集體土地所有權(quán)與使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀及處理 編輯詞條 發(fā)表評(píng)論(0) 一、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的客觀(guān)現(xiàn)狀及類(lèi)型

     依照我國(guó)法律規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度，不包括集體土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地未經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前，亦不得出讓?zhuān)?/span>農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織不能利用集體所有土地直接開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在農(nóng)村，土地的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民已不再具有誘惑力，他們不再沿續(xù)“面朝黃土背朝天”的舊的生活方式，而是積極從事農(nóng)業(yè)以外的經(jīng)營(yíng)，以求獲取更大的收入，于是，集體土地使用權(quán)作為一種資源和資產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，悄然形成了一個(gè)土地隱形市場(chǎng)，在這個(gè)隱形市場(chǎng)中，集體土地使用權(quán)為滿(mǎn)足各種經(jīng)濟(jì)需求，以出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃，抵押等形式在市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)，并日益活躍，在強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)下，大量耕地非法流失，在非法交易體制下，釀成了大量集體土地使用權(quán)糾紛案件，大量的農(nóng)村集體土地交易行為處于效力不穩(wěn)定狀態(tài)之下，既不利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也直接影響了社會(huì)的安定，目前，集體土地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的形式主要為以下幾種類(lèi)型:

     (一)集體土地所有權(quán)人直接以出讓方式買(mǎi)賣(mài)集體土地。在這種類(lèi)型中，集體土地所有權(quán)人往往以出讓人身份，直接與受讓人一方簽訂土地所有權(quán)出讓合同，約定將一定面積的耕地或其他土地一次性賣(mài)給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)，并收取一定金額的地價(jià)款，而該合同未經(jīng)土地主管部門(mén)的審批。有時(shí)出讓人與受讓人連書(shū)面合同都沒(méi)有，直接在收取一定地價(jià)款后將一定面積的土地劃轉(zhuǎn)給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)。

     (二)集體土地所有權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式買(mǎi)賣(mài)集體土地。這種類(lèi)型的轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阌袃煞N形式，一是集體土地的使用權(quán)人，已依《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條之規(guī)定，取得了集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)，并獲得了集體土地建設(shè)用地許可證，但自己未進(jìn)行任何投資，亦未辦理任何報(bào)批手續(xù)，直接將該非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給他人，牟取高額差價(jià)款;二是集體土地的所有人或使用人未能獲得合法的用地許可，擅自將農(nóng)業(yè)用地以非農(nóng)建設(shè)用地的形式，轉(zhuǎn)讓給他人從事非農(nóng)建設(shè)收取轉(zhuǎn)讓地價(jià)款，這種形式同出讓有類(lèi)似之處，區(qū)別在于在轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生之前，往往事先就已經(jīng)將農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)先行轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地再行轉(zhuǎn)讓。

     (三)集體土地所有權(quán)人以出租的名義，將土地使用權(quán)變相轉(zhuǎn)讓給他人。這是當(dāng)前集體土地非法流轉(zhuǎn)的最為普遍的一種形式。集體土地所有權(quán)人往往與用地人簽訂租賃合同，約定租賃年限為30-50年，甚至更長(zhǎng)租期，由用地人一次或數(shù)次交清租金，從而獲得該幅集體土地租賃合同期限內(nèi)的用地使用權(quán)。

     (四)集體土地所有權(quán)人以合作建房為名非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。集體土地所有權(quán)人與其他單位或個(gè)人簽訂合作建房合同，由集體土地所有權(quán)人提供土地，合作者出資，雙方共同建

    房，待約定房屋建成后，按一定比例分得一定面積的房屋或?qū)⒑献鹘ǔ傻姆课莩鍪酆蠓值靡?/span>定款項(xiàng)，從而變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

     (五)集體土地所有權(quán)人以聯(lián)營(yíng)、投資、招商的名義，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。在這種形式下，集體土地所有權(quán)人以合作聯(lián)營(yíng)，投資項(xiàng)目的方式，與投資者簽訂聯(lián)營(yíng)或聯(lián)合投資協(xié)議，約定雙方共同投資某企業(yè)、由集體土地所有權(quán)人以土地作價(jià)入股的方式參與投資但不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，是按約定的金額或比例收取土地作價(jià)款。

     (六)集體土地所有權(quán)以集體土地為他人或自身債務(wù)提供抵押，在未能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，約定債務(wù)人直接以土地抵償債務(wù)，造成事實(shí)上的土地轉(zhuǎn)讓。

     (七)集體土地所有權(quán)人將宅基地使用權(quán)以出租、出售的形式轉(zhuǎn)讓給他人。農(nóng)民的宅基地屬于集體土地的范疇，包括建有房屋的和將要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相應(yīng)的審批程序，一般以戶(hù)為單位申請(qǐng)，實(shí)行一戶(hù)一宅的原則。在實(shí)踐中，集體經(jīng)濟(jì)組織往往把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)以家庭成員中每個(gè)個(gè)人名義申請(qǐng)的宅基地均予以批準(zhǔn)，分配到集體組織成員外人名下，由其以整體的形式出租、出售給他人，而且往往是本集體組織以外的他人，造成宅基地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓。

     (八)集體土地所有權(quán)人將宅基地上已建的房屋及其附屬物出售、出租給他人，造成集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體組織成員在宅基地上建造的房屋，屬農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》之規(guī)定，農(nóng)民享有個(gè)人財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，為此農(nóng)民當(dāng)然也就有權(quán)處分宅基地上建造的房屋，在“地隨房走”的現(xiàn)行體制下，必然導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛案件的處理原則

     由于集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等行為在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，由此而引起的糾紛也在近年來(lái)的司法審判中占據(jù)相當(dāng)大的比例，且每年呈上升趨勢(shì)。這類(lèi)案件往往牽涉面較廣，人數(shù)眾多，政策性強(qiáng)，法律法規(guī)不健全等問(wèn)題，成為各級(jí)法院處理時(shí)難度較大的案件。對(duì)于此類(lèi)糾紛案件的處理原則，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三個(gè)方面加以處理。

     (一)人民法院對(duì)集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛案件的受理

     《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十一條規(guī)定“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以下人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款”。這一規(guī)定，賦予了人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)違法轉(zhuǎn)讓土地案件的處理權(quán)，但在司法實(shí)踐中，涉及農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)的糾紛案件的受理問(wèn)題，存在兩種不同觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為:對(duì)違法用地和非法建筑的問(wèn)題進(jìn)

    行處理，是政府主管部門(mén)的法定職責(zé)，不應(yīng)由人民法院直接受理，因此，應(yīng)先由政府主管部門(mén)對(duì)違法用地和非法建筑的問(wèn)題進(jìn)行處理后，人民法院才對(duì)民事糾紛進(jìn)行審理;另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為:政府主管部門(mén)對(duì)違法用地和非法建筑的問(wèn)題進(jìn)行處理，屬于行政法律關(guān)系的調(diào)整范疇，而人民法院對(duì)這類(lèi)案件所涉及的財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛進(jìn)行審理，屬于民事法律關(guān)系的調(diào)整范疇，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)各司其職，互不影響，因此，人民法院可直接受理這類(lèi)民事糾紛。司法實(shí)踐中大多認(rèn)同第二種觀(guān)點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)事人之間因土地使用權(quán)而引起的糾紛，在同時(shí)涉及民事糾紛及行政違法行為的情形下，在法律沒(méi)有特殊規(guī)定的前提下，人民法院依法應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及當(dāng)事人民事利益的請(qǐng)求予以直接受理并加以處理，同時(shí)，政府主管部門(mén)也可以依法對(duì)當(dāng)事人涉及行政違法的行為加以處理，兩種處理并不沖突，而是各司其職。但在某些案件中，政府行政處理的結(jié)果，會(huì)直接影響到當(dāng)事人之間民事法律關(guān)系的效力，也必然影響到人民法院對(duì)此類(lèi)案件的實(shí)體處理，結(jié)果，在這種情況下人民法院普遍采取先對(duì)民事案件予以受理，然后在審理期間征求政府主管部門(mén)的意見(jiàn)，或中止訴訟等待政府主管部門(mén)做出處理后再恢復(fù)審理的做法。1995年12月27日最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》(法發(fā)(1996)2號(hào))也體現(xiàn)了這樣的精神，對(duì)于那些因違反有關(guān)行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效的合同，只要在一審期間經(jīng)政府主管部門(mén)補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)，則可認(rèn)定合同有效。因此，對(duì)于房地產(chǎn)糾紛案件即使涉及行政違法行為，只要符合民事案件的受理?xiàng)l件，人民法院仍然作為民事案件直接受理，但在審理過(guò)程中往往再征求主管部門(mén)的意見(jiàn)，如果政府主管部門(mén)同意補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)，則認(rèn)定合同有效，如果政府主管部門(mén)不同意補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)，則認(rèn)定合同無(wú)效，有的則中止訴訟，待政府主管部門(mén)做出處理后再恢復(fù)審理。筆者認(rèn)為，這種處理方式，雖然解決了一部分人民法院受理房地產(chǎn)案件的混亂問(wèn)題，但卻引發(fā)如下問(wèn)題:一是可能導(dǎo)致一些不必要的訴訟。在有些案件中，當(dāng)事人發(fā)生糾紛的原因是由于一方或雙方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)他們之間的民事行為存在行政違法行為，而不愿繼續(xù)履行合同，這類(lèi)案件在政府主管部門(mén)對(duì)行政違法行為做出處理后，尤其是在補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)后，當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系往往變得更為明確，他們可能繼續(xù)履行合同或自行和解，實(shí)踐中政府主管部門(mén)在對(duì)行政違法行為做出處理時(shí)，往往也對(duì)當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理，因此，這類(lèi)糾紛往往不再需要通過(guò)民事訴訟的途徑來(lái)解決。例如對(duì)農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件中，如果涉及的土地在爭(zhēng)議發(fā)生前仍屬于農(nóng)用地且當(dāng)事人已在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，或者雖然土地已經(jīng)依法批準(zhǔn)但未依法辦理有關(guān)報(bào)建手續(xù)，未依法領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定，在集體土地上建筑建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，政府主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，可能限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，也可能對(duì)當(dāng)事人處以罰款后，采取辦手續(xù)的方法，允許其對(duì)建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施保留使用。顯然，政府主管部門(mén)的不同處理方法，不僅影響當(dāng)事人所簽訂的合同的效力，而且也直接影響到當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。如果政府主管部門(mén)采取限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的，一方當(dāng)事人投資便可作為履行合同的損失，由當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則予以承擔(dān)，此時(shí)則大多需要人民法院處理;而如果政府主管部門(mén)采取補(bǔ)辦手續(xù)的處理

    方法，允許當(dāng)事人對(duì)建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施保留使用，此時(shí)對(duì)于當(dāng)事人而言，其投資不僅不是損失，反而使用地手續(xù)合法化，并為其帶來(lái)巨大利潤(rùn)，自然也就無(wú)需法院進(jìn)一步處理，如果人民法院在一開(kāi)始就受理這類(lèi)案件，實(shí)際上是增加了一些無(wú)謂的訴訟，既加重了人民法院的負(fù)擔(dān)，也增加了當(dāng)事人的訟累。二是不利于糾紛的解決。在實(shí)踐中，只要人民法院受理案件以后，有些政府主管部門(mén)出于對(duì)人民法院的尊重或以推卸責(zé)任為目的，以“司法最終解決原則”為理由，往往不再對(duì)該案所涉及的行政違法行為進(jìn)行處理，從而導(dǎo)致案件久拖不決，既不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不利于制裁違法行為，同時(shí)還增加了人民法院的積案。三是人民法院以政府主管部門(mén)的答復(fù)意見(jiàn)作為處理案件的依據(jù)無(wú)法律依據(jù)。實(shí)踐中，有的人民法院為了及時(shí)結(jié)案，通過(guò)書(shū)面或口頭征求政府主管部門(mén)的意見(jiàn)后，便以其答復(fù)意見(jiàn)作為處理案件的依據(jù)，在這種情況下，政府主管部門(mén)的答復(fù)，有時(shí)只是經(jīng)辦人個(gè)人的意見(jiàn)。如果人民法院以政府主管部門(mén)的答復(fù)意見(jiàn)作為認(rèn)定合同有效與否的依據(jù)，一旦政府主管部門(mén)由于其他原因最終無(wú)法依答復(fù)意見(jiàn)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，不僅使人民法院裁判的合法性受到質(zhì)疑，而且給政府主管部門(mén)造成工作上的被動(dòng)，且直接損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。為此，對(duì)于涉及有關(guān)政府主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人的行政違法行為的處理結(jié)果會(huì)直接影響到人民法院對(duì)當(dāng)事人之間的民事糾紛的審理的情況下，應(yīng)當(dāng)采取“先行政、后司法”的辦法，即在當(dāng)事人直接向人民法院提起民事訴訟時(shí)，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人先向政府主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚?，待政府主管部門(mén)處理后，當(dāng)事人因財(cái)產(chǎn)權(quán)益爭(zhēng)議再向人民法院提起民事訴訟時(shí)，人民法院應(yīng)予以受理。為此，筆者認(rèn)為，人民法院在處理當(dāng)事人涉及農(nóng)村集體土地使用權(quán)糾紛案件立案請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)克盡審查義務(wù)，針對(duì)不同情況加以區(qū)別對(duì)待。

     (二)對(duì)集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛合同效力的認(rèn)定和處理

     《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第四十三條第一款規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”從此規(guī)定可得出兩個(gè)結(jié)論:一是任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地位是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅使用本集體所有土地的，或鄉(xiāng)(鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有土地的可以使用農(nóng)民集體所有的土地。該條文規(guī)定了我國(guó)今后經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)可以使用農(nóng)民集體所有土地的三類(lèi)建設(shè):第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用本集體所有的土地，村辦企業(yè)使用本集體所有的土地，村民組辦企業(yè)使用本村集體所有的土地。換言之，今后鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)不能使用村或村民組所有的土地，村辦企業(yè)也不能使用村民組所有的土地。當(dāng)然，村或村民組可以用本集體所有的土地與其他單位和個(gè)人聯(lián)辦企業(yè)，除此之外，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)使用國(guó)有建設(shè)用地;第二，農(nóng)村村民建設(shè)住宅使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。即村民建設(shè)住宅使用本鄉(xiāng)或本村、村民組所有的土地。城市居民也不得到農(nóng)村申請(qǐng)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)住宅，這既保證了農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，又防

    止利用申請(qǐng)宅基地建別墅，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除上述規(guī)定外，其他人建住宅也應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)使用國(guó)有土地，或購(gòu)買(mǎi)城市統(tǒng)一建設(shè)的住宅;第三，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地，公共設(shè)施和公益事業(yè)無(wú)論是使用本集體所有，還是其他集體所有的土地，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)都是允許的。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這表明:第一，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)在一般情況下不得以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的形式用于非農(nóng)建設(shè);第二，因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)及村民建設(shè)住宅的需要，而使用農(nóng)民集體土地，且符合土地利用總體規(guī)劃的，可以取得農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)建設(shè);第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)取得建設(shè)用地后，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，該轉(zhuǎn)移行為受法律保護(hù)。上述三個(gè)方面是農(nóng)民集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為判定是否有效的基本原則，任何圍繞農(nóng)民集體土地使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為，都必須本著上述三項(xiàng)原則加以確定。凡是違背上述三項(xiàng)基本原則，當(dāng)事人將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)的，均違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效民事法律行為。但在司法實(shí)踐中，除上述三個(gè)方面的情形外，還存在以下幾種情形，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效的民事法律行為。

     第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可用經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體土地使用權(quán)以入股的形式與其他單位、個(gè)人興辦企業(yè)。在這種情形下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織需要將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)。

     第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng)、第三十六條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人可將依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押，也可將鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物連同其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)抵押。當(dāng)事人設(shè)立抵押權(quán)的目的是為了擔(dān)保其債權(quán)能得以實(shí)現(xiàn)，在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)抵押權(quán)人未受清償的，可依法以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償，這必然導(dǎo)致抵押物的轉(zhuǎn)讓。因而，當(dāng)事人將上述集體土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必然導(dǎo)致集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

     第三，集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)或與他人合作在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等建筑物出租的，可認(rèn)定該合同有效。有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織將在集體土地上建成的建筑物出租，雖然集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)于其建好的建筑物擁有所有權(quán)，但其所占土地仍屬于集體土地，由于地上建筑物與土地是不可分離的，因此，集體經(jīng)濟(jì)組織將在集體土地上建成的建筑物出租，實(shí)際上也將集體土地出租了，這種做法違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。還有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織將單獨(dú)在集體土地上建成的建筑物出租的，可以認(rèn)定合同有效，但集體經(jīng)濟(jì)組織將與他人合作在集體土地上建成的建筑物出租的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。其主要理由是:當(dāng)事人