隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，住宅交易營(yíng)業(yè)稅的增加，使得住宅的投資價(jià)值逐漸減弱，導(dǎo)致更多的投資者轉(zhuǎn)向股票、商鋪等投資領(lǐng)域，商鋪的投資價(jià)值開(kāi)始日益突出。而寶安商圈由于正處在一個(gè)逐漸成熟期，商鋪投資價(jià)值尚未得到完全挖掘，所以它的投資潛力也正在逐漸得到體現(xiàn)，每個(gè)區(qū)域由于地理位置和發(fā)展現(xiàn)狀不盡相同，所以其投資價(jià)值的體現(xiàn)也不大一樣。

中心區(qū)

向規(guī)劃要效益

區(qū)域投資分析——社區(qū)商業(yè)是必經(jīng)之路

中心區(qū)商鋪投資的效益是和該區(qū)域的規(guī)劃密切相關(guān)的。中心區(qū)商圈是以公務(wù)員和富裕居民為消費(fèi)源的，可以形成白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力的CBD消費(fèi)源，商圈投資需要一個(gè)市場(chǎng)培育期，社區(qū)商業(yè)成為中心區(qū)的良性發(fā)展之路和必經(jīng)階段。運(yùn)作規(guī)范的商鋪有望在3-5年后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)期。

商鋪投資需要綜合考慮客流、交通、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)和城市規(guī)劃等因素，規(guī)劃起點(diǎn)相當(dāng)高的中心區(qū)在這方面可謂得天獨(dú)厚。該區(qū)域商鋪的升值潛力已為開(kāi)發(fā)商、中介商、商家所廣泛認(rèn)可，這正是未來(lái)三年內(nèi)將有面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房涌現(xiàn)的原因。今明兩年寶安將有近20個(gè)住宅項(xiàng)目建成入市，其中80%以上的項(xiàng)目都將設(shè)置商業(yè)裙樓或品牌步行街?，F(xiàn)今，為小區(qū)提供配套商業(yè)服務(wù)社區(qū)商鋪將是投資的“績(jī)優(yōu)股”。這一點(diǎn)從近期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目就可以反映出來(lái)，不少商業(yè)街或街鋪售價(jià)突破了3萬(wàn)元大關(guān)。

地鐵商業(yè)值得關(guān)注

另外，地鐵商業(yè)物業(yè)也值得關(guān)注。寶安區(qū)政府正計(jì)劃利用地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)工程、深港西部通道等重大利好，選擇最佳地點(diǎn)建設(shè)一座面向珠江東岸城市占地達(dá)20萬(wàn)平方米的大型現(xiàn)代化購(gòu)物廣場(chǎng)。中心區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也是要立足社區(qū)，然后向區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。

至祥地產(chǎn)總經(jīng)理周瑋認(rèn)為，寶安中心區(qū)商業(yè)的投資潛力，一方面是在它良好的規(guī)劃中，它是最有希望成為深圳第三商圈的區(qū)域，一旦商圈正式形成，它的價(jià)格將是以翻倍的形式驟增；二是具有較強(qiáng)的區(qū)域消化能力，這是一個(gè)商圈形成的基礎(chǔ)和保障，但是寶安中心區(qū)目前的一些情況也可能會(huì)影響它的投資價(jià)值。一是住宅開(kāi)發(fā)與商鋪經(jīng)營(yíng)的時(shí)間差，這個(gè)時(shí)間差一般都在3年左右，這段時(shí)間的投資回報(bào)會(huì)有一定的影響；二是到目前為止，寶安中心區(qū)還未有大型商家實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)，大多數(shù)商城和街鋪的規(guī)劃應(yīng)該說(shuō)缺乏統(tǒng)籌和針對(duì)性的招商考慮，業(yè)態(tài)缺乏互補(bǔ)也可能影響寶安中心區(qū)的商鋪投資。

個(gè)盤(pán)投資分析

西岸新天

潛力不比南山商鋪低

寶安中心區(qū)西岸新天的發(fā)展商認(rèn)為，深圳的商業(yè)往西發(fā)展是一個(gè)比較明顯的趨勢(shì)。西岸最初的規(guī)劃是一個(gè)居住區(qū)，但是隨著政府規(guī)劃的不斷完善，現(xiàn)在正在形成一條集企業(yè)、物流、港口、旅游于一體的產(chǎn)業(yè)帶。隨著政府的投入、市政配套的完善和住宅開(kāi)發(fā)的加強(qiáng)，中心區(qū)商業(yè)的投資價(jià)值還是非常明顯的，雖然西岸新天的商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)30000元/平方米，相對(duì)于幸福海岸的均價(jià)23000元/平方米增幅已經(jīng)超過(guò)了30%，但比市區(qū)商鋪均價(jià)70000元/平方米還是有不小的上升空間。從規(guī)劃和潛力來(lái)看，西岸新天應(yīng)該不會(huì)比南山的商鋪低。

西岸新天發(fā)展商認(rèn)為，該項(xiàng)目處于深圳西岸商圈核心地段，位于深圳地鐵1號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)上，是罕有商圈核心、地鐵口街鋪，規(guī)模超過(guò)了7000平方米，將引進(jìn)大型商家，定位高雅時(shí)尚，所以總的來(lái)說(shuō)，西岸新天的投資潛力還是可以預(yù)期的。

老城區(qū)

在突破中謀發(fā)展

區(qū)域投資分析——引進(jìn)大商業(yè)加強(qiáng)輻射

由于中心區(qū)的規(guī)劃效應(yīng)需要時(shí)間積淀，至少在未來(lái)的3-5年內(nèi)，老城的商業(yè)消化能力都將主導(dǎo)整個(gè)寶安區(qū)的商業(yè)投資方向。這里的商鋪投資還將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢(shì)。

能與周邊業(yè)態(tài)形成明顯互補(bǔ)的社區(qū)商鋪和能提供人性化情景式購(gòu)物享受的大型商業(yè)都有較大的利潤(rùn)空間。老城區(qū)商圈是以原住民和白領(lǐng)階層為消費(fèi)源，是深圳發(fā)展最早、最為成熟、聚合力最強(qiáng)的商圈，原有商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種單一，綜合性較差，尤其缺乏資源高度整合的大型商業(yè)建筑。存在大量臨街的零散型商鋪，普遍開(kāi)間小，進(jìn)深太深，大小不夠合理，不利于商家的經(jīng)營(yíng)和人氣的聚集。在老城區(qū)的改造過(guò)程中，需要引入資源高度整合的大型商業(yè)建筑，以提升商圈輻射力。

結(jié)合產(chǎn)業(yè)的商業(yè)有潛力

另外，和寶安當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的商業(yè)形態(tài)也有上升潛力。隨著深圳整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，寶安的產(chǎn)業(yè)鏈也面臨著很大的調(diào)整，在工廠(chǎng)企業(yè)遷出、土地空出來(lái)以后，原有的采購(gòu)型生產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)可能將面臨洗牌的局面。

寶安老城區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目香繽廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商副總經(jīng)理劉建霖認(rèn)為，商鋪?zhàn)鳛橐环N投資產(chǎn)品，它的功能是保值、升值，寶安老城區(qū)商鋪從三個(gè)方面來(lái)說(shuō)，它的升值潛力都是可以得到保障的。

一是地段。商圈的形成對(duì)人流的要求比較高，華強(qiáng)北、東門(mén)商鋪的形成都是人流促成的，寶安老城區(qū)是寶安商業(yè)最成熟的片區(qū)，加上這幾年幾個(gè)高檔項(xiàng)目的建設(shè)，人流量已經(jīng)得到了保障。二是業(yè)態(tài)。目前寶城區(qū)已經(jīng)形成了比較成熟的業(yè)態(tài)，形成了一個(gè)精而全的小商品市場(chǎng)，超市、名店、飲食都比較齊全。三是價(jià)值方面，一個(gè)商圈是否有發(fā)展?jié)摿Γ饕此淖饨?，租金越高的區(qū)域，往往就是商業(yè)最繁華的區(qū)域，目前寶城區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?50-400元/平方米，大大高于寶安的平均商鋪?zhàn)饨?，所以可以說(shuō)，寶城區(qū)的商圈是比較成熟的。

個(gè)盤(pán)投資分析

香繽廣場(chǎng)

投資回報(bào)超值安全

劉建霖認(rèn)為，香繽廣場(chǎng)作為一個(gè)“都市shoppingmall”項(xiàng)目，對(duì)寶城區(qū)的整個(gè)商業(yè)都是一個(gè)提升，它將規(guī)范寶城區(qū)的商業(yè)環(huán)境，對(duì)周邊的街鋪會(huì)有很大的示范作用。香繽廣場(chǎng)一方面由于處在寶城區(qū)的核心商業(yè)位置，又是目前寶安最高檔的shoppingmall，必將起到商業(yè)領(lǐng)頭羊的作用，另外它又將引進(jìn)家樂(lè)福等世界名店，給經(jīng)營(yíng)者預(yù)留較大的利潤(rùn)空間，所以說(shuō)香繽廣場(chǎng)的投資回報(bào)率將是比較超值而安全的。

西鄉(xiāng)

從改造中求商機(jī)

區(qū)域投資分析零售高檔商業(yè)獨(dú)具潛力

根據(jù)深圳西岸概念的規(guī)劃，新安、西鄉(xiāng)、福永將成為寶安的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融和文化教育中心。目前，西鄉(xiāng)還沒(méi)有很好的商業(yè)氛圍，商業(yè)分布零散，檔次不高，所以西鄉(xiāng)商圈的整合改造在所難免。

在西鄉(xiāng)商圈的改造中，滿(mǎn)足片區(qū)基礎(chǔ)消費(fèi)的零售業(yè)會(huì)有較大的市場(chǎng)空間，例如專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中心、百貨市場(chǎng)和超級(jí)市場(chǎng)。另外，中高檔定位的酒店和娛樂(lè)休閑設(shè)施也有一定的潛力可挖。

西鄉(xiāng)的平均樓面地價(jià)每平方米近7500元，招商、華僑城兩大品牌發(fā)展商聯(lián)袂進(jìn)駐，1.24平方公里僅2422戶(hù)的低密度規(guī)劃，所有這些都決定了尖崗山“HouseTown”在寶安土地市場(chǎng)上無(wú)可爭(zhēng)議的王者地位，尖崗山地王將以絕對(duì)的尊崇吸引眾多寶安本地、深圳市區(qū)、東莞甚至珠三角的超級(jí)富豪。尖崗山HouseTown的出現(xiàn)孕育著一個(gè)新興商圈—寶安地王商圈。寶安地王商圈位于建安四路、西鄉(xiāng)大道、107國(guó)道及公園路之間的流塘片區(qū)，該片區(qū)離寶安地王僅不到5分鐘車(chē)程的距離，是未來(lái)尖崗山HouseTown的一線(xiàn)配套商圈之所在。

該片區(qū)隸屬于西鄉(xiāng)，是西鄉(xiāng)街道的政治、文化中心，擁有西鄉(xiāng)街道辦、西鄉(xiāng)會(huì)堂、西鄉(xiāng)圖書(shū)館等多座行政、文化設(shè)施。同時(shí)該片區(qū)也是西鄉(xiāng)的商務(wù)、經(jīng)濟(jì)中心，寶安惟一一座五星級(jí)酒店——恒豐海悅國(guó)際酒店就坐落于此，作為寶安標(biāo)志性建筑，恒豐海悅酒店已成為寶安富賈、名流聚會(huì)、休閑的主要場(chǎng)所之一。除此之外，在片區(qū)內(nèi)亦聚集了包括泰華豪園、富通富瑰園、泰華天驕?zhǔn)兰?，鴻榮源麗景城等眾多大型中高檔住宅項(xiàng)目，再加上片區(qū)北側(cè)的和黃御龍居高尚住宅區(qū)以及未來(lái)尖崗山HouseTown住區(qū)，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)潛力巨大。巨大的市場(chǎng)將催生該商圈的商業(yè)，而位于該片區(qū)核心位置的港隆城購(gòu)物中心必將成為寶安地王商圈的主角。

個(gè)盤(pán)投資分析

港隆城

只租不售預(yù)留升值空間

港隆城購(gòu)物中心坐落于寶安80區(qū)，項(xiàng)目周邊配套完善，交通便利，離廣深高速公路寶安出入口僅1.5公里。交通的便利擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射面，107國(guó)道及廣深高速將從東莞、廣州等地帶來(lái)更多的高端客戶(hù)，同時(shí)西部通道的即將開(kāi)通將使得香港居民前來(lái)寶安消費(fèi)成為可能。

港隆城購(gòu)物中心規(guī)劃為五層商業(yè)用房，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)72000平方米。該項(xiàng)目將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，將該項(xiàng)目打造成為集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物功能于一體的大型時(shí)尚體驗(yàn)式購(gòu)物商城，讓消費(fèi)者領(lǐng)略獨(dú)特、豐富、繁華的都市生活方式。港隆城購(gòu)物中心不僅在業(yè)態(tài)規(guī)劃上步步領(lǐng)先，而且在操作模式上亦跳出了傳統(tǒng)的商業(yè)操作模式，整個(gè)項(xiàng)目總投資達(dá)5億元，但全部商業(yè)面積只租不售。該模式給整個(gè)項(xiàng)目提供了更大的商業(yè)價(jià)值提升空間，亦為項(xiàng)目跟國(guó)際化接軌創(chuàng)造了平臺(tái)。港隆城購(gòu)物中心將以國(guó)際一、二線(xiàn)品牌為主要營(yíng)商目標(biāo)，建成后將成為領(lǐng)銜深圳西部商業(yè)的高端商城。

社區(qū)街鋪、shoppingmall

寶安商圈兩駕馬車(chē)

世方物業(yè)咨詢(xún)公司總經(jīng)理張平認(rèn)為，今年深圳商業(yè)地產(chǎn)有三大熱點(diǎn)：一是福田中心區(qū)，深國(guó)商、星河都有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即將啟動(dòng)，怡景·中心城也開(kāi)始招商；二是南山商業(yè)文化中心區(qū)一帶，海岸mall將成為一個(gè)亮點(diǎn)；三就是寶安，無(wú)論商業(yè)面積還是發(fā)展趨勢(shì)，寶安今年都將是深圳商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。

從整體上來(lái)看，寶安商圈是由寶安中心區(qū)、寶安老城區(qū)和西鄉(xiāng)三個(gè)區(qū)域性商圈組成，每個(gè)區(qū)域的情況和發(fā)展趨勢(shì)都不盡相同，投資回報(bào)必然也存在著差異。而從商業(yè)形態(tài)來(lái)看，寶安則是社區(qū)商業(yè)和小型shoppingmall并駕齊驅(qū)，它們的投資潛力也不盡相同，業(yè)內(nèi)人士對(duì)它們的發(fā)展也持有不同的意見(jiàn)。

社區(qū)商業(yè)將成商圈主流

美格行總經(jīng)理張紅衛(wèi)認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)將成為未來(lái)深圳商業(yè)的主流，造城運(yùn)動(dòng)衍生社區(qū)商業(yè)，這是市場(chǎng)的需求所決定的，也是一種發(fā)展趨勢(shì)，相信用不了多久，社區(qū)商業(yè)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高潮。寶安中心區(qū)就有大量的社區(qū)商業(yè)，幸福海岸、西岸新天、深業(yè)新岸線(xiàn)等，幾乎每一個(gè)大型住宅項(xiàng)目都有面積較大的商業(yè)配套，都可以形成一個(gè)小型商圈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)由于擁有社區(qū)人流保障和消費(fèi)力的支撐，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，適于長(zhǎng)期投資，但投資回報(bào)率不會(huì)很大。

mall是社區(qū)商業(yè)高級(jí)形態(tài)

而另外一種觀點(diǎn)是，社區(qū)商業(yè)發(fā)展有限。隨著生活方式的改變，以及交通工具的普及，尤其是私家車(chē)擁有量的不斷增加，mall的發(fā)展還有相當(dāng)大的空間，而社區(qū)商鋪由于自主經(jīng)營(yíng)，成本較高，很容易造成無(wú)序經(jīng)營(yíng)的格局，難以成為有效的社區(qū)商業(yè)的科學(xué)合理的配套，所以mall是社區(qū)商業(yè)的高級(jí)形態(tài)。寶安也將出現(xiàn)香繽廣場(chǎng)、鴻隆廣場(chǎng)這種都市mall的商業(yè)形態(tài)，這種商業(yè)對(duì)商圈的依賴(lài)性較強(qiáng)，但發(fā)展的空間更大，投資回報(bào)率也較高。

總之，每種商業(yè)形態(tài)都有它自身的特點(diǎn)，投資回報(bào)也各有不同。

供應(yīng)適中保障投資收益

一個(gè)區(qū)域的投資與它的供求有著很大的關(guān)系，這兩年寶安的商業(yè)面積超過(guò)了50萬(wàn)平方米，與龍崗中心區(qū)大致相當(dāng)，龍崗中心城的商業(yè)面積過(guò)剩已成為業(yè)內(nèi)的一種共識(shí)，那么寶安的商業(yè)供應(yīng)是否過(guò)剩，會(huì)不會(huì)影響到它的投資價(jià)值呢？

新安湖地產(chǎn)總經(jīng)理田德祥認(rèn)為，寶安的商業(yè)面積雖然與龍崗相差不多，但具體情況是不一樣的。一方面，龍崗的商業(yè)大多數(shù)是shoppingmall，而寶安中心區(qū)的商業(yè)大多數(shù)是街鋪，它是依賴(lài)于住宅開(kāi)發(fā)的。由于寶安今年的住宅開(kāi)發(fā)量非常大，所以它的臨街商鋪也就大量增長(zhǎng)，這也就增加了寶安的商業(yè)面積，因?yàn)榻咒伒南壬坛且菀椎枚?，所以寶安商業(yè)也就不存在過(guò)剩的問(wèn)題；另外一方面，龍崗的商業(yè)面積大多數(shù)是以銷(xiāo)售為主，這就給發(fā)展商的壓力比較大，而寶安的幾個(gè)大型商業(yè)如香繽廣場(chǎng)、鴻隆廣場(chǎng)，還有將來(lái)的新安湖購(gòu)物中心，都是以租賃為主，這對(duì)發(fā)展商的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是有益的，也就不會(huì)給寶安造成商業(yè)過(guò)剩的局面，所以寶安商業(yè)面積應(yīng)該是比較合理的。商業(yè)面積不過(guò)剩實(shí)際上也給投資者的投資經(jīng)營(yíng)收益提供了保障。