熊貓貝貝專(zhuān)欄內(nèi)容：地產(chǎn)話(huà)題第四十八期

今日專(zhuān)欄：走出國(guó)門(mén)看，開(kāi)拓眼界，世界不同地區(qū)的住宅類(lèi)型（美國(guó)篇）

導(dǎo)讀

雖然住宅從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，只是鋼筋水泥的構(gòu)造物，但是因?yàn)槠浣o予人類(lèi)居住，防衛(wèi)和遮風(fēng)避雨的環(huán)境，在任何國(guó)家和時(shí)代，居住空間都是人類(lèi)最為關(guān)心的一個(gè)話(huà)題，也是陪伴人時(shí)間最長(zhǎng)的空間。

中國(guó)的住宅和居住空間大家已經(jīng)很熟悉了，甚至條件好的還擁有多套不同類(lèi)型的住宅空間。

與國(guó)內(nèi)簡(jiǎn)單的小區(qū)房或別墅相比，美國(guó)的房屋類(lèi)型就復(fù)雜很多了。

隨著網(wǎng)絡(luò)和時(shí)代的進(jìn)步，很多美國(guó)影視作品也進(jìn)入了很多中國(guó)人的視野中，而美國(guó)人的住宅和生活空間是怎么樣的？吸引了不少人的關(guān)注和興趣。

本文就分享關(guān)于美國(guó)住宅和房屋的各種類(lèi)型相關(guān)知識(shí)：

美國(guó)地圖

美國(guó)人口密度圖

美國(guó)大城市區(qū)人口聚集能力非常之大。可以清晰的看到紐約的人口是最多的。

溫馨提示：

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-置業(yè)購(gòu)房投入數(shù)額巨大，特別是海外物業(yè)更是有各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，切勿聽(tīng)信一面之詞，謹(jǐn)慎冷靜，理性選擇。

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整體上來(lái)說(shuō)，美國(guó)對(duì)住宅的分類(lèi)相比其他國(guó)家格外注重產(chǎn)權(quán)的分別。

美國(guó)房屋六大類(lèi)型和受用人群：

1. Single Family House 單家庭住宅

受用人群：政要人士，社會(huì)精英，企業(yè)高管，私營(yíng)老板

2. Muti-Family Home 多家庭住宅

受用人群：中產(chǎn)階段，藍(lán)領(lǐng)，生活穩(wěn)定群體

3. Condo 產(chǎn)權(quán)公寓

受用人群：年輕人，創(chuàng)業(yè)者

4. Townhouse 聯(lián)排別墅

受用人群：中產(chǎn)以上的社會(huì)富裕群體，比多家庭住宅類(lèi)型高一個(gè)檔次

5. Co-op 合作公寓（較少見(jiàn)，比較冷門(mén)，不介紹了~）

受用人群：投資群體，酒店客群

6. Land 土地（對(duì)象較為特定，也較少見(jiàn)。）

受用人群：有自己建房能力和需求的群體

Single Family House 單家庭住宅

第一個(gè)大類(lèi)，是所謂的 single family home，即單戶(hù)住宅，一個(gè) property（一個(gè)地塊及附著其上的建筑結(jié)構(gòu)，土地交易的基本單元）只有一個(gè) unit（一套住房，供一戶(hù)人居?。＿@之中又分為 detached house 和 attached house 兩類(lèi)。

絕大部分（63%）美國(guó)住宅為 detached house（也就是獨(dú)立單戶(hù)住宅，類(lèi)似中文說(shuō)的獨(dú)棟別墅，口語(yǔ)中的一般說(shuō)到 house，指的也是 detached house）。除了為了比較寬敞的居住空間和庭院以外，還有很重要的一個(gè)原因是它的獨(dú)立性。這種住宅因?yàn)椴桓魏纹渌≌脡Γㄋ^的 free-standing），也不共享任何取暖和自來(lái)水設(shè)施，所以業(yè)主可以對(duì)整個(gè)土地和建筑擁有完全的自主權(quán)，在不改變獨(dú)棟住宅類(lèi)型的法律分類(lèi)前提下可以自由改建。當(dāng)然，此類(lèi)房產(chǎn)的所有維護(hù)工作也都需要自己負(fù)責(zé)

不過(guò)，美國(guó)的 house 其實(shí)跟中文意義的別墅仍然有所不同。中國(guó)提到“別墅”往往指相對(duì)比較高檔而且至少有兩層的獨(dú)門(mén)獨(dú)院式住宅，但美國(guó)的 house 其實(shí)包含了中文里面“平房”和“別墅”的概念，甚至一層的 house 還要比兩層以上的多很多，在地價(jià)不高的情況下，蓋一層成本比較低，而且實(shí)際上平層住起來(lái)比較方便。因?yàn)樵诿芏缺容^低的美國(guó)，獨(dú)門(mén)獨(dú)院式住宅本來(lái)就是最主流的住宅形式，包含了各種檔次。而不像中國(guó)大陸的 house 要么是農(nóng)村和城中村的低檔平房，要么是有錢(qián)人的別墅。

因?yàn)榈貜V人稀，也因?yàn)槊绹?guó)人覺(jué)得爬樓不便，典型的美國(guó) house 只有一層，然后有閣樓做儲(chǔ)物使用，如下圖所示。

兩層的也有。

值得注意的是，美國(guó)絕大部分 house 帶的車(chē)庫(kù)都有兩個(gè)車(chē)位，反映出美國(guó)車(chē)輛保有量之高（每千人近 900 輛，扣除掉不能開(kāi)車(chē)的老人和孩子，差不多每人 1.5 輛以上）。而有的時(shí)候美國(guó)人會(huì)把車(chē)庫(kù)單獨(dú)改成一間小公寓出租，或者是給家里的單身長(zhǎng)輩居住，叫做 granny apartment，或 mother-in-law apartment，或 secondary suite。

Muti-Family Home 多家庭住宅

多家庭住宅作為美國(guó)特有的一種房屋形式，可能并不被許多中國(guó)人熟悉。從房屋的外觀(guān)來(lái)看，多家庭住宅和單家庭住宅住宅并沒(méi)有多大的區(qū)別，但是住宅里的格局會(huì)有很大不同。多家庭獨(dú)立住宅可以隔成2-4戶(hù)房型，每一間都是獨(dú)立的一套房子，配套了各自的客廳，廚房，臥室和衛(wèi)生間。

本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，多家庭住宅是一個(gè)已經(jīng)變成兩個(gè)或更多單元的建筑。 它們可以是聯(lián)排屋式或多層，尺寸范圍從雙層到四層; 多家庭住宅和公寓之間的區(qū)別在于單個(gè)單元不能單獨(dú)購(gòu)買(mǎi); 整棟建筑只有一位業(yè)主，整棟建筑都?xì)w于一個(gè)業(yè)主所有，維護(hù)工作也都由屋主承擔(dān)。

更常見(jiàn)的說(shuō)法是 multi-dwelling unit，簡(jiǎn)稱(chēng) MDU，也就是多戶(hù)住宅。MDU 泛指所有建筑和土地為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，但分為多個(gè)單元的住宅，其實(shí)跟中文“公寓”的字面意思差不多。

在所有 MDU 里面，住戶(hù)只對(duì)自己?jiǎn)卧獌?nèi)部有自主權(quán)，而不單獨(dú)擁有任何土地和建筑結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的也就無(wú)法自由對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)部分和土地進(jìn)行任何更改。與之對(duì)應(yīng)的是，美國(guó)各地政府一般要求 MDU 的建筑維護(hù)工作由 HOA（House owner assoiciation，差不多是業(yè)主委員會(huì)）負(fù)責(zé)

MDU 實(shí)際上包含了很多種建筑種類(lèi)，包括前面說(shuō)到的那些土地共有的雙拼和聯(lián)排別墅，也包括中國(guó)所謂的疊拼別墅，將一整個(gè)別墅切分為每層一戶(hù)，每戶(hù)會(huì)有單獨(dú)的入戶(hù)門(mén)。在美國(guó)英語(yǔ)中稱(chēng)為 stacked house，stacked townhouse 或者是 flat，這里 flat 意為一層歸一戶(hù)，并不是所有的疊拼別墅都是 flat，但在美國(guó)多半如此，因?yàn)橘I(mǎi) stacked house 而不是 townhouse，就是在橫向上擴(kuò)展居住面積，從而實(shí)現(xiàn)套內(nèi)平層，住起來(lái)方便。下圖為典型的 stacked duplex，也叫做 2-flat。也有 triplex 和 3-flat，相對(duì)少見(jiàn)。

Condo 產(chǎn)權(quán)公寓

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，Condo有點(diǎn)像國(guó)內(nèi)的商品房，和國(guó)內(nèi)的區(qū)別在于業(yè)主擁有這間公寓的永久產(chǎn)權(quán)，同時(shí)地皮也是歸這棟樓的所有業(yè)主共同所有，因此業(yè)主需要每年繳納房地產(chǎn)稅。

Condo與其他單元共用一面或者兩面墻，通常與物業(yè)(HOA)一起，要求業(yè)主每月支付物業(yè)費(fèi)。 公寓多出現(xiàn)在市中心等高密度地區(qū)，交通便利，同時(shí)周邊餐館、商店遍布，適合喜愛(ài)都市生活的年輕購(gòu)房者，或渴望利用出租形式，進(jìn)行長(zhǎng)線(xiàn)投資的投資者。

在美國(guó)最為常見(jiàn)的多戶(hù)住宅還是狹義的 condominium，簡(jiǎn)稱(chēng) condo。（法律意義上 condominium 等同于 MDU，但口語(yǔ)中往往 condo 不包含 townhouse 和 duplex 等 MDU 形式）中國(guó)大部分家庭居住的公寓樓按美國(guó)法律定義都屬于 condo，而不屬于 apartment，因?yàn)?condo 的產(chǎn)權(quán)是部分分離的，內(nèi)部空間像其他 MDU 一樣是由這一戶(hù)獨(dú)立自主擁有，而每一個(gè)單元也可以單獨(dú)銷(xiāo)售。

Apartment特指只能租不能買(mǎi)的類(lèi)型，和CONDO類(lèi)型差不多，但是屬性不一樣。

Apartment一般由租房公司管理，有時(shí)學(xué)校也提供一些但數(shù)量很少，

studio (臥室和客廳合在一起，有廚房),

one bedroom(臥室+客廳+廚房),

2-4 bedroom。這類(lèi)房子最多，選擇余地大，面積較寬敞，比較方便，管理機(jī)構(gòu)較負(fù)責(zé)。

以上類(lèi)型也適用于CONDO。

價(jià)格適中。Dorm一般指學(xué)校提供的類(lèi)似國(guó)內(nèi)集體宿舍的房子，有大的公共廚房，比如UC的I-House。這類(lèi)房子數(shù)量較少，面積小，價(jià)格較貴，喜歡烹飪的同學(xué)會(huì)覺(jué)不便。

Townhouse 聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅顧名思義，是一棟或者幾棟別墅share共同的墻組成的。每一棟房屋(家庭)都有2-3層的房屋空間，水、電還有氣都是與其他家庭完全獨(dú)立分開(kāi)，內(nèi)部設(shè)施的維護(hù)由屋主自己負(fù)責(zé)。業(yè)主同時(shí)擁有其房屋的所有權(quán)與其自帶土地的土地權(quán)。

Townhouse是公寓和別墅的混合體。 它們通常是多層，面積一般在140—300多平方米之間，比公寓要大，但比單家庭別墅小。有些還帶有一個(gè)小院子或屋頂陽(yáng)臺(tái)等空間。

這種類(lèi)型的房子是美國(guó)中產(chǎn)標(biāo)配。

總結(jié)一下，美國(guó)基于產(chǎn)權(quán)的不同，對(duì)住宅的分為 4 個(gè)基本類(lèi)別：single family home（占全部住宅的 69%），mobile home（占全部住宅的 6%），MDU，和 apartment，其中屬于 single family home 的 detached house 和屬于 MDU 的 condo 又最為常見(jiàn)。

結(jié)語(yǔ)：

開(kāi)拓眼界系列，讓屏幕前的您，不出國(guó)門(mén)，也能了解到各個(gè)國(guó)家不同的住宅類(lèi)型和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

計(jì)劃這個(gè)外國(guó)房屋類(lèi)型專(zhuān)題做幾期。有興趣的朋友還請(qǐng)多多支持。

一般人不會(huì)說(shuō)的行業(yè)門(mén)道，我說(shuō)給你聽(tīng)。

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