◎作者丨掘金大師

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在大家印象中，國(guó)外房屋類型主要分為公寓和別墅，但再往細(xì)里說(shuō)，可能就捉襟見(jiàn)肘了?；蛟S是因?yàn)楦鞣啃偷挠⒄Z(yǔ)單詞讓人摸不著頭腦，或者是由于某種房屋類型在國(guó)內(nèi)不存在。

今天，掘金大師就為大家介紹國(guó)外常見(jiàn)的住宅房屋類型，看看它們各自有什么特點(diǎn)、優(yōu)缺點(diǎn)，讓人們海外置業(yè)時(shí)不在迷惑，選擇適合自己的戶型進(jìn)行投資。

1別墅（House）

小學(xué)英語(yǔ)最早學(xué)到的單詞之一house，它指的是單家獨(dú)戶的獨(dú)立別墅，也與國(guó)內(nèi)所說(shuō)的“別墅”類似，可以是一層或者多層的獨(dú)立房屋。別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫(kù)，還會(huì)有游泳池等配套設(shè)施。House在美國(guó)常用Single Family House（獨(dú)立屋），在英國(guó)、加拿大常用Detached（獨(dú)棟別墅）表示。

a.別墅的優(yōu)勢(shì)

別墅優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)地上的房產(chǎn)及所在的土地?fù)碛杏谰卯a(chǎn)權(quán)。總的來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)較少，但卻是資金充裕的情況下，外國(guó)人優(yōu)先考慮的住房類型。首先，獨(dú)棟別墅的居住環(huán)境最好，擁有自家獨(dú)立花園和停車庫(kù)，不用交物業(yè)費(fèi)，一切房屋外形、院落改善、設(shè)施建造等相關(guān)事宜均由房主自行決定。土地是稀缺資源，獨(dú)棟別墅獨(dú)享其土地產(chǎn)權(quán)，自然增值空間大。

b.別墅的劣勢(shì)

不過(guò)，獨(dú)棟別墅也有缺點(diǎn)，其價(jià)格較高，對(duì)購(gòu)房者門(mén)檻要求高。如果不自住，別墅并不太容易出租，經(jīng)常處于“空租”狀態(tài)，因此獨(dú)立別墅呈現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流。此外，由于花園、車庫(kù)、游泳池、地下室、房屋面積大等原因，使得別墅維護(hù)成本較高。

因此，別墅比較適合用來(lái)自住，是資金實(shí)力較雄厚買(mǎi)家的首選，別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產(chǎn)增值潛力的買(mǎi)家，雖然中短期內(nèi)為負(fù)現(xiàn)金流，但長(zhǎng)期來(lái)看，別墅升值潛力為所有房屋類型中最高，適合家族世代相傳。

2公寓（Apartment/Condo）

國(guó)外的公寓概念比較類似于國(guó)內(nèi)的普通住宅商品房，即XX開(kāi)發(fā)商的住宅小區(qū)（70年使用權(quán)），是一戶（一人或多人）居住的單元。國(guó)內(nèi)的公寓則屬指商業(yè)地產(chǎn)，使用權(quán)只有40年，與其它商用地產(chǎn)類似。

a.公寓主要分類

公寓在國(guó)外，通常是一棟大樓內(nèi)擁有多個(gè)住戶的單元房，每套擁有一個(gè)或多個(gè)臥室，有廚房、洗手間，但一般沒(méi)有自己的花園，只有公共花園和綠地，房主擁有所有權(quán)。由于學(xué)生時(shí)代的閱讀理解題中常出現(xiàn)這一單詞，大家通常只知道Apartment，不過(guò)外國(guó)公寓還包括Condo。

Condo常被翻譯成產(chǎn)權(quán)分售公寓或私人公寓，每戶都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，在加拿大、美國(guó)很常見(jiàn)。而Apartment通常被翻譯成出租公寓，顧名思義，其在絕大多數(shù)情況下是用來(lái)出租，而非出售的。

公寓還有Co-ops，常被翻譯成共同產(chǎn)權(quán)公寓。Co-ops指為公司所有的公寓，該公司出售公寓股份，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的并非此公寓內(nèi)的一套單位，而是購(gòu)買(mǎi)了公司股份，并擁有該公寓的長(zhǎng)期租賃使用權(quán)。這種形式并非投資海外的主流戶型，故不著重介紹。

b.Condo和Apartment的區(qū)別

出租公寓和產(chǎn)權(quán)分售公寓的外形類似，都是一棟樓里面有多個(gè)住戶，但他們到底有什么不同呢？掘金大師在此列舉出兩者的差別。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在于產(chǎn)權(quán)的不同，而非長(zhǎng)相和外形不同。打個(gè)比方，一整棟Condo 中，每戶人家擁有各自產(chǎn)權(quán)，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢樓一般是一個(gè)主人，可以歸屬于某個(gè)公司或個(gè)人，一般房東用于出租，不能單套出售，只能整體一棟出售。

正是由于產(chǎn)權(quán)上的區(qū)別造成Condo和Apartment之間的其它細(xì)微差別。例如Condo的每一戶人家水電都是分開(kāi)的，就跟國(guó)內(nèi)的普通住宅小區(qū)類似，各自有自家的水電表。而Apartment一般有統(tǒng)一的供水系統(tǒng)，水費(fèi)由用戶平攤，只是電費(fèi)由各租戶自行支付。

c.公寓的優(yōu)點(diǎn)

公寓有不少優(yōu)點(diǎn)，首先是價(jià)格相對(duì)于別墅要便宜不少，適合中產(chǎn)階級(jí)家庭投資。然后，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租養(yǎng)貸”，即每月用租金來(lái)還房貸。這也使公寓的租金回報(bào)率值得期待，在國(guó)外通常能達(dá)到5%以上年租金回報(bào)率，是一種正現(xiàn)金流的投資方式。此外，公寓多位于市區(qū)或?qū)W校附近，比郊區(qū)別墅生活更便利。

d.公寓的不足

不過(guò)公寓也有自己的弱點(diǎn)，其升值空間相對(duì)帶土地的獨(dú)棟別墅要小，且升值速度偏慢。其次，還需要每年交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有完整的土地產(chǎn)權(quán)，只享有自己的那一部分。此外，市區(qū)的公寓也容易碰到停車位不足等情況。

總的來(lái)說(shuō)，公寓更適合喜歡正現(xiàn)金流，及利用杠桿進(jìn)行投資的朋友。支付30-50%的首付，就可擁有房屋完整產(chǎn)權(quán)，靠每月租金填補(bǔ)余下房款，房貸還完后，每月還能賺取正現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），這一說(shuō)法在公寓上尤為突出。一般來(lái)說(shuō)，只要位于學(xué)校周邊、市中心，或公共交通站點(diǎn)8分鐘步行距離以內(nèi)的公寓，是很具有投資價(jià)值的，往往能獲得較高的租金回報(bào)率及一定的升值空間。

3聯(lián)排別墅（Townhouse）

聯(lián)排別墅也稱為聯(lián)體別墅，在國(guó)內(nèi)一些小區(qū)存在，不過(guò)在國(guó)外則比國(guó)內(nèi)更為普遍。聯(lián)排別墅通常指兩個(gè)以上的別墅分享同一門(mén)牌號(hào)，兩戶及以上家庭共享同一個(gè)連續(xù)墻面，院子之間多用籬笆或植物墻隔開(kāi)，有些Townhouse帶有小院子和車庫(kù)。

在有些國(guó)家，聯(lián)排別墅有多種變形，包括Duplex House（雙拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅每年都向政府繳納地稅。

聯(lián)排別墅的價(jià)格介于公寓和獨(dú)棟別墅之間，有一定面積的土地所有權(quán)，業(yè)主擁有房屋所有權(quán)，有一定增值空間。少數(shù)聯(lián)排別墅可以做到租金收支平衡，但總的來(lái)說(shuō)租金收益率遠(yuǎn)不及公寓。

聯(lián)排別墅類似于公寓的別墅化，兼具兩者的特征。價(jià)格適中，帶有部分土地所有權(quán)，適合既想受益于房產(chǎn)升值，又想獲得一定租金收益的用戶。

4各房屋類型升值空間對(duì)比

說(shuō)過(guò)最主要的三種房型，我們來(lái)對(duì)比一下三種房屋的增值空間。普遍來(lái)說(shuō)，別墅升值空間大于聯(lián)體別墅，聯(lián)體別墅又大于公寓。房?jī)r(jià)方面也遵循這一順序，別墅>聯(lián)排別墅>公寓。

除特殊情況，如日本老齡化、單身化致使公寓漲幅優(yōu)于別墅，其它絕大多數(shù)時(shí)候，這一規(guī)律在西方國(guó)家都屢試不爽。為此，我們特地選取加拿大、美國(guó)、澳大利亞三大投資目的地國(guó)的溫哥華、洛杉磯、墨爾本三個(gè)城市作例證。

首先以溫哥華2016年10月的各類房屋價(jià)格指數(shù)為例，該指數(shù)反應(yīng)的是各房型的漲幅情況。最上方藍(lán)色線為獨(dú)棟別墅，紅線為聯(lián)排別墅，綠線為公寓?？梢钥闯觯迥陙?lái)獨(dú)棟別墅的升值幅度明顯高于聯(lián)體別墅和公寓，而聯(lián)體別墅則略高于公寓。

上月溫哥華別墅均價(jià)為154.58萬(wàn)加元，聯(lián)排別墅為66.92萬(wàn)加元，公寓為46.21萬(wàn)加元。