前言：二手房交易是個(gè)繁瑣、復(fù)雜的過(guò)程。手續(xù)和多種的稅費(fèi)讓不少買房朋友頭疼。同時(shí)因中介行業(yè)魚龍混雜，很多人對(duì)中介行業(yè)有很多的歧視。有不少人跳開(kāi)中介受騙，或?qū)Σ竟茫踔粮鼮閲?yán)重的糾紛發(fā)生。

梳理最細(xì)致全面的二手房過(guò)戶流程及所需資料，建議收藏，過(guò)戶時(shí)看它就夠了！

二手房過(guò)戶流程及所需資料

房過(guò)戶流程：

第一步：買賣雙方簽定買賣合同。

最初二手房買賣雙方與中介行業(yè)的發(fā)展,通過(guò)實(shí)體店鋪,找位中介告知自身需求,列入匹配房源，再現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房，發(fā)展到媒體廣告，報(bào)紙地產(chǎn)版塊，買賣雙方可通過(guò)報(bào)紙獲取房源資源信息，直到今天微信，網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)隨地掌握關(guān)注地產(chǎn)動(dòng)態(tài)。由于發(fā)展，也給置業(yè)者帶來(lái)困惑，信息真假難變，貨不對(duì)板。看房也是一件苦逼的事情，短者兩三，長(zhǎng)期一兩年的都有。業(yè)主委托放盤,買方終后確實(shí)合適房源！

A：買方支付定金。

誠(chéng)意金與定金:有市場(chǎng)就有竟?fàn)?為保置業(yè)者買到適合的房子,最初中介通常收取買方的誠(chéng)意金(未達(dá)到價(jià)位可退還)。

成交轉(zhuǎn)為定金.從最早的1-2萬(wàn)定金,到今天成交價(jià)的10%,先交于中介再有中介轉(zhuǎn)給業(yè)主.當(dāng)然也有買賣自已轉(zhuǎn)定金的.通常為保證買方利益：中介方留1-2萬(wàn)交房保證金（結(jié)清后退還）。

B：查檔后，確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)后支付給賣方。

C：賣方將房產(chǎn)證原件托管在中介方。

第二步：買賣雙方約好時(shí)間做資金監(jiān)管及按揭。

有貸款的需要贖樓,賣方有能力者自已還清，90%還是通過(guò)擔(dān)保公司贖回紅本, 擔(dān)保公司提供擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)贖樓貸款。委托擔(dān)保公司的情況下，擔(dān)保公司會(huì)要求業(yè)主出具全權(quán)委托公證書。

A：買方申請(qǐng)按揭，買賣雙方提供相關(guān)文件。

B：買賣雙方開(kāi)設(shè)銀行帳戶，并簽定銀行資金監(jiān)管協(xié)議。

二手房交易歷史80%監(jiān)管在中介公司,而當(dāng)下房?jī)r(jià)高,額大,政策要求通常監(jiān)管在銀行.由銀行出資金監(jiān)管協(xié)議。

當(dāng)然也有一次性付款的置業(yè)者，通常除定金外其它款項(xiàng)全部銀行監(jiān)管。

按揭每個(gè)中介都有相對(duì)合作的銀行,無(wú)論是從審批速度還是優(yōu)惠條件方面,遠(yuǎn)比自已找要快的多(除非自已有銀行的關(guān)系),一次性付款可跳過(guò)此項(xiàng)。

C：買方支付首期款〔成交價(jià)-銀行貸款-定金〕到監(jiān)管帳戶。

D：評(píng)估公司評(píng)估出評(píng)估報(bào)告。

E：五個(gè)工作日，銀行出具貸款承諾書給賣方。

第三步：辦理過(guò)戶。

過(guò)戶每個(gè)中介公司都有一個(gè)按揭部，所謂的按揭服務(wù)費(fèi)就有有由部他收取，每家中介公司收取不同，贖樓按揭的業(yè)主不用到場(chǎng)，有擔(dān)保公司出面簽字，紅本在手的需業(yè)主親自到場(chǎng)。

A：收取買賣雙方傭金等費(fèi)用（也可以中介與客戶之間約定時(shí)間為準(zhǔn)）。

B：中介方打印《深圳市房產(chǎn)現(xiàn)售買賣合同》，并且買賣雙方簽定合同。

C：遞件后，由中介方收取過(guò)戶回執(zhí)。

第四步： 5個(gè)工作日后。

A：買方至國(guó)土局交納稅費(fèi)，并領(lǐng)取買方名下的新房產(chǎn)證。

B：當(dāng)日內(nèi)，買方將房產(chǎn)證原件抵押給銀行。

C：銀行放首期款給賣方（當(dāng)日或隔日完成）。

第五步：5個(gè)工作日后，抵押完成。 證回到銀行。銀行發(fā)放買方申請(qǐng)的貸款金額至賣房帳戶。

第六步： 買賣雙方約好交房時(shí)間。辦理交房及水電煤氣等過(guò)戶事宜。

交房：前面的事項(xiàng)順利交易完成后，交房不會(huì)有什么爭(zhēng)議。因?yàn)榉孔拥挠嘘P(guān)情況和問(wèn)題，在看房的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)和了解了。交房主要是物業(yè)、水電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等過(guò)戶。

賣方產(chǎn)權(quán)在銀行需贖樓，客戶按揭買房：

第一步： 買賣雙方簽定買賣合同。

A：買方支付定金。

B：查檔后，確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)后支付給賣方。

第二步：賣方提出還款申請(qǐng)。

A、賣方自己贖樓的可同時(shí)進(jìn)行，拿到產(chǎn)權(quán)證后，注銷抵押。

B、需擔(dān)保公司贖樓的，辦好公證給擔(dān)保公司，等貸款承諾函出再贖樓。

溫馨提示：

最新公證消息：現(xiàn)在委托書版本分為贖樓版本（7份）和過(guò)戶版本（5份），費(fèi)用共為：760元（產(chǎn)權(quán)人與借款人不一致除外），過(guò)戶版本需要添加買方姓名及身份證號(hào)碼。

做公證請(qǐng)帶以下資料：身份證原件（復(fù)印3份），輔助證件原件（復(fù)印1份，如社?？ǎ幼∽C，駕駛證、護(hù)照等有效證件），戶口本原件（復(fù)印1份），房產(chǎn)證復(fù)印3份，抵件借款合同原件（主要頁(yè)數(shù)復(fù)印一份），供樓卡原件（復(fù)印一份），買賣合同原件（復(fù)印1份）。

第三步：賣雙方約好時(shí)間做資金監(jiān)管及按揭。

A：買方申請(qǐng)按揭，買賣雙方提供相關(guān)文件。

一筆款定義：買方向銀行申請(qǐng)按揭貸款，并在交易房產(chǎn)沒(méi)有辦理過(guò)戶及抵押給銀行的情況下，銀行憑借擔(dān)保公司為買方提供的擔(dān)保，而向買方提前發(fā)放按揭貸款，俗稱一筆貸款。貸款以及首付款首先用于贖出交易房產(chǎn)。

兩筆款：即由賣方向銀行申請(qǐng)以信用為主要擔(dān)保方式，加上擔(dān)保公司為其所提供的不可撤銷擔(dān)保為附加擔(dān)保的短期信用貸款，用于提前還清原貸款，贖出房產(chǎn)證。俗稱“”兩筆貸款.

B：買賣雙方開(kāi)設(shè)銀行帳戶，并簽定銀行資金監(jiān)管協(xié)議。

C：買方支付首期款〔成交價(jià)-銀行貸款-定金〕到監(jiān)管帳戶。

D：評(píng)估公司評(píng)估出評(píng)估報(bào)告。

E：五個(gè)工作日，銀行出具貸款承諾書給賣方。

F：如是擔(dān)保公司贖樓的，擔(dān)保公司看到承諾函便會(huì)出擔(dān)保函給銀行，銀行放款贖樓，注銷抵押。

第四步： 辦理過(guò)戶

A：收取買賣雙方傭金等費(fèi)用（也可以中介與客戶之間約定時(shí)間為準(zhǔn)）。

B：中介方打印《深圳市房產(chǎn)現(xiàn)售買賣合同》，并且買賣雙方簽定合同。

C：遞件后，由中介方收取過(guò)戶回執(zhí)。

第五步：5個(gè)工作日后，抵押完成。

證回到銀行。銀行發(fā)放買方申請(qǐng)的貸款金額至賣房帳戶。

第六步：買賣雙方約好交房時(shí)間。 辦理交房及水電煤氣等過(guò)戶事宜。

做監(jiān)管需提供資料

買方：婚姻證明、戶口本（全家）、身份證、刷卡單、合同、定金收據(jù)、銀行卡（首期款在本人名下）非深戶請(qǐng)準(zhǔn)備12個(gè)月以上的社保清單。

業(yè)主：身份證、產(chǎn)權(quán)證、銀行卡產(chǎn)權(quán)滿5年、且唯一住房，可省個(gè)稅省個(gè)稅業(yè)主準(zhǔn)備：夫妻雙方到場(chǎng)簽字 準(zhǔn)備身份證原件、戶口本（全家含有戶主頁(yè)）結(jié)婚證，離婚的帶 身份證、戶口本（離異狀態(tài)）離婚證、離婚協(xié)議 雙方到場(chǎng)。

客戶按揭準(zhǔn)備資料

1、 身份證（原件及其配偶的）。

2、戶口本 （全家的含有戶主頁(yè)）。

3、 婚姻證明。

4、 收入證明注意：①開(kāi)月供的兩倍以上，若有別的負(fù)資產(chǎn)也要一起開(kāi)②開(kāi)收入證明的單位要和開(kāi)社保額的單位一致）。

5、 銀行流水（近半年的進(jìn)出賬單明細(xì)，把首期款存進(jìn)去打印出來(lái)顯示余額）。

6、 合同、收據(jù)、刷卡單。

7、 準(zhǔn)備好首期款，首期款一定要在本人名下（跨行轉(zhuǎn)賬最好別把錢放在建行、中行、廣發(fā)）。

8、 非深戶請(qǐng)準(zhǔn)備12個(gè)月以上的社保清單。

公積金貸款需要房屋查詢單（持本人身份證去國(guó)土局2樓）。

過(guò)戶準(zhǔn)備資料

買方：

1、婚姻證明

2、戶口本（全家）

3、身份證（配偶的身份證復(fù)印件）非深戶準(zhǔn)備12個(gè)月以上社保證明

業(yè)主：

1、身份證

2、產(chǎn)權(quán)證

如果賣方滿5年且是唯一住房，需提供：

1、夫妻雙方身份證。

2、戶口本（全家）。

3、婚姻證明。

4、房產(chǎn)證。

賣方公證所需資料：

遷戶口準(zhǔn)備資料：

1、 身份證

2、 戶口本（全家）

3、 房產(chǎn)證復(fù)印件及房產(chǎn)證查詢單

4、 遷入人寸照

需離婚才有名額購(gòu)房的，離婚準(zhǔn)備資料：

1、 去任意一方戶籍所在地的民政局

2、 雙方到場(chǎng)

3、 準(zhǔn)備結(jié)婚證

4、 離婚協(xié)議（小孩、財(cái)產(chǎn)、房產(chǎn)）

戶口本需改成離異狀態(tài)：

1、身份證

2、戶口本

3、離婚證

4、離婚協(xié)議

辦理二手房買賣時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

1、出售已出租的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、出賣共有房屋，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、單位或個(gè)人購(gòu)買已出租的房屋后，不得強(qiáng)攆住戶搬家。房屋成交后，買方應(yīng)與承租人重新簽訂租憑合同，不得單方變更或終止原租憑合同。如購(gòu)房人需要住戶搬家，須經(jīng)承租人同意并對(duì)其進(jìn)行妥善安置。

4、個(gè)人購(gòu)買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口，單位購(gòu)買公房必須有市級(jí)主管部門或區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)的證明；單位因特殊需要購(gòu)買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近效區(qū)的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

5、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營(yíng)單位出售商品房屋買賣價(jià)格，按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價(jià)格，可由買賣雙方按照房屋的質(zhì)量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定。

6、買賣房屋，雙方須簽定房屋買賣合同，并在一個(gè)月內(nèi)持房屋合同到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)。

7、房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易管理所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，到房地產(chǎn)管理局房政科辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)房屋所有權(quán)證。

8、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具公證委托書，委托代理人代為辦理。

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