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今年以來，北京市密云區(qū)因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量激增，密云區(qū)人民法院受理該類案件617件，訴前化解1300余件，是去年此類案件總數(shù)的10倍。該院通過深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)原因如下： 一、開發(fā)商行為不規(guī)范。有的開發(fā)商因手續(xù)不全導(dǎo)致無法按期辦理房產(chǎn)證，例如沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金，沒有完成竣工備案，沒有按整體規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施無法通過綜合驗(yàn)收等。有的開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，向購房人惡意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證的重大事實(shí)。有的開發(fā)商認(rèn)為預(yù)售合同中未約定延期履行責(zé)任，不同意賠償。有的開發(fā)商雖然與購房人在合同中約定遲延履行賠償標(biāo)準(zhǔn)，但是因延期太久導(dǎo)致違約賠償金額巨大，經(jīng)濟(jì)上無力承擔(dān)。 二、購房人維權(quán)意識高漲。雖然近年來密云地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)買賣交易量較大，但是因供求關(guān)系不平衡，很多購房人熱情有余理性不足。有的購房人沒有驗(yàn)證開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證明即與其簽訂預(yù)購合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患。有的業(yè)主因落戶、入學(xué)以及投資轉(zhuǎn)賣迫切需要房產(chǎn)證，而開發(fā)商又遲遲未能辦理，不得不訴諸法院。還有的業(yè)主得知他人通過訴訟途徑獲得遲延履行賠償而大為心動，紛紛要求加入訴訟中。 三、相關(guān)部門監(jiān)管不力。相關(guān)行政管理部門審批不嚴(yán)、執(zhí)法不力，有的開發(fā)商在建設(shè)中私自更改房屋使用性質(zhì)或者規(guī)劃，有的開發(fā)商“五證兩書”不全卻在銷售房屋。有的部門在辦理相關(guān)行政許可和證件時，據(jù)開發(fā)商反映拖得時間較長，速度較慢。 四、中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳。有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為推廣樓盤或擴(kuò)大銷售業(yè)績，采取各種廣告宣傳方式，其中存在一些夸大或不實(shí)的信息，對購房人具有誘導(dǎo)或誤導(dǎo)作用。有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用購房人和開發(fā)商之間信息不對稱劣勢，向購房人虛假承諾，惡意欺詐購房人。 針對上述問題，該院建議相關(guān)行政管理部門從以下五個方面加強(qiáng)管理： 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為。把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本、項(xiàng)目資本金、無證或者超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)清退出房地產(chǎn)開發(fā)市場。 二、實(shí)施行政許可時應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)審查，并及時辦理。房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于商品房預(yù)售的條件。土地管理部門要規(guī)范土地買賣秩序，迅速、有效地解決遺留問題，避免埋下商品房買賣合同糾紛的隱患。開發(fā)商申請辦證時，行政管理部門盡量在合理期間內(nèi)及時辦理，避免因工作拖延致使開發(fā)商不能按時向購房人交房、辦證。開發(fā)商申請行政許可時，行政管理部門須實(shí)質(zhì)性審查開發(fā)商是否具備相應(yīng)資質(zhì)，特別是頒發(fā)后位行政許可的行政機(jī)關(guān)須嚴(yán)格審查開發(fā)商是否已經(jīng)取得前位的行政許可，確保進(jìn)入開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)范、合法。 三、完善信息公開制度，解決信息不對稱問題。行政管理部門應(yīng)強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就其開發(fā)銷售的真實(shí)信息完整予以公開，使購房人全面了解所購房屋的真實(shí)信息，并對違反真實(shí)披露義務(wù)的行為予以行政處罰。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對于中介機(jī)構(gòu)的虛假廣告宣傳行為，要及時規(guī)制和查處，維持商品房銷售市場的良好秩序。 四、規(guī)范合同格式，并督促開發(fā)商統(tǒng)一使用。行政管理部門應(yīng)認(rèn)真分析目前商品房預(yù)售合同糾紛中反映出來的合同文本問題，召集部分開發(fā)商進(jìn)行論證、修改，完善合同條款，統(tǒng)一合同格式，一方面避免開發(fā)商利用自身優(yōu)勢制定格式條款合同對購房人造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞給開發(fā)商造成沉重負(fù)擔(dān)，給房地產(chǎn)市場造成混亂。 五、完善糾紛預(yù)警處理機(jī)制，形成糾紛化解合力。建立房地產(chǎn)市場預(yù)警信息系統(tǒng)，通過對房地產(chǎn)市場信息全面、及時的收集和發(fā)布，建立和完善企業(yè)資質(zhì)管理、信用檔案管理、項(xiàng)目動態(tài)管理、交易登記管理等制度，準(zhǔn)確提供商品房預(yù)售、銷售、交易、租賃、抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本狀況等信息和數(shù)據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性投資和消費(fèi)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)測和管理，及時反映、發(fā)現(xiàn)問題，實(shí)時采取針對性措施進(jìn)行調(diào)控，及時查處違規(guī)行為。加強(qiáng)國土、建委、房管、規(guī)劃、工商、信訪等部門聯(lián)動配合，積極推動房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)解組織建設(shè)，同時積極開展法制宣傳，促進(jìn)糾紛依法妥善解決。 |
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