沒(méi)有實(shí)際支付租金，《租賃合同》是否無(wú)效？

                           一起確認(rèn)《租賃合同》無(wú)效的成功案例

概要：出租人與承租人惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的，損害第三人利益的行為而簽訂的租賃合同無(wú)效；出租人與承租人為了規(guī)避租賃期限最長(zhǎng)20年的法定最長(zhǎng)期限，在前面一份租賃合同尚未到期而重新簽訂租賃合同，在原有租期之上新增加20年的租期，這種變相延長(zhǎng)20年最長(zhǎng)租賃期限的行為違反合同法的強(qiáng)制性規(guī)范，所簽訂的租賃合同無(wú)效。

基本案情：1997年6月19日，被告B公司與案外人某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)簽訂《上海市財(cái)貿(mào)直管商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房租賃合同》，約定XX路127號(hào)，建筑面積為2700平方米的房屋出租給B公司使用，每月租金為10800元，合同期為20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止），該合同落款處B公司的簽約人為朱某。

2001年8月9日，該商務(wù)樓房屋產(chǎn)權(quán)人變更為案外人上海C公司（后變更為D公司）。嗣后，被告D公司與被告B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將該商務(wù)樓出租給B公司，租賃期限為31年（自2006年10月1日至2037年9月30日止），因1998年之前，乙方已向某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)付清自1997年10月1日至2017年9月30日的全部租金，故，D公司不再向B公司收取自2006年10月1日至2017年9月30日期間的租金，B公司于2006年9月之前向甲方支付的自2017年10月1日至2037年9月30日期間的所有租金，共計(jì)19710000元，D公司蓋章確認(rèn)了“簽訂合同當(dāng)日之前收到全部租金”。

2007年4月30日，被告D公司與案外人工行某支行簽訂《小企業(yè)抵押/最高額抵押合同》，約定D公司以該房屋作為抵押物，在12000000元的最高余額內(nèi)，為案外人上海某大酒店的主債務(wù)進(jìn)行最高額抵押；同年6月8日，被告D公司與工行某支行簽訂《小企業(yè)抵押/最高額抵押合同》，約定被告D公司作為抵押人以該房屋作為抵押物，在25000000元的最高余額內(nèi)，為案外人上海某建筑實(shí)業(yè)有限公司的主債務(wù)進(jìn)行最高額抵押。該兩份合同附件1的抵押物清單及以工行某支行為他項(xiàng)權(quán)利人的他項(xiàng)權(quán)利登記證明中，該房屋的評(píng)估價(jià)值均為75000000元。

2008年3月20日，被告D公司與案外人王某簽訂《借款及保證合同》，約定被告D公司向王某借款30000000元，朱某作為借款保證人，被告D公司同時(shí)作為抵押人以該房屋向王某進(jìn)行最高額抵押，抵押物業(yè)協(xié)議價(jià)為80000000元，并辦理了抵押登記。2009年5月9日，被告D公司向王某出具《承諾函》，載明該房屋已抵押給王某，D公司、B公司特此承諾，一旦王某行使抵押權(quán)，則D公司與B公司于2006年9月7日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及王某或他人已行使抵押權(quán)部分的內(nèi)容均歸于無(wú)效，對(duì)王某或合法買受人不產(chǎn)生任何約束力等。

2008年9月3日，因案外人上海某大酒店、上海某建筑實(shí)業(yè)有限公司、被告D公司與工行某支行間的金融借款合同糾紛案，某法院作出了某調(diào)解書，主要內(nèi)容為上海某大酒店、上海某建筑實(shí)業(yè)有限公司于2008年9月30日前歸還16260000元及利息，如不履行付款義務(wù)，工行某支行即可與D公司協(xié)議，以該房屋抵押物折價(jià)，或申請(qǐng)以拍賣、變賣該抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償。嗣后，因上海某大酒店、上海某建筑實(shí)業(yè)有限公司未按上述調(diào)解協(xié)議履行付款義務(wù)，工行某支行向某法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，某法院在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)該房屋啟動(dòng)了委托拍賣程序，案外人某估價(jià)公司在對(duì)該房屋進(jìn)行拍賣估價(jià)時(shí)出具了《補(bǔ)充說(shuō)明》，載明由于該房屋的1-3層租金已全部收取至2037年，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至2037年這段時(shí)間內(nèi)，這部分物業(yè)無(wú)租金收入，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月15日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為24990000元。

2009年5月22日，被告D公司與案外人上海某實(shí)業(yè)有限公司簽訂《協(xié)議》，委托上海某實(shí)業(yè)有限公司對(duì)該房屋進(jìn)行拍賣，拍賣資金由上海某實(shí)業(yè)有限公司支付并取得產(chǎn)權(quán)，然后D公司以上海某實(shí)業(yè)有限公司的訟爭(zhēng)房屋作抵押取得貸款后，用貸款的資金還清拍賣和過(guò)戶產(chǎn)生的全部費(fèi)用和每月3%利息及王某的借款后，將上海某實(shí)業(yè)有限公司無(wú)條件轉(zhuǎn)讓給D公司，后上海某實(shí)業(yè)有限公司與案外人蔣某設(shè)立了E公司，E公司于2010年4月20日競(jìng)拍取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)。

2011年2月14日，上海某實(shí)業(yè)有限公司將其持有的E公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人金某，同年6月2日，金某、蔣某（作為出讓方）與案外人陳某、黃某（作為受讓方），朱某（作為第三人）、上海某實(shí)業(yè)有限公司（作為保證方）和案外人李某（作為出借人）簽訂《上海E實(shí)業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定金某、蔣某將其持有的E公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某、黃某，陳某、黃某受讓股權(quán)時(shí)代朱某償還王某借款2000萬(wàn)元，朱某欠E公司2000萬(wàn)元。

2012年3月5日，E公司及其股東陳某、黃某以訟爭(zhēng)房屋作為抵押物向案外人湯某借款9500萬(wàn)元，并至某公證處辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書。后因未按期歸還，湯某向某人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)訟爭(zhēng)房屋再次啟動(dòng)了委托拍賣程序，案外人某估價(jià)公司出具《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，載明，訟爭(zhēng)房屋在滿足估價(jià)報(bào)告的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年11月20日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為12000萬(wàn)元；另根據(jù)資料，估價(jià)對(duì)象1至3層，已由B公司承租，且租金已支付至2037年9月30日，因此，至2037年9月30日，對(duì)買受人來(lái)說(shuō)，估價(jià)對(duì)象的1至3層無(wú)法自用，也無(wú)法得到租金收益，假設(shè)該租賃合同合法有效，則該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為36717208元；由于承租人未提供租金的支付憑證，也未提供房地產(chǎn)交易中心的租賃備案信息或材料，因此，該租賃合同是否合法，提請(qǐng)法院注意。拍賣資料的《特別告知》則載明：訟爭(zhēng)房屋1至3層已由B公司承租，租賃期限至2037年9月30日，租賃期限內(nèi)的所有租金已由原權(quán)利人收取，因此，截止到2037年9月30日，買受人對(duì)1至3層無(wú)法自用及無(wú)法得到租金收益等相關(guān)權(quán)利；另外，從上海市房地產(chǎn)登記簿房屋租賃狀況信息登記中記載訟爭(zhēng)房屋1至3層由B公司承租，租賃期限至2033年1月24日止。后原告A公司以70229000元的總成交價(jià)格競(jìng)拍取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，并于2013年7月22日登記成為該房屋的產(chǎn)權(quán)人。

被告D公司提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的法定代表人為朱某。

2013年10月9日，原告A公司訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)D公司與B公司簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效等，并委托上海市百良律師事務(wù)所范圣忠律師作為其代理人。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為出租人D公司與承租人B公司之間簽訂的《房屋租賃合同》是否有效；要解決這個(gè)問(wèn)題，就要明確原告A公司是否是適格當(dāng)事人？出租人D公司與承租人B公司在前一份租賃合同租期屆滿尚有長(zhǎng)達(dá)十一年的時(shí)間，即重新簽訂合同，在原有租期之外新增加了二十年是否有效？出租人D公司與承租人B公司簽訂的《房屋租賃合同》是否存在以合法形式掩蓋非法目的，損害第三人利益的行為？

第一種觀點(diǎn)（即被告D公司與B公司）認(rèn)為：出租人D公司與承租人B公司之間簽訂的《房屋租賃合同》有效，主要理由有：1、A公司不具有訴訟主體資格，A公司不是涉案房屋租賃合同的相對(duì)人，也與D公司和B公司簽訂的《房屋租賃合同》不存在利害關(guān)系，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)兩被告簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，即便存在被告D與B公司惡意串通的行為，有權(quán)提起本案訴訟的主體應(yīng)該是銀行等其他債權(quán)人；2、D公司之所以會(huì)和B公司將租賃期限簽至2037年，因?yàn)槔锩姣B加了尚未履行的上訴人和某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室租賃合同期限。D公司與B公司合同約定的租賃期限正是從B公司與某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室租賃合同履行屆滿之日后開(kāi)始的，即租賃期限是從2017年10月1日起至2037年9月30日止，被告D公司向B公司收取的也僅僅是這20年的租金，所以，D公司與B公司約定的租賃年限并沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的20年；3、兩被告D公司與B公司簽訂的《房屋租賃合同》不存在損害原告A公司或他人利益的情形，原告A公司并不能提供有效的證據(jù)來(lái)證明其所持的兩被告惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益以及以合法形式掩蓋非法目的的主張。4、原告A公司在拍賣涉案房屋時(shí)知道該房屋存在1-3層的租賃期限至2037年9月30日的情況，無(wú)法自用，無(wú)法獲得租金收益，最終估價(jià)僅為3600萬(wàn)元，原告A公司在以低價(jià)取得房屋產(chǎn)權(quán)后又提起本案訴訟屬不當(dāng)行使權(quán)利，如其卻要行使權(quán)利，也應(yīng)以拍品有重大瑕疵為由撤銷相關(guān)拍賣程序。

第二種觀點(diǎn)（即A公司的代理律師范圣忠律師的觀點(diǎn)）認(rèn)為：1、原告A公司是本案的適格主體，原告A公司于2013年7月22日取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，故原告A公司與爭(zhēng)議房屋租賃合同存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋租賃合同是否有效，直接影響原告A公司是否應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的相應(yīng)義務(wù)，直接影響原告A公司對(duì)該租賃物的經(jīng)營(yíng)關(guān)系。故，原告A公司當(dāng)然是本案的適格主體；2、兩被告D公司和B公司在房屋租賃合同中強(qiáng)調(diào)租金已全部付清，卻未能提供租金已經(jīng)支付的相關(guān)憑證，該份租賃合同并是兩被告惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的，以實(shí)現(xiàn)隱瞞、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行的目的；3、兩被告簽訂的房屋租賃合同違反了租賃合同最長(zhǎng)期限的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。故兩被告簽訂的《房屋租賃合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

法院判決：

一審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被告D公司與被告B公司簽訂的《房屋租賃合同》的效力問(wèn)題。第一，從簽約主體上看，被告D公司當(dāng)時(shí)的法定代表人朱某同時(shí)又是被告B公司與某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)訂立租賃合同中代表B公司簽約人這一身份事實(shí)反映，兩被告存在不同于一般租賃合同主體間的密切關(guān)系。第二，從簽約內(nèi)容上看，合同載明被告B公司已于簽約之前向被告D公司付清了2017年10月1日至2037年9月30日止的租金，但訴訟中兩被告對(duì)此均未能提供相關(guān)支付憑證加以證實(shí)。在D公司與工行某支行、王某的相關(guān)抵押借款合同的簽約過(guò)程中，涉案房屋的評(píng)估價(jià)值中均未扣除已收取的租金金額。且被告D公司在給王某的《承諾書》中明確表示，如王某或他人欲行使抵押權(quán)，則《房屋租賃合同》中涉及到王某已行使抵押權(quán)部分的內(nèi)容均歸于無(wú)效，因此，兩被告間關(guān)于支付20年租金這一事實(shí)缺乏依據(jù)，其真實(shí)性值得懷疑。第三，從被告D公司與上海某通實(shí)業(yè)有限公司的協(xié)議及E公司的設(shè)立、變更過(guò)程來(lái)看，被告D公司通過(guò)以該房屋進(jìn)行銀行貸款仍實(shí)際掌握該房屋的融資價(jià)值，并通過(guò)與B公司的租賃合同進(jìn)一步實(shí)際控制該房屋的使用價(jià)值。第四，兩被告在法院先后組織的兩次拍賣過(guò)程中，均未能提供與租賃合同載明內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的租金支付憑證，也未能提供房地產(chǎn)交易中心的租賃備案信息。

綜上所述，兩被告簽訂的《房屋租賃合同》并不具備出租涉案房屋的真實(shí)意思表示，其真實(shí)意思是通過(guò)該租賃合同中對(duì)于至2037年9月30日的租金已收取的約定，造成涉案房屋在司法拍賣過(guò)程中評(píng)估價(jià)值的貶損，以便被告D公司實(shí)際拍得涉案房屋，同時(shí)通過(guò)已收取全部租金的約定，使該房屋的繼受權(quán)利人無(wú)法實(shí)際獲得房屋的使用價(jià)值。因此，兩被告內(nèi)心的真實(shí)意思與其簽訂租賃合同的意思表示相餑，構(gòu)成同謀虛偽，當(dāng)屬無(wú)效。

根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，故兩被告于原租賃合同履行期限內(nèi)重新簽訂租賃合同的行為，事實(shí)上規(guī)避了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

關(guān)于兩被告所持原告A公司主體不適格之辯稱意見(jiàn)，兩被告所簽訂的《房屋租賃合同》的效力涉及到原告對(duì)于涉案房屋的用益物權(quán)是否被實(shí)際侵害之問(wèn)題，故原告A公司與本案存在直接的利害關(guān)系。關(guān)于兩被告所持原告拍得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)即知道房屋存在由他人承租至2037年9月30日止的物權(quán)受限情況的抗辯意見(jiàn)，對(duì)此，原告是在無(wú)法通過(guò)其他途徑實(shí)現(xiàn)其對(duì)E公司債權(quán)的情況下，只能通過(guò)參與競(jìng)拍以減少經(jīng)濟(jì)損失，故其系被動(dòng)接受拍賣資料中的相關(guān)內(nèi)容，而拍賣的評(píng)估結(jié)果是基于兩被告房屋租賃合同有效的基礎(chǔ)上所作的結(jié)論，兩被告所稱的物權(quán)受限至2037年9月30日止的情況是基于其向法院及拍賣公司提供了虛假的《房屋租賃合同》所產(chǎn)生的，該物權(quán)受限情況將隨著租賃合同被確認(rèn)無(wú)效而消失。

關(guān)于被告B公司提出原告A公司拍得涉案房屋所支付的對(duì)價(jià)中，已被考慮并扣除了該房屋1-3層至2037年9月30日止無(wú)法自用及無(wú)法獲取租金收益情況的抗辯意見(jiàn)，此情況涉及原告是否需補(bǔ)足房屋差價(jià)之問(wèn)題，該問(wèn)題屬原告與E公司間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)，兩次拍賣中的差價(jià)問(wèn)題應(yīng)由相關(guān)債權(quán)債務(wù)主體根據(jù)合同相對(duì)性各自解決，因此原告A公司亦并非能從兩被告間的合同無(wú)效結(jié)果中獲益。

綜上，判決被告D與被告B簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；被告B于2017年10月31日前向原告A公司返還涉案房屋1-3層。

一審判決后，被告B公司不服判決，提起上訴，要求撤銷一審判決。

二審法院審理后認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于D公司與B公司簽訂的租賃合同的效力認(rèn)定。首先，根據(jù)我國(guó)合同法第二百一十二條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。在本案中，D公司與B公司簽訂的租賃合同落款時(shí)間為2006年9月7日，此時(shí)距離前一份租賃合同期限屆滿尚有長(zhǎng)達(dá)十一年的時(shí)間，但雙方即已重新簽訂合同，并明確約定租期為三十一年，在原有租期之外新增加了二十年。雙方此舉，顯然違反了合同法的上述規(guī)定，以變相的形式突破了國(guó)家法律對(duì)于租賃期限的限制。

其次，D公司與B公司均表示B公司已于合同簽訂前支付了后續(xù)二十年的租金2000萬(wàn)元，且大部分為現(xiàn)金交付。本案認(rèn)為，租金支付涉及租賃合同具體履行的重大權(quán)利義務(wù)，而本案承租人提前十幾年時(shí)間、一次性付清二十年租期高達(dá)2000萬(wàn)的巨額租金，明顯與常理不符。尤其注意的是，本案相關(guān)當(dāng)事人始終無(wú)法提供任何關(guān)于租金的支付憑證，直至本案二審訴訟，D公司與B公司均無(wú)法提供實(shí)際付款的證據(jù)材料，故就其已全部合法支付租賃合同項(xiàng)下的全部租金，缺乏充分的證據(jù)證明。

再次，根據(jù)本案查明的事實(shí)，B公司與上海某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)訂立租賃合同時(shí)，系由D公司當(dāng)時(shí)的法定代表人朱某代為簽訂；而在涉案房屋因執(zhí)行被拍賣時(shí)，D公司又委托上海某通實(shí)業(yè)有限公司以設(shè)立E公司的形式競(jìng)拍，并在E公司取得產(chǎn)權(quán)后仍由D公司將涉案房屋抵押獲取融資貸款；此外，D公司還曾向案外人王某出具《承諾函》，表示一旦王某行使抵押權(quán)，房屋租賃合同所涉部分即歸于無(wú)效，不對(duì)王某及其他合法買受人產(chǎn)生任何約束力?？v觀D公司與B公司之間的密切關(guān)系及其事后對(duì)涉案房屋的一系列操作、控制行為，再結(jié)合前述雙方不合常理的簽約和付款行為，反映出D公司與B公司簽訂的房屋租賃合同并非出于正當(dāng)?shù)氖褂煤褪找婺康模菐в休^為明顯的規(guī)避法律、隱匿財(cái)產(chǎn)、限制他人權(quán)利救濟(jì)的意圖。據(jù)此，原審認(rèn)定雙方系同謀虛偽、不具有租賃合同真實(shí)的意思表示，確有其事實(shí)依據(jù)。根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的、損害第三人利益的合同應(yīng)屬無(wú)效，故原審對(duì)合同效力的認(rèn)定正確，本院依法予以維持。

關(guān)于B公司提出被上訴人A公司與本案無(wú)直接利害關(guān)系、不具有原告主體資格的上述理由，本院認(rèn)為，A公司作為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，其無(wú)權(quán)的公示、行使和保障與存在其上的債權(quán)負(fù)擔(dān)顯然具有利害關(guān)系，并非僅以使用、收益為限。A公司雖然在競(jìng)拍時(shí)對(duì)涉案房屋租賃合同的存在明確知曉，但如該合同確實(shí)存在無(wú)效事由，基于合同本身的違法性，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為權(quán)利人此時(shí)仍然必須接受且無(wú)權(quán)提出異議。上訴人B公司的主張未能正視無(wú)效合同的社會(huì)危害性，僅將其效力問(wèn)題及后果局限于合同相對(duì)人之間，于法理不符，故本院不予采信。

與此同時(shí)，本院亦注意到，B公司上訴提出，A公司參加涉案房屋競(jìng)拍時(shí)，所有拍賣資料及信息均屬公開(kāi)，A公司對(duì)于2037年9月30日前無(wú)法自用及取得租金收益亦為明知。而且，由于上述租賃負(fù)擔(dān)的存在，直接導(dǎo)致房屋拍賣價(jià)值的大幅貶損，而就該部分巨大的使用利益，A公司并未支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，不應(yīng)由其取得。對(duì)此本院認(rèn)為，上訴人B公司所主張的問(wèn)題與本案并不屬于同一個(gè)法律關(guān)系，亦不在本案當(dāng)事人的訴請(qǐng)范圍之內(nèi)，其所述及的該部分利益確定及歸屬，應(yīng)由相關(guān)的權(quán)利主體另行提出主張。

綜上所述，上訴人B公司的上訴理由不能成立。因此，判決駁回上訴，維持原判。

律師觀點(diǎn)：

上海市百良律師事務(wù)所圣忠律師作為A公司的代理律師，其代理意見(jiàn)全部獲得法院的支持，以下為范圣忠律師的部分精彩代理意見(jiàn)：

一、原告是本案的適格主體

2013年7月22日，原告A公司取得本案訟爭(zhēng)的房屋租賃合同的標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)，故原告A公司與爭(zhēng)議房屋租賃合同存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋租賃合同是否有效，直接影響原告A公司是否應(yīng)當(dāng)履行該房屋租賃合同約定的響應(yīng)義務(wù)，直接影響原告A公司對(duì)該租賃物的經(jīng)營(yíng)關(guān)系。故，原告A公司當(dāng)然是本案的適格主體。

二、訟爭(zhēng)房屋租賃合同屬于“以合法的形式掩蓋非法目的的合同”，是無(wú)效合同

（一）兩被告簽訂《房屋租賃合同》屬于沒(méi)有必要

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司與上海市某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室簽訂《租賃合同》，約定訟爭(zhēng)的租賃合同的標(biāo)的物出租被告B公司，租賃期限20年，至2017年9月30日，租金分期繳納（按月繳納）。2001年8月9日，被告D公司取得租賃合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。故，該《租賃合同》的有關(guān)權(quán)利義務(wù)對(duì)被告D公司具有法律約束力。即，在租賃合同屆滿之前，如對(duì)該《租賃合同》的權(quán)利義務(wù)不做變更，則兩被告之間沒(méi)有重新簽訂房屋租賃合同的必要。

（二）兩被告簽訂《房屋租賃合同》的目的在于隱瞞、轉(zhuǎn)移被告D公司長(zhǎng)期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨額租金收入之非法目的

2006年9月6日，兩被告簽訂的《房屋租賃合同》，該合同的主要內(nèi)容在于：1、確定2017年9月30日之前的租金，被告B公司已經(jīng)于1998年之前，向上海市某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室支付；2、2017年9月30日自2037年9月30日期間的租金1971萬(wàn)元，被告B公司已經(jīng)向被告D公司支付；3、租賃期限31年。自2006年9月30日至2037年9月30日；4、與上三項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)的違約責(zé)任。兩被告目前仍在繼續(xù)營(yíng)業(yè)，如該1971萬(wàn)的租金確實(shí)有支付，則完全可以在公司財(cái)務(wù)等原始賬冊(cè)中找到1971萬(wàn)巨額租金往來(lái)的原始憑證，但兩被告卻告訴我們，原始憑證無(wú)法找到。同時(shí)，2001年8月9日之后，被告B公司是否支付租金，被告B公司也不能舉證。兩被告在《房屋租金合同》中多次重復(fù)的確定租金已經(jīng)支付，其目的在于故意隱瞞、轉(zhuǎn)移被告D公司長(zhǎng)期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨額租金收入之目的。

（三）兩被告簽訂《房屋租賃合同》，隱瞞、轉(zhuǎn)移被告D公司長(zhǎng)期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨額租金的非法行為，損害第三人的合法權(quán)益

原告A公司的舉證證據(jù)證明：被告D公司與工行某支行的有關(guān)借款抵押之證據(jù)，證明2007年5月被告D公司以爭(zhēng)議租賃合同的租賃標(biāo)的物作為3700萬(wàn)的借款抵押，該抵押合同第11也備注2005年11月1日至2008年9月11日，被告D公司以該租賃標(biāo)的物作為抵押物向農(nóng)村商業(yè)銀行借款2500萬(wàn)元，；被告D公司與王某的有關(guān)借款抵押之證據(jù)，證明2007年4月被告D公司以爭(zhēng)議租賃合同的租賃標(biāo)的物作為抵押向王某借款3000萬(wàn)。2009年5月9日，兩被告向王某承諾，王某為了實(shí)現(xiàn)該3000萬(wàn)的債權(quán)，而行使抵押權(quán)，兩被告之間的《房屋租賃合同》對(duì)王某或合法買受人沒(méi)有約束力，否則兩被告必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

為了維護(hù)兩被告簽訂《房屋租賃合同》的非法目的的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)對(duì)人民法院根據(jù)工行某支行的執(zhí)行拍賣之申請(qǐng)，被告D公司與上海某通實(shí)業(yè)有限公司于2009年5月簽訂《協(xié)議》，約定由被告D公司委托上海某通公司參與拍賣租賃合同標(biāo)的物。買受后，由被告D公司按照約定利息返還上海某通公司拍賣款與王某的借款，上海某通公司將參與競(jìng)買的公司轉(zhuǎn)讓被告D公司。鑒于兩被告之間的《房屋租賃合同》，該租賃標(biāo)的房屋的評(píng)估價(jià)僅為2499萬(wàn)元。而后，上海某通公司于2009年5月注冊(cè)成立E公司參與拍賣，并最終以3050萬(wàn)元的拍賣價(jià)買受該租賃合同標(biāo)的物。

某區(qū)人民法院收取該3050萬(wàn)元的拍賣價(jià)款，扣除拍賣、評(píng)估費(fèi)用，訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等之后，僅償還工行某支行的部分借款，王某的借款仍未能償還。至今，被告尚有某區(qū)人民法院巨額債務(wù)未能償還。

2011年6月2日，因資金原因，在被告D公司的法定代表人朱某的主導(dǎo)下，以某通公司、朱某等為當(dāng)事人之一，與陳某、黃某簽訂《E公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將E公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓陳某、黃某，并由陳某、黃某代償王某2000萬(wàn)元（被告D公司以該租賃標(biāo)的物的抵押借款）等等。至今，被告D公司尚欠陳某、黃某債務(wù)本金2728萬(wàn)元以及利息未能還清。

至今，陳某、黃某、E公司尚欠原告A公司的股東/法定代表人湯某3000萬(wàn)本金和利息未能償還。

以上事實(shí)證明：1、因兩被告的《合同租賃合同》關(guān)于“至2037年的租金1971萬(wàn)已經(jīng)支付”的約定）而致使租賃標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)和最終的拍賣價(jià)同比大大降低；2、因拍賣價(jià)的降低導(dǎo)致被告D公司向王某2000萬(wàn)的抵押借款未能還清，被告向工行某支行的借款也未能還清，導(dǎo)致陳某、黃某借款2000萬(wàn)給被告D公司代還被告D公司向王某2000萬(wàn)的抵押借款，以致該被告D公司至今未能償還尚欠陳某、黃某債務(wù)本金2728萬(wàn)元以及利息，并最終導(dǎo)致原告A公司的股東/法定代表人湯某3000萬(wàn)本金和利息至今未能實(shí)現(xiàn)。

兩被告簽訂《房屋租賃合同》，隱瞞、轉(zhuǎn)移被告D公司長(zhǎng)期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨額租金的非法行為，其目的規(guī)避履行債務(wù)，損害第三人的合法權(quán)益。該行為已經(jīng)導(dǎo)致連環(huán)三角債的產(chǎn)生，嚴(yán)重阻礙了人民法院的執(zhí)行，導(dǎo)致上述執(zhí)行案件至今無(wú)法執(zhí)行終結(jié)。

此外，朱D代表被告B公司與上海市某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室簽訂《租賃合同》，被告B公司與被告D公司出具《承諾書》給王某，被告D公司委托上海某通公司設(shè)立E公司參與拍賣租賃標(biāo)的物，朱某、上海某通公司作為合同一方主體參與E公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂等等，從始至終，被告D公司或其法定代表人朱某始終是主導(dǎo)人。而從表面上看，大部分合同當(dāng)事人與被告D公司無(wú)關(guān)?？梢?jiàn)，兩被告之間掩藏著特定的關(guān)系，以《房屋租賃合同》掩藏著特殊的利益關(guān)系。

三、兩被告簽訂的《房屋租賃合同》違法了租賃合同最長(zhǎng)期限的規(guī)定

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司與上海市某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室簽訂《租賃合同》，約定訟爭(zhēng)的租賃合同的標(biāo)的物出租被告B公司，租賃期限20年，至2017年9月30日。2001年8月9日，被告D公司取得租賃合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。故，該《租賃合同》的有關(guān)權(quán)利義務(wù)對(duì)被告D公司具有法律約束力。

2006年9月7日，兩被告簽訂了《房屋租賃合同》，因原《租賃合同》的20的租賃期限尚余11年，并未屆滿，且《房屋租賃合同》亦確定該《租賃合同》之效力，故《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)視為是《租賃合同》的補(bǔ)充，即該兩份合同不是獨(dú)立的合同，應(yīng)當(dāng)視為一個(gè)租賃合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第214的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。故，兩被告簽訂了《房屋租賃合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效的。

其次，從該法律規(guī)定看，在1997年6月19日的《租賃合同》屆滿，才可以續(xù)訂租賃合同，兩被告卻在認(rèn)可《租賃合同》的情況下，在20年的租賃期限并為屆滿的2006年9月簽訂《房屋租賃合同》，明顯是為了規(guī)避關(guān)于最長(zhǎng)的租賃期限的強(qiáng)制法律規(guī)定。

四、兩被告簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，并不影響租賃標(biāo)的物的兩次拍賣，沒(méi)有必要對(duì)兩次的執(zhí)行啟動(dòng)監(jiān)督程序。當(dāng)事人參與拍賣的行為，不能視為認(rèn)可《房屋租賃合同》為有效的依據(jù)

合同是否有效，只能是法定的機(jī)構(gòu)根據(jù)法定的條件依法確認(rèn)，而不因?yàn)楹贤?dāng)事人或與合同的利害關(guān)系人是否認(rèn)可，來(lái)確定合同的效力。當(dāng)事人以及利害關(guān)系人是否認(rèn)可或知道，只能成為對(duì)合同的無(wú)效后果是否有責(zé)的理由之一。至今并沒(méi)有任何有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)該《房屋租賃合同》的效力做出有效的認(rèn)定。

如《房屋租賃合同》無(wú)效，導(dǎo)致的結(jié)果是2017年9月30日至2037年9月30日的1971萬(wàn)租金和租賃物的處理問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》對(duì)無(wú)效合同的法律效果做了明確的規(guī)定。即，租賃物應(yīng)當(dāng)依法騰退歸還產(chǎn)權(quán)人，因1971萬(wàn)租金導(dǎo)致的評(píng)估價(jià)的降低，以致拍賣價(jià)的實(shí)際降低，可以根據(jù)利害關(guān)系人的主張，依法予以處理。故，原告A公司并不會(huì)因《房屋租賃合同》無(wú)效而得到不當(dāng)利益。鑒于合同無(wú)效的后果，可以按照法律規(guī)定的程序依法調(diào)整，并不影響執(zhí)行程序，故沒(méi)有啟動(dòng)執(zhí)行監(jiān)督程序的必要。

五、對(duì)于1971萬(wàn)的租金是否實(shí)際支付？被告D公司尚欠陳某、黃某債務(wù)本金2728萬(wàn)元以及利息是否還清？舉證責(zé)任在于兩被告。

1971萬(wàn)的租金是否支付是兩被告之間的事務(wù)，能夠舉證的只能是兩被告，原告有理由認(rèn)為有關(guān)證據(jù)只能由兩被告掌握；被告D公司尚欠陳某、黃某債務(wù)本金2728萬(wàn)元以及利息是否還清，原告已經(jīng)提供了復(fù)印的法院裁定書，被告D公司是債務(wù)人，對(duì)該債務(wù)的情況應(yīng)當(dāng)清楚，故其以沒(méi)有原件為由不能認(rèn)定的意見(jiàn)不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告關(guān)于1971萬(wàn)租金沒(méi)有交付，被告D公司尚欠陳某、黃某債務(wù)本金2728萬(wàn)元以及利息未還的觀點(diǎn)予以認(rèn)可。

綜上所述，被告B公司和D公司簽訂的《房屋租賃合同》是被告B公司與上海市某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室簽訂《租賃合同》的補(bǔ)充，屬于以合法形式掩蓋非法目的，以實(shí)現(xiàn)隱瞞、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)，規(guī)避執(zhí)行的目的，該行為的后果損害了被告D公司的債權(quán)人的合法權(quán)益，且違反了法定的最長(zhǎng)20年的租賃期限的強(qiáng)制規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第3項(xiàng)和第214條的規(guī)定，該《房屋租賃合同》是無(wú)效的。為此，請(qǐng)法庭對(duì)原告A公司的訴訟請(qǐng)求予以支持。

范圣忠律師二審的代理觀點(diǎn)：

    一、關(guān)于被上訴人A公司是否屬于適格原告的問(wèn)題

因本案涉及《租賃合同》是否以合法的形式掩蓋非法之目的、是否惡意串通，損害第三人的合法權(quán)益的問(wèn)題，故受損害的第三方與《租賃合同》是否有效存在直接的利害關(guān)系，是當(dāng)然的訴訟當(dāng)事人。

被上訴人A公司的所有權(quán)行使是否受限，直接受到《租賃合同》是否有效的影響。同時(shí)，作為被上訴人A公司的法定代表人與持股90%的股東湯某，與《租賃合同》是否有效也存在利害關(guān)系，與被上訴人A公司也存在關(guān)聯(lián)性。

本案的執(zhí)行程序從未對(duì)《租賃合同》的效力進(jìn)行審查并作出認(rèn)定?！蹲赓U合同》無(wú)效，則與之相關(guān)的是租金如何處理問(wèn)題，《合同法》對(duì)合同無(wú)效的后果作出了明確的約定，即租金問(wèn)題可以通過(guò)《合同法》的規(guī)定另案處理。

法律保護(hù)的對(duì)象不應(yīng)當(dāng)是違法行為。因本案審查的是《租賃合同》的效力問(wèn)題，而該問(wèn)題又涉及《租賃合同》的簽約主體是否違法，一審已經(jīng)明確認(rèn)定了《租賃合同》的簽約主體存在違法，并侵犯了被上訴人A公司等人的合法權(quán)益，因此，只要《租賃合同》無(wú)效，就不存在被上訴人A公司的權(quán)利被侵犯的問(wèn)題。

    二、對(duì)租金是否交付的認(rèn)定問(wèn)題（略）

    三、對(duì)惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的的認(rèn)定問(wèn)題

事實(shí)部分省略

顯然，《租賃合同》的簽約主體—上訴人B公司與D公司利用執(zhí)行階段，除非執(zhí)行程序當(dāng)事人提出異議，法院不主動(dòng)進(jìn)行實(shí)體審查之漏洞，在拍賣前由D公司設(shè)立并控制的E公司，一直至被上訴人A公司買受涉案房屋之前。

在司法拍賣過(guò)程中通過(guò)委托拍賣、制造假象、惡意串通，以《租賃合同》掩蓋涉案房屋真實(shí)價(jià)值，又以自己設(shè)立并控制的E公司參與競(jìng)買，其目的在于剝奪利害關(guān)系人主張權(quán)益，以順利實(shí)現(xiàn)其非法目的。

在E公司拍賣取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)之后，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將房屋轉(zhuǎn)讓給原審被告的債權(quán)人陳某、黃某，朱某與陳某、黃某約定了解除《租賃合同》、股權(quán)回購(gòu)等。期間的有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議都是由朱某簽名，也充分體現(xiàn)了D公司對(duì)該房屋第一次拍賣后的實(shí)際控制。

在完成E公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，朱某再次承諾解除該《租賃合同》，只是因朱某涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被羈押，造成該書面承諾未能履行。

E公司曾經(jīng)就《租賃合同》的效力提出訴訟，之后撤訴。原因在于撤訴之時(shí)，涉案房屋已經(jīng)由被上訴人A公司拍得，作為E公司的新股東—陳某、黃某已經(jīng)沒(méi)有訴訟的效益。

故，以上事實(shí)可以推出上訴人B公司與D公司之間的惡意串通、以合法形式掩蓋非法之目的。

    四、關(guān)于上訴人B公司與D公司之間的惡意串通、以非法形式掩蓋非法目的至行為，是否損害了第三人的合法權(quán)益的問(wèn)題

1、因上訴人B公司與D公司簽訂的《租賃合同》（關(guān)于“至2037年的租金1971萬(wàn)已經(jīng)支付”的約定）而致使租賃標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)和最終的拍賣價(jià)同比大大降低1971萬(wàn)余；2、因拍賣價(jià)的降低導(dǎo)致D公司向王某2000萬(wàn)的抵押借款未能還清，原審被告D公司向工行某支行的借款也未能還清，導(dǎo)致陳某、黃某借款2000萬(wàn)給原審被告D公司代還原審被告D公司向王某2000萬(wàn)的抵押借款，以致該原審被告D公司至今未能償還陳某、黃某借款本金2728萬(wàn)元以及利息，并最終導(dǎo)致被上訴人A公司的股東/法定代表人湯某3000萬(wàn)本金和利息至今未能實(shí)現(xiàn)。

上訴人B公司與原審被告D公司簽訂《房屋租賃合同》，隱瞞、轉(zhuǎn)移原審被告D公司產(chǎn)期的巨額租金的非法行為，其目的規(guī)避履行債務(wù)，損害第三人的合法權(quán)益。該行為已經(jīng)導(dǎo)致連環(huán)三角債的產(chǎn)生，嚴(yán)重阻礙了人民法院的執(zhí)行，導(dǎo)致上述案件至今無(wú)法執(zhí)行終結(jié)。

2、致使被上訴人A公司的權(quán)利受限，用益物權(quán)直接受到損害。

綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律正確，認(rèn)定被上訴人A公司為適格原告也是正確的。上訴人B公司的上訴請(qǐng)求與理由不能成立。請(qǐng)二審法院依法駁回。