去年10月大賣的商鋪，正在遭遇空置的尷尬。
　　位于北京東四環(huán)慈云寺東北家的凱德錦繡小區(qū)，近2000平米的臨街商鋪曾在一小時之內(nèi)售罄。和彼時的瘋狂相比，目前商鋪的出租情況則顯得慘淡。僅有少數(shù)店鋪開業(yè)，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多數(shù)商鋪還在空置中，招租廣告赫然貼在緊閉的卷簾門上。
　　故事并不陌生。在凱德錦繡商鋪發(fā)售前，北京已有許多小區(qū)的社區(qū)商業(yè)陷入十分尷尬的境地。

熱銷與空置
　　譽翔安合伙人王珂發(fā)現(xiàn)，越是高檔住宅的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營難度越大。位于朝陽公園附近的棕櫚泉國際公寓，二手房售價已超過6萬元/平方米，但其底商一直處于不慍不火的狀態(tài)中。“高檔住宅密度低，人流量小，光靠小區(qū)居住的居民難以支撐。”王珂說。在做投資建議時，他會勸客戶盡量避開社區(qū)商鋪，如果非要投，他會推薦居住密度較大的，甚至是一些舊小區(qū)的街邊商鋪。
　　王珂還發(fā)現(xiàn)，受電子商務沖擊最大的不是傳統(tǒng)的購物中心而是社區(qū)商業(yè)。
2012年中國零售市場經(jīng)歷了近十年以來最大幅度的衰退。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會2012年11月發(fā)布的調(diào)查結果，2012年1至9月中國連鎖企業(yè)百強銷售平均增長8.4%，低于前三季度社會消費品零售總額14.1%的增速。連鎖零售企業(yè)銷售額增幅低于社會消費品零售總額的增長，是2000年中國連鎖百強有統(tǒng)計以來的首次。
　　據(jù)百貨上市公司發(fā)布的2012年三季度財報顯示，超過半數(shù)以上的企業(yè)銷售和凈利處于下降狀態(tài)。連鎖超市業(yè)也不例外。2012年1至6月，永輝超市、蘇寧電器、人人樂商業(yè)等企業(yè)都出現(xiàn)了凈利潤大幅下降的局面。家樂福、沃爾瑪、特易購、卜蜂蓮花等大型外資的中國區(qū)銷售和利潤都呈現(xiàn)不同程度的下降。2012年家樂福已關閉了6家在華店鋪，而沃爾瑪也在采購部門開始大幅裁員。
　　過去，便利店、服裝店是社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)，在電商時代，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)生了巨大的變化。王珂回憶說，他有近一年的時間沒有在小區(qū)附近的超市購物了。日用品可以通過網(wǎng)購解決。而倡導一站式消費、能解決吃喝玩樂所有需求的城市綜合體，也吸走了住在小區(qū)里的居民。比如住在棕櫚泉國際公寓的居民，可在距離2公里左右的藍色港灣解決購物、娛樂需求。去年一家通過微博營銷的洗鞋店，店主親自上門送貨、取貨，打破了區(qū)域限制。昔日的社區(qū)便民服務店也在受電商沖擊。
　　社區(qū)商業(yè)的困境還在于，規(guī)模過大可能導致空置，規(guī)模過小有可能難以和區(qū)域購物中心競爭。中國社區(qū)商業(yè)工作委員會主任董利對本報記者表示，社區(qū)商業(yè)的風險是系統(tǒng)性的，銷售、招商、運營管理，包括建筑規(guī)劃設計出現(xiàn)問題都會影響社區(qū)商業(yè)運營與發(fā)展。從地產(chǎn)角度講，社區(qū)商業(yè)配套不售最好，售后的商業(yè)招商運營壓力都比較大，甚至一直閑置。
　　社區(qū)商業(yè)的問題一直存在，但在投資渠道狹窄的大背景下，投資者購買商鋪時，忽略了可能存在的風險。

重塑社區(qū)商業(yè)
　　新的消費趨勢也讓SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹重新思考商鋪的設計和定位。
　　三里屯SOHO、朝外SOHO的底商，都陷入了經(jīng)營困境。與社區(qū)商業(yè)相似，寫字樓的底商主要針對固定的客群，輻射能力較弱。2008年，三里屯SOHO大賣時，從鄂爾多斯來的投資者首選就是商鋪。但時間證明，商鋪比寫字樓的投資風險更大。
　　潘石屹不久前在一場沙龍上公開表示，以后北京、上海真正的商鋪需求量不會很大。設計中，應以餐館和體驗中心為主。佳能在三里屯SOHO的體驗店，營業(yè)額幾乎為零，但可以提供良好的租金。
　　羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮在接受本報記者采訪時也表示，未來社區(qū)商業(yè)也應該以體驗式和便捷式的消費為主。由于開發(fā)商在對社區(qū)商業(yè)特點及業(yè)態(tài)經(jīng)營需求研究不到位，建完之后的商業(yè)常常不能充分滿足商家使用功能。
　　董利還指出，商業(yè)使用對建筑結構的要求一般是格局方正、規(guī)整，立柱間距8米以上為好，層高、面寬和進深根據(jù)業(yè)態(tài)不同也有不同要求。而很多社區(qū)底商與樓上住宅結構相同，結果造成了招商和運營困難。
　　有一些地區(qū)嘗試從立法上限制住宅底層設置商鋪。正在進行二審的《珠海經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例（草案修改稿）》提出，“住宅底層不宜設置商鋪。沿城市主干道的居住小區(qū)的商業(yè)服務設施應當集中獨立布置”，以加強小區(qū)管理，美化城市道路景觀。
　　萬科等公司也在嘗試在社區(qū)商業(yè)上有所創(chuàng)新。去年，萬科開設了“第五食堂”，這是指在家庭、單位、學校、街市酒樓之外，為社區(qū)居民提供的第五個就餐空間。幸福驛站則是萬科物業(yè)以社區(qū)實體店的形式為萬科業(yè)主提供的“一站式”的生活服務，包括房屋租售、車票代購、水電費代繳、組織團購、業(yè)主子女課外輔導、午托晚托、家政服務等，目前在全國范圍內(nèi)也已經(jīng)有210家。萬物倉則是在幸福驛站的基礎上，為業(yè)主提供的一種自存?zhèn)}服務，業(yè)主可以把一些暫時不使用的日常用品臨時寄存在這類地方，并支付一定的租金費用。
　　不止王珂等一位業(yè)內(nèi)人士預測，舊有的社區(qū)商業(yè)形態(tài)將被顛覆。