有一個(gè)統(tǒng)計(jì)說(shuō)，我國(guó)的房子壽命是25到30年，也就是你花了70年的產(chǎn)權(quán)的錢(qián)，買(mǎi)了個(gè)壽命至少打?qū)φ鄣姆孔印?/p>

當(dāng)然，以后不會(huì)是所有的房子都在30年后一炸拉倒。高樓林立，翻拆的難度變大，經(jīng)濟(jì)意義也難再挖掘。但我們的房子仍然鮮有能住上二三十年的，很大一部分原因是因?yàn)榉孔硬辉龠m合家庭成員結(jié)構(gòu)的變化，只能換房。

還有，如果你裝修過(guò)老房子的話(huà)就會(huì)知道，新走管線(xiàn)切開(kāi)墻體，里面橫七豎八全是數(shù)次裝修所埋進(jìn)去的管線(xiàn)，滿(mǎn)墻亂麻，理也理不清；最主要的是，多次裝修開(kāi)槽，早已使房子本身傷痕累累，甚至傷及主體。

所有這些弊病，都是我們的房地產(chǎn)行業(yè)粗放發(fā)展所致！

放眼全國(guó)，就沒(méi)有一家好好琢磨一下產(chǎn)品，做出個(gè)百年住宅，打破那些詛咒么？

有！現(xiàn)在真的有人設(shè)計(jì)出了百年住宅！如果百年住宅的理念和經(jīng)驗(yàn)得以推廣，我們的房產(chǎn)行業(yè)或許從此結(jié)束粗放發(fā)展，迎來(lái)一個(gè)新的時(shí)期！

這種作為百年住宅典范的全國(guó)有數(shù)個(gè)，其它的還有一些沒(méi)有宣稱(chēng)百年住宅的概念，但或多或少也用到了百年住宅的一些元素。那本文，我不固定某個(gè)項(xiàng)目，而從百年住宅的體系上來(lái)介紹，看看百年住宅是怎么做出來(lái)的？

1

百年結(jié)構(gòu)體系

要做百年住宅，首先要把結(jié)構(gòu)做好，這是基礎(chǔ)。

基礎(chǔ)的基礎(chǔ)是反結(jié)構(gòu)的主體做好，混凝土強(qiáng)度、配筋等都是經(jīng)過(guò)精密計(jì)算的。這些保證建筑安全，為建筑的百年壽命打下基礎(chǔ)。

除了主體的優(yōu)良，百年結(jié)構(gòu)體系還有一個(gè)非常非常重要的理念是SI住宅體系，即建筑的結(jié)構(gòu)體（skeleton）和填充體（infill）完全分離的。

結(jié)構(gòu)體是建筑的主體結(jié)構(gòu)部位，我們可以通俗地理解為承重結(jié)構(gòu)。填充體是指非承重部分、外飾面、內(nèi)裝、設(shè)備、管道等。

之所以要分離，是因?yàn)樘畛潴w的壽命要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于結(jié)構(gòu)體，如下圖，這使用了30年后換下來(lái)的一個(gè)排水管，有地方已經(jīng)銹穿。

這些配置的壽命遠(yuǎn)不及建筑主體，如果與主材相連，中途拆除換新，必然會(huì)對(duì)主材造成傷害。

再舉一個(gè)更直觀(guān)的例子。北方的房子大多鋪設(shè)地暖，而地暖的鋪設(shè)多用水泥大沙小石子混凝土回填，也就是濕法施工。即便是地暖真的能達(dá)到理論壽命的50年，那對(duì)于百年住宅來(lái)說(shuō)，仍要中途更換一次。而敲敲打打地拆除濕法地暖，勢(shì)必會(huì)對(duì)樓板造成損傷，影響百年壽命。

▲鏟回填層打裂的樓板

而SI住宅體系，會(huì)將地暖做成干法地暖。地暖管直接敷設(shè)于模塊卡槽內(nèi)，上面直接鋪設(shè)土地板。更換地暖時(shí)不會(huì)對(duì)建筑主體造成損傷。

▲干法地暖

這就是SI住宅體系的優(yōu)點(diǎn)，是百年住宅的基礎(chǔ)。

2

長(zhǎng)壽圍護(hù)體系

雖然填充體與結(jié)構(gòu)體分離，便于更換，并且更換時(shí)不會(huì)傷害結(jié)構(gòu)體。但畢竟不能因此就放任填充體。對(duì)于填充體，仍要追求一個(gè)長(zhǎng)壽。畢竟頻繁地更換填充體，是一件麻煩、勞民傷財(cái)、大大降低居住體驗(yàn)的事情。

所填充體，也要追求長(zhǎng)壽，尤其是外墻圍護(hù)體系，以及水網(wǎng)系統(tǒng)等公共設(shè)施。

比如采用高性能的家庭水網(wǎng)系統(tǒng)來(lái)延長(zhǎng)管道的壽命，使用外墻耐久保溫等材料，使用干掛陶板增加外立面的耐久性等。

3

成品交付

成品房交付是百年住宅非常重要的一部分，要做百年宅，必須要成品交付。

雖然裝修的折舊壽命也就10年左右，與百年住宅相去甚遠(yuǎn)。但不能因此就不做成品住宅。開(kāi)發(fā)商做成品住宅，一般來(lái)說(shuō)對(duì)于建筑的損害要遠(yuǎn)小于業(yè)主自裝。

成品住宅的好處有很多：

一是有利于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

二是可以避免裝修對(duì)主體結(jié)構(gòu)的破壞。雖然裝修幾乎都不會(huì)拆改承重墻，但業(yè)主裝修水電開(kāi)槽，對(duì)主體結(jié)構(gòu)也有一定的破壞。

三是可以減少資源的浪費(fèi)。比如對(duì)原毛坯房墻體的拆改、原開(kāi)關(guān)插座換新、推拉門(mén)拆除、裝修材料的剩余等，看看裝修期的小區(qū)垃圾場(chǎng)，一天就能堆滿(mǎn)裝修垃圾，資源的浪費(fèi)的確比較大。

四是解決了擾民的問(wèn)題。裝修時(shí)期的擾民，可以說(shuō)是多角度的擾民，有噪音，有小區(qū)環(huán)境的污染，有人員的雜亂等。

五、能節(jié)約成本。一個(gè)小區(qū)同一種戶(hù)型可能有幾百套，以櫥柜的生產(chǎn)為例，批量生產(chǎn)幾百套，當(dāng)然要比只生產(chǎn)一套的效率大大提高，成本能下降不少。

百年住宅是建筑產(chǎn)業(yè)化的一次重要示范，從作用到意義，百年宅都做成品交付。

4

內(nèi)裝分離技術(shù)

內(nèi)裝分離技術(shù)其實(shí)也是SI住宅體系的一部分。

我們知道裝修對(duì)于建筑的主體傷害非常大。每次裝修都要大拆大改、墻面開(kāi)槽、打孔等。而如果住宅壽命能達(dá)百年，重新裝修可能要10次左右。10次裝修足以摧毀房子的主體，根本不可能再安全百年。

而內(nèi)裝分離技術(shù)則可以解決這一悖論。

內(nèi)裝分離技術(shù)是就裝修部品與主體結(jié)構(gòu)分離，不再過(guò)多地依附于建筑主體。

這里面有兩個(gè)比較重要的概念，一個(gè)是六面架空，一個(gè)是管線(xiàn)集成。

六面架空，指四面墻體、以及頂面、地面的鋪貼都是懸空的。也就是在這六個(gè)面上先敷設(shè)龍骨，然后在龍骨上做基層，各樣飾面附著在基層上，而百直接附著于建筑主體之上，進(jìn)一步保護(hù)建筑主材不愛(ài)傷害。

▲正在敷設(shè)龍骨的戶(hù)型

然后是設(shè)備管線(xiàn)集成。通俗來(lái)說(shuō)，也就是管線(xiàn)不是開(kāi)槽敷于墻內(nèi)的，而是固定在墻面上，然后再用飾面板等將管線(xiàn)遮蓋。這樣能避免二次裝修對(duì)房子結(jié)構(gòu)造成的傷害。包括那些設(shè)備所需的過(guò)墻孔洞，也提前預(yù)留，避免重新打孔破壞主體。

▲管線(xiàn)集成

5

裝配式部品

裝配式部品是指把現(xiàn)場(chǎng)加工的部分，變成工廠(chǎng)制作，然后運(yùn)過(guò)來(lái)直接安裝。

比如，裝修時(shí)包立管一般都是使用磚砌，而如果使用成品立管護(hù)套后，可以大大提高安裝速度，也不占用過(guò)多的使用面積。

▲成品立管護(hù)套

再比如，裝配式衛(wèi)生間，將整個(gè)衛(wèi)生間包括墻面、頂面、地面、衛(wèi)浴這些所有設(shè)施，分解成若干可組裝的部分。比如，帶排風(fēng)、燈具有一體頂面、墻面護(hù)板、一體防水地面底盤(pán)、排水系統(tǒng)、面盆、馬桶、淋浴等。

這樣將這些部品運(yùn)到，直接安裝，一個(gè)衛(wèi)生間就做好了。

裝配式部品的優(yōu)點(diǎn)除了快速、降低成本，最主要的是為住宅的長(zhǎng)壽化提供了一部分保障。裝配式部品多次裝修對(duì)于主體的損傷降至最低。

當(dāng)然，裝修配式部品目前還有著過(guò)于簡(jiǎn)陋的缺點(diǎn)，是不少消費(fèi)者難以接受的。但隨著不斷的研發(fā)和進(jìn)步，這一問(wèn)題會(huì)逐漸解決。

6

全生命周期住宅

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，百年住宅最有意思的就是住宅的全生命周期。

全生命周期住宅是指房子里面的格局是可以調(diào)整的，單身時(shí)可以做成最舒適的一室、結(jié)婚后可以改成兩室、有孩子后可以改成三室、上年紀(jì)后又可以改成適老住宅。

我們來(lái)看一個(gè)流傳的比較廣的例子：

▲原始戶(hù)型圖

看這個(gè)戶(hù)型的原始結(jié)構(gòu)，所有的剪力墻都是外置的，室內(nèi)沒(méi)有承重墻，只有一個(gè)承重柱。這樣就可能去靈活分隔空間，適合家庭各個(gè)階段的功能需求。

然后室內(nèi)的墻體全部用輕質(zhì)隔斷來(lái)做，做到可以不傷及主體就能改變空間。我們來(lái)看一下這個(gè)戶(hù)型在家庭不同階段的變化：

▲單身或新婚時(shí)的一室戶(hù)型

▲帶書(shū)房或客房的兩室戶(hù)型

▲三室戶(hù)型

▲適合兩孩的戶(hù)型

當(dāng)然，這個(gè)戶(hù)型也有缺點(diǎn)，比如次衛(wèi)太小，只有馬桶；比如兩孩戶(hù)型要先經(jīng)過(guò)一個(gè)兒童房才能進(jìn)入另一個(gè)兒童房。

這個(gè)戶(hù)型帶有試驗(yàn)色彩，其它開(kāi)發(fā)商也有設(shè)計(jì)的更好的全生命周期住宅，只是不如這個(gè)容易看懂，我也就以這個(gè)戶(hù)型為例了。

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以上，就是構(gòu)成百年住宅的主要內(nèi)容。目前按照百年住宅來(lái)打造的項(xiàng)目還非常少，全國(guó)來(lái)說(shuō)也不過(guò)數(shù)個(gè)。

但是，我們相信，未來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的項(xiàng)目運(yùn)用到百年住宅的標(biāo)準(zhǔn)，建造出更多美好的房子，而不是一批又一批的建筑垃圾。而對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也會(huì)選擇更多的優(yōu)秀住宅項(xiàng)目，舍棄那些終會(huì)被時(shí)代所拋棄的落后項(xiàng)目。

說(shuō)明：文中部分圖片來(lái)源自搜建筑網(wǎng)，特此感謝。