購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方需要簽訂一份正式的買(mǎi)賣(mài)合同，然后到公證處辦理合同公證。許多購(gòu)房者因此有這種想法：簽訂購(gòu)房合同只要經(jīng)過(guò)律師見(jiàn)證與公證機(jī)關(guān)公證，就具備了法律效力，也就是已經(jīng)生效了。

其實(shí)，這種想法是片面的，因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立的條款是嚴(yán)謹(jǐn)、周密的，簽訂合同者也需要具備一定條件。只有基本條件全部具備合同才能生效，那么房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件有哪些呢？

出賣(mài)方具有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)

按照國(guó)家法律規(guī)定，除非有房屋所有人的委托，否則，非房屋所有人和土地使用人不得出賣(mài)他人房地產(chǎn)。

買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力

法律規(guī)定，未成年人和無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為必須由其法定代理人代為進(jìn)行。

買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信

這是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在合同中表示出來(lái)的意思相一致。如果一方存在欺詐、脅迫等行為而使對(duì)方在違背自己真實(shí)意思的情況下，簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，都屬于無(wú)效合同。

合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益

這就是說(shuō)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)劃撥的形式取得國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則買(mǎi)賣(mài)合同不能生效。

合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定

房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該采用書(shū)面形式，并且按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記。

到國(guó)土房管局登記備案

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第二十五條約定：自本合同簽字之日其30天內(nèi)，由出賣(mài)人向國(guó)土房管局申請(qǐng)登記備案。第二十六條約定：本合同自國(guó)土房管局登記備案后生效。也就是說(shuō)，合同需要進(jìn)行登記才能生效。

沒(méi)有備案但已經(jīng)交納首付款

《司法解釋》第六條寫(xiě)明：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定”、“當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。也就是說(shuō)，即使合同沒(méi)有進(jìn)行備案或者雙方約定備案后合同才能生效，但購(gòu)房者已經(jīng)支付了首付款，合同仍然有效。