由與法不符，本院不予支持。

    【案例注解】

     農(nóng)村房屋買賣合同效力問題，一直困惑著審判實(shí)踐。我國對農(nóng)村土地實(shí)行最嚴(yán)格的管理，農(nóng)村土地所有權(quán)屬村集體所有，宅基地使用權(quán)屬本村村民所有。已依法取得宅基地的農(nóng)戶，因各種原因出售其房屋，與買受人簽訂的合同，其效力因買受人的身份不同而不同。

   （一）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律規(guī)范

認(rèn)定合同效力的主要法律規(guī)范是《合同法》第五十二條及《合同法解釋（二）》第十四條。農(nóng)村房屋買賣合同效力，主要涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題。對此，（（物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。因此，物權(quán)法授權(quán)，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力除適用法律規(guī)定外，還要適用“國家有關(guān)規(guī)定”。當(dāng)然，按照《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定，法律規(guī)定和國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)是效力性強(qiáng)制規(guī)定。關(guān)于國家有關(guān)規(guī)定，目前尚無明確界定，《最高人民法院關(guān)于準(zhǔn)確理解和適用刑法中“國家規(guī)定”的有關(guān)問題的通知》（法發(fā)［2011］155號）對國家規(guī)定進(jìn)行了規(guī)范，僅限于全國人大、國務(wù)院的決定、規(guī)范性文件，將地方性法規(guī)、部門規(guī)章排除在外。但刑法中“國家規(guī)定”與物權(quán)法中“國家有關(guān)規(guī)定”能否一樣適用，無定論。我們認(rèn)為，刑法是對犯罪最嚴(yán)厲的懲罰手段，因此，從保護(hù)人權(quán)出發(fā)，對“國家規(guī)定”從嚴(yán)限制是必要的，但物權(quán)法中的“國家有關(guān)規(guī)定”可比刑法中的“國家規(guī)定”的適用范圍適當(dāng)放寬，將部門規(guī)章、國務(wù)院各部門規(guī)范性文件納人“國家有關(guān)規(guī)定”范圍，這樣，有利于加強(qiáng)對土地的最嚴(yán)格限制政策的落實(shí)。

   （二）農(nóng)村房屋買賣合同的效力分析

    農(nóng)村房屋買賣合同的效力，分三種情況:一是本村村民購買本村集體土地上的房屋，該合同有效;二是城鎮(zhèn)居民購買集體土地上的房屋，該合同無效;三是非本村村民購買集體土地上的房屋，該合同無效。

    1.本村村民購買本村集體土地上的房屋

    法律及國家有關(guān)規(guī)定雖有一戶只能擁有一處宅基地，且不得超過規(guī)定面積等限制性規(guī)定，但均非合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同效力。若買方有兩處以上宅基地，可通過拆除、恢復(fù)耕種、收歸集體所有等措施，來實(shí)現(xiàn)法律及國家有關(guān)規(guī)定的要求。

    2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋

   《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知））（國辦發(fā)（1999］39號）規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)（2004］28號）規(guī)定:“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”?！秶临Y源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)【2004］234號）規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。上述國家有關(guān)規(guī)定為禁止性規(guī)定，符合《物權(quán)法》《合同法》及《合同法解釋（二）》關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及合同效力的規(guī)定，該情形下合同無效。對此，理論界、實(shí)務(wù)界無爭議。

    3.非本村村民購買集體土地上的房屋

    本案就屬于此類情況，其合同效力問題在理論界和實(shí)務(wù)界爭議較大。從目前的法律及國家有關(guān)規(guī)定來看，沒有明確的條款規(guī)定禁止非本村村民購買農(nóng)村房屋。但從法律、國家有關(guān)規(guī)定的內(nèi)涵看，非本村村民購買農(nóng)村房屋合同應(yīng)屬無效?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”，第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)（2004］234號）規(guī)定:“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請”，從上述法律及部門規(guī)范性文件規(guī)定可以看出，宅基地屬村集體所有，其使用權(quán)限于村集體組織中的成員，對于村集體組織成員來說，擁有宅基地與他是本村村民的特定身份相關(guān)聯(lián)，是其住有所居的一種社會福利。從宏觀上講，一個村集體的宅基地是有限的，若村集體的宅基地被非本村村民擁有，必然造成該村集體宅基地的減少，該村集體組織成員宅基地使用權(quán)必然受損，成員的福利必然減少?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民購買非本村集體土地上的房屋，一般情況是該村經(jīng)濟(jì)、交通等相對發(fā)達(dá)，生產(chǎn)、生活較為便利。若允許村民購買非本村集體土地上的房屋，將引誘該村村民大量建造房屋出售謀利，勢必擾亂住房市場秩序，破壞國家關(guān)于嚴(yán)格土地管理的制度。

    然而，該類案件在判決時，適用法律卻遇到難題，因為無法律規(guī)范可適用。有人主張適用《合同法》第五十二條第（四）項“損害社會公共利益”，但從個案看，僅對村集體及其成員利益有損害，對社會公共利益并無損害，適用此規(guī)范難有說服力，不準(zhǔn)確;有人主張適用《合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”以及《合同法解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，但無準(zhǔn)確貼切的效力性強(qiáng)制性規(guī)定可適用;有人主張適用《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但將已合法取得的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋已經(jīng)建成，轉(zhuǎn)讓的房屋用于居住，不屬于非農(nóng)建設(shè)，適用此條款太過牽強(qiáng)。

本案例適用的法律是《合同法》第五十二條第（五）項，《物權(quán)法））第一百五十二條、第一百五十三條，《土地管理法》第十條、第六十三條，顯得蒼白無力，但也是不得已而為之。建議最高人民法院對此問題出臺司法解釋，統(tǒng)一法律適用。

   ［專家補(bǔ)評】

    本案的爭議焦點(diǎn)，是非本村村民可否購買集體土地上的房屋或宅基地使用權(quán)?，F(xiàn)行法上，除以行政規(guī)范性文件明確禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地外，尚未對非本村村民購置宅基地的情形作出明確規(guī)定。這就要求法院在裁判中解釋現(xiàn)行法律以確定裁判依據(jù)。實(shí)踐中，多地法院在處理類似案件時均認(rèn)為，非本村村民購買宅基地（及房屋）無效。在判決理由上，有的法院適用了《土地管理法》第八條第二款的規(guī)定:“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，并將其解釋為宅基地使用權(quán)的主體須是集體組織成員，因而不允許向本集體組織以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)（如河南省鄭州市中級人民法院審理的“張國良與虎銀蓮等房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”，（2U09）鄭民二終字第197號）。本案中，法院通過解釋《土地管理法》第六十三條的規(guī)定（“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”）得出了符合司法實(shí)踐中主流意見的結(jié)果，亦有可取之處。

    財產(chǎn)權(quán)要承載社會責(zé)任，乃是財產(chǎn)權(quán)制度中的常態(tài)。在我國當(dāng)前，宅基地使用權(quán)承載著社會保障的功能，具體體現(xiàn)就是該權(quán)利在財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之外還具有身份上的要求，即權(quán)利主體須限于本集體組織的成員。當(dāng)然，這并不等于宅基地完全無法為村外之人所利用，若確有需求，非本村村民可通過租賃等方式使用有關(guān)宅基地及地上房屋。

（第一審法院獨(dú)任審判員:周紅英

編寫人:湖北省種歸縣人民法院杜云宏

專家補(bǔ)評:北京大學(xué)法學(xué)院副教授許德風(fēng)

審稿人:曹守曄）

浙江省寧波市中級人民法院

民事判決書

（2010）浙甬民二終字第796號

上訴人（原審被告）：沈岳建，男，1959年8月2日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村潘家。

上訴人（原審被告）：孫亞蘭，女，1934年3月16日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村樣家。

上述兩上訴人的委托代理人：楊杰，浙江萬豪律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張偉忠，男，1961年2月26日出生，漢族，住慈溪市滸山街道南二環(huán)線839號。

被上訴人（原審原告）：趙曉英，女，1961年11月17日出生，漢族，住慈溪市滸山街道水門路南樓204室。

委托代理人：潘華山（系趙曉英丈夫），男，1962年4月9日出生，住慈溪市滸山街道水門路南樓204室。

原審被告：沈秀美，女，1963年3月7日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村中甲。

原審被告：沈秀珍，女，1965年10月10日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村樣家。

原審被告：沈秀娣，女，1956年3月11日出生，漢族，住慈溪市坎墩街道新潮塘村潮塘5號。

上訴人沈岳建、孫亞蘭因與被上訴人張偉忠、趙曉英等房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月2日作出的（2010）甬慈民初字第536號民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月6日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理認(rèn)定：原審被告孫亞蘭系原審被告沈岳建、沈秀美、沈秀珍、沈秀娣的母親，沈鳳山（于2006年6月病故）系原審被告孫亞蘭丈夫。2002年11月17日，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》1份，該契約約定沈鳳山、原審被告沈岳建自愿將座落于慈溪市古塘街道（原滸山鎮(zhèn)）界牌村東界牌周家路江河圈內(nèi)的一宗房地產(chǎn)共五間（建筑面積185平方米、總土地使用面積1000平方米）以52萬元的價格出售給二原審原告，款項在2003年3月8日前付清，現(xiàn)付購房定金42萬元，定金將在最后一次付款時沖抵，付款方式為現(xiàn)金；沈鳳山、原審被告沈岳建同意于2003年3月8日前將上述房地產(chǎn)按簽約時的原樣交付給二原審原告，房屋移交時，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給二原審原告；沈鳳山、原審被告沈岳建保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由沈鳳山、原審被告沈岳建負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給二原審原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，由沈鳳山、原審被告沈岳建賠償；上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)及土地出讓金、土地增值稅費(fèi)等由二原審原告承擔(dān)；沈鳳山、原審被告沈岳建保證上述房地產(chǎn)出賣所需的證件齊全，并對二原審原告辦理過戶提供協(xié)助；若沈鳳山、原審被告沈岳建違約，應(yīng)該支付定金數(shù)額的違約金，若二原審原告違約，定金抵作違約金；本契約一式二份，經(jīng)雙方簽章后生效。該契約由沈鳳山蓋章、原審被告沈岳建及其前妻潘婉娣簽名、二原審原告蓋章及慈溪市滸山街道界牌村民委員會蓋章確認(rèn)。上述房屋買賣行為于2002年12月8日得到了沈鳳山、原審被告沈岳建所在的生產(chǎn)小隊23名村民的簽名或蓋章確認(rèn)。2002年10月20日，訟爭房屋分別以沈鳳山、原審被告沈岳建為戶主的名義申請平房升三層樓，該申請得到了慈溪市滸山街道界牌村民委員會和慈溪市滸山街道城市建設(shè)辦公室的確認(rèn)，并取得了慈溪市私人建房建設(shè)工程規(guī)劃許可。二原審原告于2002年11月19日交付原審被告沈岳建前妻潘婉娣房款41萬元。訟爭房屋由二原審原告讓原審被告沈秀美丈夫沈建旺翻建成三層樓房。本案審理過程中，原審法院依二原審原告申請委托余姚天衡房地產(chǎn)估價有限公司對訟爭房屋東、西各二間共四間三層樓房的翻建費(fèi)用、裝潢費(fèi)用及市場價值進(jìn)行評估，該公司經(jīng)評估認(rèn)為前述房屋的翻建費(fèi)用為377820元、裝潢費(fèi)用為203030元，按原審被告沈岳建、孫亞蘭家庭戶口確定可安置面積的拆遷安置補(bǔ)償政策評估的市場價格為3234537元，按二原審原告拆一還一方式進(jìn)行補(bǔ)償政策計算的市場價格為3548182元（已包含房屋的重置價格，但不包含訟爭房屋的裝修及附屬物的補(bǔ)償金額）。另查明，訟爭房屋的土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，原審被告沈岳建、孫亞蘭系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民。本案審理過程中，原審被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣均表示其作為沈鳳山的法定繼承人，放棄對沈鳳山遺產(chǎn)的繼承。

原審原告張偉忠、趙曉英于2010年8月16日訴至原審法院，請求判令：原審被告沈岳建、孫亞蘭即時返還二原審原告購房款47.82萬元；判令原審被告沈岳建、孫亞蘭即時折價補(bǔ)償二原審原告房屋翻建費(fèi)377820元、裝潢費(fèi)203030元，并賠償二原審原告損失3548182元；判令原審被告沈岳建、孫亞蘭賠償二原審原告評估費(fèi)10000元；本案案件受理費(fèi)、訴訟保全費(fèi)由原審被告沈岳建、孫亞蘭承擔(dān)；原審被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣在其繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)與原審被告沈岳建、孫亞蘭互負(fù)連帶責(zé)任。

原審法院審理認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建之間的房屋買賣合同是否成立？二原審原告支付的購房款及二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定？

一、關(guān)于二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是否成立問題。原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式，承諾生效時合同成立，即當(dāng)事人就合同事項達(dá)成合意時合同成立。本案中，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，該契約對合同標(biāo)的物、價款、支付方式、違約責(zé)任等事項進(jìn)行了明確約定，該契約的基本條款已經(jīng)具備，并由當(dāng)事人簽名蓋章予以確認(rèn)，說明當(dāng)事人已就擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)形成合意，故該契約已經(jīng)成立。二原審被告主張其未收到二原審原告支付的購房款，雙方之間的《房地產(chǎn)買賣契約》尚未成立。原審法院認(rèn)為，二原審原告是否已經(jīng)支付購房款系合同的履行問題，合同成立與否并非取決于合同是否履行，二原審被告以其未收到二原審原告的購房款為由主張雙方之間的合同不成立，此系二原審被告對合同成立與合同履行問題的誤解，故二原審被告的該項辯稱于法無據(jù)，不予采納。

二、關(guān)于二原審原告支付的購房款如何認(rèn)定問題。原審法院認(rèn)為，首先，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》距今將近十年，且《房地產(chǎn)買賣契約》上有潘婉娣的簽名，該契約簽訂時原審被告沈岳建又將擬轉(zhuǎn)讓房屋的建房審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證交給二原審原告，二原審原告在受讓房屋后對房屋進(jìn)行了翻建、裝潢，原審被告沈岳建對二原審原告翻建房屋亦為明知，按常理，若二原審原告支付給潘婉娣的41萬元不是有效付款，二原審被告應(yīng)向二原審原告主張付款權(quán)利，但雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》至今，二原審被告并未向二原審原告主張付款權(quán)利，故二原審被告關(guān)于二原審原告支付給潘婉娣的41萬元并非有效付款的主張與生活常理不合，原審法院難以采信。其次，潘婉娣與二原審原告無其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如果沈鳳山與原審被告沈岳建未對二原審原告作出付款指示，按常理，二原審原告不會將購房款41萬元支付給潘婉娣，且庭審中原審被告沈岳建也自認(rèn)其將房屋出賣給二原審原告后向潘婉娣要錢，潘婉娣不肯，原審被告沈岳建的陳述也表明其知道二原審原告向潘婉娣支付了購房款，這與沈建旺關(guān)于當(dāng)初原審被告沈岳建已經(jīng)破產(chǎn)，沈鳳山不放心原審被告沈岳建拿房款，如果賣房的話一定要求原審被告沈岳建與潘婉娣復(fù)婚才可以賣，賣房時原審被告沈岳建將潘婉娣叫過來與房款交給潘婉娣的陳述相印證，故原審法院認(rèn)為二原審原告根據(jù)沈鳳山、原審被告沈岳建的要求支付潘婉娣購房款41萬元的陳述符合生活常理，較為可信。再次，訟爭房屋翻建過程中，二原審原告與沈建旺、原審被告沈岳建就原審原、原審被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓事宜再次協(xié)商，協(xié)商過程中考慮到房屋翻建后原審被告孫亞蘭無處安身及二原審原告尚有7萬余元房款未付，最后三方商定二原審原告購買原五間房屋中的四間房屋，居中的一間房屋由原審被告孫亞蘭居住。該協(xié)商過程反映原審被告沈岳建已確認(rèn)二原審原告有7萬余元的購房款尚未支付，結(jié)合訟爭房屋的轉(zhuǎn)讓價為52萬元及二原審原告未通過其他方式支付二原審被告大額購房款的事實(shí)，原審法院認(rèn)定二原審原告支付給潘婉娣的41萬元應(yīng)為二原審原告對訟爭房屋購房款的支付，且該筆款項為有效付款。另外，二原審原告主張其通過借款方式支付原審被告沈岳建購房款2.60萬元，原審被告沈岳建對自己向二原審原告借款2.60萬元的事實(shí)無異議，但認(rèn)為該款項系借款。原審法院認(rèn)為，原審被告沈岳建向二原審原告借款2.60萬元屬實(shí)，但原審被告沈岳建與二原審原告之間的借款關(guān)系與本案并非同一法律關(guān)系，二原審原告可就此款項與原審被告沈岳建另行理直，該借款不能視為二原審原告支付的購房款。二原審原告還主張《房地產(chǎn)買賣契約》簽訂時支付原審被告沈岳建現(xiàn)金1.90萬元、支付房屋翻建的建房配套費(fèi)5022元及其他建房費(fèi)用，并提供建房配套費(fèi)的付款票據(jù)三份。原審被告沈岳建認(rèn)為建房配套費(fèi)系自己支付的，為了房屋翻建需要，自己將建房配套費(fèi)付款票據(jù)交給二原審原告，對其他款項不予認(rèn)可。原審法院認(rèn)為，二原審原告關(guān)于建房配套費(fèi)5022元系二原審原告支付的主張，有付款票據(jù)予以佐證，且沈建旺也陳述訟爭房屋翻建的建房配套費(fèi)系二原審原告交納，原審被告沈岳建對該陳述并無異議，而原審被告沈岳建辯稱自己支付建房配套費(fèi)后將相應(yīng)票據(jù)交給二原審原告，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，故原審法院認(rèn)定建房配套費(fèi)5022元由二原審原告支付。二原審原告主張其以現(xiàn)金支付了原審被告沈岳建購房款1.90萬元及其他建房費(fèi)用，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，而原審被告沈岳建對該項主張又不予認(rèn)可，故二原審原告關(guān)于其支付原審被告沈岳建現(xiàn)金1.90萬元及其他建房費(fèi)用的主張不予采信。

三、關(guān)于二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定問題。為查明二原審原告與原審被告之間的房地產(chǎn)買賣情況，原審法院對沈建旺制作談話筆錄一份，沈建旺在談話時稱：當(dāng)初原審原、被告買賣的房屋是一層185平方米的平房，但雙方談的時候原審原告方實(shí)際上是要買三層，所以原審被告沈岳建把相應(yīng)的建房審批手續(xù)交給二原審原告，原審被告沈岳建還通過村干部辦理了相關(guān)手續(xù)，建房配套費(fèi)用也是二原審原告交的。建房手續(xù)辦好后，房屋一直未能翻建，二原審原告、原審被告沈岳建與沈建旺又經(jīng)協(xié)商，協(xié)商時考慮到房屋翻建后原審被告孫亞蘭無處安身及二原審原告尚有7萬余元房款未付，最后商定二原審原告購買四間房屋，中間一間房屋歸沈建旺所有，由原審被告孫亞蘭居住。根據(jù)沈建旺的陳述，原審法院認(rèn)為二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》，該契約的目的除二原審原告能夠取得契約載明的五間平房及相應(yīng)的土地使用權(quán)外，還包括能夠?qū)ζ跫s載明的五間平房進(jìn)行翻建的權(quán)利。事實(shí)上，該契約簽訂后，原審被告沈岳建將房屋翻建的相關(guān)審批手續(xù)交給二原審原告，協(xié)助二原審原告與所在村干部聯(lián)系辦妥房屋的翻建手續(xù)，并最終由二原審原告完成房屋的翻建，將平房翻建成三層樓房，故二原審原告在本案中的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)翻建后的房屋來確定?！斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》簽訂后，為解決原審被告孫亞蘭的居住問題，二原審原告與原審被告沈岳建及案外人沈建旺經(jīng)協(xié)商，各方約定原五間平房中的中間一間歸沈建旺所有，此系當(dāng)事人對原《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》的變更，且原審被告孫亞蘭對此也未提出異議，故二原審原告在本案中的損失可根據(jù)翻建后東、西各二間（共四間）三樓房屋，即四間三樓房屋確定。

綜上，原審法院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，因訟爭房屋項下的土地性質(zhì)系農(nóng)村集體土地使用權(quán)，而二原審被告系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民，故二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》無效，二原審原告支付的購房款及其他款項二原審被告也應(yīng)當(dāng)返還，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告返還購房款，理由正當(dāng)，予以支持，根據(jù)原審法院認(rèn)定的二原審原告已支付的購房款，二原審被告應(yīng)返還二原審原告購房款41萬元。二原審原告支付的訟爭房屋建房配套費(fèi)5022元，二原審被告亦應(yīng)返還。二原審原告受讓訟爭房屋后，將該房屋翻建成三層樓房并進(jìn)行了裝潢，二原審原告投入的裝潢費(fèi)用因添附行為附合在訟爭房屋之上且無法分離，故二原審原告要求二原審被告折價補(bǔ)償?shù)恼埱笥枰灾С郑b潢費(fèi)用的具體金額原審法院根據(jù)余姚天衡房地產(chǎn)估價有限公司的評估結(jié)論確定為203030元。因二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建在簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時均有過錯，故雙方應(yīng)按各自的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告賠償因合同無效而遭受的損失，理由正當(dāng)，予以支持，其損失根據(jù)訟爭房屋（東、西各二間，共四間）按二原審原告可享受的拆一還一方式進(jìn)行安置補(bǔ)償政策評估的現(xiàn)值3548182元及評估費(fèi)10000元并結(jié)合雙方的過錯程度確定為3202363.80元（3548182 10000）×90%＝3202363.80。二原審原告要求二原審被告補(bǔ)差其對訟爭房屋的翻建費(fèi)用，余姚天衡房地產(chǎn)估價事務(wù)所有限公司評估的訟爭房屋按慈溪市拆遷補(bǔ)償政策確定的市場價值中已包含了該項房屋翻建費(fèi)用，故二原審原告要求二原審被告折價補(bǔ)償房屋翻建費(fèi)用的訴請缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。二原審原告主張的本案財產(chǎn)保全費(fèi)5000元由二原審被告承擔(dān)，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第三十八條關(guān)于“財產(chǎn)保全申請費(fèi)由申請人負(fù)擔(dān)，申請人提起訴訟的，可以將該申請費(fèi)列入訴訟請求”的規(guī)定，二原審原告的該項請求，于法有據(jù)，予以支持。因三原審被告均表示不繼承沈鳳山的遺產(chǎn)，也不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，二原審原告與二原審被告對此也無異議，三原審被告自愿放棄對沈鳳山遺產(chǎn)的繼承權(quán)利，此系三原審被告對自己權(quán)利的處分，原審法院照準(zhǔn)，故三原審被告無需就沈鳳山與二原審原告之間的房地產(chǎn)買賣事宜承擔(dān)責(zé)任。

據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國繼承法》第三十三條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條，《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十條第（二）項、第三十八條第三款之規(guī)定，作出如下判決：一、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)返還原審原告張偉忠、趙曉英購房款410000元、建房配套費(fèi)5022元；二、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)折價補(bǔ)償原審原告張偉忠、趙曉英房屋裝潢費(fèi)203030元；三、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)賠償原審原告張偉忠、趙曉英損失3202363.80元；四、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)支付原審原告張偉忠、趙曉英財產(chǎn)保全費(fèi)5000元；上述四項款項合計3825415.80元，原審被告沈岳建、孫亞蘭于本判決生效之日起七天內(nèi)履行；五、駁回原審原告張偉忠、趙曉英的其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)43738元，由原審原告張偉忠、趙曉英負(fù)擔(dān)6335元，原審被告沈岳建、孫亞蘭負(fù)擔(dān)37403元。

宣判后，原審被告沈岳建、孫亞蘭不服，上訴至本院，稱：一、房地產(chǎn)買賣契約未有上訴人孫亞蘭簽名或蓋章，故該契約未成立。二、即使房地產(chǎn)買賣契約成立，買賣標(biāo)的也為五間平屋。兩被上訴人借用兩上訴人名義申請平房升三層樓，違反了土地管理法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效，其相應(yīng)損失應(yīng)按五間平屋確定，而非東、西各兩間三樓房屋來確定。三、合同無效的過錯應(yīng)由雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，兩被上訴人的實(shí)際損失為平房翻建費(fèi)用377820元、裝潢費(fèi)203030元和以返還款41萬元計算按銀行同期貸款月利息的一半利息損失。因兩被上訴人非拆遷戶，不能享受拆一還一安置補(bǔ)償政策，且買賣標(biāo)的僅為五間平房，現(xiàn)一審法院根據(jù)翻建后東西各兩間三樓房屋作為估價對象，按拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評估其市場價格是錯誤的。請求二審法院撤銷原判第三條，改判為上訴人應(yīng)賠償被上訴人翻建費(fèi)用377820元。

被上訴人張偉忠、趙曉英答辯稱：一審判決認(rèn)定合同成立但無效是正確的。答辯人與沈岳建等協(xié)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜時，沈岳建等人的房屋雖為五間平房，但沈岳建已辦好了平房翻建審批手續(xù)，涉案房地產(chǎn)買賣契約簽訂后，上訴人沈岳建將平房及相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證、平房翻建后手續(xù)交給答辯人，并協(xié)助答辯人將平房翻建為三層樓房。房屋翻建過程中，答辯人為解決上訴人孫亞蘭的居住問題，同意將五間樓房中的中間一層三樓讓歸案外人沈建旺所有，由上訴人孫亞蘭居住，答辯人已作出重大讓步。因此，一審法院判決認(rèn)定涉案房地產(chǎn)買賣契約無效的損失按四間三層樓房確定，并無不當(dāng)。按慈溪市農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償政策，農(nóng)村房屋的買受人為城鎮(zhèn)居民的，可根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際面積按拆一還一方式確定拆遷安置補(bǔ)償價值。答辯人系城鎮(zhèn)居民，現(xiàn)該房屋被拆遷，一審判決根據(jù)答辯人翻建樓房的面積按拆一還一方式確定該房屋的拆遷安置補(bǔ)償價值，并以此作為涉案房地產(chǎn)買賣契約無效損失的計算依據(jù)，合理合法。綜上，答辯人認(rèn)為一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，判決結(jié)果得當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。上訴人的上訴無理，應(yīng)當(dāng)駁回。

二審審理期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提供證據(jù)。

對原審法院認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，慈溪市國土資源局、慈溪市建設(shè)局慈土資發(fā)200931、37號文件《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問題的解釋》、《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問題的補(bǔ)充說明》均明確：通過買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。2010年5月，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷，孫亞蘭可補(bǔ)償安置面積239.83平方米、沈岳建戶（3人）可補(bǔ)償安置面積為300平方米，沈岳建并可補(bǔ)償裝修及附屬物、用地面積補(bǔ)差等費(fèi)636535元、孫亞蘭可補(bǔ)償352584元。

本院認(rèn)為：上訴人沈岳建及其父親沈鳳山與被上訴人張偉忠、趙曉英簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，系雙方真實(shí)意思表示，雖然上訴人孫亞蘭未在該契約上簽字，但兩被上訴人有理由相信其夫沈鳳山有權(quán)代表孫亞蘭對所涉房地產(chǎn)有處置權(quán)，且該處置行為經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕翊_認(rèn)，簽約后兩被上訴人支付了部分購房款并對涉案房屋進(jìn)行了翻建，孫亞蘭對此均未提出異議，故原審法院認(rèn)定該契約成立，證據(jù)充分，孫亞蘭上訴以其未在該契約上簽字、蓋章為由，請求確認(rèn)該契約未成立，理由不足，本院不予采信?，F(xiàn)因涉案房屋的土地使用權(quán)為農(nóng)村集體土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。兩被上訴人系城鎮(zhèn)居民，非上訴人所屬集體組織成員，原審法院據(jù)此認(rèn)定雙方之間的房地產(chǎn)買賣契約無效，于法有據(jù)。兩上訴人理應(yīng)將因該契約取得的購房款返還，并應(yīng)當(dāng)賠償兩被上訴人因此所受到的損失。兩被上訴人受讓該房屋后，在原平屋基礎(chǔ)上進(jìn)行了升建并裝潢，故原審法院以升建后樓房作為兩被上訴人損失評估依據(jù)，符合公平原則?；谏姘阜课菀巡疬w事實(shí)，根據(jù)《慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定》有關(guān)問題的補(bǔ)充說明：通過買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷安置，故原審法院要求鑒定部門以“拆一還一”補(bǔ)償安置方案對升建的樓房、裝潢進(jìn)行評估，并以此作為被上訴人損失，并無不當(dāng)。兩上訴人上訴提出平房升建為三樓，屬兩被上訴人代建行為，其損失應(yīng)以代建費(fèi)確定，但協(xié)議簽訂后，上訴人已將升建三樓的批文交付兩被上訴人，且由兩被上訴人組織建造，該升建費(fèi)用上訴人從未與被上訴人結(jié)算，因此上訴人代建主張與事實(shí)不符，以代建費(fèi)作為賠償?shù)囊罁?jù)也于理不合?，F(xiàn)原審法院考慮到兩被上訴人明知涉案房屋的土地為集體所有土地，而仍予購買，兩被上訴人也存在過錯，判決由其自行承擔(dān)損失的10%，亦屬合理。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決并無不當(dāng)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)43738元，由上訴人沈岳建、孫亞蘭共同負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　朱亞君

審　判　員　　李夫民

代理審判員　　莫愛萍

二○一一年一月五日

代書　記員　　潘芬芬