1月7日，第五期易居沃頓研修班來(lái)到“神奇而理想的樂(lè)土”西雙版納。

從上海“原力覺(jué)醒”，北京“交互問(wèn)道”，臺(tái)灣“體驗(yàn)之旅”，深圳“賦能于人”，松花湖“發(fā)現(xiàn)之旅”，到這一次“破風(fēng)領(lǐng)騎”，不知不覺(jué)第五期研修班已經(jīng)迎來(lái)國(guó)內(nèi)段最后一課，以及2016年的尾牙。

最后一課，要說(shuō)點(diǎn)重磅的。從四位導(dǎo)師的主題分享，到五位同學(xué)優(yōu)秀案例PK，奉上今天的研途筆記。

特約講堂

主題一：《玩的樂(lè)趣：萬(wàn)達(dá)主題娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的夢(mèng)想與戰(zhàn)略》

分享人：金民豪  原香港迪士尼樂(lè)園度假區(qū)行政總裁，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁兼萬(wàn)達(dá)主題娛樂(lè)有限公司總裁

精華摘錄

• 2017年萬(wàn)達(dá)主題娛樂(lè)的營(yíng)銷大綱：以節(jié)慶為主，有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)。比如合肥萬(wàn)達(dá)樂(lè)園萬(wàn)圣節(jié)活動(dòng)，吸引了約10萬(wàn)客流。剛剛過(guò)去的圣誕節(jié)，在合肥和南昌的萬(wàn)達(dá)城豎起了本城最高的圣誕樹(shù)，組織30米圣誕樹(shù)點(diǎn)亮儀式、100名圣誕老人地鐵快閃、校園搖滾大賽等等。

• 2017年萬(wàn)達(dá)主題娛樂(lè)規(guī)劃：一是哈爾濱萬(wàn)達(dá)城。迪拜擁有目前全球最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)。2017年6月份哈爾濱萬(wàn)達(dá)城室內(nèi)滑雪場(chǎng)將以3倍的體量讓迪拜成為世界第二。二是南寧萬(wàn)達(dá)室內(nèi)樂(lè)園，全球首座桂文化主題樂(lè)園，深度結(jié)合當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族文化，將國(guó)際上深受歡迎的游樂(lè)設(shè)備與當(dāng)?shù)匚幕剿亟Y(jié)合。

• 關(guān)于傣秀：傣秀是非常龐大的項(xiàng)目。第一，整個(gè)秀需要很長(zhǎng)的時(shí)間計(jì)劃；第二，在國(guó)外市場(chǎng)，基本上它都是作為一種配套的娛樂(lè)設(shè)施，比如說(shuō)在澳門或者拉斯維加斯這種城市可以看到。劇本是高度專業(yè)、高度量身訂作的。

• 秀要做得成功，其中的原因，這個(gè)地方必須是一個(gè)旅游目的地，游客必須是一待好幾天的游客，必須要有這樣的基礎(chǔ)。版納就是有這么好的條件。所以這個(gè)秀還是以游客目標(biāo)為主。

• 最好一個(gè)秀，除了在當(dāng)?shù)匾龊眯麄鳎苤匾氖歉糜螆F(tuán)、旅行社的合作。其實(shí)秀的生命周期可以很長(zhǎng)，拉斯維加斯的O秀已經(jīng)超過(guò)10年歷史，就因?yàn)樾闶欠旁诼糜文康牡?，而旅游目的地的一個(gè)特點(diǎn)是游客回來(lái)的周期基本都會(huì)很長(zhǎng)，而且有的游客只來(lái)一次，所以很多時(shí)候你面對(duì)的都是新的觀眾。

主題二：《中國(guó)鄉(xiāng)間創(chuàng)新實(shí)踐與云南鄉(xiāng)村旅游開(kāi)發(fā)分析》

分享人：朱勝萱  東方鄉(xiāng)伴創(chuàng)始人，東方園林東聯(lián)設(shè)計(jì)集團(tuán)首席設(shè)計(jì)師/董事，休閑鄉(xiāng)村專委會(huì)副秘書長(zhǎng)，上海世博園區(qū)景觀工程總顧問(wèn)

精華摘錄

• 關(guān)于莫干山，關(guān)于民宿：對(duì)莫干山的興起起到?jīng)Q定性作用的，更多是山上小而美的東西。但這些微小的個(gè)體，剛開(kāi)始進(jìn)入莫干山時(shí)并不被大家注意。但是現(xiàn)在居住了400個(gè)人的時(shí)候，大家開(kāi)始關(guān)注了。

• 現(xiàn)在大家回過(guò)頭去探索所謂的莫干山模式，這個(gè)命題其實(shí)并不成立。因?yàn)槟缮降某晒κ莻€(gè)偶然，這完全基于當(dāng)時(shí)莫干山景區(qū)是水源保護(hù)區(qū)，它沒(méi)有工業(yè)、沒(méi)有畜牧業(yè)、沒(méi)有土地指標(biāo)，導(dǎo)致在發(fā)展中受到限制、政府收入低。正是這樣的偶然性，給了這些個(gè)體一些新的機(jī)會(huì)。不會(huì)再有第二個(gè)莫干山了。

• 每一個(gè)原舍的資金來(lái)源30%都是網(wǎng)上眾籌，到這個(gè)時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有回頭路，因?yàn)橛辛撕芏嗪芏嘈」蓶|，他們有會(huì)計(jì)師、有央企的領(lǐng)導(dǎo)、有媒體。他們注入的不只是三萬(wàn)五萬(wàn)，還注入了他們的資源和支持，每個(gè)人都是資源和對(duì)接人。

• 原舍是一個(gè)細(xì)小的撬點(diǎn)，進(jìn)入鄉(xiāng)村可以帶來(lái)無(wú)限的可能性。當(dāng)90后回到鄉(xiāng)村，這些年輕人不但要做自己的村子，還自發(fā)保護(hù)。昆山計(jì)家墩，一個(gè)年輕人網(wǎng)上down了個(gè)造船方法，花了兩星期造好，在上面求婚，視頻放到網(wǎng)上，后來(lái)很多人過(guò)來(lái)要找他學(xué)造船。這些都不是規(guī)劃起來(lái)的，而是生長(zhǎng)起來(lái)的。

• 梯田花再多錢都造不出來(lái)。鄉(xiāng)村是一個(gè)最頂級(jí)的資源，適合最頂級(jí)的業(yè)態(tài)和最頂級(jí)消費(fèi)。大家覺(jué)得我在做民宿，其實(shí)我是在做業(yè)態(tài)的升級(jí)。

• 把不可能的事情拆成一個(gè)個(gè)小的事情，就變成了可能。我們?cè)谧龅氖虑?，在這個(gè)時(shí)代有一定的價(jià)值和引領(lǐng)，用微小的可能性創(chuàng)造出一個(gè)也許會(huì)有的時(shí)代的未來(lái)。希望更多小微個(gè)體能回到云南，幫助云南升級(jí)。

主題三：《全球度假區(qū)格局下中國(guó)旅游房地產(chǎn)的投融資趨勢(shì)》

分享人：馬全軍 中信證券信業(yè)基金董事總經(jīng)理兼首席投資官

精華摘錄

• 現(xiàn)狀：中國(guó)旅游度假市場(chǎng)風(fēng)生水起，高歌猛進(jìn)；全球及中國(guó)旅游地產(chǎn)交相輝映、共生共贏。

• 投融資方法本質(zhì)上都是相通的，旅游地產(chǎn)投融資是傳統(tǒng)房地產(chǎn)投融資的有機(jī)組成和延伸，萬(wàn)變不離其中。只不過(guò)現(xiàn)在處于大市場(chǎng)、大變革中，所以也呈現(xiàn)出多元化、多層次的投融資趨勢(shì)。

• 旅游地產(chǎn)投融資大致分為三個(gè)階段：一是起步階段，自有資金投入+傳統(tǒng)銀行貸款+銷售尾款支撐，是單一和狹窄的。二是快速成長(zhǎng)階段，多元化的投融資方式開(kāi)始涌現(xiàn)，銀行貸款品質(zhì)日益豐富并提供發(fā)行債券和票據(jù)等多種融資方式，上市融資快速增加。三是進(jìn)入大市場(chǎng)大變革格局下，快速變革的多元化創(chuàng)新階段。

• 第三階段有三個(gè)特點(diǎn)：

  1. 房地產(chǎn)信托融資異軍突起并快速成為中堅(jiān)力量和模式。

  2. 房地產(chǎn)基金迅速崛起。

  3. 各種新型融資工具和模式層出不窮，ABS、PPP、Reits、眾籌、保險(xiǎn)資金債券計(jì)劃以及各種融資方式的組合等等。

• 中國(guó)旅游地產(chǎn)錢從哪來(lái)？從四個(gè)維度分析，包括以下來(lái)源：境內(nèi)人民幣資金、境外外匯資金、機(jī)構(gòu)投資者（企業(yè)機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司/金融租賃公司、各類基金會(huì)）、個(gè)人資金（高凈值個(gè)人）。

• 未來(lái)融資趨勢(shì)，十六個(gè)字可以概括：保持傳統(tǒng)（任何情況下傳統(tǒng)的投融資方式都不可能丟掉，永遠(yuǎn)是市場(chǎng)核心主力）、穩(wěn)中求進(jìn)、積極創(chuàng)新、多元并舉。

• 從基金視角，市場(chǎng)青睞什么樣的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目？

  1. 地理位置：特定及精選區(qū)域（并考察當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商強(qiáng)度）

  2. 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)主體：開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主體資質(zhì)資信等（好主題+強(qiáng)團(tuán)隊(duì)+優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，缺一不可）

  3. 好的商業(yè)盈利模式：持有經(jīng)營(yíng)、出售、售后返租

  4. 項(xiàng)目投入產(chǎn)出安全邊際高：只有確保足夠的安全墊，資本產(chǎn)生足夠的安全感，才會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的投資沖動(dòng)。

• 旅游地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控下可能成為一個(gè)突破點(diǎn)。前景是光明的，道路是坎坷的。大家盡可能多的換位思考，把自己的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，一定能充分實(shí)現(xiàn)自己投資的目標(biāo)和目的。

主題四：《2016年中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)分析》

分享人：丁祖昱博士 易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁兼易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)CEO

精華摘錄

• 2016年，如果未來(lái)回頭看，可能是個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折之年，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)代的變化。它對(duì)未來(lái)的影響，在深刻分析2016年數(shù)據(jù)后，是可以看出來(lái)的。

• 行業(yè)：2016年投資、新開(kāi)工增速同比下滑。預(yù)計(jì)2017年第一季度即使下滑，也不會(huì)影響政府政策的基調(diào)。上半年大家還是要謹(jǐn)慎為主。

• 行業(yè)規(guī)模：2016年全年成交面積、金額分別打破13億、9萬(wàn)億元“天花板”，再創(chuàng)新高，2016年預(yù)估分別會(huì)達(dá)到15億和12萬(wàn)億。這個(gè)數(shù)字可能會(huì)被歷史記住。

• 城市成交：TOP10市場(chǎng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，多數(shù)城市金額、面積皆創(chuàng)新高。《2016年重點(diǎn)城市商品住宅成交面積及成交金額TOP10情況》這張表大家應(yīng)該仔細(xì)看。歷史上第一次，天津的成交金額相比2015、2014同期增幅排到了第一，這可能是天津市場(chǎng)上一個(gè)臺(tái)階的開(kāi)始。這就是我為什么說(shuō)2016年是個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不僅對(duì)于行業(yè)，對(duì)很多城市來(lái)說(shuō)也是如此。

• 豪宅：2016年豪宅市場(chǎng)迎來(lái)井噴，主要集中在一線及熱門二線城市，上海北京深圳更是豪宅聚集地。南京、天津、廈門等多市豪宅成交顯著放量。做豪宅還是要謹(jǐn)慎。

• 頂級(jí)豪宅：北上深仍然是頂級(jí)豪宅聚集地。不能對(duì)其他城市的豪宅過(guò)于樂(lè)觀，也不要對(duì)北上深的豪宅過(guò)于悲觀，只要產(chǎn)品好，北上深，放開(kāi)做。

• 整體庫(kù)存：年末多數(shù)城市逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，成交回落導(dǎo)致消化周期有所回升。

• 土地市場(chǎng)：土地成交金額、平均地價(jià)創(chuàng)歷史新高。多數(shù)成交主力的二線城市成交金額倍增。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)異?；馃幔珖?guó)單價(jià)、總價(jià)記錄全刷新。

• 企業(yè)：龍頭企業(yè)已成鼎立之勢(shì)，千億房企已達(dá)12家，這12家房企坐在一起就能影響市場(chǎng)趨勢(shì)。

• 拿地：2016年房企拿地?zé)崆楦邼q，總投資已超千萬(wàn)。千萬(wàn)不要停下腳步，停下就被別人拉開(kāi)距離。

• 合作拿地：低價(jià)與日俱增，房企“抱團(tuán)取暖”規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

● 丁博士干貨滿滿，同學(xué)集體攝屏。然而這次實(shí)在太多內(nèi)容僅限研修班內(nèi)部分享，這里只能放出一小部分摘錄。反正丁博士之后還會(huì)放大招，我們先快速進(jìn)入下一環(huán)節(jié)——

案例PK

經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)階段研修的積累與沉淀，考驗(yàn)學(xué)習(xí)成果的時(shí)候到了。本次案例PK環(huán)節(jié)，每個(gè)課題組由1 名學(xué)員代表上臺(tái)，展現(xiàn)各課題組的案例研究成果，帶來(lái)精彩腦力對(duì)決，以競(jìng)爭(zhēng)形式完成實(shí)學(xué)活用的初步外向轉(zhuǎn)化。每位學(xué)員的演講由導(dǎo)師評(píng)委團(tuán)和大眾評(píng)委團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)打分，第一名將被授予“第五期易居沃頓年度最佳案例”榮譽(yù)。

案例一：《“善食善糧·中國(guó)造”——用優(yōu)質(zhì)食品品牌集群打造產(chǎn)融、農(nóng)旅結(jié)合的特色小鎮(zhèn)》

PK人：趙波  

金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司華東區(qū)域副總經(jīng)理兼蘇州總經(jīng)理

主題地產(chǎn)營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)組

精華摘錄

• 我們?cè)谙硎艹鞘蟹比A的同時(shí)，失去了健康和寧?kù)o，這個(gè)代價(jià)太大了。我們希望有一個(gè)地方，它比城市更寧?kù)o，又比鄉(xiāng)村更美麗，這就是我們要打造的特色小鎮(zhèn)。這個(gè)小鎮(zhèn)可以承載美好的宜居生活。人們可以在這里短暫居住，形成一個(gè)共生共融的小鎮(zhèn)。

• 從前段一時(shí)間開(kāi)始，陸續(xù)出了一些國(guó)家政策，進(jìn)行模范小鎮(zhèn)的改造。這可能會(huì)使我們的開(kāi)發(fā)從以前的單純成片開(kāi)發(fā)、單功能城市開(kāi)發(fā)，變成一種復(fù)合的開(kāi)發(fā)和可持續(xù)發(fā)展的土地利用模式。

• 總結(jié)國(guó)內(nèi)外特色小鎮(zhèn)所有特點(diǎn)，會(huì)看到幾個(gè)明顯特征：第一，有明確的產(chǎn)業(yè)定位或者本身就有這樣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，一定要有一個(gè)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)。第二，要有獨(dú)特的文化內(nèi)涵，延伸出來(lái)，形成關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈連接。第三，需要旅游特征和功能。第四，具有一定的社區(qū)功能。

• 大白兔奶糖有幾個(gè)特點(diǎn)：上海歸屬，是民族品牌，也是一個(gè)優(yōu)質(zhì)放心的產(chǎn)品，是中國(guó)最知名的食品品牌IP，我們可以通過(guò)這個(gè)光明集團(tuán)的品牌IP外延為核心的體驗(yàn)旅游經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行旅游經(jīng)濟(jì)的打造。

• 圍繞成功小鎮(zhèn)的四個(gè)抓手：產(chǎn)業(yè)、文化、生活、旅游，希望打造出成功的小鎮(zhèn)，讓大家到這里能感到“三生有幸”：生產(chǎn)高效、生活優(yōu)美、生態(tài)良好。

案例二：《社區(qū)商業(yè)進(jìn)化論》

PK人：李標(biāo) 

置天集團(tuán)董事副總裁

房地產(chǎn)金融組

精華摘錄

• 城市人格演繹：

    1. 未來(lái)城市的進(jìn)化方向會(huì)越來(lái)越趨向于以高頻的商業(yè)交易為載體的社會(huì)聚集；

    2. 基于商業(yè)文明的環(huán)境塑造出的新型人格更適應(yīng)未來(lái)城市的發(fā)展；

    3. 城市會(huì)形成一個(gè)極其復(fù)雜的有生命的系統(tǒng)。

• 現(xiàn)代社區(qū)正在從一個(gè)原始的、不完善的、相對(duì)分裂的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)化成一個(gè)統(tǒng)一的，與人類大腦結(jié)構(gòu)高度相似的組織結(jié)構(gòu)。我們將社區(qū)這一結(jié)構(gòu)命名為社區(qū)虛擬大腦。

  
  

關(guān)于社區(qū)進(jìn)化的兩個(gè)規(guī)律：

• 連接規(guī)律：社區(qū)進(jìn)化的連接規(guī)律就是指社區(qū)基于社區(qū)內(nèi)各社群的不同需求進(jìn)化不斷延長(zhǎng)人與商品的連接，同時(shí)社群的心理也會(huì)對(duì)這種連接產(chǎn)生依賴性。

    舉例：出行服務(wù)、外賣服務(wù)、文創(chuàng)品牌、家庭式休閑

    結(jié)論：a、凡是促進(jìn)連接的都是符合社區(qū)進(jìn)化的，凡是阻礙連接的都是有悖于社區(qū)進(jìn)化的。b、處理好人、社群、商品、空間、時(shí)間在社區(qū)內(nèi)的連接方式。

• 統(tǒng)一規(guī)律：社區(qū)進(jìn)化的統(tǒng)一規(guī)律就是指社區(qū)將會(huì)從基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)文化，商業(yè)應(yīng)用等各個(gè)層面從分裂走向統(tǒng)一，社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)律也是在為社區(qū)進(jìn)化成一個(gè)唯一的虛擬大腦結(jié)構(gòu)做好準(zhǔn)備

    舉例：智能終端、社群亞文化、現(xiàn)代化商業(yè)服務(wù)

    結(jié)論：從基礎(chǔ)到高級(jí)進(jìn)化的各個(gè)層面，每一層都會(huì)出現(xiàn)寡頭級(jí)的服務(wù)公司

關(guān)于小商業(yè)：

• 小商業(yè)產(chǎn)品的理想模型：

    1. 體量15000㎡以內(nèi)（銷售2/3）

    2. 可分割型建筑形態(tài)且無(wú)地下車庫(kù)

    3. 開(kāi)發(fā)+銷售周期在12個(gè)月以內(nèi)

• 小商業(yè)是社區(qū)的核心，小商業(yè)服務(wù)是城市服務(wù)的核心。

案例三：《商業(yè)自由品牌，做還是不做，是一個(gè)問(wèn)題？》

PK人：沈力男

泰禾集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理

商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新組

精華摘錄：

• 自有品牌在地產(chǎn)圈悄然興起，而且成了氣候。什么邏輯支持著自有品牌？

1. 招商難，要吃饅頭自己蒸；招商慢，甲方乙方都要扮；

2. 客大欺店，店家綁架東家；

3. 白銀時(shí)代，大錢小錢都要賺，商業(yè)自有品牌業(yè)態(tài)現(xiàn)金流穩(wěn)定；

4. 運(yùn)營(yíng)商業(yè)，手中有糧，心中不慌。成功的自有品牌，為商業(yè)項(xiàng)目前期招商后期運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航；

5. 孵化轉(zhuǎn)型，萬(wàn)一成功了呢？萬(wàn)達(dá)影城、萬(wàn)達(dá)院線就是成功案例；

6.意在沛公，最終是為了賣得更好。

• 自有品牌從哪下手？

1. 從擠破頭想來(lái)的熱門下手；

2. 從體量大的主力店入手；

3. 從自覺(jué)容易下手的地方下手（如影城類、咖啡餐飲類、書吧類）。

• 自有品牌的未來(lái)：
  

1. 戰(zhàn)略重視：當(dāng)成生意來(lái)做，而非銷售道具；

2. 人才先導(dǎo)：術(shù)業(yè)專攻，請(qǐng)專業(yè)的人做專業(yè)的事；

3. 精心孵化：內(nèi)部運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)到會(huì)跑；

4. 品牌輸出：斷奶與成長(zhǎng)，到市場(chǎng)上賺別人的錢；

5. IP化，資本化，產(chǎn)業(yè)化，是未來(lái)的夢(mèng)想。

案例四：《雞肋還是流奶與蜜的應(yīng)許之地？——淺談中國(guó)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的退與進(jìn)》

PK人：何俊杰   

金科地產(chǎn)重慶區(qū)域渝東北公司總經(jīng)理

房企升級(jí)與發(fā)展組

精華摘錄：

• 三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)為何是雞肋？
  

周期——能賺快錢誰(shuí)賺慢錢？

規(guī)模——能賣大錢誰(shuí)賣小錢？

管控——人力物力財(cái)力精力。

瓶頸——市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)、人口、收入、資源、庫(kù)存、售價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)等等。

總之就是不劃算。但是，一二線最大的風(fēng)險(xiǎn)，是調(diào)控。

• 大浪淘沙時(shí)期，利潤(rùn)仍然是第一訴求。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)每一年利潤(rùn)率都在逐步下滑，其實(shí)這個(gè)行業(yè)是薄利行業(yè)，甚至是負(fù)利行業(yè)，這時(shí)企業(yè)如何抵抗風(fēng)險(xiǎn)？利潤(rùn)永遠(yuǎn)是第一要素。

• 為何說(shuō)三四線市場(chǎng)是流奶與蜜的應(yīng)許之地？受宏觀調(diào)控影響比較小。國(guó)家布局的五大城市群，比如說(shuō)長(zhǎng)三江、長(zhǎng)江中游、珠三角等國(guó)家規(guī)劃的城市群，在這些城市群中，購(gòu)房需求由核心城市向周邊的明星三四線城市慢慢輻射過(guò)來(lái)，這些城市都是有機(jī)會(huì)的，量?jī)r(jià)齊升且穩(wěn)定，地樓比合理，總體去化量可觀，擁有發(fā)展空間。

• 如何選擇三四線城市？三維城市選擇法：通過(guò)規(guī)模維度、成長(zhǎng)維度、安全維度來(lái)打分、排序，就會(huì)形成象限，擇機(jī)進(jìn)入位于第一象限的城市，其他城市就不用考慮了。

• 術(shù)的層面：

項(xiàng)目定位——不做第一就做唯一

產(chǎn)品定位——抓住當(dāng)?shù)厝说钠?/span>

客戶定位——行政企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土豪、衣錦還鄉(xiāng)人士等等

開(kāi)發(fā)策略——高周轉(zhuǎn)、高性價(jià)比、低成本、低費(fèi)用

營(yíng)銷策略——線上推廣要俗、線下推廣要足

公關(guān)策略——找準(zhǔn)關(guān)鍵人：親近政府、遠(yuǎn)離政治

案例五：《房地產(chǎn)+智能家居——九龍倉(cāng)濱江十八號(hào)家居智能化解決方案》

PK人：周駿  

上海優(yōu)諾智能化系統(tǒng)有限公司總經(jīng)理

房地產(chǎn)+組

精華摘錄：

• 我的想法：很多智能家居品牌的產(chǎn)品，它擅長(zhǎng)以及側(cè)重的產(chǎn)品屬性是有相當(dāng)大不同的。比如有些產(chǎn)品，它的后端模塊功能、延展性非常強(qiáng)大，但是它前端的面板設(shè)計(jì)無(wú)法符合精準(zhǔn)設(shè)計(jì)師對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位，在美學(xué)上可能無(wú)法滿足。很多同行不愿去做這樣的嘗試，是因?yàn)橐坏┳隽?，?huì)給最后的安裝和調(diào)試帶來(lái)很大困難。我們恰恰認(rèn)為在這個(gè)方向上我們可以做更多的投入和嘗試。

• 這個(gè)項(xiàng)目大概完成了80億銷售額，非常成功。但同時(shí)我也感到項(xiàng)目中有非常多的不足，從客戶的體驗(yàn)（智能家居的通病，即大家體驗(yàn)感相當(dāng)不強(qiáng)）到產(chǎn)品的提升，包括開(kāi)發(fā)商的感受上，都有很多可以提高的東西。

• 整體來(lái)講，智能家居不是小市場(chǎng)，大概是千億級(jí)別。但理想非常廣闊，現(xiàn)實(shí)非常骨感。沒(méi)有標(biāo)桿、沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有整合，我想這也是給智能家居提出的一個(gè)方向和目標(biāo)。如何來(lái)改善和完善這幾個(gè)方面的不足，是接下來(lái)優(yōu)諾的一個(gè)發(fā)展方向，也非常希望在易居沃頓的學(xué)習(xí)中，大家可以幫助我一起探尋答案。

誰(shuí)贏得了案例PK第一名？哪個(gè)組獲得國(guó)內(nèi)段“學(xué)霸組”超級(jí)榮譽(yù)？“雞極向上”新春嘉年華上，一群導(dǎo)師、業(yè)內(nèi)大佬“聞雞起舞”、“小雞鉆山洞”是什么場(chǎng)面？國(guó)內(nèi)段各種評(píng)選結(jié)果，和新春年會(huì)更多華彩，請(qǐng)密切關(guān)注官微下次更新哦。

“更好的季節(jié)在下一個(gè)春天”

下一課，春天美國(guó)見(jiàn)。