檢察日報：山東一男子伙同親屬以買房為由，在支付首付款后把房產(chǎn)過戶到自己名下，再轉(zhuǎn)手將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)，騙取16處房產(chǎn)。明明有中介居間服務(wù)，賣房人又是怎么上當(dāng)?shù)哪兀?/span>
付首付騙房主過戶，貸款后玩消失 2013年冬，山東濰坊的賣房人尹某通過中介認識了買房人汪某。雙方商定房屋售價58萬元，汪某說想先付13萬元的首付，然后辦過戶，他再用該房辦銀行貸款。并保證：“你放心，絕對不會騙你，我們現(xiàn)在住的房子也是用這種方式辦的貸款?！?/span> 當(dāng)天下午，兩人在房產(chǎn)中介簽訂了購房合同，汪某給了尹某1萬元作為定金。 次日，汪某帶著尹某到房管局辦理了房屋過戶手續(xù)。隨后汪某通過銀行轉(zhuǎn)賬向尹某支付了12萬元，并主動給尹某寫了一張欠條。 第三天，汪某帶著兩個人來到尹某所售房屋處，說是銀行和擔(dān)保公司的人來看房評估貸款額，他告訴尹某這是正常流程，尹某便沒有多想。 一個多月過去了，尹某催要購房余款，汪某說貸款還沒下來，但保證如果兩個月后還沒付余款，就再把房子過戶給尹某，此前支付的首付款也不要了。尹某同意了延長還款期限。 2014年春節(jié)，尹某就聯(lián)系不到汪某了，他到房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這套房子早已在2013年11月28日就貸出了45萬元，這才意識到自己被騙了。 尹某只是被害者之一，當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)先后接到多名群眾舉報，查明汪某伙同幾個親友利用上述方法先后騙取16套房產(chǎn)，將這些房產(chǎn)抵押給借貸公司獲得貸款900萬元。 近日，法院一審以詐騙罪分別判處汪某等三人有期徒刑十五年、六年、五年。
楊文戰(zhàn)律師解析：付首付就成功騙房，問題出在哪兒？ 一、購買二手房，買方需要貸款，支付首付后先過戶是常態(tài)。 在二手房交易中，如果買方需要貸款，通常都是先簽合同、付定金，然后進行網(wǎng)簽、付首付。最后通過銀行貸款取得余款。由于銀行放貸要辦理抵押手續(xù)，在賣方取得余款前，先把房產(chǎn)過戶給買方用于辦理抵押貸款是常態(tài)。 表面看，這個履行程序與騙子汪某說的手續(xù)差不多，既然大家都是這么辦，為什么上面的騙子汪某就用這種方法騙了16個人呢？楊律師要說，細節(jié)決定成??！
二、缺乏經(jīng)驗、沒有在細節(jié)中發(fā)現(xiàn)疑點，是賣房人上當(dāng)?shù)闹匾颍?/span> 現(xiàn)在二手房買賣很少自行交易，通常都是通過中介來進行，很多人認為有中介把關(guān)應(yīng)該不出會大的問題，喪失了警惕。其實，中介有中介的立場，實踐來看，并不是所有的中介都會盡職保證交易的安全。 目前介紹的案情，簽約、付定金環(huán)節(jié)還算正常，但是在第二天就把房子過戶，在第三天有人上門評估房產(chǎn)就有大問題了！ 如果在銀行辦理二手房貸款，過戶前應(yīng)該由雙方親自出面到銀行提交房產(chǎn)資料、買賣合同，由銀行進行初步審核，并初步?jīng)Q定能否符合放貸條件。銀行審查是需要時間的，能否放貸也不一定。所以，從保護房主的角度講，在銀行初步審核通過之前，是不能把房產(chǎn)過戶給買家的。 尹某第一天簽合同，之后沒去過銀行辦理過貸款申請和審核，第二天就把房子過戶了，第三天汪某就自稱帶銀行和擔(dān)保公司的人上門評估，在正常的二手房交易中，是不可能發(fā)生的。 實際上，汪某并沒有向銀行申請二手房貸款，而是以房屋產(chǎn)權(quán)人的身份找社會上的借貸公司，以房產(chǎn)抵押貸款的方式借款。這程序與銀行貸款不同，銀行放貸要審核借款人信用，而這些公司只要確保有足夠抵押物，就可以出借了。 而且，如果是通過銀行放貸，相關(guān)貸款合同中會約定把貸款直接發(fā)到房主的銀行賬戶中，這都需要買賣雙方同銀行簽訂相關(guān)合同進行明確約定。尹某等人顯然是沒同銀行簽署過這類文件，就輕信汪某的說法，等著汪某取得貸款再付余款，沒有發(fā)覺這些異常。 正是由于受害人缺乏經(jīng)驗，才無法在交易細節(jié)中發(fā)現(xiàn)疑點，最終上當(dāng)受騙。 三、 受害人的損失怎么辦？中介和貸款公司是否要承擔(dān)責(zé)任？ 房產(chǎn)被騙子過戶后用于向抵押貸款，騙子被司法機關(guān)追究刑責(zé)任，相關(guān)贓款司法機關(guān)也會追回發(fā)還受害人，如果損失無法全部追回，誰該承擔(dān)責(zé)任？公開的資料中沒提到損失是如何處理的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法實踐，楊律師來進行一下簡單的分析。 1、房子過戶后用于抵押貸款，追回房產(chǎn)要解決抵押問題。 詐騙案，本來司法機關(guān)應(yīng)追回房產(chǎn)交還受害人，但是這些房產(chǎn)已經(jīng)被騙子用于借款抵押。 如果抵押權(quán)人（貸款公司）有和騙子勾結(jié)串通等行為導(dǎo)致抵押無效，那受害人取回房產(chǎn)當(dāng)然不受抵押權(quán)限制。 但如果在辦理抵押手續(xù)時，相關(guān)抵押權(quán)人并沒有過錯，比如：抵押時房產(chǎn)確實登記在騙子名下、也確實可以上門實地考察評估房產(chǎn)未受阻、成功在房管部門辦理了抵押登記、對于騙子的違法行為事先不知情也無串通情節(jié)等等，那么抵押權(quán)應(yīng)該有效，受害人想拿回房產(chǎn)就要面臨替騙子償還借款解押了。 當(dāng)然，也許從表面手續(xù)上看抵押無瑕疵，但從公開的案情來看，騙子有“長期合作”的貸款公司，如果騙子短時間內(nèi)用自己名下的多套房產(chǎn)貸款，而且這些房子又都是剛剛過戶到騙子名下的，相關(guān)放貸的公司如果能警惕一些，騙子是不是也沒機會得懲變現(xiàn)呢？ 2、中介是否有過錯？是否盡職？是否該擔(dān)責(zé)？ 我們說尹某缺乏經(jīng)驗，沒有在交易中發(fā)現(xiàn)汪某交易條件的異常，但有中介居間服務(wù)，為什么中介沒有發(fā)現(xiàn)問題？有沒有對尹某進行過風(fēng)險提示？對造成的損失中介是否有責(zé)任？ 通常來講，中介除了介紹雙方簽訂合同外，還有協(xié)助雙方過戶、辦理貸款等相關(guān)服務(wù)。在日常交易中，為了保證交易的安全，在過戶前，中介通常會要求賣方把房產(chǎn)證交給中介保存，整個銀行貸款過程中介也會參與，在房產(chǎn)過戶后貸款發(fā)放前，中介同樣也會保存過戶后的房產(chǎn)證，而不是直接交給買方。在這種環(huán)境下，買方想利用過戶到銀行放貸的間隙找其他公司抵押借款，基本是沒可能的。（沒房產(chǎn)證原件辦不成，即使是掛失補辦也需要時間。） 我們還不太清楚上述案件中，騙子、受害人與中介對于中介的服務(wù)范圍和內(nèi)容有什么約定。 如果中介的服務(wù)并不是以促成雙方簽約就結(jié)束，而是包括協(xié)助貸款等程序，那這么明顯的問題和風(fēng)險，中介在服務(wù)中沒有發(fā)現(xiàn)，肯定是有責(zé)任的，應(yīng)該根據(jù)其過錯程度，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 那么，如果中介在書面居間合同中，只約定促成雙方交易即可，不協(xié)助處理貸款，中介還有沒有責(zé)任呢？楊律師認為，這種情況下，向中介追責(zé)會比較困難，但是在簽訂的買賣合同中，不是全款支付，約定需要貸款卻不是銀行貸款，而且是簽約后第二天就過戶，這種異?？赡軒淼娘L(fēng)險，從盡職角度講，中介至少應(yīng)對賣方進行提示說明，如果賣方仍堅持按雙方商定方式交易，中介自然可以免責(zé)。但如果面對種種異常，中介不作任何提示，單從合同約定條款不正常帶來的風(fēng)險角度講，楊律師認為中介仍應(yīng)適當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任。
在楊律師看來，騙子用漏洞百出招數(shù)成功騙了十多套房，并不是騙子太狡猾、招數(shù)太高，而是房主不夠警惕！我們不好指責(zé)房主缺乏經(jīng)驗，畢竟沒法要求普通人具備太專業(yè)的知識和經(jīng)驗?？稍谶@些事件中，中介、放貸公司的審查和服務(wù)如果能不完全流于表面，如果能更盡職一些，騙局也許可以避免！ |
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