11月13日，華夏幸福發(fā)布兩則最新信托融資方案。其全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京御地產(chǎn)”），分別與金谷信托和昆侖信托簽訂協(xié)議，為兩個(gè)三級(jí)子公司輸血。兩份信托計(jì)劃均采用了優(yōu)先劣后的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，華夏幸福子公司認(rèn)購(gòu)劣后份額。值得注意的是，并非真實(shí)出資，而是以債權(quán)認(rèn)購(gòu)。

這輪操作也是華夏幸福融資過(guò)程中的最典型路徑，以子公司和三級(jí)子公司為籌碼，信托、租賃、資產(chǎn)管理公司等非銀行渠道多管齊下，各模式操作運(yùn)用純熟。

信托債權(quán)融資術(shù)

公告顯示，京御地產(chǎn)擬認(rèn)購(gòu)金谷信托“東方銳銀3號(hào)集合資金信托計(jì)劃”的次級(jí)份額。信托計(jì)劃規(guī)模不超過(guò)13.5億元，期限不超過(guò)24個(gè)月。該產(chǎn)品分成3個(gè)層級(jí)，其中優(yōu)先級(jí)不超過(guò)9億元，中間級(jí)不超過(guò)1億元，次級(jí)為3.5億元。資金用于向懷來(lái)京御發(fā)放貸款。

與上述信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似，京御地產(chǎn)擬認(rèn)購(gòu)的“昆侖信托·三浦公司流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃”，計(jì)劃募集資金總額為17億元，其中優(yōu)先級(jí)10億元，劣后級(jí)7億元。信托計(jì)劃期限為2年，京御房產(chǎn)擬以其自有資金認(rèn)購(gòu)7億元劣后級(jí)份額。

該信托按照委托人要求，募集資金用于向三浦威特發(fā)放貸款，貸款期限不超過(guò)兩年。借款方三浦威特和前述懷來(lái)京御均為京御房產(chǎn)子公司。

一般而言，通過(guò)受益權(quán)的分層，可以實(shí)現(xiàn)信托產(chǎn)品的“內(nèi)部增信”。優(yōu)先受益權(quán)信托份額通常由高凈值的合格投資者認(rèn)購(gòu)，次級(jí)受益權(quán)則定向由融資方和交易對(duì)手認(rèn)購(gòu)。在償付順序上，次級(jí)受益權(quán)劣后于優(yōu)先受益權(quán)受償，但所有剩余利益均歸于次級(jí)。

值得注意的是，認(rèn)購(gòu)劣后份額為華夏幸福子公司對(duì)另一家子公司的債權(quán)，而非真實(shí)出資。當(dāng)天，京御地產(chǎn)擬與金谷信托簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為京御地產(chǎn)對(duì)懷來(lái)京御享有的3.5億元債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利以及由此派生或與此相關(guān)的其他權(quán)益。

今年以來(lái)，華夏幸福多次通過(guò)信托補(bǔ)血。除了常見(jiàn)的直接貸款和股權(quán)融資，常為華夏幸福所用的債權(quán)融資的變通模式。

其主要做法是引入信托公司，對(duì)項(xiàng)目子公司進(jìn)行增資，占據(jù)約一半股份，余下的融資額，信托公司以股東身份出借，而華夏幸福將剩下的股權(quán)再質(zhì)押給信托，相當(dāng)于，信托公司由此控制100%的股權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士分析，這種模式，貸款到期后，房企回購(gòu)股份，歸還借款，不會(huì)增加負(fù)債率壓力。

例如5月27日公告顯示，華夏幸福與全資子公司京御房產(chǎn)，及三級(jí)子公司廊坊市幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廊坊幸?；鶚I(yè)”）與平安信托簽訂協(xié)議。由平安信托發(fā)起單一信托，規(guī)模不超過(guò)10億元，其中不超過(guò)5億元向廊坊幸?；鶚I(yè)增資，取得廊坊幸?；鶚I(yè)41.67%股權(quán)，余下不超過(guò)5億元向該公司發(fā)放貸款，期限為24個(gè)月，京御房產(chǎn)用其所持有的廊坊幸?；鶚I(yè)58.33%股權(quán)質(zhì)押給平安信托。

7月2日，華夏幸福與京御房產(chǎn)，及另一個(gè)三級(jí)子公司香河孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華寶信托簽訂類(lèi)似的合同，融資10億元。

另外，京御地產(chǎn)全資子公司無(wú)錫幸福基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司還與華鑫國(guó)際信托進(jìn)行合作，由后者發(fā)行聚鑫2號(hào)集合資金信托計(jì)劃，規(guī)模為4.9億。

探路租賃融資

作為國(guó)內(nèi)興起不久的新模式，租賃融資已被華夏幸福多次使用。與信托融資類(lèi)似，華夏幸福同樣借道旗下子公司探路租賃融資。其三級(jí)子公司主要為大廠回族自治縣鼎鴻投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大廠鼎鴻）和三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“三浦威特”）。為其融資的公司主要是外貿(mào)租賃公司、正光國(guó)際租賃和廣州越秀融資租賃公司，融資模式均為售后回租。

今年以來(lái)，華夏幸福先后5次發(fā)布子公司擬租賃融資相關(guān)公告。

3月28日，華夏幸福全資三級(jí)子公司大廠鼎鴻向外貿(mào)金融租賃公司融資。該子公司將其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，出售給外貿(mào)租賃并租回使用，融資金額3億元， 年租息率為7.0725%。5月10日，大廠鼎鴻擬向外貿(mào)金融租賃公司融資2.86億元。8月12日，大廠鼎鴻將其所擁有的福喜路一期地下管網(wǎng)以售后回租方式，向廣州越秀租賃融資租賃公司融資5398萬(wàn)元。以上融資期限均為2年，年租息率在6.15%至7.0725%。

華夏幸福另一間接控股的子公司三浦威特也先后3次進(jìn)行租賃融資。

7月17日，擬向正光國(guó)際租賃有限公司北京分公司融資3億元，融資期限3年，年租息率為10.5%。融資資產(chǎn)是其所擁有的固安工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)。

8月12日，三浦威特?cái)M將其所擁有的錦繡大道地下管網(wǎng)以售后回租方式，向廣州越秀融資租賃有限公司融資14862萬(wàn)元。

11月13日，三浦威特?cái)M以其所擁有的固安工業(yè)區(qū)東外環(huán)路管網(wǎng)、國(guó)泰路排水工程，牛駝大廣高速連接線(xiàn)管網(wǎng)，牛駝大廣高速連接線(xiàn)東段管網(wǎng)，興旺東街等7項(xiàng)熱力管線(xiàn)等資產(chǎn)以售后回租方式向廣州越秀融資租賃有限公司融資6229.9萬(wàn)元。租賃期限為2年，年租息率為7.07%。

引入資管公司重組債權(quán)

資產(chǎn)管理公司的資金則主要以債權(quán)收購(gòu)方式介入華夏幸福。

3月中旬，京御地產(chǎn)全資子公司天津幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)投資有限公司與北京天地方中資產(chǎn)管理公司簽署了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《債務(wù)重組協(xié)議》。天方資產(chǎn)為天弘基金的子公司。

協(xié)議內(nèi)容為，京御地產(chǎn)將對(duì)天津幸福擁有100180萬(wàn)元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)則向京御地產(chǎn)支付10億元作為該標(biāo)的債權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。債務(wù)重組期限為2年，資金占用費(fèi)率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。

并且，京御地產(chǎn)全資子公司固安京御幸福還與上海長(zhǎng)江財(cái)富資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作，由后者設(shè)立2億元的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，對(duì)固安京御幸福進(jìn)行增資。上海長(zhǎng)江財(cái)富的主要股東是長(zhǎng)信基金和長(zhǎng)江證券。

另外，信達(dá)資管、華融資管和長(zhǎng)城資管這三大資產(chǎn)管理公司也成了華夏幸福的資金來(lái)源。

例如，3月8日公告稱(chēng)，華夏幸福子公司大廠華夏幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)公司、固安京御幸福房地產(chǎn)公司及京御地產(chǎn)，與信達(dá)資產(chǎn)公司河北分公司簽署《債權(quán)收購(gòu)暨債務(wù)重組協(xié)議》。

此前，大廠華夏曾與京御地產(chǎn)簽訂《借款協(xié)議》，約定京御地產(chǎn)向大廠華夏借款總額不超過(guò)40億元。截至2013年12月1日，京御地產(chǎn)尚未償還大廠華夏借款19.78億元。

于是，大廠華夏將上述到期債權(quán)中的18.85億元轉(zhuǎn)讓給信達(dá)河北分公司，信達(dá)河北分公司支付15億元作為債權(quán)收購(gòu)價(jià)，這次債務(wù)重組的寬限期為36個(gè)月。在債務(wù)重組寬限期終止日之前，京御地產(chǎn)承諾將分12期無(wú)條件清償這筆債務(wù)，償債規(guī)模18.85億元。

截至今年9月30日，華夏幸福長(zhǎng)期借款106.1億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債127.4億元，短期借款78.9億元，分別比年初增長(zhǎng)45.32%、98.88%、132.37%。對(duì)此，華夏幸福在年報(bào)中的解釋是“業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，融資借款增加”。盡管其貨幣資金161.3億元，比年初增長(zhǎng)62.21%，但很大部分來(lái)自于借款。