房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃，居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人們從事生產(chǎn)經(jīng)營必要的生產(chǎn)資料。近年來，法院受理的房屋租賃糾紛案件日益增多，審理的房屋租賃糾紛案件中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)為租金欠付問題、房屋租賃合同的解除權問題、承租人的優(yōu)先購買權問題、房屋轉(zhuǎn)租問題、房屋租賃中裝修問題、租賃物的權利瑕疵擔保問題等等。本人現(xiàn)就房屋租賃過程中如何更好保護自身合法權益，如何有效減少糾紛的發(fā)生談談以下看法及措施。
一、房屋租賃合同在實際履行中存在的問題
隨著房屋價格不斷上漲，房屋租賃合同的頻繁應用也不斷升級，現(xiàn)就房屋租賃合同履行中出現(xiàn)的問題進行概括并提出減少此類糾紛的建議。
 (一)承租人轉(zhuǎn)租房屋的問題
轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃合同關系，而將房屋出租給他人使用、收益。我國合同法規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃特轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，所以承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人，必須經(jīng)出租人同意。案例：2007年10月2日，王某將其毗鄰幼兒園的一間沿街門面房租給李某經(jīng)營兒童用品使用，雙方約定租金為4000元，并約定所租房屋只準承租人使用，不得轉(zhuǎn)租，如有違約，要支付給對方違約金10000元。在李某經(jīng)營使用期間，幼兒園出于整體規(guī)劃考慮，與王某談妥收購其門面房的產(chǎn)權，王某隨即通知了李某準備將房屋轉(zhuǎn)讓給幼兒園，李某未表示異議，后李某將房屋轉(zhuǎn)租給林某，約定租金每月5000元，幼兒園得知后，要求李某解除與林某的租賃合同，李某卻以房屋租給王某拒絕了幼兒園的要求。對此案我們經(jīng)審理認為，王某與李某的租賃合同有效，但王某作為房屋的所有權人有權對該房屋進行處分，在與李某的租賃合同履行期間，王某可以將房屋轉(zhuǎn)讓，王某在轉(zhuǎn)讓前三個月即通知李某，李某未表示異議，即表示其放棄優(yōu)先購買權，因此王某與幼兒園的買賣關系合法有效。該房屋在辦理過戶登記后，房屋的所有權已轉(zhuǎn)為幼兒園所有，但根據(jù)買賣不破租賃的原則，李某在租賃期間仍享有對該房屋的使用權，直至租賃期限屆滿。李某雖享有對房屋的使用權，但在未征得房屋的所有權人同意的情況下，不得轉(zhuǎn)讓該使用權，即不得轉(zhuǎn)租，否則其轉(zhuǎn)租行為無效。因此李某與林某的租賃關系無效，不受法律保護，故法院確認王某與李某的租賃合同內(nèi)容對李某具有約束力，判決解除李某與林某的租賃合同。另外還需指出，出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
(二)承租人優(yōu)先購買權的問題
房屋承租的優(yōu)先購買權，是指房屋租賃關系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時，以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權利。案例：2007年3月1日，某公司與張XX簽訂房屋租賃合同，約定，張XX將位于某市新華南路49號C603室租賃給某公司，租期自2007年3月1日至2012年2月28日共5年。年租金36000元，合同簽訂后，某公司向張XX交納租金至2009年9月。2009年3月2日，張XX未通知某公司其欲轉(zhuǎn)讓房屋即與楊XX簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，并在烏魯木齊市房屋交易中心做了登記。某公司得知即向法院提起訴訟，要求確認張XX與楊XX簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同并辦理房屋過戶登記的行為侵犯了其優(yōu)先購買權。法院依照相關法律規(guī)定，確認張XX與楊XX簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同侵害了某公司的優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權作為一種締約請求權不具有對抗第三人的權利，故作為承租人的某公司在其優(yōu)先購買權受侵害時只能主張損害賠償，而不能主張XX與楊XX所簽合同無效，故駁回了原告某公司的訴訟請求。但告知某公司可對其損失另案要求張XX予以賠償。
(三)承租人裝修房屋的問題
承租人在租賃房屋后，為了滿足生活或經(jīng)營的需要，往往會對房屋進行裝修、改造，合同終止后，如何處理裝修的財產(chǎn)歸屬問題、不當?shù)美皳p失賠償問題。案例：原告與被告于2006年5月14日簽訂了一份場地承包協(xié)議，約定被告將其辦公樓會議室樓上樓下租賃給原告創(chuàng)辦美容健身中心，承租期為5年，租金每月5000元，并給定原告承包期滿一年以上兩年內(nèi)，若被告需要搞基建或出讓房屋等，可適當賠償原告對該房屋投入的裝修費的50%。協(xié)議簽訂后雙方實際履行，原告對房屋進行了裝修改造并花去8萬元，原告在該房屋營業(yè)一年零四個月后，因被告與另案發(fā)生債務，該房屋被法院查封，并拍賣該房屋償還另案欠款，原告在營業(yè)期間已交納了一年零四個月的租金，并多次向被告交納租金13800元，稅務機關在原告營業(yè)的最后一個月以原告營業(yè)額40000元為依據(jù)收取稅費。原告向法院起訴，要求被告承擔違約責任，賠償損失，法院認為雙方合同有效，雙方應按協(xié)議履行各自義務，被告因與另案發(fā)生債務糾紛，其租賃給原告的房屋被法院查封拍賣，致使雙方所訂立的合同無法履行完畢，過錯責任在于被告，應承擔違約責任，應賠償原告對該房屋的裝修費用，同時還應承擔由于其過錯造成原告的營業(yè)損失，損失應參照稅務機關向原告收取的稅費比率以每月40000元為依據(jù)計算即每天1333元。另一案例：一幢1層商鋪及樓上201室由原告用于經(jīng)營美容經(jīng)營場地，租期三年，年租金30000元。合同履行期間，原告向被告交納了押金、一個采暖期的暖氣費和物業(yè)費，并對所租賃的房屋花費25000元進行了裝修改造，但在原告履行合同數(shù)月后，被房主告知此房房主與被告簽訂房屋租賃合同中明確約定未經(jīng)房屋所有權人書面同意，被告不得將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，否則，房主有權解除合同，此房即被房主收回。原告無法繼續(xù)經(jīng)營，即訴將被告訴至法院，要求解除與被告的合同，由被告賠償其房屋裝修費25000元，退還押金、物業(yè)費和暖氣費。后經(jīng)法院委托鑒定部門對該房屋的裝修殘值進行評估，結論為11200元。法院經(jīng)審理認為，被告未經(jīng)房主同意即將從房主承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租他人，其行為構成違約，本案系由于被告的過錯而導致原告與被告的合同無法繼續(xù)履行，故判決解除原告與被告的房屋租賃合同，被告退還收取原告的押金3000元；賠償原告房屋裝修損失11200元，賠償原告未使用房屋期間的物業(yè)費及暖氣費。在此房屋裝修損失的賠償問題，法律還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持，但當事人另有約定的除外。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按下列情形處理：1、因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期同裝飾裝修殘值損失的，予以支持；2、因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；3、因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；4、因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。
(四)房屋租賃期限屆滿的問題
房屋租賃合同履行期限屆滿，雙方未續(xù)簽合同的處理，承租人繼續(xù)使用租賃房屋的，視為不定期租賃，原租賃合同繼續(xù)有效，但當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同就在合理期限之前通知承租人。
(五)承租人欠付租金的問題
租金欠付問題是在房屋租賃過程最容易出現(xiàn)的問題，有些承租人居無定所，租賃房屋期間欠付的租金不能按約收取，解決此問題辦理可由合同雙方約定由承租人向出租方交納一定數(shù)額的保證金來解決，一旦出現(xiàn)承租人欠付租金的情況，可以保證金折抵承租人在租賃房屋期間的應支付的租金。如果交納的保證金不足以折抵承租人應交納的租金的，房屋出租方可通過協(xié)商或訴訟解決。
(六)承租人擅自改變房屋結構的問題
承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，法院對其訴訟請求是支持的。另外，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院對其請求也是支持的。
二、如何有效預防和減少房屋租賃糾紛
房屋租賃合同系廣大人民群眾的切身利益、同社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展息息相關。筆者對房屋租賃合同在實際履行當中發(fā)生的糾紛進行總結、概括，并提出了建議性的防范性措施。
簽訂房屋租賃合同要具備完善的書面要件。
房屋租賃合同是房屋所有人作為出租人將房屋租賃給承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租賃過程中，房屋所有權人應當和出租人簽訂書面合同（即使租賃6個月以內(nèi)），明確雙方的權利義務關系，以防日后發(fā)生糾紛承擔舉證不能的責任。
(1) 書面的房屋租賃合同應當包括以下內(nèi)容：租賃雙方的姓名（或者名稱）及住址；房屋坐落位置、面積；裝修及設施狀況，房屋附屬家具、電器、裝修及其他設備設施狀況，并對水費、電費、電話費、收視費、供暖費、燃氣費、物業(yè)費、衛(wèi)生費、上網(wǎng)費、車位費、租賃稅費等相關費用的承擔都要作出明確的約定，以防日后發(fā)生糾紛；明確租賃物交付時的狀況，并由雙方簽章確認符合交驗條件，同意接收。以免任何一方否認曾發(fā)生過房屋租賃，從而增加舉證難度，導致法院對租金給付主張不予認可。
(2)對房屋租賃的用途、期限、租金標準及租金的交付期限予以明確，以免日后引起糾紛。如果出租人未按照約定方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失；如果雙方對租賃房屋的用途未作約定，糾紛發(fā)生后雙方當事人對房屋用途存在意見分歧的，不僅影響案件事實的查證，而且對一方當事人訴訟請求成立與否的事實主張產(chǎn)生影響。
租賃合同分為定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃中，由于當事人未約定租賃期限，故當事人任何一方都可以隨時提出解除合同，但應當在合理的期限前通知承租人；定期租賃合同，在合同約定的期限屆滿時終止，我國合同法中沒有租賃最低期限的限制，但有最高期限的限制，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。
租金不僅應寫明具體數(shù)額，而且還應當注明租金交付的方式，是按月還是按季或按年交付。此外，對在租賃期間，租金能否調(diào)整應在合同中明確，一般來說，遇到政府作出調(diào)整租金的決定以及經(jīng)過修繕，建筑結構和使用條件有了較大改善，一方當事人可主張租金調(diào)整。
(3) 房屋修繕及保護責任。合同中應盡可能明確房屋修繕與保養(yǎng)的項目、方式及費用的承擔，合同沒有約定的，按照“誰出租誰負責”的原則，由出租方負責房屋的維修、保養(yǎng)，但如果因承租人的過錯造成房屋及其附著設施損壞的，由承租人負責修復或賠償。
(4) 合同變更和解除的條件。房屋租賃合同的雙方應該對在什么情況下合同當事人享有房屋租賃合同的解除權作出約定，法律規(guī)定的合同解除權有約定和法定兩種，約定解除中，如租賃合同履行期間一方有重大違約，另一方有權依照合同約定提出解除合同，比如出租方以房屋不盡修繕義務，造成居住安全受到威脅或不能正常使用的；承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換使用承租房屋的；擅自改變房屋用途或結構的；無正當理由經(jīng)出租人催告仍拖欠租金累計達到一定數(shù)額；因承租人的違法違規(guī)行為而導致房屋出租人被公安或相關部門處罰的等等，當上述情況出現(xiàn)時，一方有權提出解除合同。如果合同當事人對合同解除條件未作約定，一方要求解除合同的依據(jù)只能依照法律規(guī)定來處理，法定的解除條件范圍限定的比較窄，也可以說對合同解除權限制的比較嚴格。
(5) 違約責任。合同生效后，合同當事人未按照合同的約定履行自己的合同義務，即構成違約，為保證合同當事人按約履行合同義務，對違約責任雙方應當作出約定，違約責任主要有繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、定金罰則、支付違約金等。
(6) 出租房屋應當辦理登記備案手續(xù)。《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件以及市（縣）以上人民政府規(guī)定的其他文件，向房屋所在地的市（縣）人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。租賃合同期滿、解除或者終止，出租人應當向原登記機關辦理注銷手續(xù)；出租人未辦理注銷手續(xù)的，視為繼續(xù)租賃的行為。出租共有房屋或者出租委托代管房屋的，辦理登記備案手續(xù)應當提交其他共有人同意出租的證明或者委托代管人授權出租的證明。登記備案也是出租方必須要履行的義務，但未辦理登記備案手續(xù)的，并不導致當事人的房屋租賃合同無效，當事人以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，也要從其約定。