鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

在房屋買賣過程中，銀行扮演了一個(gè)很特殊的角色。買房人一般都要通過銀行貸款支付部分房款，銀行貸款申請(qǐng)不能獲得通過或者銀行放款時(shí)間遲延，都可能導(dǎo)致買房人違約。

網(wǎng)簽版的房屋買賣合同（《上海市房地產(chǎn)買賣合同》）一般都會(huì)約定若買房人之貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請(qǐng)額度，則買房人應(yīng)在過戶日現(xiàn)金補(bǔ)足并支付給賣房人。有些網(wǎng)簽版的房屋買賣合同（《上海市房地產(chǎn)買賣合同》）還會(huì)約定銀行貸款應(yīng)當(dāng)在某個(gè)時(shí)間內(nèi)實(shí)際發(fā)放到賣房人的賬上，否則買房人就構(gòu)成違約。  合同這樣約定是合理的，因?yàn)檫@里面有兩個(gè)法律關(guān)系：房屋買賣合同關(guān)系，借款關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系的當(dāng)事人是賣房人和買房人，賣房人的主要合同義務(wù)是過戶和交房，買房人的主要合同義務(wù)是付款。賣房人同意買房人以銀行貸款的方式支付部分房屋價(jià)款，但是這并不會(huì)改變付款是買房人的合同義務(wù)（不是賣房人的合同義務(wù)）這一基本事實(shí)和義務(wù)分配。如果買房人的貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請(qǐng)額度或者銀行未在某個(gè)期限內(nèi)實(shí)際放款，買房人就有義務(wù)現(xiàn)金補(bǔ)足，完成自己的付款義務(wù)，否則就會(huì)構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。至于是因?yàn)槭裁丛驅(qū)е碌馁J款未獲通過，是第二個(gè)法律關(guān)系，即買房人和銀行之間的借款合同關(guān)系（銀行如有違約需向買房人承擔(dān)違約責(zé)任），和賣房人沒有關(guān)系。在此需要說明的是，違約責(zé)任一般是無過錯(cuò)責(zé)任，買房人因?yàn)榈谌耍ㄣy行）的過錯(cuò)導(dǎo)致沒能履行自己的合同義務(wù)的，仍然要承擔(dān)違約責(zé)任。

如果銀行突然出臺(tái)新的政策，嚴(yán)查假離婚的貸款申請(qǐng)人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便停貸【比如，對(duì)于“離婚”不到半年的房貸申請(qǐng)人嚴(yán)查，如果“離婚”前不符合貸款申請(qǐng)資格，即便離婚后符合貸款資格，且經(jīng)過了審批，也直接停貸】。這很容易導(dǎo)致買房人措手不及，買房人很可能不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)再次獲得貸款或者銀行貸款不能實(shí)際發(fā)放而構(gòu)成違約。那么，這種突然實(shí)施的政策屬于不可抗力或者情勢(shì)變更嗎？

《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”假離婚騙取銀行貸款被“新政策”查出來的，不符合“不能預(yù)見”和“不能克服”兩個(gè)要件。首先，這不符合“不能預(yù)見”這個(gè)要件，假離婚者通過假離婚來騙取銀行貸款的時(shí)候，就應(yīng)該預(yù)見到這種“自作聰明”的行為可能會(huì)被審查發(fā)現(xiàn)而不能獲得貸款（因?yàn)檫@種不誠信的行為可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的還款等發(fā)生困難，損害銀行的利益）；其次，這不符合“不能克服”這個(gè)要件，因?yàn)橘I房人可以通過自籌資金等方式來支付上述房款。

《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》法發(fā)[2009]40號(hào)：“一、慎重適用情勢(shì)變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系1、當(dāng)前市場(chǎng)主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉(zhuǎn)因原料價(jià)格劇烈波動(dòng)、市場(chǎng)需求關(guān)系的變化、流動(dòng)資金不足等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛，對(duì)于部分當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢(shì)變更原則變更或者解除合同的請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則和情勢(shì)變更原則嚴(yán)格審查。2、人民法院在適用情勢(shì)變更原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分注意到全球性金融危機(jī)和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化并非完全是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過程，而是一個(gè)逐步演變的過程。在演變過程中，市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定程度的預(yù)見和判斷。人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢(shì)變更原則的適用條件，嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的“無法預(yù)見”的主張，對(duì)于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場(chǎng)屬性活潑、長期以來價(jià)格波動(dòng)較大的大宗商品標(biāo)的物以及股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)投資型金融產(chǎn)品標(biāo)的物的合同，更要慎重適用情勢(shì)變更原則。3、人民法院要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢(shì)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。4、在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。適用情勢(shì)變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。為防止情勢(shì)變更原則被濫用而影響市場(chǎng)正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢(shì)變更原則作出判決的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家工作大局的通知》（法[2009]165號(hào)）的要求，嚴(yán)格履行適用情勢(shì)變更的相關(guān)審核程序?！?/span>” 上文已述，因假離婚被發(fā)現(xiàn)而不能獲得貸款，買房人應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。其次，買房人自身有明顯的過錯(cuò)，法律不應(yīng)過分地保護(hù)有過錯(cuò)的一方當(dāng)事人，否則就不符合公平原則。這也和情勢(shì)變更原則的價(jià)值取向相違背。如果法院適用情勢(shì)變更原則免除了買房人的違約責(zé)任，則是在鼓勵(lì)買房人通過假離婚這種有違公序良俗（《民法通則》第七條：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。）的行為。所以，即便銀行突然嚴(yán)查假離婚而導(dǎo)致銀行停貸，也只能認(rèn)定為屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。買房人不能以此為由解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，一般而言，因?yàn)榧匐x婚而導(dǎo)致銀行停貸，且買房人不能在房屋買賣合同約定的期限內(nèi)再次獲得銀行貸款或者現(xiàn)金補(bǔ)足的，構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

需要說明的是，上述分析只是在最一般的請(qǐng)款下進(jìn)行的分析，具體案情還要具體分析。有可能買房人因假離婚等原因不能獲得貸款但是不構(gòu)成違約。