目前中國房地產(chǎn)去庫存的壓力大，傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)更是結(jié)構(gòu)性供給不足，一方面高品質(zhì)、精品旅游產(chǎn)品供不應(yīng)求；另一方面，因?yàn)槁糜瓮顿Y熱度過于集中在酒店、旅游地產(chǎn)、低品質(zhì)景區(qū)，普遍存在“缺情懷、少特色，市場(chǎng)吸引力不足”等現(xiàn)象，最終造成了很多資源的閑置。

 從市場(chǎng)的需求角度來看，中國人從城居生活的1.0時(shí)代真正進(jìn)入到了旅居生活的3.0時(shí)代，大量休閑度假需求應(yīng)運(yùn)而生。伴隨著城市化迅猛發(fā)展，都市人的休閑度假需求，急需有品質(zhì)、有情懷、有特色的休閑度假產(chǎn)品來釋放巨大的市場(chǎng)需求，因而大眾觀光旅游產(chǎn)品的發(fā)展也已經(jīng)由資源導(dǎo)向型逐步發(fā)展為現(xiàn)在的生活方式導(dǎo)向型。

兩大產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革和市場(chǎng)需求釋放的驅(qū)動(dòng)力，文旅市場(chǎng)迎來了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。目前世界主要大國和經(jīng)濟(jì)體如美國、俄羅斯、日本和歐盟國家都已紛紛把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)上升為國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”，其核心是“文旅”而不是“地產(chǎn)”，其產(chǎn)品形式是“文旅產(chǎn)品體驗(yàn)和服務(wù)”而不是“房屋供應(yīng)”。

文旅地產(chǎn)存在的三大問題：

首先，表現(xiàn)為供需不均，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，高水平、高質(zhì)量供不應(yīng)求，而低水平、低質(zhì)量供過于求；

其次，表現(xiàn)為資本不暢，如何實(shí)現(xiàn)資本與項(xiàng)目的有效對(duì)接成為此中關(guān)鍵；

再次，表現(xiàn)為運(yùn)營不強(qiáng)，諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問題日益凸顯。

  二、文旅地產(chǎn)需要解決兩大開發(fā)難點(diǎn)，滿足三大需求。

文旅地產(chǎn)開發(fā)過程中的兩大難點(diǎn)：一是必須要有大的資金投入，這是一個(gè)“大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無產(chǎn)出“的領(lǐng)域；二是商業(yè)模式的設(shè)計(jì)和品牌的塑造，一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)商必須打造出獨(dú)特性的旅游產(chǎn)品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營模式。

我們現(xiàn)在看到國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)初期階段，與國際上有很大差距，大致表現(xiàn)在四個(gè)方面：旅游主導(dǎo)特點(diǎn)、產(chǎn)品多元特點(diǎn)、長線經(jīng)營特點(diǎn)、市場(chǎng)廣泛特點(diǎn)。這種比較的意義在于感受差異及意識(shí)問題，并不是說什么都需要跟國外一致。

那么如何解決開發(fā)難點(diǎn)？我們認(rèn)為：文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們提供一種全新的生活方式?！叭隆斌w現(xiàn)在六個(gè)方面：良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的生活方式。

 文旅地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)滿足三個(gè)需求：生態(tài)、文化、健康。

 第一個(gè)是生態(tài)的需求。

 第二個(gè)是文化的需求，我們認(rèn)為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過程的輪回。

 第三個(gè)是健康的需要。

 所以，當(dāng)休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實(shí)力、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國夢(mèng)等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手。天時(shí)、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機(jī)遇期。

目前，我國的文旅地產(chǎn)分為五大類型——主題游樂型、景點(diǎn)依托型、民俗小鎮(zhèn)型、度假酒店型以及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園型。

   1、主題游樂型

 這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來。不過，由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運(yùn)營維護(hù)也是天價(jià)，對(duì)開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運(yùn)營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。

 相比自我造血功能強(qiáng)大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。

 典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強(qiáng)集團(tuán)、長隆集團(tuán)、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。

 優(yōu)勢(shì)：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。

 短板：必須有持續(xù)的市場(chǎng)熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢(shì)力的入侵，以及政府和市場(chǎng)對(duì)這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售都受到了一定影響。

    未來趨勢(shì)：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費(fèi)是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

 他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達(dá)500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內(nèi)主題游樂市場(chǎng)主要靠門票加配套房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。

    2、景點(diǎn)依托型    

這是一度被批評(píng)為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠(yuǎn)是稀缺的。動(dòng)輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。占據(jù)大量土地和自然資源的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)土地集約化利用？超級(jí)大盤如何避免空城現(xiàn)象？?jī)H僅是城市地產(chǎn)簡(jiǎn)單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對(duì)賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗(yàn)，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢(shì)必不能長久。

 典型代表：萬達(dá)集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、中坤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、中信地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)等。

優(yōu)勢(shì)：通過品牌開發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。 

短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級(jí)大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。

 未來趨勢(shì)：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當(dāng)融入一些更和諧的體驗(yàn)性文化商業(yè)設(shè)施。

 他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)，幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一幅夢(mèng)幻般的童話仙境。很多當(dāng)?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對(duì)外經(jīng)營，整個(gè)小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動(dòng)。與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在一個(gè)旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。

    3、文旅小鎮(zhèn)型    

劍之中蘊(yùn)藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場(chǎng)的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個(gè)小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。

 目前，國內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔(dān)綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難作定論。

 典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等。

 優(yōu)勢(shì)：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)**加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大。

 短板：對(duì)于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護(hù)會(huì)令所有開發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì)是一個(gè)障礙，開發(fā)者如何解讀、升級(jí)文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價(jià)值對(duì)自身能力要求更高。

  未來趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)多元化。

   他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)王室文化遺響，溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿， 但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個(gè)國王般的閑適下午。

    4、度假酒店型

 十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。但不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目來彌補(bǔ)經(jīng)營缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)?dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的活躍。

 典型代表：今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、陽光100。

  優(yōu)勢(shì)：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)高峰期實(shí)現(xiàn)了小而精的成功。

 短板：對(duì)企業(yè)長期持有運(yùn)營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。

    未來趨勢(shì)：金融化的操作是必然趨勢(shì)，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準(zhǔn)全球市場(chǎng)，走向海外也無可避免。

他山之石：RCI（國際分時(shí)度假交換公司），目前全球最大的分時(shí)度假公司是國際分時(shí)度假交換公司RCI，總部設(shè)在美國印第安納州。其在全世界90個(gè)國家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會(huì)員家庭超過250 萬。同時(shí)，近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售產(chǎn)權(quán)酒店。

   5、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)  

 全稱文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（Cultural and Creative Industries），是一種在經(jīng)濟(jì)全球化背景下產(chǎn)生的以創(chuàng)造力為核心的新興產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)一種主體文化或文化因素依靠個(gè)人（團(tuán)隊(duì)）通過技術(shù)、創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)化的方式開發(fā)、營銷知識(shí)產(chǎn)權(quán)的行業(yè)。

 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括：廣播影視、動(dòng)漫、音像、傳媒、視覺藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計(jì)、雕塑、環(huán)境藝術(shù)、廣告裝潢、服裝設(shè)計(jì)、軟件和計(jì)算機(jī)服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在各國定義不同，有稱為文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意知識(shí)產(chǎn)業(yè)、內(nèi)容產(chǎn)業(yè)等。世界大力推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的國家有英國、韓國、美國、日本、芬蘭、法國、德國、中國、意大利、澳洲、新西蘭、丹麥、瑞典、荷蘭、比利時(shí)和瑞士等。中國近幾年在文化藝術(shù)市場(chǎng)蓬勃、公共展演場(chǎng)地加大建設(shè)(如國家大劇院、798藝術(shù)區(qū))等，除在既有制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)下尋找出路外，也開始重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其主要的發(fā)展方向即其所做事情有：以旅游為龍頭的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式；發(fā)展國有的廣電集團(tuán)、電影集團(tuán)、廣播電視集團(tuán)、新聞出版集團(tuán)、演出集團(tuán)等；發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

 一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，往往都具備“概念為王、休閑為體、文化為魂、產(chǎn)業(yè)為鏈、整合為網(wǎng)”這五個(gè)因素，通過它們的有機(jī)結(jié)合，既保證項(xiàng)目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。

第一，概念為王，通過對(duì)生態(tài)、文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)的提煉，凝練形成項(xiàng)目和產(chǎn)品的獨(dú)特概念，成為核心吸引力。

第二，休閑為體，不同于常規(guī)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要配置大量的休閑設(shè)施，營造休閑的環(huán)境和氛圍，成為讓游客呆得下、呆的久的主要法寶。

第三，文化為魂，文化是點(diǎn)亮旅游地產(chǎn)的靈魂，通過文化符號(hào)、文化演藝、文化特色的體驗(yàn)，為文旅地產(chǎn)形成獨(dú)特的標(biāo)簽。

第四，產(chǎn)業(yè)為鏈，通過“銷售住宅+經(jīng)營商業(yè)+游客活動(dòng)的業(yè)態(tài)共生、人群共享，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，甚至可以打通一二三產(chǎn)業(yè)關(guān)系，形成聯(lián)動(dòng)組合，從而設(shè)計(jì)成為一個(gè)共生的平臺(tái)。

第五，整合為網(wǎng)，這是一個(gè)跨界與整合的時(shí)代，只要與文旅地產(chǎn)生態(tài)圈相關(guān)聯(lián)的，都可以大力整合，通過整合不斷了解其實(shí)質(zhì)，并最終會(huì)選擇價(jià)值取向高的部分自己來做，從而積淀自己的品牌，在未來，拼的不僅僅是智力、實(shí)力，還有整合力。

我們認(rèn)為：文化旅游地產(chǎn)正進(jìn)入快速發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期，群雄逐鹿，百花爭(zhēng)艷，如何在此中脫穎而出？總結(jié)起來就是：給旅游插上文化的翅膀，讓策劃植入戰(zhàn)略的芯片。

 五、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，需要“策劃找魂，規(guī)劃創(chuàng)意”。

 先規(guī)劃后建設(shè)，已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定動(dòng)作。但很多項(xiàng)目的失敗恰恰是因?yàn)椴邉澋娜蔽?，缺少一枝?dú)秀的找魂。

首先“找魂”，就是尋找一個(gè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略方向，基于城市高度、文化高度、生態(tài)高度的結(jié)合，尋找項(xiàng)目最長的長板。找魂不是提缺乏支撐的龐大概念，也不是提另類而缺少內(nèi)容的概念。找魂的關(guān)鍵是打通四度，即“定位有高度，功能有廣度，產(chǎn)品創(chuàng)新有深度，和所有元素要建立關(guān)聯(lián)度”。

比如我們做龍頂山生態(tài)谷要找生態(tài)的高度。從戰(zhàn)略上，“一枝獨(dú)秀”是長板理論，任何項(xiàng)目都要找到自己的核心賣點(diǎn)，充分張揚(yáng)。只有清楚了“魂”在哪里?個(gè)性在哪里?核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里?可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里?項(xiàng)目才有了唯一性、排他性、權(quán)威性的東西，就是必須要找到項(xiàng)目的“魂”。這種找魂的能力正是我們的核心能力之一。

 其次，通過專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)，按照承上啟發(fā)，左右逢源的思路，充分發(fā)揮變壓器的轉(zhuǎn)換效應(yīng)，拿出一個(gè)科學(xué)的策劃方案，指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營；策劃主要解決“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大問題，從而大幅度提升項(xiàng)目在政府、市場(chǎng)方面的關(guān)注和吸引，塑造企業(yè)良好口碑和品牌效應(yīng)。

接下來是通過規(guī)劃對(duì)策劃既定的思路進(jìn)行定量化，將產(chǎn)品按照專業(yè)的技術(shù)規(guī)范和要求，進(jìn)行空間落地和設(shè)計(jì)，有了策劃之后，這時(shí)的規(guī)劃就有神了，有魂了，有個(gè)性化了。

規(guī)劃科學(xué)是最大的效益。規(guī)劃很重要，比想象的更加重要。一部好的規(guī)劃不僅可以幫助判斷土地的價(jià)值，增加談判資本，更能為項(xiàng)目今后發(fā)展的商業(yè)模式、業(yè)態(tài)布局明晰一個(gè)方向。所以用心用情創(chuàng)造感動(dòng)、創(chuàng)造美好、創(chuàng)造作品，這是陽學(xué)文詩意建筑設(shè)計(jì)公司一直以來信念和宗旨。

 一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目真正要做好，不僅僅要展示情懷，表達(dá)創(chuàng)意，更要考慮資本、考慮盈利、考慮可持續(xù)發(fā)展等問題。

在文旅地產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)中，以生態(tài)為基，生態(tài)是現(xiàn)在文旅地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，有生態(tài)的運(yùn)用大生態(tài)，像我們策劃設(shè)計(jì)的安徽宿州龍頂山生態(tài)谷，每一個(gè)房間都是可以看見山水的，沒有環(huán)境的也在營造小的微生態(tài)環(huán)境。以形態(tài)為體，建筑形態(tài)的設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)的天人合一，道法自然；以文化為魂，最關(guān)鍵就是如何滲透，讓文化體現(xiàn)在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)要素以及景觀、建筑服務(wù)設(shè)施之中，以各種各樣形式的實(shí)景演藝、情景體驗(yàn)，貫穿整個(gè)項(xiàng)目，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵的提升；以業(yè)態(tài)為本，提出要有吸引鏈，人為什么會(huì)來？人吸引來以后做什么？以人為本，根據(jù)需要配套業(yè)態(tài)，包括生活型產(chǎn)業(yè)配套、消費(fèi)型業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)以及文化、運(yùn)動(dòng)、娛樂的業(yè)態(tài)產(chǎn)品，延長游客的停留時(shí)間，增加游客黏性，挖掘延展鏈價(jià)值，延展一些能夠收回成本、盈利空間比較大的項(xiàng)目。

最后是整合投資者，實(shí)現(xiàn)資源的有效整合和項(xiàng)目的快速推動(dòng)，擬定具體工作計(jì)劃，把這個(gè)“魂”具體落實(shí)下去，推動(dòng)下去，最大限度地來規(guī)避蠻干和同質(zhì)化的問題。

1、“高爾夫莊園”模式

 實(shí)踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，其對(duì)于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場(chǎng)本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場(chǎng)是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺(tái)，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性，從而帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)的價(jià)值提升，并為休閑地產(chǎn)的銷售創(chuàng)造優(yōu)越基礎(chǔ)，國內(nèi)形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫?yàn)榇淼亩鄠€(gè)經(jīng)典案例。

由于地塊規(guī)模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來的趨勢(shì)，已經(jīng)不再是球場(chǎng)規(guī)模的比拼，而在于主題化的創(chuàng)新，即賦予球場(chǎng)一種獨(dú)特的文化主題，并圍繞這一主題營造一種獨(dú)特的景觀意境，使球場(chǎng)不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復(fù)制的特色文化內(nèi)涵，其吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力必定超越常規(guī)球場(chǎng)，從而為休閑地產(chǎn)創(chuàng)造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍(lán)本，形成了國內(nèi)少有的文化型高爾夫，在亞洲市場(chǎng)也頗負(fù)盛名。

2、“溫泉會(huì)都”模式

溫泉，是最具帶動(dòng)力的休閑引擎，已經(jīng)成為全國休閑開發(fā)的超級(jí)熱門，它對(duì)休閑地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用?！耙蕴厣珳厝煯a(chǎn)品為吸引，以會(huì)議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)”的“溫泉會(huì)都”模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功。其原因有三：

 一是溫泉本身具有養(yǎng)生與休閑的雙重特性，可以提升地產(chǎn)的附加值；

 二是溫泉可以解決酒店經(jīng)營的冬季問題，并對(duì)會(huì)議經(jīng)營有極大帶動(dòng)作用；

 三是如果有觀光景區(qū)在周邊，則可以成為休閑消費(fèi)的核心平臺(tái)。

3、“文化度假酒店綜合體”模式

悅榕莊酒店、安縵酒店在中國市場(chǎng)上取得了巨大的成功，并且正以穩(wěn)健的速度持續(xù)擴(kuò)張。究竟是什么原因讓它們?nèi)绱耸芮嗖A？文化的魅力！以生態(tài)別墅或古村落為載體，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨(dú)特的文化意境里享受時(shí)尚度假的奢華體驗(yàn)，這種低調(diào)的奢華獲得了世界范圍內(nèi)許多高端休閑人群的極大認(rèn)可，造就了一批忠實(shí)的“全球粉絲”。

盡管這兩家酒店的重點(diǎn)不在地產(chǎn)開發(fā)，但陽學(xué)文詩意建筑設(shè)計(jì)公司認(rèn)為，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調(diào)奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性，一定對(duì)休閑地產(chǎn)的開發(fā)有著突出的帶動(dòng)作用。

4、“休閑MALL”模式

通過將品牌餐飲美食街、五星級(jí)酒店、購物中心、家電商場(chǎng)、大型電影院、量販KTV等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall，以此帶動(dòng)寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，此種模式稱之為城市中心區(qū)休閑地產(chǎn)模式。這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，如萬達(dá)廣場(chǎng)。

5、“主題文化小鎮(zhèn)”模式

主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心是創(chuàng)造出符合市場(chǎng)需求、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建文化休閑平臺(tái)，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮(zhèn)外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。

6、“特色景區(qū)綜合體”模式

這里所說的特色景區(qū)，包括主題公園或休閑景區(qū)。

主題公園帶動(dòng)模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典，但需要強(qiáng)大的開發(fā)資金、品牌效應(yīng)與運(yùn)營管理等多方位支持，進(jìn)入門檻較高，并非每一個(gè)企業(yè)都能夠操作。

休閑景區(qū)帶動(dòng)模式，以安徽某木屋村度假區(qū)為代表，通過中國最大的珍稀鄉(xiāng)土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動(dòng)木屋休閑地產(chǎn)的開發(fā)，獲得了市場(chǎng)的青睞。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對(duì)較大，然而一旦開發(fā)成功，其開發(fā)效益回報(bào)將會(huì)非?？捎^，并對(duì)城市總體休閑水準(zhǔn)也是一個(gè)巨大提升。 

 7、“多元休閑綜合體”模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項(xiàng)目往往將幾種模式綜合起來，形成一個(gè)“多元休閑綜合體”模式。東部華僑城立足生態(tài)基礎(chǔ)，以多元文化為內(nèi)涵，將特色景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題文化小鎮(zhèn)、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項(xiàng)目綜合起來，構(gòu)筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動(dòng)休閑地產(chǎn)板塊——天麓大宅的開發(fā)，使之成為南中國品質(zhì)最高、售價(jià)最高的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品之一。此模式是大型綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目值得借鑒的重要模式。