文：馮雪東、鄭生欽

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對于養(yǎng)老PPP 項目這類社會資本跟政府合作的養(yǎng)老項目而言，其投資風(fēng)險具有階段性和高風(fēng)險性，在對項目做出投資決策之前對其進(jìn)行投資風(fēng)險分析，是保證項目投資成功的重要前提。針對養(yǎng)老項目的特點及目前在我國的發(fā)展現(xiàn)狀，從項目建設(shè)、項目運(yùn)營狀況、養(yǎng)老行業(yè)和宏觀環(huán)境 4 個方面對投資風(fēng)險進(jìn)行分析，為風(fēng)險管理和風(fēng)險決策奠定分析基礎(chǔ)。

1.跟政府合作搞養(yǎng)老的4大類16個風(fēng)險

1.1 項目建設(shè)風(fēng)險

項目建設(shè)風(fēng)險主要指在項目的建設(shè)過程中，由于相關(guān)因素估計錯誤或超出預(yù)計范圍所引起的投資風(fēng)險，這一類風(fēng)險的出現(xiàn)將直接影響項目成敗。

（1）建設(shè)成本超支風(fēng)險。養(yǎng)老項目 PPP 項目往往是由社會資本和政府共同出資建設(shè)，雙方出資金額比例會在項目建設(shè)之前商議確定，在建設(shè)過程中由于工期推延、價格上漲等原因造成建設(shè)成本超支，雙方增加成本投入，進(jìn)而影響項目投資回收期。

（2）建設(shè)工期延遲風(fēng)險。項目建設(shè)工期的按時完成是項目成功運(yùn)營的前提。養(yǎng)老項目PPP 項目的特許期包括項目的建設(shè)期和運(yùn)營期，在特許期一定的情況下，項目建設(shè)期的增加，將影響項目未來運(yùn)營收益。

（3）材料供應(yīng)商的違約風(fēng)險。項目建設(shè)各階段的順利進(jìn)行，主要取決于材料供應(yīng)商對建設(shè)材料的及時供應(yīng)，若出現(xiàn)材料供應(yīng)商的違約現(xiàn)象，將會導(dǎo)致項目工期延遲、建設(shè)成本超支以及運(yùn)營收益降低等現(xiàn)象。

（4）建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險。養(yǎng)老項目是提供老年人居住、生活照顧、醫(yī)療護(hù)理、娛樂和精神慰藉等為一體的復(fù)合型地產(chǎn)，該類項目的服務(wù)對象是老年人，項目的建設(shè)質(zhì)量和舒適程度將直接影響老年人居住數(shù)量。因此，項目的建設(shè)質(zhì)量是項目成功運(yùn)營的重要保障。

（5）規(guī)劃設(shè)計變更風(fēng)險。建設(shè)過程中由于引進(jìn)新的建設(shè)理念和更適宜的建設(shè)方案需要對現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行變更，該變更可能會導(dǎo)致項目工期延誤及建設(shè)成本超支，在 PPP 項目特許期一定的條件下，使得項目運(yùn)營期減少。

1.2 項目運(yùn)營風(fēng)險

（1）運(yùn)營管理風(fēng)險。養(yǎng)老項目 PPP 項目是由社會資本及政府組成的項目公司來開發(fā)和運(yùn)營，項目公司自身的管理水平?jīng)Q定著項目投資風(fēng)險的大小，若投資該項目的社會資本所處的行業(yè)為非養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，對老年人的服務(wù)需求了解較少，會導(dǎo)致項目因運(yùn)營管理不善造成收益欠佳。

（2）運(yùn)營成本超支風(fēng)險。養(yǎng)老項目 PPP 項目屬于經(jīng)營型房地產(chǎn)項目，為降低項目投資風(fēng)險，提高社會資本投資積極性，政府往往會保證養(yǎng)老項目PPP 項目的最低收益水平。但是項目的物業(yè)維修費、工作人員的工資及福利費、保險費和醫(yī)療設(shè)備維護(hù)維修費等未來的運(yùn)營成本是由項目公司自己承擔(dān)，實際支出是否會超過預(yù)期的運(yùn)營成本風(fēng)險是社會資本投資養(yǎng)老項目需要重點評估的風(fēng)險因素之一。

（3）運(yùn)營價格風(fēng)險。在項目公司成立之前，政府會與社會資本協(xié)商簽訂項目特許期協(xié)議，在特許期協(xié)議中會對該項目的運(yùn)營價格進(jìn)行規(guī)定，但是隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷提高，物價上漲，運(yùn)營成本不斷增加，若運(yùn)營價格在某一時期內(nèi)保持不變，會直接影響項目的收益。

1.3 養(yǎng)老行業(yè)風(fēng)險

（1）行業(yè)競爭風(fēng)險。隨著老齡化人口的增加及政府對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的大力倡導(dǎo)，普通住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商可能會紛紛加入養(yǎng)老項目市場，養(yǎng)老項目的不斷增多，會增加養(yǎng)老項目的市場競爭，進(jìn)而加大了同行業(yè)競爭風(fēng)險。

（2）市場需求風(fēng)險。雖然目前老齡化人口眾多，但受傳統(tǒng)觀念影響，多數(shù)老人希望在兒女身邊養(yǎng)老，市場需求量未知，雖然在養(yǎng)老項目 PPP 項目中，政府為分擔(dān)社會資本的投資風(fēng)險，在特許協(xié)議中會對項目的最低需求量進(jìn)行擔(dān)保，但未知的需求風(fēng)險仍會影響?zhàn)B老項目 PPP 項目的投資收益。

（3）通貨膨脹風(fēng)險。養(yǎng)老項目市場若出現(xiàn)通脹率下降，將會減少市場需求，給投資者帶來損失。若通脹率增大會刺激對養(yǎng)老項目商品的需求，在合理范圍內(nèi)的增長給投資者帶來增益，但過分膨脹會使得建筑材料價格上漲進(jìn)而使開發(fā)費用增加，從而加大養(yǎng)老項目的投資風(fēng)險。

（4）利率風(fēng)險。由于養(yǎng)老項目投資大、投資回收期長，在項目建設(shè)過程中部分資金由銀行貸款獲得。因此，利率的波動可能會增加項目的投資成本。

1.4 宏觀環(huán)境風(fēng)險

（1）社會環(huán)境風(fēng)險。養(yǎng)老項目在我國處于起步階段，與各地區(qū)的城市規(guī)劃、社會治安、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、居民教育程度及文化水平等息息相關(guān)。養(yǎng)老項目的投資開發(fā)要符合城市總體規(guī)劃、確保區(qū)域聯(lián)合發(fā)展，在項目投資開發(fā)前應(yīng)通過詳細(xì)的市場調(diào)查準(zhǔn)確地了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，盡量規(guī)避社會環(huán)境風(fēng)險對項目的影響。

（2）不可抗力風(fēng)險。在項目建設(shè)過程中，會存在無法預(yù)見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件或自然災(zāi)害等情況發(fā)生，導(dǎo)致項目工期延誤，成本增加等。

（3）政府政策風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對養(yǎng)老項目而言，政府出臺的有關(guān)土地、稅收、住房、環(huán)保等政策都會直接或者間接影響?zhàn)B老項目投資者的收益目標(biāo)。

（4）減少特許期或收回項目經(jīng)營權(quán)風(fēng)險。由于養(yǎng)老項目PPP項目的運(yùn)營管理相較于其他地產(chǎn)類型需要更專業(yè)化，若項目的運(yùn)營及管理不善，會使政府減少該項目的特許運(yùn)營期或直接收回項目的經(jīng)營權(quán)。

2.養(yǎng)老PPP項目投資風(fēng)險規(guī)避建議

根據(jù)以上對養(yǎng)老項目PPP項目投資風(fēng)險的分析和評價，現(xiàn)針對主要風(fēng)險因素及評價結(jié)果提出以下幾點建議：

（1）全面了解養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)運(yùn)營管理水平。養(yǎng)老項目 PPP 項目的運(yùn)營管理是由項目公司負(fù)責(zé)，若組建項目公司的社會資本對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的運(yùn)營管理了解較少，將會造成項目因運(yùn)營管理不善而使運(yùn)營成本超支，甚至使老年顧客量減少。

為避免后期運(yùn)營管理對項目收益產(chǎn)生影響，社會資本在投資項目之前，必須要全面了解養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，所建項目要迎合老年人心理，在掌握老年人心理的基礎(chǔ)上為老年人提供各項服務(wù)，從而規(guī)避項目運(yùn)營風(fēng)險。

（2）充分考慮養(yǎng)老行業(yè)市場需求，完善配套服務(wù)設(shè)施。為規(guī)避養(yǎng)老行業(yè)需求風(fēng)險，在項目建設(shè)之前要對養(yǎng)老項目行業(yè)需求進(jìn)行大量調(diào)研。養(yǎng)老項目與常規(guī)的住宅地產(chǎn)不同，是屬于持有性可租可售的項目，目標(biāo)客戶群比較單一，在對養(yǎng)老項目進(jìn)行市場定位時，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和老年人養(yǎng)老方式選擇，對項目合理定位，從而有效降低市場供求風(fēng)險。

此外，養(yǎng)老項目在提供居住和服務(wù)功能的基礎(chǔ)上要完善供老年人娛樂和醫(yī)療等功能的配套服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)項目的行業(yè)競爭力。

（3）引進(jìn)國外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，合理把握開發(fā)節(jié)奏。一些發(fā)達(dá)國家比我國較早進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)體系已比較健全，養(yǎng)老項目的規(guī)劃設(shè)計理念非常先進(jìn)。因此引進(jìn)國外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，有利于獲得老年消費者的青睞，增加項目的行業(yè)競爭力。此外，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念需要較高的建設(shè)質(zhì)量為依托，因此，要合理把握項目開發(fā)節(jié)奏，確保項目質(zhì)量。

（4）時刻關(guān)注政策動態(tài)，獲得正確投資時機(jī)。目前，政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，相關(guān)政策法規(guī)的完善是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的前提。因此，時刻關(guān)注國家各項關(guān)于養(yǎng)老行業(yè)和PPP模式的方針政策，獲得正確的投資時機(jī)，同時根據(jù)政策的變動對項目的管理運(yùn)營策略及時調(diào)整，降低項目投資風(fēng)險。