熱點(diǎn)城市中，存量房已經(jīng)貢獻(xiàn)了大多數(shù)成交量。與買新房相比，買二手房要復(fù)雜得多，僅從流程上就能看出。二手房多了房子評(píng)估等環(huán)節(jié)，更重要的是，二手房必須與中介打交道，中國(guó)的中介所起到的作用不僅是幫助購(gòu)房者買房，幫助業(yè)主賣房。他們也像是一面“磨砂玻璃”，他們所掌握的核心信息不會(huì)向業(yè)主透露，也不會(huì)向購(gòu)房者透露，信息的不對(duì)稱是導(dǎo)致二手房交易糾紛的重要原因。

那么，買二手房之前需要做哪些功課呢？

第一步、篩選房源

篩選房源有兩層意思，第一層是找到真房源，假房源是目前二手房領(lǐng)域的頑疾，最常見的有四種假房源：

1、看中某套房源，打過(guò)去就該房源下架了。

2、房源更新不及時(shí)，存在誤差。

3、房源價(jià)格比宣稱的價(jià)格高出很多。

4、房源展示信息有誤，比如A房子用B房子的圖片，描述信息夸大等。

核實(shí)真房源存在難度，需要購(gòu)房者耐心點(diǎn)找尋辨別。

第二層是找到最想要的房源。

什么房子是自己需要的，自己必須清楚，不能被中介和業(yè)主帶跑了。每套房子都會(huì)有自己的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，關(guān)鍵看你需要什么，房子面積、戶型、地段、交通、學(xué)校等方面，你不大可能全都占有，選幾個(gè)你最關(guān)注的方面，找到滿足這些條件的房子即可。中介和業(yè)主知道房子的優(yōu)點(diǎn)，但這些優(yōu)點(diǎn)并不一定是你所關(guān)注的。

第二步、必須做好產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)

買房子前，必須先確認(rèn)這套房子產(chǎn)權(quán)，業(yè)主都有哪些人，業(yè)主們有沒有債務(wù)糾紛，出現(xiàn)問題后，他們名下的房子會(huì)不會(huì)被執(zhí)行？

產(chǎn)權(quán)明晰是確保自己的房款不會(huì)打水漂的第一步。現(xiàn)在越來(lái)越多的城市開始推行房源核驗(yàn)了。北京已經(jīng)開始執(zhí)行，房源上架前必須核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)。地方城市也在逐步推進(jìn)，比如南昌市，該市房子掛牌前必須提交必要信息，然后生成唯一的房源編號(hào)和二維碼，購(gòu)房者可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆吭春蓑?yàn)平臺(tái)、公眾號(hào)、中介網(wǎng)上房源展示頁(yè)的二維碼等多個(gè)渠道來(lái)查看房源信息，購(gòu)房者可以看到以下信息：

第三步、搞清楚所有業(yè)主是否同意賣房

大量二手房糾紛案例告訴我們，在房子存在共有產(chǎn)權(quán)人的情況下，一定要搞清楚共有產(chǎn)權(quán)人是否同意賣房，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，這里有兩個(gè)考慮。

1、如果不是所有業(yè)主都同意賣房，購(gòu)房者付了錢也沒什么用，只有極少數(shù)情況下能夠通過(guò)訴訟的方式要求過(guò)戶。損失錢不說(shuō)，還會(huì)耽誤自己的購(gòu)房計(jì)劃。

2、部分房主可能會(huì)以此為借口撤銷房屋交易。無(wú)論是火熱的時(shí)候，還是冷清的時(shí)候，房主毀約的情況都會(huì)存在。以夫妻共有產(chǎn)權(quán)房為例，如果業(yè)主不想賣了，可以“配偶不知”為由毀約。

搞清楚所有業(yè)主都同意賣房就是為了避免這兩種風(fēng)險(xiǎn)。買房時(shí)最要要求中介把所有房主約出來(lái)，如果不能約出來(lái)，對(duì)方提供的共有產(chǎn)權(quán)人“經(jīng)公證的書面授權(quán)書”也必須核實(shí)真?zhèn)巍?/p>

第四步、房屋質(zhì)量檢查

你看到的并非是全部。除卻房子裝修掩蓋漏水、裂縫等問題之外，還有一些明面上看不到的問題，比如房子里是否出現(xiàn)過(guò)意外，這類房子中國(guó)人最是忌諱，除了問清楚之外，也應(yīng)該在合同補(bǔ)充協(xié)議中寫明相關(guān)條款。

第五步、簽合同

二手房合同有兩個(gè)，第一個(gè)是居間合同。居間合同是一個(gè)三方合同，一式三份。上面涵蓋了房屋信息、委托事宜、中介達(dá)成交易和未達(dá)成交易后傭金處置方式、三方違約責(zé)任、爭(zhēng)議處置方式等。重點(diǎn)是中介擁擠和違約條款。

第二個(gè)是存量房買賣合同。存量房買賣合同比新房合同薄很多，新房有大量的房子本身問題的約定，二手房則重點(diǎn)提及以下幾點(diǎn)：

1、房屋基本情況，主要是房屋位置等信息；

2、房屋權(quán)屬情況，主要是權(quán)證編號(hào)，土地使用狀況，房屋是否普通商品房，房屋抵押狀況，房屋租賃狀況（這一點(diǎn)多說(shuō)一句，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，購(gòu)房者切記）；

3、中介方信息、中介費(fèi)等；

4、成交價(jià)和付款方式；

5、過(guò)戶和戶口遷出遷入問題；

6、房屋驗(yàn)收約定

7、稅費(fèi)約定；

8、違約責(zé)任。

第六步、資金問題

簽完合同，就涉及到資金問題了，交完定金，并約定若干日后交付首付款，并辦理貸款，貸款這里涉及到房屋評(píng)估問題，一般二手房受房齡影響貸款都有一定程度縮水，首付要多準(zhǔn)備些，別因?yàn)槭赘犊畈蛔氵`約被扣除定金。

第七步、過(guò)戶和戶口

房貸辦理下來(lái)，資金交割完畢，再去稅務(wù)部門完稅，接下來(lái)關(guān)鍵步驟就是過(guò)戶了。帶齊所有資料，約定時(shí)間即可。如有戶口遷入遷出事宜，也可根據(jù)合同約定來(lái)執(zhí)行。

最后提醒下，最好換個(gè)不常用的新號(hào)碼。