二、房產(chǎn)繼承是否需要公證后才能辦理權(quán)屬登記？

    答：繼承的房產(chǎn)應(yīng)在公證后辦理權(quán)屬登記。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、司法部1991年8月31日聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》第二條規(guī)定，遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的遺囑公證書和遺囑繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如遺囑未經(jīng)公證，可在遺囑生效后簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證后辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    三、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，為什么需要原產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場確認(rèn)？

    答：《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定，共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。所以婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，在沒有明確約定的情況下，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)必須由原產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場確認(rèn)。

    四、夫妻共有的房產(chǎn)應(yīng)如何登記？

    答：根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，屬于夫妻共有的房產(chǎn)，應(yīng)按共有房產(chǎn)登記。由于我市當(dāng)事人共有房產(chǎn)登記意識(shí)還不強(qiáng)，登記機(jī)關(guān)除根據(jù)當(dāng)事人提供的登記文件明確為共有外，一般按當(dāng)事人的申報(bào)、作為一方的房產(chǎn)予以登記，但另一方應(yīng)在登記文件中簽字確認(rèn)。在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分或繼承發(fā)生時(shí)，共有房產(chǎn)的另一方要作為共有人進(jìn)行處理。目前，我國一些城市已實(shí)行共有房產(chǎn)共有人共同申請(qǐng)制度。

    五、權(quán)利人委托他人辦理權(quán)屬登記，委托書需公證嗎？

    答：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十三條規(guī)定：“代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人（申請(qǐng)人）的書面委托?！币簿褪钦f，除了涉外委托等另有規(guī)定外，并不要求對(duì)委托書進(jìn)行公證。但在司法實(shí)踐中，因委托書真?zhèn)螁栴}引發(fā)的糾紛較多，登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任多被擴(kuò)大，為慎重起見，一些城市對(duì)涉及房屋所有權(quán)處分的委托代理登記，要求當(dāng)事人對(duì)委托書進(jìn)行公證。

    六、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)以企業(yè)名稱領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后企業(yè)解散，該房屋所有權(quán)可否由業(yè)主個(gè)人登記？

    答：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散的，應(yīng)由投資人自行清算或者由債權(quán)人申請(qǐng)人民法院指定清算人進(jìn)行清算，其財(cái)產(chǎn)優(yōu)先清償所欠職工工資和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、稅款及其他債務(wù)后，余下的房產(chǎn)可由業(yè)主個(gè)人登記產(chǎn)權(quán)，這種登記屬于轉(zhuǎn)移登記。

    七、拍賣的房屋如何辦理權(quán)屬登記？

    答：拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)簽署成交確認(rèn)書，與原房屋權(quán)屬證書、委托拍賣合同等一起作為權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。權(quán)屬登記時(shí)還需拍賣方出示營業(yè)執(zhí)照，但不需要原房屋所有權(quán)人簽訂的房屋買賣合同。在司法、行政等非當(dāng)事人委托的拍賣中拍得的房屋辦理權(quán)屬登記時(shí)，由于沒有委托拍賣合同，也不一定能取得房屋權(quán)屬證書，拍賣方還應(yīng)出示行政、司法部門的相關(guān)文件或證明，由權(quán)屬登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行辦理。

房屋登記政策解讀（續(xù)二）

   一、房屋以什么為基本單元進(jìn)行登記？

    答：房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用且有明確、唯一編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或特定空間。國有土地范圍內(nèi)，成套住房以套為基本單元

    二、當(dāng)事人如何申請(qǐng)房屋登記？

    答：當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記應(yīng)使用中文名稱或姓名，提交的證明原件是外文的，應(yīng)提交中文譯本。委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，代理人應(yīng)提交授權(quán)委托書和身份證明，境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，授權(quán)委托書應(yīng)按規(guī)定公證或認(rèn)證。申請(qǐng)房屋登記應(yīng)提交相關(guān)材料原件，不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件。申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞或提供虛假材料。

    三、哪些情況下可以單方申請(qǐng)房屋登記？

    答：申請(qǐng)房屋登記應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但下列情況下可由當(dāng)事人單方申請(qǐng)房屋登記：一是因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；二是因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；三是因繼承受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；四是變更登記；五是房屋滅失；六是權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；七是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    四、哪些房屋不能進(jìn)行登記？

    答：不能辦理房屋登記的情況有以下七種：一是違法建筑；二是申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件，或申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致；三是申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突；四是申請(qǐng)登記房屋不能特定或不具有獨(dú)立利用價(jià)值；五是房屋已被依法征收、沒收；六是房屋被依法查封期間；七是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    五、房屋權(quán)屬證書、登記證明破損、遺失后，如何換發(fā)、補(bǔ)發(fā)？

    答：房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人應(yīng)向房屋登記機(jī)構(gòu)交回原房屋權(quán)屬證書、登記證明并申請(qǐng)換發(fā)。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，房屋登記機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明并宣告作廢后予以補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告后補(bǔ)發(fā)。

    六、什么情況下發(fā)放《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋登記證明》？

    答：當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋登記簿的記載頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。當(dāng)事人以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作抵押的，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記簿的記載向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。申請(qǐng)登記的房屋為共有房屋的，房屋所有權(quán)證注明“共有”字樣，不再頒發(fā)《房屋共有權(quán)證》。當(dāng)事人預(yù)購的商品房或以預(yù)購的商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將請(qǐng)求權(quán)加以登記的，稱為預(yù)告登記。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記時(shí)頒發(fā)《房屋登記證明》。當(dāng)房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿不一致時(shí)，除能證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

    七、異議登記如何提起和注銷？

    答：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載錯(cuò)誤但權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可持登記申請(qǐng)書、身份證明和相關(guān)證明文件申請(qǐng)異議登記。利害關(guān)系人可在異議登記之日起15日內(nèi)向人民法院起訴或申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋的申請(qǐng)登記暫緩辦理。權(quán)利人已申請(qǐng)但未完成登記之前申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)終止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人未在15日內(nèi)提起訴訟、仲裁，或訴訟、仲裁請(qǐng)求被撤回、拒絕、駁回以及敗訴的，異議登記失效。異議登記失效后，申請(qǐng)人或房屋登記簿記載的權(quán)利人可持登記申請(qǐng)書、身份證明和相關(guān)證明文件申請(qǐng)注銷異議登記。（待續(xù)）

房屋登記政策解讀（三）

    一、什么是農(nóng)民的宅基地？其土地性質(zhì)是什么？

    答：宅基地是分給村民專門用來建造住房的土地?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地也是農(nóng)民集體所有，由集體對(duì)宅基地行使所有權(quán)。村民宅基地申請(qǐng)經(jīng)集體組織同意、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核并報(bào)送縣（市）政府批準(zhǔn)后，縣（市）土地主管部門予以登記，縣（市）政府頒發(fā)《集體土地使用證》，作為村民擁有宅基地使用權(quán)的憑證。

    二、集體土地房屋由哪個(gè)部門登記？這項(xiàng)工作的計(jì)劃有哪些？

    答：《房屋登記辦法》第四條規(guī)定：“房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理?！蔽沂袨榧訌?qiáng)集體土地房屋管理，盤活農(nóng)民資產(chǎn)，解決生產(chǎn)經(jīng)營的資金問題，市房產(chǎn)管理局已制定《平頂山市集體土地房屋登記暫行辦法》，計(jì)劃今年上半年開展試點(diǎn)工作，下半年全面開展房屋登記。該辦法第三條規(guī)定：“市房產(chǎn)主管部門主要負(fù)責(zé)市區(qū)集體土地房屋登記工作，縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)集體土地房屋登記工作?！?

    三、可以依法進(jìn)行登記的集體土地房屋有哪些？

    答：主要是兩種，一是依法利用宅基地建造的村民住房，二是依法利用集體所有建設(shè)用地建造的房屋。

    四、宅基地連同住房賣給本村農(nóng)戶，該買賣行為有效嗎？

    答：該買賣行為有效?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，其使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓。但農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)后，有長期使用宅基地的權(quán)利，宅基地上建筑物和附著物的所有權(quán)歸宅基地使用人所有?！锻恋毓芾矸ā方拐厥褂脵?quán)的出賣和轉(zhuǎn)讓，但并不限制村民私有房屋的買賣。根據(jù)“地隨房走”的原則，村民在出售私有房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人，村民出售私有房屋也要在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行并得到政府主管部門的批準(zhǔn)。

    五、集體土地上的房屋，能否設(shè)定抵押權(quán)？

    答：房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)以后，就有存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的可能性。因?yàn)橹灰獋鶆?wù)人不按約定履行債務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)。因此，這一問題與集體土地上的房屋能否買賣有類似的性質(zhì)，又有一定的區(qū)別。我國權(quán)屬登記實(shí)行的是房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，《土地管理法》雖未明文規(guī)定這一原則，但第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”；第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”?！稉?dān)保法》規(guī)定，除“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”和“以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”之外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。所以，農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)，集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。

    六、農(nóng)村房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，可以繼承嗎？

    答：農(nóng)村的房屋屬于私產(chǎn)，依法可以繼承。繼承農(nóng)村房屋的，應(yīng)提供房屋所有權(quán)證、繼承人與被繼承人關(guān)系證明和其他相關(guān)證明。由于目前大部分地區(qū)還沒有實(shí)行農(nóng)村房屋登記制度，很多農(nóng)村房屋的所有權(quán)人無法取得城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)村房屋所有權(quán)一般需要通過當(dāng)?shù)乜h（市、區(qū)）人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書進(jìn)行證明。這樣做的結(jié)果是“房隨地走”，與城市“地隨房走”的房地產(chǎn)權(quán)利保護(hù)原則相悖，而且因?yàn)檎厥褂萌酥幌碛姓氐氖褂脵?quán)，給農(nóng)村房屋的繼承、過戶帶來了很多麻煩。（程穎）