| 撰文：青龍美編：田青校對(duì)：紫藤——1——只漲不跌的物業(yè)費(fèi)，憑啥？從2016年開始，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入連續(xù)調(diào)整的周期。市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格都呈現(xiàn)明顯的分化，價(jià)格的松動(dòng)剛開始是從滎陽(yáng)、南龍湖、平原新區(qū)等外圍組團(tuán)開始，進(jìn)而降價(jià)潮蔓延至四環(huán)、乃至于三環(huán)內(nèi)。如今市場(chǎng)各方經(jīng)過數(shù)年的博弈，鄭州樓市大部分樓盤的價(jià)格都有所回落，多的數(shù)千元/㎡，少的也有1000—2000元/㎡。確實(shí)，供求關(guān)系決定價(jià)格，這無可厚非。因?yàn)楣?yīng)過大，導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)過大。需求端的買房人集體進(jìn)入觀望模式，導(dǎo)致成交量更低，進(jìn)而讓價(jià)格不得已隨之松動(dòng)，這本就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分。近些年來，很多買房人站在房?jī)r(jià)、房貸利率的雙高點(diǎn)。更多的買房人因?yàn)榉科蟮念l繁暴雷，硬生生被治好了新房癌，轉(zhuǎn)而投向不可能爛尾的央企、部分國(guó)企和二手房市場(chǎng)。可以說，這些年的房?jī)r(jià)，充分體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，就是價(jià)格波動(dòng)，也充分展示了“房住不炒”的威力。但在房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)，近些年卻是逆勢(shì)走出一波只漲不跌的神話。他就是物業(yè)公司和物業(yè)費(fèi)?！?——物業(yè)增長(zhǎng)，這邊風(fēng)景獨(dú)好？過去數(shù)年間，和房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)接連失利苦不堪言相比，各大房地產(chǎn)公司下屬的物業(yè)公司業(yè)務(wù)卻是逆勢(shì)長(zhǎng)虹。截止到2021年年底，納入統(tǒng)計(jì)范圍的52家上市物業(yè)公司中，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1789.60億元，平均每家營(yíng)收34.42億元。其中，有5家上市物企營(yíng)業(yè)收入超過百億元，營(yíng)收最高的碧桂園服務(wù)去年全年?duì)I收達(dá)到288.43億元，逼近300億元大關(guān)。雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利和招商位居其后，去年?duì)I收在100億元至200億元區(qū)間。而且，各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛將主營(yíng)業(yè)務(wù)與物業(yè)板塊進(jìn)行拆分，分別上市，用以增強(qiáng)物業(yè)公司的盈利能力，同時(shí)助力主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。如今，經(jīng)過數(shù)年并購(gòu)操作，物業(yè)公司也明顯呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：1、2021年中的行業(yè)在管規(guī)模突破50億平米。頭部企業(yè)憑借母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)與優(yōu)異的外拓能力，呈現(xiàn)明顯的壟斷和寡頭趨勢(shì)。2、2021年的行業(yè)營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。頭部房企借助大范圍已交付社區(qū)進(jìn)入收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)刻，從而管理面積和管理效益提升明顯。3、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是行業(yè)的營(yíng)收壓艙石，但占比逐步收窄。取而代之是高盈利的社區(qū)增值服務(wù)加速發(fā)展，其同比增長(zhǎng)高達(dá)90%。比如，萬(wàn)科物業(yè)推出的增值服務(wù)，修理家電、空調(diào)清洗、干洗服務(wù)以及樸鄰的房產(chǎn)代租代售等業(yè)務(wù)，物業(yè)費(fèi)已經(jīng)不是單一的收入來源。除此之外，還有電梯廣告、海報(bào)，各類營(yíng)銷業(yè)務(wù)進(jìn)入社區(qū)的坑位費(fèi)以及自有平臺(tái)的電商業(yè)務(wù)等。可以說，物業(yè)以業(yè)主為載體，各種薅羊毛的操作是層出不窮。但與業(yè)績(jī)長(zhǎng)虹形成鮮明對(duì)比的卻是物業(yè)口口聲聲的：“不賺錢、賠錢”等聲音不絕于耳。更操蛋的是，物業(yè)服務(wù)的高價(jià)低質(zhì)，已經(jīng)成為最讓業(yè)主惱火的煩心事兒！——3——同一個(gè)區(qū)域，物業(yè)費(fèi)相差懸殊？！我們以鄭州房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的高鐵東站附近樓盤為例。按理說，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)較高、業(yè)主的消費(fèi)水平都比較在線，即便不算是鄭州的第一梯隊(duì)，也應(yīng)該是最具消費(fèi)能力的群體之一。但是，就在一個(gè)區(qū)域中，物業(yè)費(fèi)的差別也是十分巨大。比如雅寶東方國(guó)際花園，目前高層物業(yè)費(fèi)在2.1元/㎡左右。一路之隔的中豪匯景灣，則是在1.6元/㎡左右。同時(shí)，據(jù)了解當(dāng)下最為火爆的華潤(rùn)?quán)崠|萬(wàn)象城·幸福里物業(yè)費(fèi)則在4.98元/㎡左右。從區(qū)域上來說，上述幾個(gè)樓盤的區(qū)位其實(shí)都沒有太明顯的差別，各有千秋和優(yōu)勢(shì)，同屬于一個(gè)組團(tuán)。但就物業(yè)費(fèi)來說，算是天差地別，價(jià)差高達(dá)3.38元/㎡。其中最具性價(jià)比的顯然是中豪匯景灣的山水物業(yè)，而且從居住感受來說，山水物業(yè)的服務(wù)，應(yīng)該說在上述社區(qū)內(nèi)屬于中上水平。同時(shí)，如果把比較范圍稍微擴(kuò)大一些，公認(rèn)物業(yè)服務(wù)較好的永威東棠則是2.2元/㎡。我相信，作為眼睛雪亮的老百姓都知道，能夠在物業(yè)上打敗永威的并不多。之所以，如今的物業(yè)費(fèi)水漲船高。并不是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量有了本質(zhì)的提升，而是因?yàn)樾陆桓渡鐓^(qū)中物業(yè)費(fèi)的收取價(jià)格連年攀升，從而拉開了偌大的差距。如今，鄭州大部分新建小區(qū)，不管是剛需也好、改善也罷，一部分社區(qū)的物業(yè)費(fèi)都在2元以上了，甚至很大比例的物業(yè)費(fèi)都定價(jià)在2.99元/㎡附近，幾近3元/㎡。這個(gè)收費(fèi)水平，在全國(guó)范圍內(nèi)來說也是妥妥的第一梯隊(duì)！某房企，15000價(jià)位的樓盤，在鄭州新建社區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍2.98元/㎡，在西安同年份新建社區(qū)則是2.2元/㎡。20000價(jià)位樓盤，鄭州3.88元/㎡，西安則是2.6元/㎡，看來還是鄭州業(yè)主的錢更好賺。即便如此，如果真的物業(yè)能夠體現(xiàn)高質(zhì)量的服務(wù)，我相信絕大多數(shù)鄭州人也都忍了。但事實(shí)到底如何？1、社區(qū)維護(hù)基本應(yīng)付，衛(wèi)生更是嘴上“最干凈”比如，最基本的社區(qū)衛(wèi)生維護(hù)。只有一樓大廳最干凈，衛(wèi)生死角的樓道內(nèi)，說是一周兩次打掃，可惜的是更多業(yè)主連保潔的人都見不到。數(shù)周過去，樓道內(nèi)的腳印都清晰可見。就連一樓大廳的門面上，也是十分潦草。2、交付前與交付后，買家秀和賣家秀對(duì)比明顯整個(gè)社區(qū)維護(hù)最好的時(shí)候和狀態(tài)最佳的時(shí)刻，就是交付前。交付前，為了讓業(yè)主買單，哪怕是草地上刷綠漆也必須讓綠化達(dá)標(biāo)，各種喬木灌木也都支棱起來。水系、霧森系統(tǒng)都必須打開，園區(qū)內(nèi)的燈光照明也都保持到最佳狀態(tài)。但是交付后，你熟悉的水系一定是因?yàn)槲鬯幚聿贿_(dá)標(biāo)、或者常年因?yàn)楣收弦恢痹谛拚?，反正就是不開了。草地綠化，死的死、禿的禿，看上去比程序員的地中海發(fā)型還慘不忍睹。物業(yè)態(tài)度最好的時(shí)候，就是收費(fèi)的時(shí)候和交付的時(shí)候。3、物業(yè)永遠(yuǎn)在賠錢，從來不賺錢和時(shí)下流行的賣貨直播間一樣，物業(yè)也是賠錢貨，只賺吆喝不賺錢。因?yàn)槎际恰凹胰藗儭保飿I(yè)只是提供服務(wù)，怎么忍心去賺你的錢呢？因此，衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)不到位是情有可原的，電梯物業(yè)廣告收入是從來沒有的。更可氣的是，部分社區(qū)交付數(shù)年，依然不接市政供暖，不接入國(guó)家電網(wǎng)，滿小區(qū)的面包磚，安裝充電樁收費(fèi)，電動(dòng)車充電8毛/度遠(yuǎn)超正常電價(jià)?？梢哉f，上面這些已經(jīng)成為物業(yè)的共性問題。而不是單個(gè)例子，部分物業(yè)公司真是干啥啥不行，收費(fèi)第一名。——4——高價(jià)低質(zhì)，為啥不能彈性收費(fèi)？為什么業(yè)主和物業(yè)的矛盾越來越深？最主要的問題還是高價(jià)、低質(zhì)的強(qiáng)烈對(duì)比上。比如我花1元錢，吃不到真羊肉我可以理解。但我花10元錢，你還給我吃羊尾油配鴨肉，就怎么也說不過去。任何時(shí)候，一分價(jià)格一分貨都是顛不破的真理。物業(yè)公司是盈利機(jī)構(gòu)，收取費(fèi)用的同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主們生活更舒適、更安心是物業(yè)存在的原因。但現(xiàn)實(shí)情況卻成了，大部分物業(yè)因?yàn)檎紦?jù)優(yōu)勢(shì)地位成了業(yè)主們請(qǐng)來的“大爺”，如今這種情況有愈演愈烈之勢(shì)。1、之前，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司普遍業(yè)績(jī)不錯(cuò)，有錢反哺物業(yè)公司，用于提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，樹立良好的業(yè)主口碑，從而搶占市場(chǎng)份額，成為助力銷售的加分項(xiàng)。但如今，地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不及預(yù)期且成為抽空現(xiàn)金流的殺手。而每天都能見到現(xiàn)錢且能源源不斷為地產(chǎn)公司供血的物業(yè)公司成為香餑餑?，F(xiàn)在，大部分業(yè)主除用每月的薪水供養(yǎng)銀行之外，每年還要拿出一筆不小的支出供養(yǎng)物業(yè)公司，并且忍受其帶來的諸多問題。不得不說，很多人每年花在物業(yè)費(fèi)和月供上的錢，比孝敬爹媽的都多，成為現(xiàn)實(shí)版的“愛的供養(yǎng)”。2、物業(yè)費(fèi)連續(xù)上漲，從無降低，這本身就極其不合理。既然是市場(chǎng)行為，就應(yīng)當(dāng)有漲有跌，而不是只漲不跌的單一上漲。3、用立法的形式，掃除業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的障礙。應(yīng)該探索以居住業(yè)主的滿意度為準(zhǔn)，進(jìn)行浮動(dòng)收費(fèi)的模式。滿意業(yè)主過半，按照高規(guī)格的物業(yè)費(fèi)收取。滿意業(yè)主不過半，可以降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未來，好的物業(yè)就應(yīng)該多收錢，同時(shí)擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)的范圍。而差的物業(yè)，就應(yīng)該破產(chǎn)，同時(shí)從現(xiàn)有的社區(qū)中清退出去。有漲有跌，甚至于有完善的退出機(jī)制才是一個(gè)正常、可持續(xù)的健康市場(chǎng)。物業(yè)，不能只要錢，不要臉！▼往期文章備注：本文部分圖片和信息來源于網(wǎng)絡(luò)。文中觀點(diǎn)只是作者看法，不構(gòu)成操作建議。 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