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【案情簡介】 2003年11月，南京市鼓樓區(qū)人民法院作出“小區(qū)車庫歸業(yè)主”的判決。案件起因是位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中35個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會將開發(fā)商告上法庭。南京鼓樓區(qū)法院作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。一審判決后，被告星漢公司不服，提起上訴。南京市中級人民法院認為原審查明事實不清，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。2014年9月，南京鼓樓法院作出重審判決：判令星漢公司給付業(yè)主委員會車位出售款50萬元，駁回業(yè)主委員會的其他訴訟請求。 【法院觀點】 一審法官認為：一、規(guī)劃部門要求開發(fā)商按每戶0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)，建成后的車庫是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用；二、小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)、除非取得土地使用權(quán)人的同意；三、由于開發(fā)商無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本。 重審法官認為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，超規(guī)劃建設(shè)的車庫應(yīng)屬業(yè)主共有；規(guī)劃核準的車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%的車庫為業(yè)主保留，其余的歸開發(fā)商所有，開發(fā)商享有處分的權(quán)利。 【律師說法】 要弄清小區(qū)車位的所有權(quán)到底歸誰，我們需要弄清以下三個問題。 首先,車位所有權(quán)從何而來？ 物權(quán)法第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)單位（開發(fā)商）作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。但有兩種例外情況： 一是法律另有規(guī)定，如物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等等。 二是建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料，表明某些車位為業(yè)主共有，這就讓與或者放棄了自己的權(quán)利，所有權(quán)自然轉(zhuǎn)移到受讓人手中。 第二，如何區(qū)分車位是“專有”還是“共有”？ 從物權(quán)法的規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權(quán)屬。專有的車位，建設(shè)單位有權(quán)處分，共有的車位，屬于全體業(yè)主。那么，如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位？ 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>這是該條文第二款和第三款，它們分別規(guī)定了車位的兩種權(quán)屬。第二款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，建設(shè)單位有權(quán)出售、出租、附贈，表明這部分車位產(chǎn)權(quán)是屬于建設(shè)單位的；而第三款規(guī)定的共有車位，沒有“規(guī)劃用于”的字樣，也就是說這指的是規(guī)劃外的車位。這一點，從最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第六條中也得到了印證：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！庇纱丝梢缘贸鲆粋€明確的結(jié)論：規(guī)劃內(nèi)的車位，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位；規(guī)劃外的車位，若占用了業(yè)主共有道路或者其他場地，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。 判斷一個車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的，只能依據(jù)規(guī)劃文件，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位；附圖上未標示的車位，是規(guī)劃外的車位。有的建設(shè)項目，規(guī)劃報建時尚未設(shè)計車位，則可以規(guī)劃確定的數(shù)量為依據(jù)，規(guī)劃數(shù)量之內(nèi)的，屬于規(guī)劃車位。 規(guī)劃內(nèi)的露天車位，是專有的還是共有的，實務(wù)中分歧很大，很多人認為，開發(fā)商對露天車位并沒有投資，而且小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)都被業(yè)主分攤了，開發(fā)商并無份額，所以露天車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。 對此，我們應(yīng)該看法律規(guī)定，物權(quán)法、司法解釋都只強調(diào)了規(guī)劃內(nèi)與規(guī)劃外，并未區(qū)分車位的形態(tài)，規(guī)劃內(nèi)的車位屬于建設(shè)單位，并未規(guī)定露天車位除外；其次，沒有墻壁、頂蓋，并不等于說沒有投資，只是投資多少的問題；第三，只要是專有部分，就如同房屋一樣是分攤建設(shè)用地使用權(quán)的，不存在土地權(quán)益都由房屋業(yè)主享有、露天車位無土地權(quán)益的問題。所以，露天車位與其它形態(tài)的車位一樣，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)劃分的標志，規(guī)劃內(nèi)的，開發(fā)商享有所有權(quán)。 第三，人防車位歸誰？ 關(guān)于人防車位的產(chǎn)權(quán)，有些人認為“人防車位屬于國防資產(chǎn)，因此人防車位的產(chǎn)權(quán)屬于國家”。筆者認為，這一觀點值得商榷。 《國防法》第三十七條規(guī)定，“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有?！庇纱丝梢?，國家投資是國防資產(chǎn)的前提，人防車位是建設(shè)單位全額投資，政府未加征收，不能認定為國防資產(chǎn)。 人防車位與一般車位的不同之處，僅在于人防車位多了一個戰(zhàn)時防空的功能，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，隨時可以被國家征用轉(zhuǎn)作防空設(shè)施，這不牽涉權(quán)屬問題。第一，從法律關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)則來看，誰投資，誰所有；建造人是原始所有權(quán)人；建設(shè)用地使用權(quán)人享有建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的所有權(quán)。第二，從特別法規(guī)定來看，《人民防空法》并沒有對社會投資的人防設(shè)施的所有權(quán)作出特別規(guī)定。第三，從物權(quán)法及相關(guān)司法解釋規(guī)定來看，所指的都是“規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫”，并未區(qū)分形態(tài)，沒有規(guī)定地下的具有人防功能的車位除外，那我們就沒有理由把人防車位從物權(quán)法第七十四條的規(guī)定中排除出去。
【律師建議】 科斯定律認為，產(chǎn)權(quán)清晰是交易的前提，能減少交易成本，促進社會整體利益的增長。筆者建議，如果符合現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記條件的，盡量采用登記的辦法明晰產(chǎn)權(quán)，必要的時候采取行政訴訟；如果現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)未作規(guī)定的，也可通過提起確權(quán)之訴的民事訴訟解決。 譚艷輝律師，畢業(yè)于湖南大學(xué)，擅長建筑、房地產(chǎn)、投融資、公司治理與經(jīng)營、PPP項目等領(lǐng)域的法律服務(wù)，曾為多家單位和個人處理了大量訴訟和非訴訟法律事務(wù)，法律服務(wù)經(jīng)驗豐富。 |
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