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重金購房卻不能入住，鬧心不？網友張先生向“央視社會與法”求助： “我的房子買了可是不能住，我該怎么辦？”這是怎么回事？ 2016年10月，張先生向原房主小王購買了一套二手房，房屋總價100多萬，并在購房合同中約定于2016年12月交房。隨后，張先生付清了房款并于2016年10月領取了不動產權證，但到了12月，對方卻未能按照約定的時間交房。原來，這房年初就租給了李女士，離租賃合同到期還有一年的時間，租戶又不愿意騰房。買了房又不能住，張先生難道只能自認倒霉？ 很多朋友說：“張先生房本在手，可以讓租戶搬走啊！”聽起來挺有道理，但是在法律上有個專業(yè)術語叫：買賣不破租賃！今天，“央視社會與法”就來給您說說這到底是怎么回事兒。 買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。 《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。” 最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條規(guī)定：私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。 本案例中，承租方李女士與原房主王先生簽訂了房屋租賃合同，即使在租賃期間，房屋所有權發(fā)生變動，李女士仍可以繼續(xù)承租該房屋，直到租賃合同到期為止。原租賃合同對租賃人和新的房主繼續(xù)有效。因此，張先生只能等租賃合同到期再入住。但他可以要求原房主承擔未按期交付房屋的違約責任。 可是萬一這租賃合同一簽就是十年二十年的，這房買得是不是很冤？所以小編提示您，買二手房前，一定要做好以下準備： 1、買房前，購房人要去相關部門對房主身份、房屋權利瑕疵、購房程序、小孩戶籍掛靠等事項進行核查； 2、在購房前充分了解要購買的房屋是否已經出租，比如到物業(yè)、電力、水務、天然氣等管理部門查詢交納水、電、氣等交納的情況，核實是否存在隱瞞租賃等情況； 3、買房人還可以到工商部門查詢房屋是否被登記注冊為公司經營地址，到當地派出所查詢戶口登記信息等。 而對于廣大承租人而言，遇到這類問題，如果您手上有雙方簽訂的租賃合同，就可以拒絕搬出，居住到合同期滿；當然您也可以選擇搬出，并要求對方支付額外的租金作為補償。 還有一個重要的知識點，大家要注意，就是租房人的優(yōu)先購買權問題。 根據《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 如果原房東未按這個要求出售房屋，承租人可以到法院申請買賣合同無效，所以也是會給買房者造成不必要的麻煩，引發(fā)一些法律糾紛。 “買賣不破租賃”原則不僅為購買二手房的廣大購房人提了醒，還為很多承租人維護了合法權益。 小編提示：買房無小事，大家一定要謹慎選擇！ 更多相關文章： |
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