說起成本測算，恐怕這個名詞并不陌生。盡管不陌生，就李哥看來，超過50%的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有目標(biāo)成本管控機制。而當(dāng)詢問為什么沒有目標(biāo)成本的時候，成本管理部門的回答很干脆：沒有圖紙！

       那么，沒有圖紙就不能出目標(biāo)成本了嗎？顯然不是！

       以下我們以龍湖X項目為藍本，在無圖紙的情況下，如何快速測算一個項目的目標(biāo)成本。

一、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的準(zhǔn)備

二、理清成本控制科目與套用公式，計算目標(biāo)成本

1、土地獲得成本（一級科目）

1.1.政府地價。按照合同協(xié)議價格直接填寫進來；建筑單方按照合同協(xié)議價格646477/總建筑面積229737 = 450元/㎡；可售單方按照合同協(xié)議價格646477/總可售面積225716 = 458元/㎡；

1.2.土地契稅。一般為地價2.5%~5.5%進行測算，每個城市標(biāo)準(zhǔn)可能都不一樣。本案取3%。按照10346（政府地價）*3%=310萬，建筑單方與可售單方成本計算過程不贅述。

2、開發(fā)前期工程費（一級科目）

2.1.方案設(shè)計費=【168924（地上建筑面積）+49400（地下建筑面積）】*25元/㎡（單價）=546萬，建筑單方與可售單方計算方法如上，不再贅述；

2.2.初步、施工圖設(shè)計費，參照方案設(shè)計費計算方法；

2.3.景觀設(shè)計費=83589（景觀面積）*40元/㎡（單價）=251萬；

2.4.精裝修設(shè)計費=1000（精裝修面積）*200元/㎡（單價）=20萬；

2.5.專項設(shè)計費（弱電、導(dǎo)示等）=【168924（地上建筑面積）+49400（地下建筑面積）】* 5元/㎡（單價）=109萬；

2.6.勘察丈量費=106690（項目占地面積）* 6元/㎡（單價）=64萬；

2.7.城市建設(shè)配套費+人防易地建設(shè)費+規(guī)劃許可證費=【168924（地上建筑面積）+49400（地下建筑面積）】 * （150+45+2.5） = 4312萬；

2.8.招投標(biāo)綜合服務(wù)費+工程定額測定費+建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費=【168924（地上建筑面積）+49400（地下建筑面積）】*0.8（建安造價） * 0.48% = 84萬；

2.9.規(guī)劃放線費+竣工規(guī)劃驗線費+防雷監(jiān)測費+環(huán)境評測費=106690（項目占地面積）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（單價）=49萬；

2.10.散裝水泥押金+白蟻防治費+新型墻體材料專項基金+交通組織分析評估費+樹木伐移費+新型建材基金 = 【168924（地上建筑面積）+49400（地下建筑面積）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（單價）=40萬；

2.11.場地平整費=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方 140000 m3 1.49元/m3） 208,600+土石方余土外運 25000  m3 7.60元/m3）190,000＝ 2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253萬；

2.12.場地平整檔墻費=1單檔墻放階，總價預(yù)估180萬；

2.13.施工道路+施工用水+天然氣管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用電=項目建設(shè)用地面積（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（單價）=165萬；

2.14.河道治理費=【1、長190m*14寬河道+6.53*2檔墻+8.7人行廣場+8.4人行廣場+交通橋（按施工圖估算，檔墻約1400M3）估造價240萬元；2、景觀及其他暫估110萬元；合計350萬元】=350萬；

2.15.臨時辦公室費=板房22萬+土建20萬+裝飾10萬（不含辦公家具設(shè)備）=預(yù)估52萬；

2.16.臨時圍墻費=750m * 180元/m（單價） = 14萬；

3、主體建安費（一級科目）

3.1.花園洋房(電梯7F/-1F)建安費=39593（花園洋房建筑面積）*1580元/㎡（單價）=6256萬；

注明：

參照紫都城大城小院1362元/㎡，鋼材調(diào)整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考慮6％上漲，人工調(diào)整到25元/工日，加其他中式元素。以下聯(lián)排別墅/疊拼產(chǎn)品均有參照但省略不描述參照物名稱及計算過程。

3.2.聯(lián)排別墅建安費=【聯(lián)排別墅建筑面積】19781 * 2200元/㎡（單價）=4352萬；

3.3.疊拼（2F～5F）建安費=【疊拼建筑面積】24592 * 2150元/㎡（單價）=5287萬；

3.4.住宅灰空間建安費=8889（灰空間面積）*1630元/㎡（單價）=1449萬；

注明：

花園洋房3043㎡，占34.24％；聯(lián)排1480㎡，占16.66％；疊拼4364.88㎡，占49.11％；綜合按（花園洋房單價測算+別墅）單價/2計算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墻保溫100*0.7外墻系數(shù)*75％-外墻裝飾75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墻門窗0.22*680*75％（一面墻考慮外露）+架空空心板25＝元/㎡（含架空板）

3.5.商業(yè)建安費=【商業(yè)建筑面積】14118 * 1550元/㎡（單價）=2188萬；

3.6.車庫建安成本=【車庫建筑面積】47059 * 1480元/㎡（單價）=6965萬；

3.7.超市建安成本=【超市建筑面積】1949 * 1820元/㎡（單價）=355萬；

3.8.經(jīng)濟型酒店建安成本=【經(jīng)濟型酒店建筑面積】8885 * 1580元/㎡（單價）=1404萬；

3.9.精裝修小戶型公寓建安成本=【精裝修小戶型公寓建筑面積】60850 * 2160元/㎡（單價）=13144萬；

3.10.小戶型公寓架空層建安成本=【小戶型公寓架空層建筑面積】2524*1200元/㎡（單價）=303萬；

4、基礎(chǔ)設(shè)施費（一級科目）

4.1.高低壓配電設(shè)備及安裝+室外強電管道及電纜敷設(shè)+室外弱電管道埋設(shè)+發(fā)電機工程費=229737項目總建筑面積 * （72.69+15+8+8）元/㎡（單價）=2382萬；

4.2.室外給水系統(tǒng)+室外排水系統(tǒng)=229737項目總建筑面積 * （25+40+3）元/㎡（單價）=1570萬；

4.3.室外燃?xì)庀到y(tǒng)=1360（總戶數(shù)）*3529元/戶（單價）=480萬；

4.4.車管系統(tǒng)+周界安保系統(tǒng)+背景音樂系統(tǒng)+設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)+其他弱電工程費=229737項目總建筑面積 * （2+3+5+2+18）元/㎡（單價）=689萬；

4.5.道路費=1601（道路面積）* 300元/㎡（單價）=48萬。

5、公共環(huán)境工程費（一級科目）

景觀工程費=83589景觀面積*379元/㎡（單價）=3170萬。

6、配套設(shè)施費（一級科目）

6.1.幼兒園+學(xué)校+會所+物管用房+設(shè)備用房建安費=（0+0+220+884+392）建筑面積 * （0+0+3150+1500+1500）元/㎡（單價）=261萬；

6.2.垃圾站建安成本=18萬/單=18萬；

6.3.公共汽車停車站成本=5萬/單=5萬；

6.4.市政道路費=220m * 7500元/㎡（單價）=165萬。

7、工程相關(guān)費（一級科目）

7.1.工程監(jiān)理費=218324（總建筑面積-灰空間面積-小戶型公寓架空面積）*11=240萬；

7.2.預(yù)結(jié)算編審費+施工圖審查費+定額外專項檢測+工程審計費+工程技術(shù)咨詢費+其他工程相關(guān)費=229737項目總建筑面積 * （3.5+1+5+1+5+1）元/㎡（單價）=379萬。

8、不可預(yù)見費（一級科目）

不可預(yù)見費=58274（建安成本）*3%=1748萬。

9、總開發(fā)成本（匯總）

二、最后說明

1、部分單價數(shù)字與實際不相符，這里只是為了表達目標(biāo)成本計算方式，沒有表達其它意思；

2、從以上計算過程可以看出，在沒有圖紙的情況下，一樣可以出目標(biāo)成本，雖然這個目標(biāo)成本距離最終需要還有一定偏差，但不影響管理和決策。而一旦圖紙出來后就可以精確計算了，比如：洋房建安成本圖紙出來前后重新計算并修訂目標(biāo)成本的思路為：

3、因此，測算思路的轉(zhuǎn)變是目標(biāo)成本獲取的基礎(chǔ)，兩者相互促進、共依共存！