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按照國際慣例，租售比是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行良好的重要指標(biāo)，指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值，國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:100到1:200。中國房地產(chǎn)報(bào)記者選取的樣本來自中國城市房價(jià)30強(qiáng)與租金排行榜30強(qiáng)，從中選取20個(gè)重點(diǎn)城市的租金與房價(jià)指標(biāo)比值進(jìn)行排序，該排名顯示，目前國內(nèi)房屋租售比前20的城市這一指標(biāo)均高于1:300。 租售比偏離正軌 “根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳2016年4月的房價(jià)同比大漲63.4%。實(shí)際上，有的房子已經(jīng)翻了一番。但是租金的漲幅不可能漲這么快，甚至近的租金還在下降的?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心先進(jìn)研究員李宇嘉表示，“深圳租金下降，正是因?yàn)槿ツ攴績r(jià)大漲，很多投資客買房并不是為滿足自身居住，這些房源進(jìn)入租賃市場導(dǎo)致供應(yīng)激增、租金回落。” 雖然目前中國很多城市房屋租金持續(xù)上漲，但房價(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的增加，加速了租售比值的擴(kuò)大，這一現(xiàn)象在部分二線城市表現(xiàn)得為明顯。 據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者計(jì)算，目前廈門1︰718的租售比僅次于深圳，甚至也超過了租售比為1︰625的北京，而南京1︰608的租售比已經(jīng)超過上海1︰607的租售比，在這兩個(gè)二線城市均需要超過50年租房才能收回購房成本。其他熱門二線城市的租售比也高得驚人，溫州租售比為1︰570，需要47.5年才能靠房租把本金賺回來，珠海、天津、三亞、蘇州的租售比也都突破了500倍。 值得一提的是，上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均為平均數(shù)值，熱點(diǎn)城市的部分小區(qū)的租售比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出均值。以北京市海淀區(qū)的碧水云天小區(qū)為例，60平方米一居室出租要8000元/月，平均出租價(jià)格為133元/月/ 平方米，租售比達(dá)1︰870，收回成本要72.5年，而中國的住宅土地使用年限只有70年。 房租是市場真實(shí)的一面 當(dāng)前，國內(nèi)熱點(diǎn)城市的租售比已經(jīng)普遍超過300倍。那么，房屋租售比能衡量房價(jià)是否合理嗎？ 在寬松的信貸環(huán)境下，越來越多的人將買房作為投資，甚至投機(jī)行為，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是嚴(yán)重扭曲真正供求關(guān)系的。其結(jié)果就是房價(jià)越來越高。加拿大皇家銀行資歷深風(fēng)險(xiǎn)投資顧問陳思進(jìn)認(rèn)為，在房價(jià)飛漲的地區(qū)，房租并不隨之同步上漲，這是因?yàn)樽夥渴袌鍪且粋€(gè)“有效市場”。關(guān)于“有效市場”的假設(shè)，是認(rèn)為市場在信息方面的有效性，已經(jīng)把過去、現(xiàn)在，甚至將來事件的貼現(xiàn)值反映在市場價(jià)格中，所以在任何時(shí)候，房租市場的價(jià)格都是合理的?！皬慕鹑谏蟻碚f，關(guān)鍵的原因是房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定?！?br> 從全球來看，把房屋租售比作為衡量房地產(chǎn)投資的指標(biāo)，原因在于，房租回報(bào)基本可以定為無風(fēng)險(xiǎn)收益率，只要高于銀行一年定期存款，就是一個(gè)比較好的投資標(biāo)的物。 李宇嘉以深圳為例，分析了房租與收入的關(guān)系。“深圳市房租套均租金是4700元/月。去年深圳常住人口可支配收入是3700元/月，按照每戶2.1個(gè)人計(jì)算，支付租金還是很吃力。隨著房租的上漲，人們的支付能力是下降的。很多人不得不選擇了小面積、成本低的城中村或者合租、群租?！?br> 房產(chǎn)投資的“中國邏輯” 與國際慣例不同的是，目前來看，中國購房者極少數(shù)是沖著租金收益來投資房地產(chǎn)的。很多購房者在乎的是房價(jià)會不會漲，而非租金收入。房價(jià)哪怕每年漲5%，就是一筆不小的收入，這一邏輯即“房產(chǎn)投資收益=房屋賣價(jià)-購買價(jià)+租金收入-各類稅費(fèi)”。 “如果單拿租售比算，所有大城市都不具備投資價(jià)值了。但實(shí)際上，租售比越高的城市投資客越多，房價(jià)上漲越快?！崩钣罴伪硎尽?br> 從大連、成都、陵水、鄭州這幾個(gè)城市租售比來看，300多倍的租售比，相對于一線城市而言更合理。而這幾個(gè)城市的房價(jià)一年來漲幅不大，甚至出現(xiàn)了同比下跌。大連的租售比是1︰320，今年4月的房價(jià)為9761元/平方米，同比下降了2.06%；陵水房價(jià)為15758元/平方米，同比下降了6.84%。 對于租售比的大幅失衡，安居客房產(chǎn)一位分析師表示，租售比是國際成熟房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)則，歐美等國人口基數(shù)不大，城市化進(jìn)程早已停滯。相反，中國人口高，房產(chǎn)市場還處于成長階段，正大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)稅也尚未出臺，加之租房市場不完善。因此，并不能將國外已經(jīng)非常成熟房地產(chǎn)市場規(guī)則簡單套用到正處于成長階段的中國房地產(chǎn)市場?！傲硗?，國內(nèi)的房產(chǎn)不單只有居住功能，還附帶教育、醫(yī)療等附加福利，加之中國人的買房觀念根深蒂固，這也是推高國內(nèi)房產(chǎn)租售比的原因?！?br> “目前我國的房地產(chǎn)市場基本上以投資為導(dǎo)向，租賃市場并不發(fā)達(dá)，依靠房屋溢價(jià)盈利的心理比較普遍?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“租賃市場的繁榮，需要相關(guān)法律法規(guī)引導(dǎo)，通過立法來禁止炒房，真正發(fā)揮住房的居住屬性。避免一些房子的空置，提高出租率，讓房價(jià)進(jìn)入合理的價(jià)格。” “租售比也可以作為衡量某個(gè)地區(qū)城市房地產(chǎn)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該作為地方政府的考核范圍。通過繁榮租賃市場，能夠讓年輕人有資本去創(chuàng)業(yè)，而不是把錢都壓在房子上。”在胡志剛看來，“一部分人持有房屋，一部分人租房，才能有更多的錢投入到其他產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)和消費(fèi)上，全民買房并不是一個(gè)正?，F(xiàn)象。” |
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