房屋買賣合同糾紛中定金、違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析

    在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人之間往往對定金和違約金之間的適用關(guān)系持有不同的看法。有的當(dāng)事人在咨詢過律師之后，通常也會明白定金和違約金不能同時適用。但是，是不是所有性質(zhì)的定金和違約金都不能同時主張呢？除此之外，在房屋買合同糾紛的解決過程中，當(dāng)事人雙方之間往往對違約金是否過高，存在爭議，經(jīng)常會出現(xiàn)一方要求法官降低違約金的情形。為了解答上述問題，特撰本小文，以供大家參考。

一、違約金和定金能否同時適用？

    在回答這個問題之前，我們有必要了解一下何為違約金，何為定金。一般來講，違約金是合同當(dāng)事人在合同里預(yù)先約定的當(dāng)一方不履行合同或不完全履行合同時，由該違約一方支付給守約方一定金額的財產(chǎn)。在我國的《合同法》里，違約金兼具補償性和懲罰性，但以補償性為主。也就是說，我國《合同法》里規(guī)定的違約金主要是用來補償守約方的損失的，而不是懲罰違約方的。因此，超過一定限額的違約金，即便雙方之間事前在合同中有約定，也是有可能無法得到法院支持的。

    定金是指當(dāng)事人約定一方向?qū)Ψ浇o付的作為某種債權(quán)的擔(dān)保，數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%，如果超過，則超過部分不予支持。所謂的定金罰則含義是指:給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在這里，需要提醒大家的是，法律上沒有“訂金”的概念，因此在起草簽訂合同時，一定要注意這一點，否則可能達(dá)不到原本設(shè)想的目的。

    《合同法》第116條明確規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。反言之，守約方不能既要求違約方支付違約金，又要沒收其定金或要求其返還雙倍定金。由此可見，《合同法》只是賦予當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)，如果當(dāng)事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。相信很多律師都曾經(jīng)這樣告訴過自己的當(dāng)事人。然而，是否在任何情況下，守約方都不能向違約方同時主張違約金和定金呢？這個問題，可能大部分非法律人士就不太明白了，甚至不少法律專業(yè)人士也會犯糊涂。難道還有例外嗎？回答是肯定的。根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時主張。在房屋買賣合同糾紛的實踐中，最常見的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除合同的一種代價。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故，違約定金和違約金不能同時主張是理所當(dāng)然的。

    而根據(jù)《最高法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第117條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見，無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點，在《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)【2009】43號)第26條中有明確規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，一方違約，對方不能同時主張定金和違約金;如果當(dāng)事人雙方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對方雖然不能同時主張違約定金和違約金，但是同時主張解約定金和違約金是沒有問題的。

    綜上所述，違約金和定金不能同時適用是有條件的，而非絕對，解約定金和違約金可以同時適用就是很好的證明。

二、如何判斷違約金過高？

    在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人雙方往往對違約金的比例存在爭議，即便合同中事先已經(jīng)約定好。在筆者見過的房屋買賣合同中，違約金通常有兩種，一種是遲延交房或遲延付款的違約金，通常以每日多少元或應(yīng)付金額(或合同標(biāo)的額)的一個比例為標(biāo)準(zhǔn);一種是其他違約金，比如解除合同違約金，通常直接約定為合同標(biāo)的額的一個比例。根據(jù)《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在房屋買賣合同糾紛中，主張違約金過低的情況較少。在大部分案例糾紛中，都是違約方會提出違約金過高，要求法院調(diào)低。

    那么，如何判斷違約金是不是過高呢？根據(jù)《合同法》第114條，判斷違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)是看違約金和守約方損失相比是不是過高了。下面結(jié)合不同的違約金，具體闡述一下:

    關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一個比例或者標(biāo)準(zhǔn)。在房屋買賣糾紛發(fā)生之后，違約方往往會提出違約金過高，主張對方的實際損失沒有這么大，應(yīng)當(dāng)降低違約金數(shù)額。在這時候，通常法官會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。在延期付款或交房的情況下，很難判斷是否超過了守約方實際損失的30%，所以在判斷遲延履行違約金是否過高時，法院通常并不依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條中30%的標(biāo)準(zhǔn)。

    關(guān)于解約違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，只有當(dāng)違約金超過造成的損失30%時，法