文/羅榆

　　近年來(lái)，隨著我國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)火爆發(fā)展，國(guó)內(nèi)私家車(chē)數(shù)量也愈來(lái)愈多，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年湖南省長(zhǎng)沙市增加210多萬(wàn)機(jī)動(dòng)車(chē)輛，龐大的機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量帶來(lái)的停車(chē)問(wèn)題日益嚴(yán)重，隨之而產(chǎn)生的車(chē)位權(quán)屬糾紛愈發(fā)突顯。因此，車(chē)位權(quán)屬如何進(jìn)行區(qū)分與界定，非常有必要加以系統(tǒng)區(qū)分和厘清，本文將針對(duì)小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬界定進(jìn)行闡析。

南京市星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車(chē)庫(kù)，其中規(guī)劃內(nèi)的車(chē)庫(kù)36個(gè)，開(kāi)發(fā)商江蘇星漢置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星漢公司”)賣(mài)掉了其中35個(gè)，其余的被物業(yè)對(duì)外出租。業(yè)主委員會(huì)多次要求星漢公司將車(chē)庫(kù)歸還給業(yè)主，但星漢公司堅(jiān)決反對(duì)。于是，業(yè)主委員會(huì)將星漢公司告上法庭，請(qǐng)求確認(rèn)星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)全體業(yè)主共有。

法院認(rèn)為：星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車(chē)庫(kù)數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，歸業(yè)主共有。星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車(chē)庫(kù)數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，故超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車(chē)庫(kù)應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車(chē)庫(kù)中，南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定(試行)》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%(最低6個(gè))的車(chē)庫(kù)為業(yè)主保留。因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車(chē)庫(kù)為29個(gè)，被告已交付了24個(gè)車(chē)庫(kù)，尚應(yīng)向原告移交5個(gè)車(chē)庫(kù)。因被告應(yīng)移交的車(chē)庫(kù)已實(shí)際出售給小區(qū)其他業(yè)主，原告要求移交車(chē)位的請(qǐng)求實(shí)際無(wú)法履行，故原告有權(quán)要求被告支付5個(gè)車(chē)庫(kù)對(duì)應(yīng)的出售價(jià)款。

最終，法院判決被告星漢公司給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)未能交付的5個(gè)車(chē)庫(kù)出售款500000元;駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。

對(duì)于小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，我國(guó)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條就作了相應(yīng)的規(guī)定，但并不完備。該條文規(guī)定對(duì)于在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。對(duì)占用業(yè)主公共的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，則明確規(guī)定屬于業(yè)主共有。但實(shí)踐中小區(qū)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，若想進(jìn)一步明晰小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)弄清楚爭(zhēng)議車(chē)位屬于哪一種類(lèi)型，筆者根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)車(chē)位類(lèi)型進(jìn)行了劃分，具體如下：

按空間劃分，可以將車(chē)位分為三類(lèi)：一是地上車(chē)位，二是地下車(chē)位，三是機(jī)械車(chē)位。其中地下車(chē)位又包括人防車(chē)位，機(jī)械車(chē)位因其空間上的特殊性，筆者將其單獨(dú)列為第三類(lèi)車(chē)位。

按是否具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)劃分，可以將車(chē)位分為兩大類(lèi)，一是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，二是無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位。其中無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位具體可以分為四種：屬于人防工程的地下車(chē)位;計(jì)入公攤(或不計(jì)入公攤)無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位;規(guī)劃內(nèi)但無(wú)產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位;機(jī)械車(chē)位。

對(duì)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位等一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，而對(duì)于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位,則比較容易產(chǎn)生糾紛，發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議。因此，需要分情況進(jìn)行判斷：

一是屬于人防工程的地下車(chē)位。《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！闭l(shuí)與規(guī)劃、人防工程管理部門(mén)簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰(shuí)就是人防工程管理部門(mén)批準(zhǔn)和管理的收益人。該法僅規(guī)定了人防工程的管理權(quán)和收益權(quán)歸屬，但并未對(duì)人防工程的所有權(quán)歸屬問(wèn)題予以明確規(guī)定，司法實(shí)踐中關(guān)于人防車(chē)位的所有權(quán)權(quán)屬尚有爭(zhēng)議。

二是計(jì)入公攤(或不計(jì)入公攤)無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位。計(jì)入公攤但無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，業(yè)主支付價(jià)款取得專(zhuān)有權(quán)的同時(shí)已取得了共有部分的共有權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有;對(duì)于不計(jì)入公攤但無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，未計(jì)入公攤面積且無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，并不因尚未進(jìn)行登記就喪失車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)，此種情況下開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分。

三是規(guī)劃內(nèi)但無(wú)產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位。對(duì)于部分建筑規(guī)劃內(nèi)但無(wú)法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，應(yīng)先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用小區(qū)公共綠地或公共場(chǎng)所建設(shè)的，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款之規(guī)定，則其歸小區(qū)全體業(yè)主共有，司法實(shí)踐中的判決，如廣東省高院的(2014)粵高法民一提字第120號(hào)判決，就是將規(guī)劃內(nèi)但占用公共綠地的小區(qū)車(chē)位判歸小區(qū)全體業(yè)主所有。不能證明是占用小區(qū)公共綠地或公共場(chǎng)所建設(shè)的，則依據(jù)規(guī)劃、合同等綜合因素予以認(rèn)定。

四是機(jī)械車(chē)位。機(jī)械停車(chē)位具有占地面積小、空間利用率高等優(yōu)勢(shì)，是有效解決停車(chē)難的一種方式，但與此同時(shí)，也帶來(lái)了出售和產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問(wèn)題。機(jī)械車(chē)位權(quán)屬目前我國(guó)尚無(wú)明文規(guī)定，一般情況下無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但開(kāi)發(fā)商可以對(duì)外進(jìn)行出租。由于機(jī)械車(chē)位是一個(gè)移動(dòng)的非獨(dú)立空間，它必須依靠機(jī)械的整體運(yùn)行和空間的交換來(lái)達(dá)到個(gè)體車(chē)位使用的目的。但是對(duì)于一個(gè)機(jī)械停車(chē)單元整體來(lái)說(shuō)，其位置是可以具體確定即特定的，能夠明確區(qū)分。因此，機(jī)械車(chē)位整體是可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的。目前機(jī)械車(chē)位在很多地區(qū)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的地區(qū)如四川成都從2014年下半年開(kāi)始可以受理機(jī)械車(chē)位的權(quán)屬登記業(yè)務(wù)，但僅可以辦理同一項(xiàng)目?jī)?nèi)機(jī)械車(chē)位所有權(quán)初始登記及其整體轉(zhuǎn)移、抵押登記。

在辦理該類(lèi)機(jī)械車(chē)位權(quán)屬登記業(yè)務(wù)時(shí)，除按照一般房屋登記業(yè)務(wù)準(zhǔn)備申請(qǐng)資料外，還需要注意的是，申請(qǐng)辦理的機(jī)械車(chē)位必須是合法建造并已通過(guò)竣工驗(yàn)收，且同一項(xiàng)目?jī)?nèi)機(jī)械車(chē)位只能整體進(jìn)行登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移、抵押登記等登記業(yè)務(wù)。

對(duì)小區(qū)車(chē)位權(quán)屬的界定，首先應(yīng)區(qū)分清楚車(chē)位的類(lèi)型，判斷其是否在規(guī)劃之內(nèi)，是否占用公共道路、公共綠地或是人防車(chē)位等。其次，根據(jù)車(chē)位類(lèi)型，再行判斷該類(lèi)車(chē)位權(quán)屬是歸開(kāi)發(fā)商所有還是歸業(yè)主所有，進(jìn)而便可判斷其是否有權(quán)對(duì)該車(chē)位進(jìn)行出租、出售或附贈(zèng)了。

作者系上海建緯長(zhǎng)沙律師事務(wù)所律師