那么，對于“以物抵債、連環(huán)買賣”中的最終購房人，如遇到抵債的房屋被開發(fā)商的債權(quán)人查封或執(zhí)行時，最終購房人是否屬于商品房消費者，購房合同簽署時間是以“以物抵債”協(xié)議的簽署時間為準(zhǔn)還是以最終購房人與開發(fā)商簽署的購房合同時間為準(zhǔn)，以及能否依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》排出強(qiáng)制執(zhí)行？我們來看最高院的兩則案例。

案情簡介【案件號：（2022）最高法民終387號】

2013年，王興東掛靠卓越偉業(yè)公司施工鴻基米蘭熱力公司（簡稱“米蘭熱力公司”）建設(shè)的零星工程，米蘭熱力公司無力支付工程款，以鴻基米蘭開發(fā)公司（簡稱“米蘭開發(fā)公司”）名下的11套房屋抵頂所欠卓越偉業(yè)的工程款。2021年7月，卓越偉業(yè)公司出具證明，證明包括上述零星工程等在內(nèi)的多項工程的實際施工人均為王興東，利潤均為王興東所有，卓越偉業(yè)公司同意將抵賬房產(chǎn)登記在王興東名下，由王興東自行處理。王興東與米蘭開發(fā)公司簽署《房屋買賣合同》。

2020年8月，王興東將案涉房產(chǎn)出售給徐陽；同日，米蘭開發(fā)公司與徐陽重新簽訂《商品房買賣合同》并為徐陽出具購買款收據(jù)，收據(jù)載明收款方式為“抵工程款”。自2020年8月起，徐陽開始交納電費、水費、熱費電梯費、物業(yè)服務(wù)費、公共照明費等費用。

2016年12月，蘇華公司訴米蘭熱力公司、鴻基米蘭開發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案審理過程中，蘇華公司申請財產(chǎn)保全，一審法院作出民事裁定，查封了米蘭開發(fā)公司名下含案涉房屋在內(nèi)的268套房產(chǎn)；2020年12月，一審法院作出（2020）黑民初103號民事判決，判決米蘭開發(fā)公司在米蘭熱力公司欠付蘇華公司工程款45,306,705.5元及利息的三分之一部分承擔(dān)民事責(zé)任。蘇華公司、米蘭開發(fā)公司不服，提出上訴，最高人民法院駁回雙方上訴，維持一審判決。

徐陽于2021年8月向一審法院提出執(zhí)行異議，一審法院駁回了徐陽的異議請求；后徐陽提起案外人執(zhí)行異議之訴。

案件爭議焦點：徐陽是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益

一審法院：

可以認(rèn)定米蘭開發(fā)公司與與王興東及之后的購房人徐陽簽訂了《商品房買賣合同》，亦應(yīng)視為全額交付了購房款；但是在一審法院查封案涉房屋時，王興東未提出執(zhí)行異議，而是在2020年將房屋轉(zhuǎn)讓獲利，徐陽亦是在明知案涉房屋被查封的情形下向王興東購買案涉房屋。王興東、徐陽系在案涉房屋被查封后占有使用，且非善意，因此不具備《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的全部情形，故應(yīng)認(rèn)定其對案涉房屋享有的民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

徐陽不服一審判決，上訴至二審法院，也即最高人民法院

最高院審判觀點簡述：

徐陽不屬于商品房消費者。目前《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條能否適用以物抵債，裁判尺度不盡統(tǒng)一。（即便）在參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的情況下，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明徐陽在查封前合法占有案涉房屋，即使徐陽主張承繼王興東的權(quán)利，因王興東不享有能夠排除執(zhí)行的民事權(quán)利，故徐陽也不能基于承繼王興東的權(quán)利而排除執(zhí)行。一審法院認(rèn)定徐陽的主張不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，進(jìn)而對其關(guān)于享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的主張不予支持，并無不當(dāng)

案涉履行期滿后雙方達(dá)成的以房抵債協(xié)議，系以消滅金錢債務(wù)為目的，無論其是新債清償還是債務(wù)更新，與買賣合同在債的性質(zhì)以及對其他債權(quán)人合法利益的保護(hù)上均存在不同。加之以物抵債產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)缺乏物權(quán)變動的公示方法，判斷其真實性具有較大難度，故在執(zhí)行異議之訴中不宜簡單適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對抗金錢債權(quán)人。

故，最高院判決：駁回上訴，維持原判。

而在最高院審判的另一則案例中（案號：（2022）最高法民終355號；案情簡介：2016年6月22日，華屹置業(yè)公司與東鄉(xiāng)三建簽訂協(xié)議，約定華屹置業(yè)公司以案涉房屋抵頂所欠東鄉(xiāng)三建的工程款，2016年6月23日，東鄉(xiāng)三建負(fù)責(zé)人羅宏關(guān)與王進(jìn)成簽訂購房協(xié)議將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給王進(jìn)成，后王進(jìn)成與華屹置業(yè)公司于2016年8月3日簽訂《商品房買賣合同》），則將“連環(huán)買賣”中的最后購房人王進(jìn)成認(rèn)定為“商品房消費者”、按《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的相關(guān)內(nèi)容審核是否足以排出執(zhí)行；關(guān)于合同的簽署時間，以羅宏關(guān)與王進(jìn)成簽訂購房協(xié)議的時間作為第二十九條第一項規(guī)定的“簽訂合法有效的書面買賣合同”的時間，并最終認(rèn)定王進(jìn)成對執(zhí)行標(biāo)的即案涉房屋享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

律師提醒：

在上述兩個案例中，最高院在“以物抵債”中的裁判觀點并不一致，對于最終購房人是否屬于消費者購房人的認(rèn)定也不一。但是，可以看到，最高院并未排斥 “以物抵債”的購房人適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的情況。

由于在房屋被查封的情況下，能否以前手與開發(fā)商簽署購房合同的時間及占有情況來主張排除，各個法院也有不同的認(rèn)定，那么作為購房人，為了維護(hù)自己的權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險，在購房時就要先行核查房屋有無查封情況；如果購房人在得知房屋查封后，仍執(zhí)意購買，那么也要注意將房款支付與查封解除情況掛鉤，避免風(fēng)險尚未消除的情況下投入大量資金，并且盡快督促開發(fā)商辦理過戶手續(xù)。