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形勢(shì)進(jìn)一步惡化。2017年清明假期，當(dāng)“雄安新區(qū)”被投資客制造出一條條大新聞的時(shí)候，遠(yuǎn)在千里之外的嘉興商業(yè)地產(chǎn)，正在經(jīng)歷狂熱過后的冰河期，讓參與這場(chǎng)狂歡式投資的每一方都承受著痛心切骨。 2010年過后，一個(gè)“東拓西進(jìn)、北控南移”的城市規(guī)劃橫空出世，400多萬人口的浙江嘉興城市規(guī)模擴(kuò)容，在政府招商引資推動(dòng)下，各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大舉興建，都奔著承接滬杭兩地的外溢利好而來。 據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，目前嘉興共有已建、在建、待建商貿(mào)綜合體及專業(yè)市場(chǎng)131個(gè)，總建筑面積1658.9萬平方米，其中86個(gè)已投入使用，45個(gè)在建或待建。 急速擴(kuò)張的結(jié)果就是結(jié)構(gòu)失衡，泡沫凸顯。3月末，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在嘉興調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括環(huán)球國際中心、中凰國際嘉興名品城、中潤·麗豐中心、嘉興國際中港城等多個(gè)商業(yè)綜合體出現(xiàn)經(jīng)營困難、店面大量倒閉、在建工程瀕臨爛尾等問題，引發(fā)維權(quán)糾紛。 對(duì)于目前的局面，多數(shù)維權(quán)業(yè)主在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)提出質(zhì)疑：政府在發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目監(jiān)管上存在失察之責(zé)。 嘉興市住房保障局一位副局長在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“對(duì)于嘉興商業(yè)綜合體的問題市政府一直在關(guān)注，售后返租是明令禁止的行為，虛擬分割在前幾年政府促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展的政策窗口期是允許的?！薄笆姓畬?duì)近期爆發(fā)的問題高度重視，對(duì)新建和存量項(xiàng)目整體依照‘控新盤舊’的思路規(guī)范發(fā)展?！?nbsp; 不過他也坦承，商貿(mào)綜合體對(duì)于嘉興這樣一個(gè)三線城市來說，總量是過剩的，單個(gè)問題如何解決，由所屬區(qū)政府成立專門工作組推進(jìn)落實(shí)。 過猶不及樣本 近年來，嘉興進(jìn)入城市有機(jī)更新發(fā)展階段，也被認(rèn)為是投資洼地，一批商業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛重金布局嘉興，更吸引浙滬兩地投資者頻頻出手。 但，這樣皆大歡喜的預(yù)期，讓商業(yè)地產(chǎn)商和投資客想都沒有想到，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是蓬勃發(fā)展了，運(yùn)營能力卻是弱小如絲，建成的商業(yè)項(xiàng)目要么銷售緩慢，要么庫存高企，要么同質(zhì)化嚴(yán)重，要么都具備以上這些硬傷。在終端，更遭遇電商沖擊、消費(fèi)力單薄、人流缺失。 旭輝家樂福撤場(chǎng)，汽車北站農(nóng)工商超市關(guān)閉，市中心鹿都廣場(chǎng)爛尾，江南大廈中港城店撤柜，就連新商業(yè)地標(biāo)麗豐新天地也瀕臨爛尾。 典型如嘉興環(huán)球國際中心，一手好牌卻未能打出一個(gè)好碩果。 嘉興環(huán)球國際中心由嘉興市德隆置業(yè)有限公司（下稱德隆置業(yè)）操盤開發(fā)，項(xiàng)目位于嘉興市區(qū)CBD商務(wù)核心板塊。2014年項(xiàng)目正式開盤，總建筑面積17萬平方米。優(yōu)越的地理位置、又有大型家居廣場(chǎng)以及當(dāng)?shù)睾坛倾y行總部入駐，加上虛擬分割捆綁售后返租的模式作為賣點(diǎn)，以及8%的年租金收益，一經(jīng)推出就遭到上海、杭州、溫州、福建以及海外華人投資客的瘋狂搶購。 環(huán)球國際中心縱使這般占據(jù)了天時(shí)地利人和，仍然沒有逃脫危局，無法足額兌付租金，陷入業(yè)主維權(quán)的窘境。 3月27日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在星月家具廣場(chǎng)內(nèi)看到，裝飾富麗堂皇的5層家具商城內(nèi)，顧客寥寥無幾。門口未拆卸的活動(dòng)展廳也未能給這個(gè)地處繁華地段的商城帶來人氣。 一位陳姓業(yè)主告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，環(huán)球國際大概有5000多個(gè)虛擬分割的商鋪。“我買的是3樓的鋪面僅30多萬元，我的損失不算大。”“投資上百萬元的大有人在，上次維權(quán)一位旅居西班牙的浙江投資客1000多萬元，全部折里邊了。” 高起點(diǎn)的環(huán)球中心緣何會(huì)走到今天的地步，多數(shù)業(yè)主表示，開發(fā)商將項(xiàng)目銷售資金挪到嘉善進(jìn)行別的項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)于現(xiàn)在的項(xiàng)目已是無暇照顧。 中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次致電該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，但電話一直無人接聽。 中潤·麗豐中心，則是盲目擴(kuò)張，資金鏈斷裂、項(xiàng)目瀕臨爛尾的典型。 麗豐中心由中潤控股集團(tuán)有限公司開發(fā)?？傮w量38萬平方米，是嘉興首屈一指的城市綜合體項(xiàng)目，南北兩個(gè)區(qū)域的商鋪和公寓多數(shù)已售出。 該項(xiàng)目同樣地處運(yùn)河區(qū)CBD核心板塊文昌西街，而且是由有著豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的中潤控股操盤。本應(yīng)是嘉興商業(yè)新地標(biāo)，現(xiàn)在卻瀕臨爛尾，投資客成為惶恐群體。 中國房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北區(qū)已投入使用，不過多數(shù)餐廳已經(jīng)關(guān)門或已歇業(yè)，南區(qū)主體已完工卻已停工。中潤控股原本期望通過南區(qū)的商貿(mào)城來帶動(dòng)北區(qū)的主題餐飲火爆的計(jì)劃，也隨著南區(qū)的停工而落空。 中潤控股負(fù)責(zé)人蔡麗萍此前在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“目前公司正在積極處理與債權(quán)方重慶信托的債務(wù)關(guān)系，希望業(yè)主能與公司共渡難關(guān)?！?nbsp; 現(xiàn)實(shí)的情況是，中潤控股的股權(quán)及麗豐中心資產(chǎn)全部質(zhì)押給重慶信托。4月5日，蔡麗萍在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)無奈表示：“我已被踢出局，目前由第三資金方在與重慶信托接觸，至于什么時(shí)候有結(jié)果我只能積極關(guān)注?！?nbsp; 嘉興國際中港城，則是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的犧牲品。  該項(xiàng)目由中成實(shí)業(yè)有限公司于2006年開發(fā)，是嘉興較早的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，占地面積136.34畝，共255397平方米，其中地上建筑六層（局部七層）。 項(xiàng)目所在地南湖新區(qū)中環(huán)南路與雙溪路交叉口，是南湖區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，未來潛力被看好。但是，隨著相近該項(xiàng)目的萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，徹底將中港城擊垮；原本業(yè)主寄托的較高收益期望，而今則成為無法辦理產(chǎn)權(quán)證、租金收益無法兌現(xiàn)的維權(quán)對(duì)象。 中國房地產(chǎn)報(bào)記者在中港城看到，偌大的半弧形建筑內(nèi)，空無人氣，商鋪多數(shù)關(guān)門，僅有少數(shù)餐飲門店在堅(jiān)守，一層的商業(yè)區(qū)多數(shù)處于半歇業(yè)狀態(tài)，原本沃爾瑪超市早已人去樓空，縮水為幾十平方米的小型超市為附近居民提供服務(wù)。 據(jù)受訪業(yè)主介紹，目前該商城已被開發(fā)商收回，欲重新調(diào)整包裝后營運(yùn)，多方傳言是與上海某醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作做醫(yī)療業(yè)態(tài)，卻遲遲未見下文。 中凰國際嘉興名品城，則是定位不準(zhǔn)，遭電商沖擊的典型項(xiàng)目。  名品城位于嘉興市萬國路以北、圣堂路以南，北臨嘉興客運(yùn)中心、320國道，南靠嘉興現(xiàn)代物流園，項(xiàng)目于2012年4月份動(dòng)工興建，2014年初建成并投入使用。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米，其中一期可入駐嘉興品牌廠商3000多家。 然而，理想的豐滿敵不過現(xiàn)實(shí)的殘酷。中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在宏大的名品城內(nèi)，多數(shù)店鋪早已人去樓空，即使是留守的商鋪也是在苦苦支撐，等待清倉。 名品城業(yè)主魯先生表示：“開發(fā)商答應(yīng)6月份補(bǔ)租金，補(bǔ)面積差，違約金的20%，付半年租金，6月30日為最后截止時(shí)間，能不能兌現(xiàn)還是個(gè)未知數(shù)?！?nbsp; 目前，中凰國際嘉興名品城引入新的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行轉(zhuǎn)型調(diào)整，打造全新的商業(yè)模式，準(zhǔn)備打造以引入國家檢驗(yàn)檢疫檢測(cè)線為核心的綠色食品交易市場(chǎng)。 該公司負(fù)責(zé)營運(yùn)的魏經(jīng)理在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“前幾年地方政府對(duì)招商引資這塊看得比較重，所以定位起點(diǎn)較高，但是項(xiàng)目的落地上，無論從政府角度還是開發(fā)商角度都有考慮欠妥的地方，名品城的定位沒有經(jīng)過科學(xué)論證和調(diào)研，為后來的經(jīng)營困難埋下困難的種子?！睋?jù)他稱，未來公司將通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整尋求突圍，同時(shí)做好業(yè)主租金兌付工作。 由利而起，因利而爭(zhēng) 中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，嘉興商業(yè)地產(chǎn)的狂熱發(fā)展有兩個(gè)顯著特征，虛擬分割捆綁售后返租，并且普遍約定8%及更高的年化收益，這為投資客與開發(fā)商之間埋下了糾紛隱患。 嘉興國際環(huán)球中心項(xiàng)目，曾大肆宣傳租金收益，“實(shí)行五年包租、長期托管的經(jīng)營政策，100%全程保障經(jīng)營。前三年每年8%的回報(bào)，合計(jì)24%，一次性在總房款內(nèi)扣除，第四、第五年為8%的現(xiàn)金租金回報(bào)于業(yè)主，第六年至第十二年保底收益8%~18%，超出部分5︰5分成?！?nbsp; 這樣美好的承諾最終成為畫餅充饑，并未兌現(xiàn)，引發(fā)業(yè)主不滿。環(huán)球國際中心一位要求匿名的業(yè)主提供的維權(quán)材料顯示，約有2400位業(yè)主正在就售后返租租金兌付問題集體維權(quán)，在經(jīng)過多次努力后，雙方達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。 根據(jù)維權(quán)業(yè)主與開發(fā)商德隆置業(yè)之間簽署的補(bǔ)充協(xié)議約定，本該在今年3月20日，支付第一批第二批業(yè)主半年租金的40%，卻在當(dāng)日遲遲沒有兌現(xiàn)承諾。 讓業(yè)主出奇憤怒的是：“德隆為什么出爾反爾？為廣大業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議后仍不按協(xié)議辦？為什么3月20日德隆員工都不敢正常上班？” 對(duì)于當(dāng)時(shí)的結(jié)果，多數(shù)業(yè)主后來才明白，在“3·15”期間，德隆置業(yè)提出的補(bǔ)償方案只是緩兵之計(jì)。 德隆置業(yè)的情況實(shí)則不妙。“德隆把資產(chǎn)抵押給銀行，倒閉后雖然欠大家租金但固定資產(chǎn)會(huì)抵押給銀行，侵害的卻是我們業(yè)主的利益?！鼻笆瞿涿麡I(yè)主無不擔(dān)心。 在截稿前，有業(yè)主透露最新消息，“2016年的租金第一次40%已拿到,余下60%要到今年6月底支付，能否兌現(xiàn)還是個(gè)未知數(shù)?！?nbsp; 鈕先生是嘉興本地人，從事絲綢禮品生意。他將手中多年的積攢投入到位于文昌路的中潤·麗豐中心購買了兩間商鋪，原本指著收取租金，作為支撐孩子上學(xué)的費(fèi)用，然而隨著麗豐中心陷入困境，他的希望落空了 當(dāng)時(shí)，他看重的就是“麗豐中心的地段和返租收益”。麗豐中心項(xiàng)目原先承諾，統(tǒng)一經(jīng)營管理8年，前三年每年7%的租金回報(bào)，共21%一次性抵扣房款，后5年分別按照8%返收益、8%提前2年返租回報(bào)（即第二年開始實(shí)收租金）！8年之后業(yè)主可以選擇繼續(xù)由運(yùn)營公司來統(tǒng)一經(jīng)營，也可以選擇自己做。 面對(duì)如今的現(xiàn)狀，他提出了自己的看法，拋開開發(fā)商運(yùn)營不善的原因之外，虛擬分割和售后返租這種模式能在嘉興大行其道，其實(shí)與政府的規(guī)劃發(fā)展思路和監(jiān)管失察有很大關(guān)系。 鈕先生說：“虛擬分割也是政府許可的做法，不然我們也不會(huì)拿到虛擬分割的產(chǎn)權(quán)證書，而當(dāng)時(shí)虛擬分割捆綁售后返租的模式是多數(shù)開發(fā)商的賣點(diǎn)，不是某個(gè)開發(fā)商，而是多個(gè)開發(fā)商、長時(shí)間存在的違法違規(guī)行為，政府部門難道能不知情?現(xiàn)在出問題了說是商業(yè)行為，開始推脫責(zé)任?！?nbsp; 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資本身就有風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)?shù)卣f辭，他則以股市為例：“股市有風(fēng)險(xiǎn)，但是證監(jiān)會(huì)對(duì)股市發(fā)行、買賣過程中還是要監(jiān)管。投資風(fēng)險(xiǎn)和政府監(jiān)管是兩回事?！?nbsp; 在他給中國房地產(chǎn)報(bào)記者提供的產(chǎn)權(quán)證書上，可以看到他的商品僅是一個(gè)標(biāo)有四至的平面圖。名品城業(yè)主魯先生提供的產(chǎn)權(quán)證書也僅是標(biāo)有長寬的長方形圖塊，具體位置他也說不清楚。 在名品城購買商品的魯先生同樣面臨此等情況。該項(xiàng)目銷售宣傳五年包租十年托管，前三年每年8%一次性抵扣房款，第四第五年固定8%回報(bào)，第五年可以140%回購，第六年到第十年1:9分成。而今的現(xiàn)狀讓他后悔不迭，卻無他法。 跟政府部門有過接觸的鈕先生表示：“問題出在源頭上，地方政府急于招商，急于獲取政績?！?nbsp; “控新盤舊”救場(chǎng) 嘉興商業(yè)地產(chǎn)虛擬分割捆綁售后返租模式的負(fù)面效應(yīng)，已引起嘉興市政府的高度重視。并提出了“控新盤舊”的指導(dǎo)思想，對(duì)新建項(xiàng)目從源頭上嚴(yán)把審批規(guī)劃關(guān)，規(guī)范引導(dǎo)存量商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)位化經(jīng)營，以期解困嘉興商業(yè)地產(chǎn)面臨的局面。 上述嘉興市住房保障局副局長向中國房地產(chǎn)報(bào)記者稱，目前嘉興市共有16個(gè)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，從建設(shè)進(jìn)度來看，已經(jīng)建設(shè)成的有10個(gè)，在建的有5個(gè)。從占比來看，已建成的占比總面積的72.6%，在建的5個(gè)總占比是23%，已建成的占絕大多數(shù)，從三個(gè)區(qū)來看，南湖區(qū)有6個(gè)，秀洲區(qū)有2個(gè)，經(jīng)開區(qū)有8個(gè)，相對(duì)來說經(jīng)開和南湖比較集中一點(diǎn)，目前商貿(mào)綜合體中暴露出的問題也集中在經(jīng)開區(qū)和南湖區(qū)。” 他表示：“關(guān)于虛擬分割的問題，嘉興市明確發(fā)文禁止，在去年連續(xù)有幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目問題爆發(fā)后，由嘉興市政府常務(wù)副市長牽頭發(fā)改委、住建委、住房保障局專門起草了《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)綜合體和專業(yè)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的若干意見（試行）》，來規(guī)范發(fā)展?！?nbsp; 《意見》的著眼點(diǎn)是“控新盤舊”，進(jìn)行總體規(guī)范，控新從“住建委的職責(zé)上來講就是從源頭上進(jìn)行控制，住建委主要負(fù)責(zé)從規(guī)劃源頭上管控，各區(qū)要建設(shè)新的大型商貿(mào)綜合體，規(guī)劃必須要先行上報(bào)嘉興市規(guī)劃管理委員進(jìn)行審議，在審議通過后，要符合選址布點(diǎn)的規(guī)劃要求，才能建設(shè)類似的大型商貿(mào)綜合體?！?nbsp; 盤舊，就是對(duì)目前存量的商貿(mào)綜合體進(jìn)行化解?！斑@就涉及工商、建設(shè)部門通過文件的形式把各個(gè)部門的職責(zé)給明確下來。從建委的職責(zé)來說，我們主要是通過市場(chǎng)化的手段來進(jìn)行引導(dǎo)，由于好多商家原來并不是搞房地產(chǎn)，他對(duì)商貿(mào)綜合體的概念并沒有清晰的認(rèn)識(shí)，所以對(duì)房地產(chǎn)投資以后會(huì)形成一種預(yù)期，基于這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，這些商貿(mào)綜合體建成后，達(dá)不到預(yù)期的效益，所以我們提出引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行錯(cuò)位化經(jīng)營?！?nbsp; 具體措施有，“對(duì)商辦樓宇，我們提出的就是搞樓宇經(jīng)濟(jì)，一樓一策，提升一批樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)于原來一些商辦寫字樓包括大型商貿(mào)綜合體通過規(guī)劃引領(lǐng)，優(yōu)化物業(yè)管理，改造外立面，停車設(shè)施，通過對(duì)內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，針對(duì)每一幢樓宇所處的區(qū)域特征，找出它所欠缺的地方，進(jìn)行改造提升指引，目前一共改造80幢樓宇?！?nbsp; 在商貿(mào)綜合體改造方面，嘉興市目前已有4套方案下發(fā)各區(qū)進(jìn)行推廣、引導(dǎo)。 針對(duì)業(yè)主關(guān)于監(jiān)管問題的質(zhì)疑，他表示：“我們的監(jiān)管職責(zé)都是依照當(dāng)時(shí)的政策、法律、法規(guī)作為依據(jù)進(jìn)行審批和監(jiān)管，當(dāng)時(shí)做出的審批是符合當(dāng)時(shí)的規(guī)定的，這是無話可說的，這是一種歷史原因造成，目前我們也就是積極地加以消化。 “如果本來就是違規(guī)行為的，商家擅自售后包租，我們現(xiàn)在聯(lián)合工商、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處?！?nbsp; 對(duì)于一些既往的問題，存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，上述嘉興市住房保障局副局長表示：“由屬地政府部門成立工作小組，對(duì)它進(jìn)行社會(huì)矛盾化解，從住建委角度講，我們主要是從宏觀面，從產(chǎn)業(yè)角度去引導(dǎo)” 他坦言，商貿(mào)綜合體對(duì)于嘉興一個(gè)三線城市來說，總量是過剩的，正因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，對(duì)于后續(xù)在建項(xiàng)目會(huì)嚴(yán)格審批。 嘉興市此時(shí)的舉措，顯然是在為過往政策“亡羊補(bǔ)牢”，埋單的卻是廣大的投資客。 這種陣痛無疑也給“雄安新區(qū)”等熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了警示。 — 中港城靠近嘉興萬達(dá)， 生意估計(jì)被吸走了。就體量上說，嘉興萬達(dá)是個(gè)怪物。嘉興萬達(dá)綜合體，足足將近500米長的一個(gè)綜合體，你們體會(huì)下 去年底去多刷君名，到后來只剩中港城還在上映，跑過去吃晚飯只?？系禄惒惋嫀准疫€亮著，肯德基后門都一片黑。吃完找電梯去電影院，結(jié)果整個(gè)中港城里面黑燈瞎火轉(zhuǎn)了好久才找到能上去的電梯。 #權(quán)威發(fā)布#日前，省政府同意嘉興設(shè)立浙江省全面接軌上海示范區(qū)。 其實(shí)是大利空，意味著浙江省不會(huì)再給嘉興投資源了，投靠上海被一腳踢飛。 |
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