核心提示:

市民胡某買房時與開發(fā)商簽訂的不是正式商品房合同，對方出具的是非正式購房發(fā)票，收據(jù)上蓋的章與合同上不一致，最致命的是，房子還登記在開發(fā)商名下，沒有取得房照。因為開發(fā)商欠著某公司的工程款，最終被告上法庭，胡某的房子被法院查封。面對這樣的結(jié)局，胡某欲哭無淚:120萬元房款我該向誰要去?

新門市裝修完開業(yè)在即 卻遭法院查封

2015年，市民胡某花120萬元買了一處門市房。這年9月，新門市房裝修進入尾聲:地面磚、墻面磚都已經(jīng)粘好，空調(diào)廠家的安裝師傅正在安裝空調(diào)。雖然裝修很累，但看著商店即將開張，他還是充滿了期待。

就在胡某憧憬未來時，法院一紙封條貼到墻上，同時還送來了一份查封裁定書?！澳銈兪遣皇歉沐e了，這是我買的房，裝修后準備十一前開業(yè)呢。我和任何人都沒有債務糾紛……”胡某對來人說。法院工作人員表示，如果有異議，3日內(nèi)到法院提交書面異議及相關材料，由法院審查。

提交全部買房手續(xù) 異議申請被駁回

第二天，胡某帶著買房及辦理進戶的全部手續(xù)，向法院提交了異議申請。法院向胡某告知，本案是執(zhí)行階段的查封，開發(fā)商拖欠A公司工程款，法院判決開發(fā)商向A公司支付工程款的判決已經(jīng)生效，開發(fā)商沒有主動履行付款義務，A公司申請法院強制執(zhí)行，查封了開發(fā)商的房產(chǎn)，法院會依法審查胡某的異議。

法院收到胡某異議申請后，組織召開了聽證會。

聽證會上，胡某向法院陳述了自己買房的經(jīng)過，提交了內(nèi)部認購合同、房款收據(jù)、房屋維修金收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、預交水電費收據(jù)、裝修保證金收據(jù)、供熱費收據(jù)、裝修合同等證據(jù)材料，證明法院查封的房屋是自己購買的，是自己的合法財產(chǎn)，法院應當解除查封。

A公司向法院提交了開發(fā)商拖欠工程款的法院判決書、判決書生效證明、房地產(chǎn)查詢等材料，證明開發(fā)商拖欠工程款已經(jīng)法院判決并生效，開發(fā)商沒有主動履行付款義務，根據(jù)合同法第286條享有優(yōu)先受償權(quán)，法院查封房產(chǎn)合法。

聽證會結(jié)束后，胡某接到了法院的裁定，駁回了胡某的異議，并告知胡某如不服本裁定，可在15日內(nèi)向法院起訴。

訴訟請求被駁回 房產(chǎn)繼續(xù)被依法查封

胡某不服，向法院起訴，法院公開開庭審理了此案。

胡某訴稱，其與開發(fā)商簽訂了房屋內(nèi)部認購合同，開發(fā)商將房屋交給他，他是房屋的合法所有權(quán)人。為證明自己的主張，胡某再次向法院提交了上述證據(jù)材料，證明法院查封的房屋是自己的合法財產(chǎn)，法院應當解除查封。

法院認為，胡某提供的內(nèi)部認購合同，不是正式商品房買賣合同，且開發(fā)商沒有取得房屋銷售許可證，胡某提供的證據(jù)認購合同與收款單位不符，胡某未能提供證據(jù)證明交付購房款。法院判決，駁回了胡某的訴訟請求。胡某的房產(chǎn)被繼續(xù)查封，法院將按照執(zhí)行程序進行評估、拍賣，所得價款將用于給付A公司工程款。

胡某欲哭無淚:法院將我買的房屋查封，執(zhí)行給A公司，我的損失怎么辦?李魁鈞律師說，胡某的房屋被法院強制執(zhí)行，胡某可以找開發(fā)商索要購房款及損失賠償，也可以通過訴訟方式主張權(quán)利。

1.審查開發(fā)商是否具有五證:①國有土地證書，②建設用地規(guī)劃許可證，③建設工程規(guī)劃許可證書，④開工許可證，⑤商品房預售許可證書。重點審查商品房預售許可證書;到房地產(chǎn)登記部門核實所購房產(chǎn)是否抵押、查封或買賣;購買時要簽訂正式的商品房買賣合同，并及時對房地產(chǎn)管理部門備案;交款后索要不動產(chǎn)發(fā)票;進戶時，要全面驗房。并索要房屋合同證、保修證等。

2.如果遇到購買的房產(chǎn)被法院查封，應立即向執(zhí)行法院提出書面異議，并提供相關證據(jù)，證明購買人為善意取得房產(chǎn)，法院應當解除查封。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百零四條規(guī)定，案外人不服執(zhí)行異議裁定的，應當在收到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴。

記者(以下簡稱“記”):請問李律師，當事人認為法院查封的房產(chǎn)是自己合法擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，提出執(zhí)行異議之訴，應當以誰為被告?

李魁鈞律師(以下簡稱“李”):根據(jù)法律及司法解釋規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的前提，是案外人的執(zhí)行異議被裁定駁回。案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告;被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

記:法院受理執(zhí)行異議之訴的審理適用什么程序?qū)徖?審理期間查封的房產(chǎn)怎么處理?

李:人民法院審理執(zhí)行異議之訴的案件適用普通程序?qū)徖怼０竿馊水愖h之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應擔保的，人民法院可以準許。如果人民法院判決不得對執(zhí)行標的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院不再執(zhí)行異議標的。

1.當事人購買的房屋合同約定面積與實際交房面積不符的怎么處理?

律師:根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2.買房人簽訂了商品房購銷合同交了購房款，建設工程3年都還沒有完工，買房人能否要求解除合同賠償損失?

律師:根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定， 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，在具備上述條件時，買受人除可以得到返還購房款及利息外，可以取得最高不超過一倍的損失賠償。