【作者】法律小編

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　　因市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)引起房?jī)r(jià)上漲數(shù)倍，但賣(mài)方無(wú)證據(jù)證明合同訂立時(shí)價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的，賣(mài)方能否以此要求解除合同？

　　關(guān)鍵詞：房屋買(mǎi)賣(mài)合同；情勢(shì)變更；誠(chéng)實(shí)信用原則

　　裁判要旨：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的情勢(shì)變更有正確的預(yù)測(cè)。因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的物價(jià)上漲，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，屬于市場(chǎng)交易的正常風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，有失公平的合同是可以撤銷(xiāo)的。衡量合同是否有失公平，除去正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)以合同訂立時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為參考。同時(shí)，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。因此，在上述情況下，僅因市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化就解除合同的，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，不予支持。

　　相關(guān)案例：

　　某市代辦服務(wù)部與馬某等房屋租購(gòu)合同糾紛上訴案（法寶引證碼：CLI.C. 3924299）

　　一審法院審理查明：馬某、陳某系夫妻關(guān)系。北京市西城區(qū)XX軒X號(hào)樓XX號(hào)房屋系馬某、陳某名下的私產(chǎn)房屋，建筑面積137.5平方米。2005年7月17日，馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部簽訂《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定馬某、陳某將涉案房屋出租給某市代辦服務(wù)部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)使用，某市代辦服務(wù)部向馬某、陳某承諾租用該房是為了在租用期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)該房，收購(gòu)價(jià)80萬(wàn)元，馬某、陳某是在得到某市代辦服務(wù)部以上承諾后才同意將該房出租給某市代辦服務(wù)部的，并且同意某市代辦服務(wù)部根據(jù)自己需求改動(dòng)房間結(jié)構(gòu)，同時(shí)不再對(duì)外出售該房；某市代辦服務(wù)部租用該房時(shí)間為10年，自2005年8月1日起至2015年8月1日止（在租房期內(nèi)某市代辦服務(wù)部可以提前按收購(gòu)價(jià)80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，但不得延期），年租金4萬(wàn)元，實(shí)行一年一付，一年一清，每年房租到期提前半個(gè)月支付，自2005年8月1日起向馬某、陳某支付租金；如任何一方違約，違約方按該房總房款的30%向守約方進(jìn)行賠付。某市代辦服務(wù)部于2011年6月向法院提起訴訟，要求馬某、陳某履行協(xié)議書(shū)約定的房屋出售義務(wù)，將涉案房屋出售給某市代辦服務(wù)部并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。該案審理中，馬某、陳某以協(xié)議書(shū)履行過(guò)程中某市代辦服務(wù)部存在拖延給付租金的情況，以及涉案房屋價(jià)格現(xiàn)已上漲至400萬(wàn)元以上，繼續(xù)履行合同對(duì)馬某、陳某明顯不公為由訴至法院，要求某市代辦服務(wù)部支付違約金24萬(wàn)元，并解除馬某、陳某、某市代辦服務(wù)部雙方簽訂的《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》。某市代辦服務(wù)部以其答辯意見(jiàn)，不同意馬某、陳某的訴訟請(qǐng)求。另查，2007年至2010年某市代辦服務(wù)部每年給付租金時(shí)間均在7月23日至8月1日之間，2011年某市代辦服務(wù)部給付租金時(shí)間為2011年7月15日。本案經(jīng)調(diào)解，雙方當(dāng)事人各執(zhí)己見(jiàn)。

　　一審法院判決認(rèn)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部簽訂的《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》系雙方自愿訂立，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)規(guī)定，該合同當(dāng)屬合法、有效。馬某、陳某稱(chēng)某市代辦服務(wù)部延期支付房租，根據(jù)本案證據(jù)顯示某市代辦服務(wù)部支付房屋租金的時(shí)間均不遲于每年房租到期日，某市代辦服務(wù)部的行為尚不足以構(gòu)成對(duì)馬某、陳某的違約，故對(duì)于馬某、陳某要求某市代辦服務(wù)部支付違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。依據(jù)《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，某市代辦服務(wù)部租用馬某、陳某的房屋是為了在租用期內(nèi)以80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房。合同履行期間，受?chē)?guó)家調(diào)控政策、市場(chǎng)波動(dòng)等多方面因素影響，涉案房屋價(jià)值已遠(yuǎn)超雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所能預(yù)見(jiàn)到的市場(chǎng)價(jià)值范圍；且某市代辦服務(wù)部自2005年合同簽訂后，至2011年起訴前從未向馬某、陳某提出過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的主張，現(xiàn)某市代辦服務(wù)部要求履行協(xié)議，但涉案房屋價(jià)值與協(xié)議約定的價(jià)格相差巨大，不符合等價(jià)有償?shù)脑瓌t；審理中，經(jīng)法院多次調(diào)解，雙方當(dāng)事人亦無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)。綜合上述情況，若馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部此時(shí)按照協(xié)議書(shū)約定辦理房屋出售事宜，對(duì)馬某、陳某顯失公平。故對(duì)于馬某、陳某要求解除《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。應(yīng)當(dāng)指出，某市代辦服務(wù)部在合同履行中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，合同解除后，馬某、陳某應(yīng)就合同解除一事承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第4條、《中華人民共和國(guó)合同法》第8條之規(guī)定，判決如下：一、解除馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部于二○○五年七月十七日簽訂的《房屋租購(gòu)協(xié)議書(shū)》。二、駁回馬某、陳某的其他訴訟請(qǐng)求。

　　一審判決后，某市代辦服務(wù)部不服提起上訴。

　　二審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人之間訂立的合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。某市代辦服務(wù)部支付租金的時(shí)間并未違反合同約定，未構(gòu)成違約。本案中，雙方當(dāng)事人于2005年簽訂合同，約定某市代辦服務(wù)部可以以80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋價(jià)格已經(jīng)上漲數(shù)倍。訴爭(zhēng)房屋的價(jià)格上漲是因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果僅因市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化就解除合同，不利于維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序、合同的確定性與可信賴(lài)性。馬某、陳某應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高對(duì)市場(chǎng)變化的預(yù)見(jiàn)性。關(guān)于價(jià)格是否有失公平，除去正常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)以合同訂立時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為參考，但馬某、陳某并未提供相應(yīng)證據(jù)證明合同訂立時(shí)訴爭(zhēng)房屋價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。一審法院以涉案房屋價(jià)值已遠(yuǎn)超雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所能預(yù)見(jiàn)到的市場(chǎng)價(jià)值范圍為由，認(rèn)定若馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部此時(shí)按照協(xié)議書(shū)約定辦理房屋出售事宜對(duì)馬某、陳某顯失公平，不符合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，亦不能維護(hù)正常交易安全及信賴(lài)，應(yīng)當(dāng)予以更正。馬某、陳某要求解除合同，不符合法律規(guī)定，不予支持。為此，二審法院撤銷(xiāo)一審判決，駁回原告馬某、陳某全部訴訟請(qǐng)求。