案例【1】

金穗源房地產(chǎn)企業(yè)2017年8月份收到購房款100萬元，該項目被認定為“老項目”。不考慮其他因素。增值稅會計處理：

1、收到預(yù)收款

借：銀行存款100

   貸：預(yù)收賬款100

2、預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—老項目2.86

貸：銀行存款2.86

預(yù)繳增值稅計算過程：100 /（1 5%）* 3% = 2.86

3、繳納城建稅等

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅

            —土地增值稅預(yù)交

—教育附加等

貸：銀行存款

4、月末將城建稅等結(jié)轉(zhuǎn)當期損益

借：稅金及附加

    貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅

                —土地增值稅

—教育附加等

5、將來確認收入的時候

借：預(yù)收賬款100

   貸：主營業(yè)務(wù)收入95.24

       應(yīng)交稅費—未交增值稅—老項目4.76

應(yīng)交增值稅計算過程：100 /（1 5%）* 5% = 4.76

6、預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至“未交增值稅”

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—老項目2.86

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—老項目2.86

7、補繳增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—老項目（4.76 – 2.86）= 1.9

   貸：銀行存款1.9

計算過程：補繳增值稅（應(yīng)交增值稅4.76 – 預(yù)繳增值稅2.86）= 1.9

8、同時計算城建稅、教育附加等，計入“稅金及附加”科目，計入當期損益。

案例【2】

金穗源房地產(chǎn)企業(yè)2017年8月份收到購房款100萬元，該項目被認定為“新項目”。確認收入確認遞減的土地成本是30萬元。不考慮其他因素。增值稅會計處理：

1、收到預(yù)收款時

借：銀行存款100

   貸：預(yù)收賬款100

2、預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—老項目2.70

貸：銀行存款2.70

預(yù)繳增值稅計算過程：100 /（1 11%）* 3% = 2.70

3、繳納城建稅等

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅

            —土地增值稅預(yù)交

—教育附加等

貸：銀行存款

4、月末將城建稅等結(jié)轉(zhuǎn)當期損益

借：稅金及附加

    貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅

                —土地增值稅

—教育附加等

5-1、將來確認收入的時候

借：預(yù)收賬款100

   貸：主營業(yè)務(wù)收入90.09

       應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額)—新項目9.91

增值稅計算過程：100 /（1 11%）* 11% = 9.91

5-2、土地成本差額納稅的問題

扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）2.97

       貸：主營業(yè)務(wù)成本 2.97

計算過程：

｛100 /（1 11%）* 11%｝–（100 –30）/（1 11%）* 11%

=2.97

接下來，進項、銷項遞減的時候，要區(qū)分為三種情況進行會計處理：

第一種情況：

6、假設(shè)沒有進項稅額

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）9.91

     貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅9.91

7、同時，將預(yù)繳的增值稅轉(zhuǎn)入“未交增值稅”

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—新項目2.7

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—新項目2.7

8、補繳差額增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—新項目7.21

   貸：銀行存款7.21

增值稅計算過程：銷項9.91 – 預(yù)繳增值稅2.7 = 7.21

9、同時計算城建稅等，計入“稅金及附加”科目，計入當期損益。

第二種情況：

6、假設(shè)可以抵扣進項稅額是5萬元

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）4.91

   貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅4.91

增值稅計算過程：銷項9.91 – 進項5 = 4.91萬元

7、同時，將預(yù)繳的增值稅轉(zhuǎn)入“未交增值稅”

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—新項目2.7

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—新項目2.7

8、補繳差額增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—新項目2.21

   貸：銀行存款2.21

增值稅計算過程：銷項9.91 – 進項5 – 預(yù)繳增值稅2.7 = 2.21

9、同時計算城建稅等，計入“稅金及附加”科目，計入當期損益。

第三種情況：

假設(shè)可以抵扣的進項余額是15萬元，則不需做會計處理，應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅余額是5.09（15 – 9.91）萬元。

提示：同時將預(yù)繳的增值稅轉(zhuǎn)入“未交增值稅”。

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅—新項目2.7

    貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅—新項目2.7

其他分錄同上。

正如我文章中提到的“會計做賬有法，但無定法”，實際賬務(wù)處理中，可能存在不一致的賬務(wù)處理，沒有關(guān)系，提出來我們再探討。我相信，沒有最好，只要更好！同時我再次提醒大家，會計處理就是會計處理，稅該怎么交，一定要嚴格按照稅收的政策執(zhí)行，我把《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的判定》推薦給大家。