公司2017年已經(jīng)制定完成 25個(gè)城市，10萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓的發(fā)展計(jì)劃。業(yè)務(wù)將重點(diǎn)突破廣州、武漢、杭州、南京、鄭州等重點(diǎn)核心城市。

企業(yè)長(zhǎng)租公寓目前處于重要戰(zhàn)略卡位期。一旦完成重要節(jié)點(diǎn)搶點(diǎn)和規(guī)模布局，公司后期現(xiàn)金流和盈利能力都將明顯提升。此外，在長(zhǎng)租公寓成本攤銷期結(jié)束之后，資產(chǎn)包利潤(rùn)水平將直線提升，有望為未來(lái)進(jìn)入REITS等領(lǐng)域奠定基礎(chǔ)。政府對(duì)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的政策支持，也將為企業(yè)帶來(lái)更多長(zhǎng)租外包業(yè)務(wù)。

我們認(rèn)為紅璞公寓有可能將成為世聯(lián)后期各類服務(wù)的重要導(dǎo)流入口，成為公司疊加房地產(chǎn)服務(wù)的重要且具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的場(chǎng)景！繼續(xù)看好世聯(lián)行！

調(diào)研紀(jì)要：

1. 紅璞公寓介紹

世聯(lián)行從2014年開(kāi)始試水公寓。15年最先做的是短租類型租賃產(chǎn)品，例如假日型、禮遇型短租房?，F(xiàn)在世聯(lián)行著力發(fā)展的是以“紅璞”為品牌的長(zhǎng)租公寓，專注為白領(lǐng)青年提供設(shè)計(jì)感強(qiáng)、性價(jià)比高的租賃公寓。

截止2017年7月，紅璞公寓已成功完成25個(gè)城市的布局，基本覆蓋核心一二線城市，簽約房間4.5萬(wàn)套。16年公司深耕廣州和武漢兩個(gè)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，獲得卓越成績(jī)。世聯(lián)行在廣州集中式和分散式公寓市場(chǎng)中市占率排名第一，在武漢集中市場(chǎng)中市占率排名第一。17H1黑馬杭州公司在杭州集中式公寓市占率第一名。世聯(lián)行布局的核心城市：成都、鄭州、濟(jì)南、寧波在下半年也將交出靚麗的業(yè)績(jī)，進(jìn)入市場(chǎng)排名第一梯隊(duì)。世聯(lián)行還有一些據(jù)點(diǎn)城市：蘇州、佛山、深圳、南京、廈門、合肥。

從7月17日到25日，廣州政府和九部委先后租售同權(quán)文。其中九部委《通知》中提到12個(gè)試點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的城市里面，除沈陽(yáng)和肇慶，世聯(lián)行紅璞公寓已經(jīng)進(jìn)駐10個(gè)。世聯(lián)行在沈陽(yáng)有分公司，接下來(lái)可能也會(huì)有大發(fā)展。

世聯(lián)行紅璞公寓的優(yōu)勢(shì)主要為：

1.對(duì)ToB端服務(wù)能力：世聯(lián)行歷經(jīng)20多年發(fā)展，服務(wù)超過(guò)2萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商企業(yè)和300多個(gè)政府單位。企業(yè)和政府單位有租賃需求或資產(chǎn)盤活需求的時(shí)候，他們都會(huì)找到世聯(lián)行。紅璞公寓的合作模式也在不斷改變， 從重到輕：開(kāi)始是100%包租形式獲得整租房源，轉(zhuǎn)變?yōu)榈偷鬃饧臃殖?，再到五五分成?/p>

2.世聯(lián)行在71個(gè)城市有分支機(jī)構(gòu)，在全國(guó)地區(qū)深耕多年，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有很好的客戶關(guān)系。

3. 世聯(lián)行具有強(qiáng)大的服務(wù)產(chǎn)品，和租售相連的裝修、貸款等附加服務(wù)給客戶帶來(lái)很多便捷。

關(guān)于紅璞公寓未來(lái)發(fā)展目標(biāo)。中國(guó)品牌公寓市場(chǎng)占有率只有2%，相比成熟市場(chǎng)的美國(guó)和日本10%的占有率要低很多，這也表現(xiàn)了中國(guó)長(zhǎng)租公寓剛開(kāi)始起步，前景廣闊。世聯(lián)17年紅璞公寓目標(biāo)10萬(wàn)間，2020年達(dá)到50-60萬(wàn)間。

2. 紅璞公寓產(chǎn)品不斷進(jìn)化

專業(yè)的綜合決策體系：立項(xiàng)決策首先由地方項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目全方位信息，然后總部的財(cái)務(wù)、法務(wù)、工程和公寓線等部門綜合政策和公司戰(zhàn)略發(fā)展要求進(jìn)行審核和決策。

產(chǎn)品迭代：從2015年到2017年兩年多的時(shí)間里，紅璞公寓從1.0進(jìn)化到2.0。新產(chǎn)品更加考慮客戶的在細(xì)節(jié)方面的需求，不做超配而注重適配（例如根據(jù)客戶需求配置家具）。此外世聯(lián)行持續(xù)使用數(shù)據(jù)研究，搜集客戶需求的相關(guān)信息并改進(jìn)產(chǎn)品。裝修方面，世聯(lián)行提供三種色漆四眾風(fēng)格，此外每種風(fēng)格還有檔次劃分。12種裝修風(fēng)格給了客戶盡可能多的選擇。

面積更?。汗⒚娣e略有縮小，但在面積縮小的基礎(chǔ)上保證了客戶的基本需求、舒適美觀等。

成本更低：在降低成本部分，公司只做適配而非超配。由于公寓樣式基本統(tǒng)一，可通過(guò)集采方式采購(gòu)建材，這樣在控制質(zhì)量的同時(shí)綜合降低了采購(gòu)成本。

更多收入來(lái)源：經(jīng)營(yíng)時(shí)租戶的生活需求給公司帶來(lái)了更多附加服務(wù)的切入口。例如金融，社交，生活用品購(gòu)買等。由于紅璞公寓是集中式的，我們?cè)诩t璞公寓有一定體量的商鋪面積，例如咖啡廳、健身房、商鋪外廣告合作等。

3. 營(yíng)銷流程標(biāo)準(zhǔn)化、接地氣

世聯(lián)行專設(shè)紅璞公寓租賃營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。從過(guò)往業(yè)績(jī)來(lái)看，世聯(lián)行具有超強(qiáng)的出房能力：三十天出租率91.2%，60天出租率94.5%。世聯(lián)行能達(dá)到如此高的出租率主要?dú)w功于其多年代理銷售的豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，以及規(guī)范的營(yíng)銷流程。世聯(lián)行的營(yíng)銷主要分為三大部分：

1）營(yíng)銷前期通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研掌握產(chǎn)品設(shè)定、客戶定位和市場(chǎng)價(jià)格等關(guān)鍵信息。獲取信息后精準(zhǔn)定位客戶，在預(yù)售制下提前鎖定大客戶，拓客能力超強(qiáng)。

2）營(yíng)銷出房階段，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)會(huì)和施工方密切對(duì)接、打造樣品、提高預(yù)售。銷售過(guò)程服務(wù)（解說(shuō)、簽約等）流程標(biāo)準(zhǔn)化，提高客戶體驗(yàn)。同時(shí)，通過(guò)價(jià)格管控，公司層面控制折扣后價(jià)格以及相比市面價(jià)格的溢價(jià)率，從而平衡出租率和租金收益。

3）租客入住后，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)組織社區(qū)活動(dòng)，通過(guò)高頻C端互動(dòng)提高客戶品牌感知度，從而提高續(xù)租率。

目前世聯(lián)行的營(yíng)銷渠道分線上線下兩路。線上營(yíng)銷除了第三方的平臺(tái)例如58同城和咸魚App以外，世聯(lián)行還在微信、微博和官方App打造自己的營(yíng)銷渠道。線下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)主要是結(jié)合線上出盤，在不同時(shí)點(diǎn)和地點(diǎn)，針對(duì)某一群體（例如為剛畢業(yè)進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人舉辦的“燃青春”營(yíng)銷活動(dòng)）舉辦線下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)。

4. 紅璞公寓運(yùn)營(yíng)管理細(xì)致到位

紅璞公寓的日常運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中服務(wù)意識(shí)很強(qiáng)。

1. 世聯(lián)紅璞有4S營(yíng)銷店，其作用是給客戶直觀的感受，提高品牌認(rèn)知度，增加客源

2. 人房比在1:60，比例還在提升，1人管理的房間熟練還在提升，

3. 收益管理，紅璞公寓立項(xiàng)有預(yù)算，開(kāi)業(yè)有經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，且IT平臺(tái)系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控施工進(jìn)度，和銷售進(jìn)度，如有問(wèn)題立刻改善，保障每個(gè)門店的收益。

4. 門店安全管理完善。每個(gè)門店有完善額消防設(shè)備并且會(huì)定期維護(hù)。門店每季度會(huì)組織消防演習(xí)，以備消防隱患。

5. 投訴管理多渠道。紅璞公寓的客戶反饋可以通過(guò)微信、網(wǎng)站、電話等。世聯(lián)行基本可以做到2小時(shí)內(nèi)反饋，100%回訪和結(jié)案。

5. 自建IT平臺(tái)功能強(qiáng)大，提高租賃和管理的利器

紅璞公寓標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和實(shí)時(shí)管控都依賴于自由開(kāi)發(fā)的平臺(tái)。紅璞公寓的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)過(guò)一年多的打造已經(jīng)基本上具備了作業(yè)全流程。從C端客戶來(lái)說(shuō)，世聯(lián)紅璞公寓實(shí)現(xiàn)了官網(wǎng)、微信和APP三方面服務(wù)入口。根據(jù)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)需求，平臺(tái)構(gòu)建五大功能板塊：運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)配置、營(yíng)銷等。

紅璞公寓網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的功能貫穿整個(gè)租賃業(yè)務(wù)：拓展、配置、營(yíng)銷、銷售、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)。所有業(yè)務(wù)均可在平臺(tái)上操作。由于租賃市場(chǎng)是重資金的，所以世聯(lián)行在一開(kāi)始設(shè)計(jì)平臺(tái)式重點(diǎn)打造了財(cái)務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)支付一體化（支付租金和賬單可以通過(guò)微信、支付寶applepay等。大量的使用線上支付也提供給世聯(lián)行較強(qiáng)和議價(jià)能力，將第三方支付平臺(tái)的手續(xù)費(fèi)降低，每年節(jié)省將近200多萬(wàn)元。

管理層通過(guò)平臺(tái)系統(tǒng)，第一時(shí)間清晰知道租金收入規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)、銷售、客戶來(lái)訪渠道、投訴報(bào)修等。此外，系統(tǒng)記錄了客戶的基本信息、付款信息、租期、喜好等，方便公司跟蹤和挖掘客戶需求。

紅璞公寓現(xiàn)在每天都有幾百個(gè)合同產(chǎn)生（新單或者續(xù)租），都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)生成電子合同，完成一單合同只需30分鐘。相比傳統(tǒng)簽約方式，電子賬單極大的節(jié)省了人工成本。

6. 紅璞公寓獲取房源的方式

世聯(lián)紅璞是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)系的典型代表。世聯(lián)行強(qiáng)大的市場(chǎng)及客戶研究體系為紅璞公寓的發(fā)展奠定了先天的優(yōu)勢(shì)。紅璞根據(jù)業(yè)主端的不同需求摸索出了多套拿房方案：包租、成立合資公司、代理運(yùn)營(yíng)等。房源大部分來(lái)源于和世聯(lián)行建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，紅璞用其開(kāi)發(fā)集中式公寓對(duì)外出租。同時(shí)還有多業(yè)務(wù)的解決方案，這些方案都建立在世聯(lián)已有的服務(wù)品類基礎(chǔ)上：銷售、租賃、裝修、金融等。

交流環(huán)節(jié)

1.廣州的租售同權(quán)，后期是否會(huì)考慮將家庭作為對(duì)象？

各地政府都在大力推薦租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展，國(guó)企承擔(dān)了很重的任務(wù)，在尋求合作伙伴。我們最近在和廈門政府以及廈門建發(fā)合作，會(huì)根據(jù)政府和國(guó)企特別的功能要求來(lái)設(shè)計(jì)。規(guī)模大到一定程度以后可能會(huì)逐步推出面向有小孩的家庭的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品更加完善。

2.怎樣在學(xué)區(qū)附近拿房？

拿房可能是配合政府和當(dāng)?shù)貒?guó)企，以他們的房源為主。目前接觸的第一批規(guī)模比較大，基本配備了學(xué)區(qū)。

3.怎樣使租房實(shí)現(xiàn)上學(xué)？

租房實(shí)現(xiàn)上學(xué)具體的落實(shí)還要等這一塊的政策清晰后，靠我們的力量解決比較困難，我們最核心的是爭(zhēng)取做政府或當(dāng)?shù)貒?guó)企的供應(yīng)商和合作伙伴，不管是規(guī)模還是服務(wù)的客戶端都能很快擴(kuò)大。

一線城市有三個(gè)不足：住宅不足、土地不足、公共資源不足。廣州的租售同權(quán)實(shí)際上已經(jīng)在很多城市實(shí)行了，比如深圳，只是要排序。有深圳戶口又擁有住房起始分?jǐn)?shù)就是70分，每個(gè)月再拿3分。如果是租房，起始分?jǐn)?shù)50分，每個(gè)月再加2分。因?yàn)楣操Y源不足，所以要有先后次序。從兩年前的去庫(kù)存開(kāi)始可以看到這屆政府的強(qiáng)有力的措施，最近四天九部委連續(xù)發(fā)文支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，可以看到發(fā)展的趨勢(shì)。香港有40%的人租房，新加坡有82%的人租政府的房，深圳商品房只占房屋的不到13%，其他大量的都是城中村、軍產(chǎn)房和宿舍。學(xué)區(qū)房可能是我們的下一站，先把年輕人的住房問(wèn)題解決，讓他們能把生命中最美好的時(shí)光貢獻(xiàn)在事業(yè)上，

4.大型房企市占率不斷增長(zhǎng)，上半年接近30%，對(duì)代理銷售的沖擊有多大，未來(lái)怎樣應(yīng)對(duì)？

開(kāi)發(fā)商的資源會(huì)越來(lái)越集中。香港前五名的開(kāi)發(fā)商供應(yīng)占75%，去年中國(guó)前三的萬(wàn)科恒大碧桂園加起來(lái)不超過(guò)10%，很快前十名會(huì)占到總銷售額的50%。這對(duì)我們是好事也是挑戰(zhàn)。專業(yè)分工是趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的速度非?？?，我們團(tuán)隊(duì)必須不斷進(jìn)取學(xué)習(xí)，節(jié)省成本，在某些點(diǎn)上做得更好。因團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大，因做足功課而專業(yè)，因鄭重承諾而有信譽(yù)，因降低交易成本創(chuàng)造價(jià)值解決中國(guó)地產(chǎn)問(wèn)題。把這些做好應(yīng)該會(huì)有我們的生存空間。

5.怎么看長(zhǎng)租公寓進(jìn)入的這些城市的市場(chǎng)空間？

世聯(lián)有進(jìn)入70多個(gè)城市，紅璞的布局第一批選擇了人口和租賃狀態(tài)都不錯(cuò)的地方，廣州-武漢-杭州-成都，三級(jí)六個(gè)城市。不管是新業(yè)務(wù)還是保留我們的布局方面，我們都不會(huì)跟風(fēng)，會(huì)按照我們的能力和市場(chǎng)的需求推進(jìn)。

6.未來(lái)兩年世聯(lián)的市占率會(huì)達(dá)到多少？

世聯(lián)有一個(gè)上車盤指數(shù)，指年輕人首次置業(yè)的花費(fèi)。我們觀測(cè)三四線城市變化比較小，一二線城市急劇升高。中國(guó)四個(gè)一線城市購(gòu)房?jī)r(jià)格差不多，基本都在360-400萬(wàn)人民幣，以400萬(wàn)為例，首付要120萬(wàn)，月供交15000交30年，這意味著普通年輕人在一線城市靠購(gòu)買解決居住問(wèn)題這一篇永遠(yuǎn)翻過(guò)去了，最終還是要靠租賃來(lái)解決居住問(wèn)題。市占率無(wú)法定量準(zhǔn)確說(shuō)。我們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)量非常大，增長(zhǎng)也很快，會(huì)繼續(xù)觀測(cè)，以后會(huì)給出明確的數(shù)字預(yù)測(cè)。

7.輕資產(chǎn)是二房東的模式，重資產(chǎn)屬于收購(gòu)運(yùn)營(yíng)，收益包括租金收益以及未來(lái)退出出售資產(chǎn)的話資產(chǎn)的升值。目前主要都是以輕資產(chǎn)的方式拓展長(zhǎng)租公寓，您怎么看兩種運(yùn)營(yíng)模式，未來(lái)世聯(lián)行是否會(huì)進(jìn)入重資產(chǎn)模式？

世聯(lián)的公寓是從與二房東合作開(kāi)始，現(xiàn)在也有托管以及與政府的合作項(xiàng)目，特別是目前與村體系的留用地物業(yè)管理的合作。世聯(lián)正在探索資產(chǎn)管理，世聯(lián)行股權(quán)投資公司發(fā)了五只基金，資產(chǎn)管理規(guī)模有32個(gè)億。我們正在把資產(chǎn)管理的概念結(jié)合到公寓里，跟村集體的留用地一起合作開(kāi)放?；鹨苍诨I備過(guò)程中，到時(shí)候不僅能享受運(yùn)營(yíng)的收益，也可以享受長(zhǎng)期物業(yè)持有的增值過(guò)程中的收入。我們現(xiàn)在不太靠資產(chǎn)升值后出售經(jīng)營(yíng)了，短期可以把財(cái)務(wù)報(bào)表做得很好看，但是長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，更看好這塊業(yè)務(wù)上世聯(lián)持續(xù)的領(lǐng)先型的發(fā)展。

第一，世聯(lián)行是服務(wù)商出身，在全國(guó)布局很廣，天然的跟市場(chǎng)上所有的參與者有很深的聯(lián)系，獲得房源的能力非常強(qiáng)。第二，世聯(lián)是輕資產(chǎn)做服務(wù)出身，運(yùn)營(yíng)的成本控制很不錯(cuò)的。第三是戰(zhàn)略導(dǎo)向，世聯(lián)有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)品的一致性很強(qiáng)，目前的租賃物業(yè)大概都是15年左右的，人力成本的是萬(wàn)科的70%。

廣州投入運(yùn)營(yíng)的公寓居住人口有2萬(wàn)人，桶裝水產(chǎn)生的銷售額有400萬(wàn)，我們有50萬(wàn)的利潤(rùn)。按這個(gè)簡(jiǎn)單邏輯，2萬(wàn)人每年產(chǎn)生的旅游需求大概是8000萬(wàn)，其中有多少會(huì)停留在我們的平臺(tái)上轉(zhuǎn)換成我們的收入，世聯(lián)是以客戶為中心的，規(guī)模再擴(kuò)大一點(diǎn)后我們可能會(huì)在這些戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)上運(yùn)營(yíng)。

8.國(guó)有資本以后會(huì)在長(zhǎng)租市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位嗎？

政策信號(hào)是這樣，但是趨勢(shì)未必?，F(xiàn)在國(guó)有企業(yè)的杠桿也非常高，國(guó)有企業(yè)擅長(zhǎng)做重資產(chǎn)，可以把負(fù)債率加上去，因?yàn)檎湃?，但是輕資產(chǎn)的服務(wù)行業(yè)在資金方面就是錙銖必較。這個(gè)政策對(duì)我們是利好，如果很多國(guó)有企業(yè)都變成了資產(chǎn)的持有者，運(yùn)營(yíng)后帶來(lái)資產(chǎn)增值，國(guó)有資產(chǎn)要保留嗎？所以它需要一個(gè)機(jī)構(gòu)把這件事做好。

讓世聯(lián)從顧問(wèn)咨詢做到代理很大的客戶就是國(guó)有企業(yè)，我們做這個(gè)有20多年了也有一定品牌，最近頻繁和政府部門和企業(yè)合作就是這個(gè)方式。國(guó)有企業(yè)被政府賦予了很多功能，所以實(shí)際上還是要共同完成。國(guó)有企業(yè)和政府的訴求不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的比如租金有多高，更多的比如說(shuō)形象、招募企業(yè)的質(zhì)量還有綜合稅收的成本，所以他們更希望找靠譜的服務(wù)商。

9.資金大量進(jìn)入后，供給增加后目前租金差的模式是否會(huì)被顛覆？

發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)租公寓租金差帶來(lái)的收益只占40%，剩下60%一部分來(lái)自增值服務(wù)，另一部分就是租賃帶來(lái)的同類中介帶來(lái)的收益。有個(gè)廣州的案例，本來(lái)是一個(gè)村里面的物業(yè)，房間數(shù)1400家，離地鐵500米，運(yùn)營(yíng)不善后委托我們做運(yùn)營(yíng)。

我們做了產(chǎn)品的調(diào)整，三個(gè)類型，一個(gè)是針對(duì)剛畢業(yè)的白領(lǐng)，租金1000-1500元；第二個(gè)是針對(duì)高端的客戶，2000元以上；第三類將少量房源用作家庭用途，增加收納空間。

公寓的價(jià)值提升非常快，推出后預(yù)定爆滿。除了增值服務(wù)外我們還做了商業(yè)的嘗試，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)完整的院落式，我們接手后將樓下全部打通，有4000平米的商業(yè)區(qū)，當(dāng)時(shí)接手時(shí)租金很低。把內(nèi)外街打通，一個(gè)入口改為三個(gè)入口，其中兩個(gè)對(duì)著地鐵站，將內(nèi)外街的商業(yè)都盤活了。除了商業(yè)本身帶來(lái)的很好的收益外，也提升了租客的居住體驗(yàn)，住在紅璞公寓不僅有好的產(chǎn)品和服務(wù)，還有好的生活配套。我們打造了300平米的紅璞工區(qū)，聚集了很多小老板，是做批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售的，配套了創(chuàng)客的空間，客戶租賃作為臨時(shí)辦公處，甚至跟供應(yīng)商兼?zhèn)?。我們將這個(gè)產(chǎn)品打造城了一個(gè)完善的適合年輕人在這個(gè)城市持續(xù)發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。

10.房聯(lián)寶業(yè)務(wù)的發(fā)展可不可以持續(xù)？

房聯(lián)寶在14年10月成立，當(dāng)年收益是6000多萬(wàn)，15年收入七個(gè)億，去年15個(gè)億，今年上半年半年報(bào)還沒(méi)公告，但是也達(dá)到了預(yù)期。房聯(lián)寶是一個(gè)共享和連接的平臺(tái)，連接中小中介，正在成為我們整合渠道來(lái)服務(wù)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上我們慢慢還有更多產(chǎn)品疊加，我們跟客戶的關(guān)系從原來(lái)的低頻至少變成了中頻，使平臺(tái)的有效性更強(qiáng)。目前我們打通了金融和裝修，很快開(kāi)始會(huì)做二手房的連接。今年毛利率提升了好幾個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模越來(lái)越大，研究客戶端的能力越來(lái)越高，平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)效率也越來(lái)越高。

11.截止7月份有4.5萬(wàn)間公寓，17年目標(biāo)是10萬(wàn)間，能否實(shí)現(xiàn)？17年能正式運(yùn)營(yíng)的有多少？18年有沒(méi)有數(shù)量上的規(guī)劃？

年內(nèi)10萬(wàn)間簽約沒(méi)有問(wèn)題，希望5-6萬(wàn)間開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，即裝修完畢。明年10萬(wàn)間能運(yùn)營(yíng)也沒(méi)問(wèn)題。目前我們更希望跟杭州的各個(gè)村的留用地合作，委托我們或者和我們共同經(jīng)營(yíng)，我們希望能更快突破幾個(gè)政府，將留用地的運(yùn)營(yíng)交付我們。

如果租賃政策推得更快一點(diǎn)，很快能達(dá)到50萬(wàn)間的規(guī)模，如果政策變化不大，很快能達(dá)到20萬(wàn)間的規(guī)模。

12.輕資產(chǎn)模式這邊房源的來(lái)源類型是怎樣，有沒(méi)有數(shù)字比例？

工改商比如廠房改造我們基本不做了，在深圳剛剛終止了一個(gè)合約。冒的風(fēng)險(xiǎn)很大，投入三四年才能回報(bào)，我們非常謹(jǐn)慎?；旧线€是以居住類物業(yè)為主或者市政府交付類物業(yè)，有確定性，也有人可以負(fù)責(zé)，因?yàn)橐粋€(gè)損失會(huì)帶來(lái)非常大的影響。非要說(shuō)比例的話，基本上百分之百都是住宅。

13.目前運(yùn)營(yíng)的平均租金是多少？

北京3500-4000，杭州3000以上，南京2500以上，廣州2000以上，武漢1500-2000。一間房的面積在30-40平方米。

14.證券化或者金融策略

我們金融余額有4個(gè)億，在上海有資產(chǎn)管理計(jì)劃，世聯(lián)有幾個(gè)計(jì)劃。第一個(gè)是把既有的業(yè)務(wù)分成，將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)分為資源型和資金型，用不同策略來(lái)做?？赡荛_(kāi)放股權(quán)端，引入資金端，引入更多股東一起來(lái)做大。

我們?cè)诟患毅y行做ABS，目前正在他們省行審批，9月應(yīng)該可以做出來(lái)；也要發(fā)16億中期票據(jù)；現(xiàn)在也在尋求可轉(zhuǎn)債的發(fā)行以及私募的支持。后面會(huì)在這方面引進(jìn)更多專業(yè)人才，在這方面多推進(jìn)。