第一種：讓渡股權(quán)和收益實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略引資

戰(zhàn)略引資，不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)性融資，入資方是要實(shí)實(shí)在在參與經(jīng)營(yíng)管理，并按照持股比例享受經(jīng)營(yíng)收益的。例如去年10月，資產(chǎn)管理公司天方資產(chǎn)就向華夏幸福旗下的九通投資注資30億元，其中13.9億元進(jìn)入注冊(cè)資本，16.1億元進(jìn)入資本公積。注資后，華夏幸福的子公司京御地產(chǎn)持有其55%股權(quán)，天方資產(chǎn)持有其45%股權(quán)。

天方資產(chǎn)進(jìn)入后，不僅派人進(jìn)駐董事會(huì)，參與經(jīng)營(yíng)管理，并享受九通投資的投資收益、利潤(rùn)分紅。華夏幸福用這種讓渡股權(quán)和收益的模式增強(qiáng)資本實(shí)力，能夠?qū)崿F(xiàn)更快地?cái)U(kuò)張，這在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域里已經(jīng)被萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等企業(yè)屢用不鮮了。

第二種：明股暗債夾層融資“進(jìn)可攻退可守”

夾層融資，說(shuō)白了就是明股實(shí)債，表面上看起來(lái)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?shí)際約定未來(lái)回購(gòu)，并以差價(jià)作為利息或支付約定利息。

華夏幸福非常擅長(zhǎng)這種靈活機(jī)動(dòng)的融資形式。例如去年11月，由華澳信托募資10億元，投入華夏幸福旗下的北京豐科建。其中向北京豐科建增資7.6億元，向北京豐科建提供信托貸款2.4億元。交易完成后，華澳信托對(duì)豐科建持股66.67%，九通投資持股33.33%。這樣一來(lái)，華夏幸福變成了“小股操盤(pán)”的形式。

當(dāng)然，這些僅僅是暫時(shí)的。夾層融資的靈活性在于，股債之間的變換相對(duì)容易。在這個(gè)信托計(jì)劃成立滿24個(gè)月之日起，每滿6個(gè)月，華澳信托都有提前退出的權(quán)利，九通投資是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)方。

從這里可以看出，豐科建科技園的收入既可以看作華澳信托的股東收益，也可以看作華澳信托貸款的“利息”。如果最終豐科建收益不如人意，華夏幸福可以選擇不接盤(pán)繼續(xù)讓渡股權(quán)給別人，如果收益前景良好，華夏幸?？梢詢?yōu)先購(gòu)買(mǎi)鎖定未來(lái)收益，可謂“進(jìn)可攻退可守”，這也是夾層融資的便利性所在。

而且，這種夾層融資最大的好處還在于財(cái)務(wù)報(bào)表更漂亮。由于華夏幸福成為了小股東，豐科建不再進(jìn)行并表，那么豐科建的負(fù)債也不再體現(xiàn)在華夏幸福的合并報(bào)表之中，成為表外負(fù)債，這樣無(wú)疑就優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債表，是現(xiàn)在很流行的一種財(cái)務(wù)處理方式。

這種夾層融資華夏幸福屢試不爽。2014年3月和5月，華夏幸福又分別與華鑫信托、長(zhǎng)江財(cái)富、平安信托故技重施，把旗下公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或直接增資，華鑫信托、平安信托和長(zhǎng)江財(cái)富都有經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，并可以在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)選擇靈活的退出方式。

第三種：融資性售后回租實(shí)現(xiàn)低成本融資

2014年3月，大廠回族自治縣鼎鴻投資開(kāi)發(fā)有限公司以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。

也就是說(shuō)，華夏幸福把工業(yè)園區(qū)的地下管線賣(mài)給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金（3億元*7.0725%），并在每隔半年不等額的償還本金，直到2年后等于實(shí)際上以3億元的總價(jià)格回購(gòu)這些管線。

2014年5月，吃到甜頭的華夏幸福又跟中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司做了一筆幾乎一模一樣的買(mǎi)賣(mài)，以2.86億元再次把一部分園區(qū)地下管線賣(mài)給中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司，年租息率則便宜了一些，6.15%，依然是兩年后回購(gòu)?fù)戤叀?/span>

顯然，華夏幸福以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他融資形式的成本，獲得了近6億元的真金白銀，以華夏幸福項(xiàng)目的收益率，在覆蓋這些成本的基礎(chǔ)上還能有相當(dāng)不錯(cuò)的收成，應(yīng)該說(shuō)是一筆十分劃算的融資交易。

第四種：債權(quán)融資加快資金周轉(zhuǎn)速度

這是一種較為常見(jiàn)的融資形式，即將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣(mài)給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤(pán)活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。

2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產(chǎn)和大廠華夏之間的債務(wù)協(xié)議就被做了這樣的文章。由于京御地產(chǎn)還欠大廠華夏19.78億元，大廠華夏以其中到期的18.85億元作價(jià)15億元賣(mài)給信達(dá)資產(chǎn)。這樣一來(lái)，其中的3.85億元就相當(dāng)于大廠華夏提前收回現(xiàn)金的成本。

在大廠華夏提前收回現(xiàn)金興高采烈地離場(chǎng)后，京御地產(chǎn)日子也并不難過(guò)。因?yàn)檫@些債務(wù)的重組寬限期為36個(gè)月，分12期償還，且前兩次都是每3個(gè)月5000萬(wàn)的償還額，還比較輕松，9個(gè)月之后要還2億元的時(shí)候，已經(jīng)是年底結(jié)算，全國(guó)項(xiàng)目都在回款，可以說(shuō)節(jié)奏的拿捏讓自己非常舒服。

3月14日發(fā)生了另一次債權(quán)融資。京御地產(chǎn)擬將其持有的對(duì)天津幸福100,180萬(wàn)元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)向京御地產(chǎn)支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款100,000萬(wàn)元。債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)重組期限為2年。天津幸福將債務(wù)本金中的100,000萬(wàn)元于債務(wù)重組期限屆滿時(shí)一次性支付給天方資產(chǎn)；資金占用費(fèi)由天津幸福自債務(wù)重組開(kāi)始之日起按季支付至天方資產(chǎn)指定賬戶，資金占用費(fèi)費(fèi)率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。

由于花樣繁多的融資創(chuàng)新，華夏幸福不僅在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面游刃有余，甚至能夠拿出富余的資金進(jìn)行更好地配置。

2013年11月，華夏幸福出資10億元認(rèn)繳嘉興豐韜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的財(cái)產(chǎn)份額，嘉興豐韜設(shè)立后將投資由信業(yè)投資全資或控股子公司發(fā)起設(shè)立的“信業(yè)穩(wěn)健增利投資合伙基金”，主要投資于大中型城市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目及其它金融與服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。出資50 萬(wàn)元的信遠(yuǎn)業(yè)豐作為GP，華夏幸福作為不執(zhí)行合伙事務(wù)的LP，有權(quán)監(jiān)督執(zhí)行事務(wù)合伙人的工作。這可以算是華夏幸福為自己未來(lái)純輕資產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)做個(gè)預(yù)先熱身演練。

節(jié)選自：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)   好東西分享給愛(ài)學(xué)習(xí)噠小伙伴~~~