智慧物業(yè)建設(shè)的調(diào)查與思考
——以連云港市為例

□趙健康 連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局

在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，線上和線下服務(wù)日益融合，發(fā)展智慧物業(yè)是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的方向和趨勢(shì)，可以為提高物業(yè)管理水平、提升業(yè)主滿意度、推動(dòng)智慧社區(qū)和智慧城市建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。

有效解決新時(shí)期物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問(wèn)題，一方面要通過(guò)完善政策法規(guī)，不斷提升物業(yè)管理的法治化、規(guī)范化水平；另一方面要積極應(yīng)用新技術(shù)新理念，推廣“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”管理新模式。智慧物業(yè)建設(shè)，就是適應(yīng)新形勢(shì)，推動(dòng)物業(yè)管理向信息化、智能化轉(zhuǎn)型，以信息資源共享加快物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

一、智慧物業(yè)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)

智慧物業(yè)就是利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在物業(yè)行政管理部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、商家等主體間搭建統(tǒng)一的或集成度較高的數(shù)字化平臺(tái)，統(tǒng)籌配置各類資源，實(shí)時(shí)共享各類信息，實(shí)現(xiàn)在線服務(wù)、在線監(jiān)管、在線民主決策、在線評(píng)價(jià)以及社區(qū)電子商務(wù)等多種功能，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量效率和監(jiān)管水平。從揚(yáng)州、深圳等一些城市的實(shí)踐來(lái)看，智慧物業(yè)平臺(tái)能夠?yàn)槭忻裉峁┥鐓^(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保健、智能交通、電子投票、水電氣自動(dòng)抄表、安防監(jiān)控、鄰里互動(dòng)、社區(qū)文化及教育、電子支付等豐富多樣的服務(wù)，最大程度、更低成本地滿足業(yè)主多樣化需求。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)在智慧物業(yè)方面開展了積極的探索，取得了很好的經(jīng)驗(yàn)。比如：萬(wàn)科物業(yè)牽手華為集團(tuán)共建了“智慧社區(qū)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室”，在萬(wàn)科青島小鎮(zhèn)項(xiàng)目，業(yè)主鄰里間可免費(fèi)視頻通話，業(yè)主與小區(qū)出入口崗?fù)た芍苯訉?duì)話；業(yè)主可在社區(qū)服務(wù)平臺(tái)上選擇自己需要的服務(wù)，可使用立體式居家防盜系統(tǒng)用手機(jī)遠(yuǎn)程遙控布防撤防；小區(qū)還設(shè)置了無(wú)線定位系統(tǒng)，既能對(duì)訪客實(shí)時(shí)跟蹤管理，又能提供對(duì)老人、小孩的隨時(shí)監(jiān)護(hù)。深圳中信物業(yè)在紅樹灣項(xiàng)目打造的WIFI全覆蓋小區(qū)，通過(guò)智能物業(yè)服務(wù)終端，能夠滿足業(yè)主衣、食、住、行等方面的需求。在“碧桂園智慧社區(qū)”，業(yè)主可以在電視、智能手機(jī)、電腦終端上在線購(gòu)買送貨上門的蔬菜、食品、日用品等；可通過(guò)智慧社區(qū)云終端，調(diào)取小區(qū)安防視頻在家觀看，通過(guò)智能管家平臺(tái)預(yù)定車輛、送餐、衣物干洗、洗車、收發(fā)快遞、票務(wù)等服務(wù)；還可以在線報(bào)修、投訴及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互動(dòng)，完成家政服務(wù)安排，獲得二手房交易與房屋租賃等中介服務(wù)，等等。

綜合來(lái)看，智慧物業(yè)較之傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)：一是有效提高了物業(yè)管理效率和質(zhì)量。通過(guò)物業(yè)管理基礎(chǔ)信息的數(shù)字化集成、共享和應(yīng)用，能夠使行政主管部門清晰直觀地了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行情況，對(duì)規(guī)范行業(yè)秩序、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理具有十分積極的作用。二是有力促進(jìn)了社區(qū)民主決策。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用為業(yè)主充分表達(dá)訴求和意志提供了便捷高效的途徑，過(guò)程更加公開透明，能夠有效增強(qiáng)小區(qū)和社區(qū)決策的民主性和規(guī)范性。三是拉動(dòng)了社區(qū)商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。能夠加強(qiáng)小區(qū)周邊商業(yè)資源信息的整合、共享和利用，精準(zhǔn)進(jìn)行宣傳廣告，更好地對(duì)接居民需求和商家供給，促進(jìn)社區(qū)O2O消費(fèi)和快遞服務(wù)等新業(yè)態(tài)發(fā)展。四是有力推進(jìn)智慧城市建設(shè)。智慧物業(yè)、智慧社區(qū)是智慧城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)數(shù)字化、信息化手段對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行改造后，也能使社區(qū)更方便地接入未來(lái)智慧城市的大平臺(tái)中。

二、國(guó)內(nèi)建設(shè)智慧物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)做法

目前國(guó)內(nèi)智慧物業(yè)建設(shè)主要有兩種模式。

一種是政府與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分層建設(shè)的深圳模式：由政府投資建設(shè)物業(yè)行政監(jiān)管、便民服務(wù)兩個(gè)公共信息平臺(tái)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面自籌資金，建設(shè)企業(yè)內(nèi)部管理和商業(yè)化增值運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。如萬(wàn)科物業(yè)的“睿服務(wù)”平臺(tái)、長(zhǎng)城物業(yè)的“一應(yīng)云平臺(tái)”“彩之云”物業(yè)平臺(tái)等，在小區(qū)管理、業(yè)主委員會(huì)選舉、鄰里互動(dòng)、家居安防、生活服務(wù)、日用采購(gòu)等方面提供數(shù)字化、信息化服務(wù)。這種模式需要較為成熟的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，以及大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源作為基礎(chǔ)。

另一種是政府主導(dǎo)的揚(yáng)州模式：即由政府牽頭建立集政府監(jiān)管、便民服務(wù)、商業(yè)化增值運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理等功能為一體的綜合信息平臺(tái)，同時(shí)整合“揚(yáng)州物業(yè)網(wǎng)”與“一應(yīng)云平臺(tái)”，推出手機(jī)APP，提供維修資金查詢和使用申請(qǐng)、業(yè)主報(bào)修投訴、物業(yè)費(fèi)網(wǎng)上支付、快遞服務(wù)、物業(yè)服務(wù)信息以及新興的社區(qū)O2O消費(fèi)等多樣化服務(wù)。實(shí)現(xiàn)了業(yè)主在線享受物業(yè)服務(wù)和其他生活服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在線提供物業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)；行業(yè)主管部門在線監(jiān)督企業(yè)服務(wù)和協(xié)助業(yè)主維權(quán)，營(yíng)造了良好的行業(yè)發(fā)展生態(tài)環(huán)境。

三、連云港市“智慧物業(yè)”建設(shè)的實(shí)踐與探索

（一）連云港市“智慧物業(yè)”建設(shè)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及初步構(gòu)想

近年來(lái)，江蘇省連云港市積極推進(jìn)實(shí)施數(shù)字房產(chǎn)建設(shè)，現(xiàn)已研發(fā)建成了住房保障信息系統(tǒng)、物業(yè)招投標(biāo)系統(tǒng)、物業(yè)維修資金系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理系統(tǒng)、連云港物協(xié)網(wǎng)等20余個(gè)信息系統(tǒng)，建立了二三維一體化的房產(chǎn)GIS數(shù)據(jù)庫(kù)（GIS即Geographic Information System地理信息系統(tǒng)），為建設(shè)智慧物業(yè)打下了良好的基礎(chǔ)。該市“智慧物業(yè)”建設(shè)的初步構(gòu)想有以下幾個(gè)方面。

1.定位和目標(biāo)

結(jié)合連云港市物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際情況，以連云港“數(shù)字房產(chǎn)”平臺(tái)為基礎(chǔ)，建設(shè)集行業(yè)監(jiān)管、社區(qū)政務(wù)、小區(qū)公共服務(wù)、社區(qū)電子商務(wù)及生活資訊等功能為一體的“智慧物業(yè)”綜合管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、管理三個(gè)“一體化”，為政府依法行政、業(yè)主委員會(huì)依法履職、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、業(yè)主依法維權(quán)提供充分保障。

2.整體架構(gòu)

平臺(tái)按照服務(wù)對(duì)象，分為對(duì)外、對(duì)內(nèi)兩個(gè)方向。對(duì)外建立連云港物業(yè)網(wǎng)、智慧物業(yè)手機(jī)APP，打通業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理主管部門的信息渠道。對(duì)內(nèi)以業(yè)務(wù)整合、服務(wù)智能、應(yīng)用主導(dǎo)、資源共享為主，建立物業(yè)管理平臺(tái)、物業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)和GIS平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)功能之間的數(shù)據(jù)協(xié)作，保證主管部門對(duì)物業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)督和管理職能。同時(shí)，將智慧物業(yè)系統(tǒng)與12345政府公共服務(wù)平臺(tái)，以及物業(yè)從業(yè)主體管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、物業(yè)招投標(biāo)系統(tǒng)、房產(chǎn)GIS服務(wù)系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理流程的閉合，為政府部門決策提供支持。

3.預(yù)期效果

前期打造若干智慧物業(yè)試點(diǎn)小區(qū)，待經(jīng)驗(yàn)成熟后逐步推廣，為廣大市民在線提供電子投票、電子支付、在線報(bào)修和鄰里互動(dòng)等便捷化、高效化、多樣化、個(gè)性化服務(wù)。行政主管部門通過(guò)信息平臺(tái)有效加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，提高物業(yè)管理法治化、規(guī)范化水平。

（二）連云港市“智慧物業(yè)”建設(shè)現(xiàn)狀

目前，連云港市政府部門和相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)在智慧物業(yè)建設(shè)方面進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性探索。市住房局近年來(lái)積極推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的應(yīng)用，投入資金近200萬(wàn)元，初步搭建了連云港物業(yè)服務(wù)網(wǎng)框架，完成行政管理板塊一期建設(shè)，計(jì)劃今年上線運(yùn)行。同科集團(tuán)旗下的同工物業(yè)公司整合小區(qū)周邊2公里半徑內(nèi)的商業(yè)資源，開發(fā)建設(shè)了智慧社區(qū)“易家網(wǎng)”O(jiān)2O綜合生活服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供社區(qū)政務(wù)、物業(yè)服務(wù)、生活消費(fèi)一站式體驗(yàn)，已經(jīng)吸引了“同科匯豐國(guó)際”小區(qū)3000多戶業(yè)主參與。

根據(jù)該市智慧物業(yè)建設(shè)規(guī)劃，智慧物業(yè)項(xiàng)目共分三期開發(fā)建設(shè)。一期主要是研發(fā)物業(yè)網(wǎng)，同步完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、從業(yè)人員和業(yè)主管理、物業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息管理、日?？己斯芾怼⒄型稑?biāo)管理、報(bào)修投訴管理等子系統(tǒng)開發(fā)，建成全市物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。二期主要是研發(fā)智慧物業(yè)手機(jī)APP，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府監(jiān)管三方在移動(dòng)終端的互動(dòng)，建立完善小區(qū)業(yè)主電子投票表決功能。三期主要進(jìn)行物業(yè)GIS系統(tǒng)、設(shè)備數(shù)據(jù)聚合管理系統(tǒng)、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)等。中遠(yuǎn)期還將開發(fā)小區(qū)快遞代收代寄、車位管理、裝飾裝修管理等應(yīng)用，整合優(yōu)化并大力開發(fā)社區(qū)電子商務(wù)商圈。

四、幾點(diǎn)思考

智慧物業(yè)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，開發(fā)技術(shù)難度大、投入高。為了推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)的順利實(shí)施，需要采取以下幾點(diǎn)措施。

（一）加快完善政策配套

智慧物業(yè)平臺(tái)建設(shè)和使用，必須有明確的政策文件進(jìn)行規(guī)范和支持。現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是國(guó)務(wù)院于2007年10月修訂施行的，至今已接近十個(gè)年頭，有的城市還沒(méi)有出臺(tái)新的意見或辦法，原有的規(guī)章制度已不能適應(yīng)新形勢(shì)需要。建議各地積極推動(dòng)人大加快立法進(jìn)程，盡快完善發(fā)展智慧物業(yè)的法制保障。

（二）用市場(chǎng)化理念強(qiáng)化資金技術(shù)保障

在智慧物業(yè)建設(shè)中，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，更好發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用。聯(lián)合國(guó)內(nèi)有實(shí)力的知名企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本共同開發(fā)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)，創(chuàng)新思路，更多渠道籌措資金，切實(shí)解決開發(fā)技術(shù)力量薄弱、系統(tǒng)開發(fā)資金匱乏的問(wèn)題。

（三）建立統(tǒng)籌推進(jìn)、多部門協(xié)同的工作機(jī)制

建立智慧物業(yè)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組或聯(lián)席會(huì)議，推動(dòng)協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作任務(wù)，加快工作進(jìn)度。在系統(tǒng)研發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)與各有關(guān)部門的協(xié)作，積極聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)商戶意見，使智慧物業(yè)系統(tǒng)更加實(shí)用、完善。

（四）抓好智慧物業(yè)平臺(tái)的推廣應(yīng)用

智慧物業(yè)系統(tǒng)平臺(tái)正式推出后，應(yīng)集中力量在市區(qū)規(guī)模大、影響力強(qiáng)的重點(diǎn)小區(qū)做出規(guī)模、形成示范，注重吸引實(shí)力強(qiáng)、口碑好的服務(wù)供應(yīng)商和商戶進(jìn)駐，讓群眾了解并樂(lè)于使用這套系統(tǒng)，盡快建立起智慧物業(yè)的“生態(tài)圈”。在系統(tǒng)開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)留部分信息接口和使用空間，以根據(jù)智慧城市建設(shè)需要進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)更好融入智慧城市建設(shè)。

陳品祿/責(zé)任編輯