2017年，房企在布局房地產(chǎn)服務(wù)方面動(dòng)作頻頻，未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)不但包括土地、資金等資源的爭(zhēng)奪，還將比拼誰(shuí)更能理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正價(jià)值。

存量時(shí)代降臨

房地產(chǎn)服務(wù)大勢(shì)所趨

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，將經(jīng)歷“開(kāi)發(fā)主導(dǎo)”、“開(kāi)發(fā)+持有”和“持有+服務(wù)”三大階段，其中城市化的不斷推進(jìn)，居民生活水平不斷改善是核心推動(dòng)因素。

圖：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及收益率變化

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2016年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)存量持有高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)服務(wù)也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務(wù)需求開(kāi)始逐步釋放。

房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、城市配套服務(wù)商和地產(chǎn)金融四大主要業(yè)務(wù)板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)占據(jù)，而物業(yè)管理則主要由開(kāi)發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)。但在互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，跨行業(yè)數(shù)據(jù)共享，跨平臺(tái)業(yè)務(wù)對(duì)接逐漸成為趨勢(shì)，未來(lái)將極大提高房地產(chǎn)服務(wù)效率和業(yè)務(wù)范圍。

圖：房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)

掘金新藍(lán)海

1. 全面布局型：萬(wàn)科

作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍梯隊(duì)的核心企業(yè)，萬(wàn)科早已開(kāi)啟房地產(chǎn)后黃金時(shí)代業(yè)務(wù)的全面布局，通過(guò)全面布局，打造全生命周期服務(wù)，旨在以消滅客戶痛點(diǎn)、提升客戶幸福感為己任，為客戶創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。

圖：萬(wàn)科全生命周期服務(wù)

在物業(yè)管理這一房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬(wàn)科物業(yè)在住宅及商寫(xiě)、開(kāi)發(fā)商、資產(chǎn)、樓宇智能化和生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)單元均有涉獵。截至2016年底，已布局全國(guó)65個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目超過(guò)1800個(gè)，服務(wù)361萬(wàn)戶家庭，超1075萬(wàn)人口。

除了占領(lǐng)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)外，萬(wàn)科在存量房交易市場(chǎng)亦有所動(dòng)作。今年4月19日，萬(wàn)科就曾30億元入股鏈家集團(tuán)，這意味著無(wú)論是從單純的財(cái)務(wù)投資，還是未來(lái)戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)務(wù)合作的角度出發(fā)，萬(wàn)科都對(duì)鏈家這一房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在存量房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿涫芸隙ā?/span>

此外，在現(xiàn)階段房企轉(zhuǎn)型的重要陣地長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)科也在大力布局。除了較為可觀的市場(chǎng)空間外，其更為注重服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)特征，也正與萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)資源能力和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型目標(biāo)相契合。目前萬(wàn)科旗下已擁有萬(wàn)科·泊寓長(zhǎng)租公寓品牌，和萬(wàn)科·幸福家、橡樹(shù)匯、隨園嘉樹(shù)、智匯坊、怡園等養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。

2. 戰(zhàn)略合作型：恒大

近年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛的恒大集團(tuán)則更擅長(zhǎng)跨界戰(zhàn)略，無(wú)論是恒大足球亞冠的體育榮耀還是恒大健康的美好生活愿景，都顯示出恒大一直在尋求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的業(yè)務(wù)突破。而在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展上，恒大也自然打出了一手戰(zhàn)略合作牌。

圖：恒大聯(lián)手騰訊

2015年7月31日，馬斯葛（現(xiàn)名：恒騰網(wǎng)絡(luò)）發(fā)布公告,擬認(rèn)購(gòu)公司75%股份的騰訊控股與恒大地產(chǎn)，將成為該公司兩大股東，恒大將利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)及規(guī)模合作，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺(tái)(ICS網(wǎng)上平臺(tái))，為社區(qū)用戶提供訂購(gòu)、物流安排及產(chǎn)品或服務(wù)交付等O2O一站式服務(wù)，至此，恒大騰訊聯(lián)手入主馬斯葛后，將打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

3月21日，恒騰網(wǎng)絡(luò)在港公布2016年業(yè)績(jī)，恒大、騰訊入主后首年便實(shí)現(xiàn)扭虧為盈, 相較上一財(cái)年，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)102.35%，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)31.13%，毛利率上浮15.95%，達(dá)到42.78%。截至2016年底，恒騰密蜜APP已完成產(chǎn)品功能搭建且用戶數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，目前已有功能53項(xiàng)，注冊(cè)用戶近26萬(wàn)人，試點(diǎn)社區(qū)交樓業(yè)主認(rèn)證率達(dá)93.8%，APP功能使用覆蓋率達(dá)98%。據(jù)稱，未來(lái)除了繼續(xù)擴(kuò)大智慧社區(qū)規(guī)模外，還將探索互聯(lián)網(wǎng)家居業(yè)務(wù)，打造“一站式”互聯(lián)網(wǎng)家居服務(wù)。

此外，作為恒大健康產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)之一，恒大社區(qū)醫(yī)養(yǎng)是集團(tuán)布局房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。未來(lái)將著力整合國(guó)內(nèi)三甲醫(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，建立社區(qū)健康管理服務(wù)體系。通過(guò)中西醫(yī)結(jié)合，提供涵蓋傳統(tǒng)養(yǎng)生、基礎(chǔ)診療、健康體檢、慢病管理等在內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療健康服務(wù)。同時(shí)，針對(duì)長(zhǎng)者提供居家照料、護(hù)理、康復(fù)等服務(wù)，打造“15分鐘健康服務(wù)圈”。2015年6月18日，恒大第一家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院已在廣州正式亮相。

3. 專注社區(qū)型：花樣年

作為2016年房地產(chǎn)銷售金額僅122億元的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，花樣年旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模有限，但其打破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式桎梏，全面吸納社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)資源、合作伙伴資源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)模式，卻塑造了成功的企業(yè)戰(zhàn)略定位，并在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域獲得了較大突破。

圖：彩生活服務(wù)模式

2014年6月30日，花樣年分拆彩生活成功上市，彩生活I(lǐng)PO引來(lái)360、新浪易居等眾多帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的投資者關(guān)注。隨后，其業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，截至2016年12月31日，旗下社區(qū)服務(wù)平臺(tái)——彩之云APP的注冊(cè)用戶數(shù)增加至400萬(wàn)左右， 活躍用戶近200萬(wàn)。

目前，彩生活已經(jīng)形成了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值服務(wù)平臺(tái)的組合。物業(yè)管理服務(wù)從傳統(tǒng)的保安保潔保修保綠到成為連接客戶的重要入口，服務(wù)領(lǐng)域得到全面延伸。商業(yè)模式則由管理架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式的全面升級(jí)。

據(jù)花樣年集團(tuán)2016年度業(yè)績(jī)公告顯示，增值服務(wù)對(duì)集團(tuán)的分部溢利貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)致30.2%，其中，彩生活2016年內(nèi)總收益同比增加62.2%至人民幣約13.42億。未來(lái)，彩生活住宅模式及合伙人制度將成為其輕資產(chǎn)擴(kuò)張的重要方式繼續(xù)擴(kuò)充規(guī)模，到2020年彩生活服務(wù)管理面積將增加至25億平方米，用戶量達(dá)到1億人。

圖：彩生活合約管理項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）

房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊

未來(lái)商業(yè)模式殊途同歸

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入較為成熟的運(yùn)營(yíng)階段，這對(duì)于仍處于發(fā)展階段的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判具有重要的參考價(jià)值。我們發(fā)現(xiàn)，與國(guó)外相比，我國(guó)當(dāng)前二手房交易占比較低，這也預(yù)示著，未來(lái)存量的機(jī)會(huì)將愈發(fā)明顯。

以日本為例，1965-1974年間，日本新建住房占住房總存量的96%，而1975-1985年間僅占45%。1985年以后，二手房交易活躍度開(kāi)始逐年提升。從2001年開(kāi)始，以東京圈為主的核心都市圈二手公寓成交數(shù)量連續(xù)13年保持正增長(zhǎng)，日本存量房市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

而從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2012年，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%。綜合而言，美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的38%，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。

圖：相比國(guó)外，中國(guó)二手房交易占比較低

除了我國(guó)二手房交易市場(chǎng)空間巨大以外，據(jù)目前開(kāi)發(fā)速度推測(cè)，未來(lái)五年全國(guó)商品住宅銷售面積約52.6億平方米，新開(kāi)工面積50.6億平方米，物業(yè)管理市場(chǎng)將有50多億平方米增量，加上2016年全國(guó)物業(yè)管理面積約185億平方米，未來(lái)五年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模約235億平方米。按照2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算，未來(lái)五年全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1.2萬(wàn)億元，物業(yè)管理行業(yè)同樣將成為新的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)藍(lán)海。

此外，在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不管經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)路如何，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型也好，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)切入也罷，服務(wù)需求決定了其最終的商業(yè)模式都將以搭建房地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位、全生命周期的服務(wù)平臺(tái)為核心。由此，商業(yè)模式的升級(jí)也將經(jīng)歷前期的資源爭(zhēng)奪，中期的差異競(jìng)爭(zhēng)和后期的服務(wù)生態(tài)構(gòu)建三個(gè)階段。

圖：房地產(chǎn)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)三階段

第一階段——跑馬圈地：?jiǎn)我挥Ｊ娇焖購(gòu)?fù)制，如鏈家的門店，彩生活的物業(yè)管理面積快速擴(kuò)張。

第二階段——?jiǎng)?chuàng)新主導(dǎo)：尋求差異化，通過(guò)創(chuàng)新來(lái)提升服務(wù)的溢價(jià)能力，例如社區(qū)O2O。

第三階段——構(gòu)建生態(tài)：搭建服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供全方位、全周期服務(wù)。

總體而言，房地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)模式最終都將走向生態(tài)化、平臺(tái)化，能整合各方資源，構(gòu)建生態(tài)閉環(huán)的企業(yè)方能可持續(xù)地創(chuàng)造更大價(jià)值。