【審判規(guī)則】  

買(mǎi)受人與出賣(mài)人經(jīng)合意達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的共識(shí)，買(mǎi)受人因此支付了全部房款，出賣(mài)人亦因此交付了房屋。此時(shí)，買(mǎi)受人基于上述事實(shí)對(duì)房屋進(jìn)行占有屬有權(quán)且自主占有。雖然雙方未辦理過(guò)戶登記，但買(mǎi)受人完全可依上述事實(shí)提出更正登記的申請(qǐng)，故其對(duì)房屋的所有權(quán)當(dāng)然可得到認(rèn)可。當(dāng)出賣(mài)人與第三人發(fā)生糾紛導(dǎo)致房屋被執(zhí)行時(shí)，買(mǎi)受人可提出異議中止對(duì)該房屋的執(zhí)行?！?/span>

【關(guān) 鍵 詞】

民事　所有權(quán)確認(rèn)　買(mǎi)受人　出賣(mài)人　合意　交付　有權(quán)占有　自主占有　過(guò)戶登記　更正登記　中止執(zhí)行

【基本案情】

2008年7月2日，朱X連就與龍祥公司（徐州市龍祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）之間的借款糾紛向徐州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求龍祥公司返還欠款17.5萬(wàn)元。同日，徐州仲裁委員會(huì)作出調(diào)解書(shū)，認(rèn)定龍祥公司負(fù)有支付欠款17.5萬(wàn)元的義務(wù)。之后，因龍祥公司未履行義務(wù)，朱X連遂提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，另案法院因此查封了涉案房屋（X縣夢(mèng)圓小區(qū)5號(hào)樓2單元202室房屋）。2008年9月25日，馮守俠以涉案房屋系其從楊井峰手中合法購(gòu)買(mǎi)為由，提出執(zhí)行異議。另案法院受理后，于2009年1月7日解除了對(duì)涉案房屋的查封。

另查明：王X喜系馮守俠丈夫，王X超、王X民、王X英、王X惠為馮守俠子女。

再查明：涉案房屋所在小區(qū)開(kāi)發(fā)商為龍祥公司，因其在小區(qū)建設(shè)期間一直未向各施工隊(duì)撥付工程款，遂通過(guò)預(yù)撥房屋給施工隊(duì)的形式折抵工程款，楊井峰因此取得了龍祥公司預(yù)撥的四十六套房屋。但涉案房屋所在樓體至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收。

還查明：2004年5月11日，馮守俠與龍祥公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，龍祥公司亦向馮守俠出具了收款收據(jù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》上買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款等欄目中，均存在涂改痕跡。此后，馮守俠一直占有并適用涉案房屋。

朱X連以馮守俠與龍祥公司之間并無(wú)真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令涉案房屋系龍祥公司所有，對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行。

2011年7月4日，馮守俠死亡，并無(wú)其他繼承人。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

房屋在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并未辦理變更登記，但買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有該房屋，此種情況下如何確定房屋所有權(quán)人。

【審判結(jié)果】

一審法院判決：駁回原告朱X連訴訟請(qǐng)求。

原告朱X連不服一審判決，提出上訴稱(chēng)：我國(guó)對(duì)于房屋所有權(quán)采登記生效主義原則，涉案房屋登記的所有人并非馮守俠，故不屬其所有，其無(wú)權(quán)提出案外人執(zhí)行異議；截至目前，涉案房屋并未付清全部房款，原審被告龍祥公司未對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)交付，因此，馮守俠對(duì)于涉案房屋的占有并非合法占有；《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及原審被告龍祥公司出具的收款收據(jù)上存在涂改痕跡，不具有真實(shí)性，即不具備證明效力；本人訴請(qǐng)中包含了兩種請(qǐng)求，一審法院未對(duì)涉案房屋所有權(quán)作出認(rèn)定，屬遺漏訴訟請(qǐng)求。綜上，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決，改判確認(rèn)涉案房屋歸原審被告龍祥公司所有，并改判對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行。

被上訴人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠辯稱(chēng)：上訴人朱X連并非涉案房屋所有權(quán)人，故其無(wú)權(quán)要求確認(rèn)房屋權(quán)屬。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴人朱X連上訴，維持原判。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

【審判規(guī)則評(píng)析】

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的確認(rèn)采取登記主義，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但是，權(quán)利人或利害關(guān)系人證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正。即在有充足證據(jù)的情況下，我國(guó)法律仍認(rèn)可實(shí)際權(quán)利人的合法所有權(quán)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，買(mǎi)受人支付全部房款并實(shí)際占有房屋后，對(duì)未辦理房屋過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)的，即可申請(qǐng)停止對(duì)房屋的查封、扣押、凍結(jié)，即在此情況下法律實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了非登記權(quán)利人的買(mǎi)受人的所有權(quán)人身份。綜上前述分析，可認(rèn)定《執(zhí)行規(guī)定》第十七條與不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記主義不發(fā)生沖突。

房屋買(mǎi)受人與出賣(mài)人協(xié)商一致后，訂立了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)受人同時(shí)支付了全部房款。出賣(mài)人基于出賣(mài)房屋所有權(quán)的推動(dòng)將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人基于接受房屋所有權(quán)的推動(dòng)占有房屋，雖然雙方之間未辦理過(guò)戶登記，但該情形并非買(mǎi)受人原因所導(dǎo)致，因此買(mǎi)受人對(duì)該房屋屬有權(quán)且自主占有。出賣(mài)人因與第三人糾紛而導(dǎo)致該房屋被查封的，根據(jù)上述分析，雖然買(mǎi)受人并非登記的權(quán)利人，但其完全有證據(jù)證明自己是實(shí)際權(quán)利人，因此，其有權(quán)提出異議，中止對(duì)該房屋的執(zhí)行。

【適用法律】

《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（2008年）第二百零四條 執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

【法律文書(shū)】

民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見(jiàn)書(shū) 民事一審判決書(shū) 民事二審判決書(shū)

【效力與沖突規(guī)避】

參考性案例　有效　參考適用

朱X連訴王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠、徐州市龍祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

【案例信息】

【中 法 碼】物權(quán)法·所有權(quán)·不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)·房屋所有權(quán)·城鎮(zhèn)房屋 (T050402013)

【案    號(hào)】 (2013)蘇民終字第0003號(hào)

【案    由】 所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【判決日期】 2013年04月25日

【權(quán)威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第10期(總第693期)收錄

【檢 索 碼】 C0403+32+1JS++++0413C

【審理法院】 江蘇省高級(jí)人民法院

【審級(jí)程序】 第二審程序

【審理法官】 王蔚 侍婧 施建紅

【上 訴 人】 朱X連 

【被上訴人】 王X喜 王X超 王X民 王X英 王X惠 

【被上訴人代理人】 崔軍立 李相前（江蘇XX律師事務(wù)所）

【裁判文書(shū)原文】  (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書(shū)原件內(nèi)容)

《民事判決書(shū)》

上訴人（原審原告）：朱X連。

委托代理人：燕守海，X縣XX法律服務(wù)所法律工。

委托代理人：孫延順。

被上訴人（原審被告）：王X喜（系馮守俠丈夫）。

委托代理人：崔軍立，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李相前，江蘇XX盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王X超（系馮守俠兒子）。

委托代理人：崔軍立，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李相前，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王X民（系馮守俠兒子）。

委托代理人：崔軍立，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李相前，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王X英（系馮守俠女兒）。

委托代理人：崔軍立，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李相前，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王X惠（系馮守俠女兒）。

委托代理人：崔軍立，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李相前，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

原審被告：徐州市龍祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：王勝利，該公司經(jīng)理。

委托代理人：張征會(huì)。

上訴人朱X連因與被上訴人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠、原審被告徐州市龍祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍祥公司）許可執(zhí)行之訴一案，不服江蘇省徐州市中級(jí)人民法院（2012）徐民初字第00028號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年12月24日受理后，依法組成合議庭，于2013年1月24日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人朱X連的委托代理人孫延順，被上訴人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠的共同委托代理人崔軍立、李相前，原審被告龍祥公司的委托代理人張征會(huì)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：徐州市銀發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年6月24日成立，2006年8月16日更名為龍祥公司。朱X連因與龍祥公司存在借款糾紛，于2008年7月2日申請(qǐng)徐州仲裁委員會(huì)仲裁。朱X連在仲裁申請(qǐng)中稱(chēng)：2004年，龍祥公司向其借款10萬(wàn)元，2007年8月14日其與龍祥公司達(dá)成協(xié)議，由其補(bǔ)交75000元，龍祥公司將X縣夢(mèng)圓小區(qū)5號(hào)樓202室房屋一套抵借款，后又調(diào)整為X縣夢(mèng)圓小區(qū)5號(hào)樓303室，現(xiàn)因沒(méi)有取得上述房屋，請(qǐng)求龍祥公司返還欠款175000元。徐州仲裁委員會(huì)于2008年7月2日作出（2008）徐仲裁字第142號(hào)調(diào)解書(shū)，內(nèi)容為：一、龍祥公司于本調(diào)解書(shū)送達(dá)后10日內(nèi)一次性向朱X連支付欠款175000元；二、仲裁費(fèi)4800元由龍祥公司承擔(dān)。由于龍祥公司未履行調(diào)解書(shū)，朱X連向江蘇省徐州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院遂查封X縣夢(mèng)圓小區(qū)5號(hào)樓2單元202室房屋（即涉案房屋）。馮守俠于2008年9月25日提出執(zhí)行異議，認(rèn)為該房屋是龍祥公司用于抵償楊井峰承建的5號(hào)樓工程款的房屋，馮守俠已于2004年5月11日從楊井峰處以16.8萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，房款兩清，并居住至今，系合法取得，請(qǐng)求撤銷(xiāo)對(duì)該房屋的查封。2009年1月7日，江蘇省徐州市中級(jí)人民法院作出（2008）徐法執(zhí)異字第0028號(hào)民事裁定書(shū)，裁定馮守俠執(zhí)行異議成立，解除對(duì)涉案房屋的查封。2009年1月30日，朱X連以馮守俠、龍祥公司為被告向江蘇省徐州市中級(jí)人民法院提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸龍祥公司所有并請(qǐng)求對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行。

馮守俠于2011年7月4日死亡。王X喜系馮守俠丈夫，王X超、王X民、王X英、王X惠為馮守俠子女，馮守俠無(wú)其他繼承人。王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠持有2004年5月11日馮守俠與龍祥公司簽訂的涉案房屋《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及龍祥公司出具的涉案房屋“收款收據(jù)”，該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款等欄目中，均存在涂改痕跡。從王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠提供的證據(jù)反映，馮守俠自2007年占有、使用涉案房屋。

原審法院另查明：X縣夢(mèng)圓小區(qū)系龍祥公司于2001年底開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，楊井峰系該工程若干施工隊(duì)之一的隊(duì)長(zhǎng)，負(fù)責(zé)夢(mèng)圓小區(qū)4、5號(hào)樓的施工。2003年9月12日楊井峰擔(dān)任夢(mèng)圓小區(qū)工程項(xiàng)目部經(jīng)理，時(shí)任該公司法定代表人王廣永委托其履行夢(mèng)圓小區(qū)的開(kāi)發(fā)管理、銷(xiāo)售等權(quán)利，至2005年6月14日楊井峰不再任職。由于龍祥公司在建設(shè)夢(mèng)圓小區(qū)期間一直未向各施工隊(duì)撥付工程款，而是采取以預(yù)撥房屋給施工隊(duì)的形式算作撥付工程款，龍祥公司向楊井峰預(yù)撥了46套房屋。包括涉案房屋在內(nèi)的X縣夢(mèng)圓小區(qū)5號(hào)樓的大部分房屋現(xiàn)已有人居住，但該樓至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收。

原審法院認(rèn)為，馮守俠與龍祥公司就涉案房屋簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，于當(dāng)日向龍祥公司交付了168000元購(gòu)房款，龍祥公司向馮守俠出具了“收款收據(jù)”。朱X連和龍祥公司對(duì)于該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及“收款收據(jù)”上龍祥公司的印章及時(shí)任該公司法人代表王廣永的印章及簽名的真實(shí)性均不持異議。同時(shí)，2003年9月12日起楊井峰擔(dān)任X縣夢(mèng)圓小區(qū)工程項(xiàng)目部經(jīng)理，并接受時(shí)任龍祥公司法定代表人王廣永的書(shū)面委托，履行夢(mèng)圓小區(qū)的開(kāi)發(fā)管理、銷(xiāo)售等權(quán)利，現(xiàn)楊井峰對(duì)其在任職期間以龍祥公司名義將涉案房屋出售給馮守俠，并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及龍祥公司出具“收款收據(jù)”行為的真實(shí)性均予以認(rèn)可。以上證據(jù)能夠認(rèn)定馮守俠與龍祥公司之間就涉案房屋存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。朱X連和龍祥公司提出《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及“收款收據(jù)”上存在涂改痕跡，馮守俠與龍祥公司之間不存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但無(wú)充分證據(jù)證明，故對(duì)其該抗辯理由不予采信。龍祥公司將涉案房屋出售給馮守俠后，馮守俠已支付了全部購(gòu)房款，并已實(shí)際占有，且馮守俠對(duì)于涉案房屋未辦理過(guò)戶登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，人民法院對(duì)涉案房屋不得查封。綜上，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（2007年10月28日修訂）第二百零四條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回朱X連訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)3660元，由朱X連承擔(dān)。

朱X連不服原審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：1.最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定違背物權(quán)法精神，原審法院適用該規(guī)定屬適用法律錯(cuò)誤。依據(jù)物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義原則，涉案房屋尚未過(guò)戶至馮守俠名下，故不屬于馮守俠所有，馮守俠無(wú)權(quán)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。涉案房屋屬龍祥公司所有，朱X連作為龍祥公司的債權(quán)人，有權(quán)請(qǐng)求法院執(zhí)行涉案房屋。2.即使依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，涉案房屋也不符合人民法院不得查封的情形。因?yàn)轳T守俠沒(méi)有付清全部房款，龍祥公司也沒(méi)有向馮守俠進(jìn)行房屋交付，馮守俠對(duì)涉案房屋的占有使用系強(qiáng)行占用。由于馮守俠的強(qiáng)行占用，導(dǎo)致龍祥公司對(duì)涉案房屋無(wú)法竣工驗(yàn)收，由此無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，因此，馮守俠對(duì)涉案房屋未過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)。3.馮守俠與龍祥公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及龍祥公司出具的“收款收據(jù)”上存在涂改痕跡，該涂改系馮守俠與楊井峰惡意串通所為，馮守俠與龍祥公司之間不存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。4.朱X連一審訴訟請(qǐng)求包含二個(gè)內(nèi)容，即請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸龍祥公司所有并請(qǐng)求對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行。原審法院沒(méi)有對(duì)涉案房屋所有權(quán)予以確認(rèn)，屬遺漏訴訟請(qǐng)求。綜上，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決，改判確認(rèn)涉案房屋歸龍祥公司所有，并改判對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行。一、二審案件訴訟費(fèi)由王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠承擔(dān)。

被上訴人王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠答辯稱(chēng)：朱X連無(wú)權(quán)就不屬于其所有的財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求法院確認(rèn)歸龍祥公司所有。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回朱X連上訴，維持原判。

本院二審對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院另查明：2007年9月17日，朱X連與龍祥公司簽訂編號(hào)為GF-2000-0171《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定朱X連購(gòu)買(mǎi)龍祥公司涉案房屋，房屋總價(jià)款為122933元。此后，雙方將該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在X縣房產(chǎn)管理局登記備案。2008年11月6日，X縣房產(chǎn)管理局以“龍祥公司隱瞞了涉案房屋以前出售給他人的事實(shí)，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題”為由，注銷(xiāo)該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案。

一審?fù)徶袟罹尻愂?，涉案房屋系龍祥公司以房抵其工程款的房屋，楊井峰后以龍祥公司名義將涉案房屋出售給了馮守俠。對(duì)于楊井峰所述的涉案房屋系龍祥公司以房抵工程款的事實(shí)，龍祥公司認(rèn)為，楊井峰對(duì)涉案房屋系以房抵其工程款的事實(shí)無(wú)書(shū)面證據(jù)證明。二審?fù)徶袟罹尻愂?，?dāng)時(shí)其幫助龍祥公司對(duì)外籌集資金，向馮守俠借錢(qián)，后由其出面以龍祥公司名義將涉案房屋抵給馮守俠以?xún)斶€債務(wù)。龍祥公司則提出，楊井峰所述的對(duì)馮守俠借款系楊井峰個(gè)人行為，楊井峰擅自將屬于龍祥公司的涉案房屋抵給馮守俠以?xún)斶€個(gè)人債務(wù)。本案訴訟中各方當(dāng)事人對(duì)涉案房屋目前屬龍祥公司所有以及未辦理初始登記手續(xù)的事實(shí)無(wú)異議。

本院還查明：X縣自來(lái)水公司“收費(fèi)信息查詢(xún)列表”中顯示，2007年7月開(kāi)始，以馮守俠為戶名的涉案房屋用戶每月交納水費(fèi)。王X喜、王X超、王X民、王X英、王X惠持有的168000元“收款收據(jù)”上“客戶名稱(chēng)”處“馮守俠”三字有涂改痕跡。

經(jīng)各方當(dāng)事人確認(rèn)，二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：朱X連請(qǐng)求對(duì)涉案房屋許可執(zhí)行是否有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

本院認(rèn)為：朱X連基于仲裁調(diào)解書(shū)申請(qǐng)法院對(duì)涉案房屋強(qiáng)制執(zhí)行，案外人馮守俠提起執(zhí)行異議，在原審法院裁定馮守俠執(zhí)行異議成立后，朱X連為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，向原審法院提出許可執(zhí)行之訴。本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。本案中，馮守俠與龍祥公司簽訂的涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，落款時(shí)間為2004年5月11日。根據(jù)楊井峰與龍祥公司一致陳述，涉案房屋系楊井峰出面售予馮守俠。而根據(jù)龍祥公司及其法定代表人王廣永書(shū)面授權(quán)，2003年9月12日起至2005年6月14日期間，楊井峰有權(quán)代表龍祥公司銷(xiāo)售涉案房屋。因此，楊井峰以龍祥公司名義與馮守俠簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)龍祥公司發(fā)生法律效力。況且，2004年5月11日馮守俠與龍祥公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，龍祥公司向馮守俠出具了168000元的“收款收據(jù)”（第二聯(lián)收款聯(lián)）。朱X連和龍祥公司雖提出，該“收款收據(jù)”上“客戶名稱(chēng)”處“馮守俠”三字有涂改痕跡，對(duì)證據(jù)真實(shí)性有異議，但龍祥公司對(duì)該“收款收據(jù)”上龍祥公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章及其法定代表人王廣永簽名的真實(shí)性予以確認(rèn)，龍祥公司應(yīng)進(jìn)一步舉證由其公司出具的“收款收據(jù)”不是出具給馮守俠的。在朱X連和龍祥公司均不能舉證否認(rèn)該“收款收據(jù)”非出具給馮守俠的情況下，本院對(duì)該“收款收據(jù)”的真實(shí)性予以確認(rèn)。朱X連和龍祥公司雖提出《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中單價(jià)、總金額、房號(hào)、建筑面積均有涂改，但由于龍祥公司對(duì)該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上龍祥公司公章及其法定代表人王廣永簽名的真實(shí)性予以確認(rèn)，且“收款收據(jù)”載明的時(shí)間、金額與該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上載明的時(shí)間、總金額相互吻合。因此，在龍祥公司無(wú)足夠證據(jù)證明該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》虛假的情況下，本院對(duì)該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)性亦予以確認(rèn)。綜合以上事實(shí)，可以認(rèn)定龍祥公司將涉案房屋出售給馮守俠且馮守俠已支付全部?jī)r(jià)款。同時(shí)，X縣自來(lái)水公司“收費(fèi)信息查詢(xún)列表”能夠證明，馮守俠至少于2007年開(kāi)始占有涉案房屋，朱X連、龍祥公司主張馮守俠系強(qiáng)行占有涉案房屋，但均未舉證證明，本院不予采信。對(duì)于涉案房屋未過(guò)戶至馮守俠的原因，龍祥公司在二審中陳述，包括涉案房屋在內(nèi)，所涉小區(qū)因未竣工驗(yàn)收，未辦理初始登記手續(xù)。因此，可以認(rèn)定馮守俠對(duì)涉案房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。綜上，原審法院依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，認(rèn)定涉案房屋不予執(zhí)行有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

關(guān)于朱X連請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸龍祥公司所有的訴訟主張。本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對(duì)涉案房屋尚不具備辦理過(guò)戶登記條件無(wú)法過(guò)戶，目前歸龍祥公司所有的事實(shí)并無(wú)爭(zhēng)議。朱X連作為一般債權(quán)人，其債權(quán)的標(biāo)的是金錢(qián)給付，而非特定的涉案房屋，且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，在龍祥公司有所有權(quán)的前提下，馮守俠仍有權(quán)要求對(duì)涉案房屋停止執(zhí)行。因此，判決涉案房屋歸龍祥公司所有對(duì)朱X連而言，沒(méi)有訴的利益。因此，本院對(duì)朱X連請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸龍祥公司所有的訴訟主張不予支持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。朱X連的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3660元，由上訴人朱X連負(fù)擔(dān)。