在房屋征遷過(guò)程中，拆遷方與被征遷方無(wú)論在征遷過(guò)程中，還是在征遷終結(jié)前，為保障、履行雙方的權(quán)利和義務(wù)，都會(huì)以簽訂征遷補(bǔ)償安置協(xié)議作為終結(jié)依據(jù)。

作為弱勢(shì)群體的被征遷方，如何保障自身合法利益不受非法侵害呢？了解征遷過(guò)程中的簽約技巧、防范征遷協(xié)議中的簽約困境便成為了一種必然的選擇。

那么被拆遷人容易陷入哪些'協(xié)議困境'呢，我在這里給大家總結(jié)了如下幾點(diǎn)？

一、簽訂空白協(xié)議

所謂征遷補(bǔ)償空白協(xié)議，一般是指被拆遷方在拆遷方提供的缺少實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的格式合同簽字的協(xié)議。

此類(lèi)協(xié)議是我國(guó)法律明令禁止的，而作為弱勢(shì)群體的被拆遷方，根本無(wú)法承受簽訂拆遷補(bǔ)償空白協(xié)議的法律后果，因?yàn)檫@類(lèi)協(xié)議往往涉及老百姓的房產(chǎn)、補(bǔ)償?shù)戎卮筘?cái)產(chǎn)利益。

實(shí)踐案件中，被拆遷人之所以簽訂此類(lèi)協(xié)議，往往是拆遷方的工作人員口頭承諾了令被拆遷人滿(mǎn)意或者心動(dòng)的拆遷補(bǔ)償內(nèi)容，等老百姓真正拿回協(xié)議那一刻才發(fā)現(xiàn)，協(xié)議內(nèi)容與當(dāng)初的承諾大相徑庭，此時(shí)已經(jīng)追悔莫及。

因此這類(lèi)訴訟往往因?yàn)槔习傩涨捌谳p視、大意，欠缺收集證據(jù)意識(shí)而無(wú)法進(jìn)行訴訟，或者敗訴。

二、手里未留存所簽協(xié)議

征遷安置補(bǔ)償協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，按照《合同法》的規(guī)定協(xié)議雙方都需要留存。

但在征遷案件實(shí)踐來(lái)看，很多情況下，拆遷方會(huì)以需要領(lǐng)導(dǎo)審批或者需要經(jīng)過(guò)行政審查為由，將被征遷方簽字摁手印后的協(xié)議拿走。此時(shí)，被拆遷方的利益就開(kāi)始處于危險(xiǎn)之中。

我們經(jīng)常遇到拆遷方不按協(xié)議內(nèi)容履行、擅自變更協(xié)議內(nèi)容、協(xié)議履行不完全的情況。如果被征遷人想進(jìn)行法律維權(quán)，提供權(quán)利、義務(wù)載體成為必備要件，而很多被拆遷人由于沒(méi)有留存所簽訂的協(xié)議而是維權(quán)陷入被動(dòng)。

因此，被拆遷人一定堅(jiān)持當(dāng)面簽訂協(xié)議、雙方同時(shí)簽字蓋章、互相留存所簽協(xié)議。

三、輕信拆遷方的口頭承諾

在征遷案件實(shí)踐中，拆遷方根據(jù)不同的拆遷特點(diǎn)總結(jié)了非常多的拆遷經(jīng)驗(yàn)，拆遷工作人員為了能讓拆遷方早日搬遷，盡快推進(jìn)拆遷進(jìn)度，盡快完成工作目標(biāo)，拆遷工作人員往往會(huì)口頭承諾一些很誘人的拆遷條件，比如：我給老李家一平米500，給你家一平米800，不要告訴其他人；我們給你的補(bǔ)償價(jià)格很高了，如果將來(lái)其他人補(bǔ)償?shù)谋饶愀?，我們一定再補(bǔ)償給你，甚至寫(xiě)承諾條等等。很多老百姓信以為真，積極配合了拆遷并簽字，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)自己的補(bǔ)償不僅不比其他被拆遷戶(hù)的多，甚至還要少，此時(shí)拿著協(xié)議去找拆遷方，拆遷方的態(tài)度與之前相比相去甚遠(yuǎn)，毫無(wú)解決的態(tài)度。

四、與非法定主體簽定補(bǔ)償安置協(xié)議

無(wú)論是集體土地房屋征遷，還是國(guó)有土地房屋征遷，補(bǔ)償安置協(xié)議都需要被拆遷方與法定拆遷主體簽訂，即應(yīng)由房屋征收部門(mén)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，目的是為了保障將來(lái)協(xié)議的有效履行，同時(shí)減少被征遷方的法律風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，被拆遷人與其他主體簽訂的協(xié)議均屬違法。

有些地方被拆遷人會(huì)與開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)、拆遷辦、拆遷實(shí)施單位或者是街道辦事處等機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，這些都存在法律風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂協(xié)議時(shí)，大家一定要重點(diǎn)審查。

五、未約定違約責(zé)任

對(duì)所有被拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償協(xié)議越具體、越詳細(xì)，對(duì)其越有，尤其是違約責(zé)任的約定。由于征遷補(bǔ)償協(xié)議雙方地位很難對(duì)等，為了達(dá)到讓拆遷方按照約定履行，或者出現(xiàn)違約時(shí)候能夠給被征遷方合理補(bǔ)償?shù)哪康模?strong>補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)中應(yīng)當(dāng)約定違約責(zé)任條款。

但實(shí)踐操作中我們發(fā)現(xiàn)，征遷雙方簽訂的協(xié)議一般都是拆遷方提供的格式協(xié)議，且協(xié)議內(nèi)容非?；\統(tǒng)，違約責(zé)任條款事前約定的更是少之又少。

很多被拆遷人很少對(duì)合同內(nèi)容提出異議：一方面，單方認(rèn)為所簽協(xié)議的另一方是政府，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題；另一方面，想很多人都已經(jīng)按照這個(gè)協(xié)議簽訂了，大家都沒(méi)提出異議，我也沒(méi)必要提；還有一方面，就是拆遷方一般不允許老百姓修改協(xié)議內(nèi)容，老百姓也怕得罪拆遷方，怕自己麻煩。殊不知，此時(shí)如果怕麻煩后續(xù)可能更麻煩。

六、安置房無(wú)證不全

為了保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，我國(guó)法律明確規(guī)定先安置后搬遷，也就是說(shuō)對(duì)被拆遷人的安置需要是現(xiàn)房安置，如果不是現(xiàn)房，則拆遷方違法，被拆遷人有權(quán)利拒絕簽訂征遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

而現(xiàn)實(shí)拆遷中，很多地方很難達(dá)到現(xiàn)房拆遷。即使如此，我國(guó)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方面有嚴(yán)格的法律程序限定。比如，一個(gè)房屋建設(shè)項(xiàng)目必須經(jīng)歷項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地征收、工程施工許可等審批，也就是人們常說(shuō)的五證審批。

在被拆遷方無(wú)法提供現(xiàn)房安置時(shí)，拆遷方應(yīng)主動(dòng)考察項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，包括建設(shè)方的資金狀況等，盡量減少后續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)。

七、未簽滿(mǎn)意協(xié)議就提交房屋權(quán)屬證明

拆遷過(guò)程中，很多拆遷方總是趁機(jī)向被拆遷方索要拆遷房屋的權(quán)屬證明（包括房屋所有權(quán)證、土地使用證），很多被拆遷人早早將其提交了上去，問(wèn)其原因只是拆遷方總是逼其索要，此種理由也是讓人哭笑不得。

在此，律師鄭重提示，如果你還沒(méi)有簽訂滿(mǎn)意的補(bǔ)償安置協(xié)議，千萬(wàn)不要將房屋的權(quán)屬證明上交，一旦拆遷補(bǔ)償無(wú)法談攏，或者出現(xiàn)其他糾紛需要法律維權(quán)時(shí)，就會(huì)為法律維權(quán)設(shè)置巨大障礙，甚至無(wú)法在法院立案，因?yàn)闊o(wú)法提供與之有關(guān)的利害關(guān)系證明了。

八、擅自改變安置地塊規(guī)劃

安置房地段沒(méi)有五證或五證不齊全，除了沒(méi)有及時(shí)辦理或者客觀上不具備條件等因素之外，還有一種可能就是安置地段根本就是幌子，是拆遷方為了達(dá)到快速拆遷而編造的謊言，等到拆遷戶(hù)已全部簽協(xié)議并搬離的情況下，拆遷方極有可能將規(guī)劃改變，將拆遷戶(hù)安置到其他地方，此時(shí)由于拆遷戶(hù)都已經(jīng)分散居住，難以形成統(tǒng)一有效的力量，即使心中不滿(mǎn)，也難統(tǒng)一維權(quán)，索性就接受拆遷方其他安置條件。

九、如何破解上述困境

如何破解征遷協(xié)議中的“協(xié)議困境”，是所有被征遷人面臨的共同問(wèn)題，其關(guān)鍵在于——被征遷戶(hù)到底有沒(méi)有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的能力。

任何事情都是說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，即使被征遷戶(hù)認(rèn)識(shí)到了簽訂協(xié)議的種種困境，但是在具體簽訂協(xié)議時(shí)，面對(duì)“身經(jīng)百戰(zhàn)”的拆遷方工作人員，仍然是束手無(wú)策。因?yàn)閷?shí)際情況是復(fù)雜多變的，拆遷方為了達(dá)到利益最大，征遷手段也是層出不窮，令老百姓防不勝防，拆遷戶(hù)也很難做到靈機(jī)應(yīng)變，同時(shí)較民事談判而言，征遷談判由于雙方力量對(duì)比懸殊，被拆遷方很難把控局面，控制不好便是“遍體鱗傷”甚至無(wú)家可歸。

因此，最為穩(wěn)妥的方式就是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的征遷律師，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)，所以值得信賴(lài)，真正的專(zhuān)職征遷律師，不僅在拆遷協(xié)議簽訂階段為您提供全面的法律服務(wù)，甚至在拆遷之初、拆遷過(guò)程中都能為您提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)，將法律風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃。

以上九條，都是我根據(jù)多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真總結(jié)的，其目的在于能幫助更多的被征遷人維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您在征遷過(guò)程遇到了什么問(wèn)題，或者有什么疑問(wèn)，歡迎給我留言或者私信我。我是北京專(zhuān)職征遷律師朱月華。

作者：朱月華律師

版權(quán)所有：朱月華

注：如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)標(biāo)明版權(quán)