聊聊司法拍賣那些“坑”

（本文系由余力先生撰稿并授權(quán)本公眾號(hào)發(fā)布，特此鳴謝?。?/span>

法拍房產(chǎn)的各種稅

瓜眾：聽說從法院拍賣來的房子真劃算，有了房，就可以迎娶白富美、走上人生巔峰

膽夠肥的，知道有多少坑嘛，懂不懂司法拍賣的規(guī)矩

瓜眾：啥規(guī)矩，從法院手上買房子還會(huì)有坑

看清楚了，過戶過程中發(fā)生一切稅和費(fèi)均由買受人承擔(dān)

瓜眾：憑啥

冤有頭，債有主，出門右拐是政府

瓜眾：咱是買過房的人，做低指導(dǎo)價(jià)能省不少稅呢

裁定書砸你一臉，白紙黑字，一毛錢都避不了

瓜眾：大不了不過戶，反正房子是我的了

不過戶，行啊，原房主的債務(wù)人可是會(huì)來查封的哦

瓜眾：額，您受累，說說咋填坑

鑒于

司法拍賣中活躍度較高的物業(yè)類型基本有普通住宅、非普通住宅、商業(yè)用房和廠房土地，首先需要了解司法拍賣的標(biāo)的物的“用途”和“拍品所有人”，確定房產(chǎn)是個(gè)人名下還是公司名下的普通住宅、非普住宅還是商業(yè)用房，競(jìng)買公告若未寫明，可按公告中的聯(lián)系方式向法院咨詢

2016年5月1日后的主要稅費(fèi)一覽表

涉及知識(shí)點(diǎn)：

知識(shí)點(diǎn)1：增值稅為價(jià)外稅，實(shí)行價(jià)款與稅額相分離，也就是：
含稅總金額=價(jià)款+稅額
=價(jià)款+價(jià)款*稅率
=價(jià)款*（1+稅率）
價(jià)款=含稅總金額÷（1+稅率），其中（1+稅率）=1+5%=1.05

知識(shí)點(diǎn)2：法院裁定書給你的房產(chǎn)是原業(yè)主名下的，就只一次過戶，如果還沒到他名下，即他也是通過法院裁決給他的，還是上一手業(yè)主名下，那就還涉及到二次過戶或N次過戶，無論幾次過戶，所有過戶費(fèi)用都由你出。

案例分析：

按照交易類型和交易主體不同，舉幾個(gè)例子

1、住宅二手房，南京80㎡，拍賣價(jià)200萬住宅，競(jìng)拍人首套，被執(zhí)行人不滿2年非唯一住宅，被執(zhí)行人買入總價(jià)100萬

買方總稅費(fèi)=契稅（200元*1%）+其他費(fèi)用（80元/套+2元/㎡*80㎡+20元）=20260元

賣方總稅費(fèi)=增值稅（200萬÷（1+5%）*5.6%）+個(gè)人所得稅（200萬÷（1+5%）*3%）+其他費(fèi)用（2元/㎡*80㎡）=163970元

注意點(diǎn)：法拍普通住宅個(gè)稅按照總額3%計(jì)算

2、非住宅二手房，南京50㎡，拍賣價(jià)100萬非住宅，被執(zhí)行人買入總價(jià)50萬

買方總稅費(fèi)=契稅（100元*3%）+其他費(fèi)用（550元/套+5元/㎡*50㎡+20元）=30820元

賣方總稅費(fèi)=增值稅（（100萬-50萬）÷（1+5%）*5.6%）+個(gè)人所得稅（（100萬-50萬）*20%）+土地增值稅（100萬*5%）+印花稅（100萬*5%）+轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)（5元/㎡*50㎡）=177417元

注意點(diǎn)：法拍房非普通住宅個(gè)稅按照差額的20%計(jì)算，少部分地區(qū)可以按照總額的3%計(jì)算，根據(jù)房產(chǎn)上一手取得價(jià)與成交價(jià)的差值，合理選擇計(jì)算方式，可以節(jié)省較大稅費(fèi)支出

上述為競(jìng)買人承擔(dān)房產(chǎn)過戶所涉及的一切稅和費(fèi)的組成結(jié)構(gòu)

法拍房稅費(fèi)政策調(diào)整

2016年開始，部分法院（例如江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院、蘇州市吳江區(qū)人民法院等）在征求債權(quán)人同意的情況下，競(jìng)買公告中設(shè)定競(jìng)買人可以依照法定納稅義務(wù)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，原因在于競(jìng)買人參加司法拍賣時(shí)候，無法提前獲取被執(zhí)行人和房產(chǎn)的情況，被執(zhí)行人一旦失聯(lián)或不配合，因由被執(zhí)行人承擔(dān)的增值稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅無法核算，增加競(jìng)買人用于取得房產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本不確定性，導(dǎo)致降低司法拍賣的成交率

需要面對(duì)的問題

機(jī)會(huì)是有成本的，作為第三輪不良資產(chǎn)的從業(yè)人員，卻陷入了世間安得雙全法，不負(fù)如來不負(fù)卿的糾結(jié)當(dāng)中，抵押物流動(dòng)性，我所欲也，處置利潤(rùn)，亦我所欲也

實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)

按照推廣競(jìng)買人依法承擔(dān)稅費(fèi)政策，法院目前兩種做法：1、拍賣成交后，被執(zhí)行人不繳納稅費(fèi)，法院向稅務(wù)部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書，由競(jìng)買人代繳，法院憑納稅憑證從執(zhí)行款項(xiàng)中返還競(jìng)買人；2、拍賣成交后，被執(zhí)行人不繳納稅費(fèi)，法院向稅務(wù)部門發(fā)函，請(qǐng)求核算出被執(zhí)行人所承擔(dān)的稅費(fèi)金額，從執(zhí)行款項(xiàng)中扣劃給稅務(wù)部門，競(jìng)買人正常繳納買方稅費(fèi)。（筆者認(rèn)為，第1種方式優(yōu)于第2種方式，可以根據(jù)抵押物條件，在計(jì)稅方式有可選條件時(shí)，合理選擇）

操作過程變通方式

因此可見，依法承擔(dān)稅費(fèi)政策將提升競(jìng)買人的拍賣意愿和提高司法拍賣的成交率，在此之前類似的變通方式在一些政策靈活的機(jī)構(gòu)當(dāng)中已有操作，例如，某抵押物三拍流拍，變現(xiàn)難度大，在已經(jīng)能預(yù)測(cè)到將要繳納全部過戶稅費(fèi)以資抵債前，債權(quán)人可以從優(yōu)先受償權(quán)中讓出部分收益補(bǔ)貼意向競(jìng)買人（補(bǔ)貼金額一般都大于過戶稅費(fèi)且有唯一性），促成抵押物在變賣環(huán)節(jié)中成交。

一些對(duì)行業(yè)人員的建議

在債權(quán)收購(gòu)伊始，通過多維度小節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)管理，立足處置團(tuán)隊(duì)的建立和培養(yǎng)，以訴訟執(zhí)行，非訴調(diào)解，變現(xiàn)方案和修繕債轉(zhuǎn)等處置手段同步啟動(dòng)，在針對(duì)債權(quán)估值定價(jià)和資產(chǎn)盤活方面提升管退能力的收益邊際，從資產(chǎn)盤活入手，不斷延伸資產(chǎn)增值的服務(wù)，例如，提供抵押物的租賃管理，長(zhǎng)短期的融資服務(wù)和未來對(duì)接產(chǎn)業(yè)資本，將抵押物結(jié)合債權(quán)打造成高回收預(yù)期項(xiàng)目，即使稅收政策調(diào)整，已具備充分的資產(chǎn)盤活方案，簽署到承諾兜底的競(jìng)買人做唯一性的補(bǔ)貼，啟動(dòng)變賣程序也常有驚喜，更有助于實(shí)現(xiàn)債權(quán)的收益最大化。

如何應(yīng)對(duì)不良資產(chǎn)行業(yè)即將到來的變革？如何找到這輪不良資產(chǎn)最有效的處置模式？