民事交易中，合同締約雙方為保證合同順利履行，往往會(huì)約定定金條款。新出臺(tái)的《民法典》吸納了《擔(dān)保法》《合同法》中有關(guān)定金的規(guī)定并加以完善。近日，鼓樓區(qū)法院審理了一起房屋買賣合同糾紛，其中就牽扯到了定金。今天我們就通過(guò)這則案例，和大家說(shuō)說(shuō)定金那些事。

基本案情

　　2021年3月31日，佟某某、馮某某作為房屋出售方，王某某作為買受方，徐州某房產(chǎn)中介服務(wù)部作為居間方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》一份和《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》一份，約定出售房屋總價(jià)款96萬(wàn)元，當(dāng)日付定金2萬(wàn)元，7月31日前付房款88萬(wàn)元，余款6萬(wàn)元于過(guò)戶時(shí)一次性付清。后佟某某、馮某某與王某某又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定如出賣方在5月15日之前以個(gè)人原因?qū)е麓朔课荨顿I賣居間合同》無(wú)法正常履行，雙方可以解除合同。上述合同簽訂后，王某某依約向佟某某、馮某某支付定金2萬(wàn)元和房款58萬(wàn)元，而佟、馮二人收到錢后反悔，明確表述不愿意出售房屋。王某某于是將二人訴至鼓樓區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令佟某某、馮某某繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間合同》，并將涉案房產(chǎn)過(guò)戶至其名下。在庭審過(guò)程中，佟、馮二人稱不再出售涉案房屋，并要求解除涉案合同，王某某亦隨之變更訴請(qǐng)同意解除合同，并要求佟、馮二人返還購(gòu)房款并雙倍返還定金。

裁判結(jié)果

　　鼓樓區(qū)法院認(rèn)為，本案中，佟某某、馮某某要求解除涉案合同，王某某亦隨之變更訴請(qǐng)同意解除合同，雙方就解除合同已達(dá)成一致意見，故依法確認(rèn)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》解除。合同解除后，佟、馮二人應(yīng)當(dāng)返還王某某已支付的58萬(wàn)元購(gòu)房款。關(guān)于定金，雙方在合同中約定定金為2萬(wàn)元，王某某依約向佟某某、馮某某支付2萬(wàn)元，佟、馮二人向王某某書寫2萬(wàn)元定金收條，此時(shí)定金合同成立?！睹穹ǖ洹返?87條規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。佟、馮二人在庭審過(guò)程中明確表示不再出售涉案房屋，不再履行涉案合同，二人的違約行為致使買賣房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)向作為守約方的王某某雙倍返還定金4萬(wàn)元。

法官說(shuō)法

　　定金是一種擔(dān)保方式，指合同當(dāng)事人約定的，為擔(dān)保合同的履行，由一方當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)預(yù)先向?qū)Ψ浇桓兜囊欢铐?xiàng)。定金主要起著擔(dān)保債的履行的作用。當(dāng)債務(wù)人正常履行債務(wù)后，就將定金抵作應(yīng)給付的價(jià)款，折抵債務(wù)，或者由債務(wù)人收回。《民法典》第587條規(guī)定了定金罰則。所謂定金罰則，是指給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金罰則既起到了擔(dān)保合同履行的作用，在合同不能履行時(shí)，又具有違約賠償?shù)囊饬x。

定金合同在適用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意以下幾方面：

　　1.定金合同是實(shí)踐合同而非諾成合同，交付定金的行為是定金合同的成立要件。這一特征是由定金的先行給付性決定的，定金何時(shí)交付，定金合同何時(shí)成立，只有這樣才能保證定金合同擔(dān)保功能的發(fā)揮。

　　2.定金合同約定的定金數(shù)額應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)。由于定金兼具擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，當(dāng)事人違約時(shí)將喪失或雙倍返還定金，因此，如果當(dāng)事人約定的定金數(shù)額過(guò)高，將違背公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。因此《民法典》第586條規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。

　　3.定金實(shí)際交付數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵從當(dāng)事人的意思自治?！睹穹ǖ洹返?86條規(guī)定，實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。實(shí)踐中常常存在當(dāng)事人交付的定金超過(guò)或者少于約定定金數(shù)額，而接受定金的當(dāng)事人也予以認(rèn)可并接受的情況。根據(jù)定金合同的實(shí)踐性，定金計(jì)算以實(shí)際交付的為準(zhǔn)。