導(dǎo)讀：在房屋租賃合同中，承租人對出租人出賣的租賃房屋享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。而《合同法》第230條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋租賃合同司法解釋”）第21至24條對承租人優(yōu)先購買權(quán)制度作了規(guī)定。但在司法實(shí)踐中，對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)過程中的某些問題仍然存在爭議，本文作者擬對研究中發(fā)現(xiàn)的某些問題作出匯總、觀點(diǎn)分析并提出作者的看法，以求達(dá)到拋磚引玉的效果。文中的參考、引用及分析若存在錯(cuò)誤，歡迎讀者斧正。

文/黃超宇 上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所

本文由作者向無訟閱讀獨(dú)家供稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和來源

一、優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，實(shí)務(wù)中存在以下認(rèn)識：

觀點(diǎn)一：承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)。根據(jù)萊蕪市中級人民法院李玲與萊蕪鋼鐵集團(tuán)金鼎實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文），該法院認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人作出以同等條件購買租賃房產(chǎn)的意思表示，該意思表示到達(dá)承租人時(shí)買賣合同即為成立。

觀點(diǎn)二：承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)。在成都市中級人民法院吳玲與陳斌等房屋租賃合同糾紛上訴案（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文），法院認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定，出租人未按承租人優(yōu)先購買權(quán)出賣房屋的，承租人可以主張買賣合同無效。并以此判斷承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)視為具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。

觀點(diǎn)三：承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)。參考天津市濱海新區(qū)人民法院天津市北方海鹽設(shè)備制造有限公司與天津市德建商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一案（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文），法院認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)，但又是一種不同于其他債權(quán)的請求權(quán)，即附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)。

本文同意第三種觀點(diǎn)，承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于債權(quán)請求權(quán)，理由如下：

首先，如果承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)，則該權(quán)利應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)中的對世效力，而不僅具有債權(quán)的相對效力。而根據(jù)房屋租賃合同司法解釋第21條的規(guī)定，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?？梢娫撟罡咴旱乃痉ń忉屢呀?jīng)否認(rèn)了民通意見118條中關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)否定出租人與第三人簽訂合同效力的規(guī)定，同時(shí)也否認(rèn)了承租人優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。

其次，形成權(quán)是指權(quán)利人依自己的行為，使自己與他人之間的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。但承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后是否當(dāng)然發(fā)生簽訂合同的效力？本文認(rèn)為持否定意見，即使承租人行使了優(yōu)先購買權(quán)，而出租人同樣有權(quán)利拒絕締結(jié)該買賣合同，具體分析和理由詳見下文“承租人與第三人是否可以交叉加價(jià)”部分內(nèi)容。

二、關(guān)于“通知”中的各問題

1.通知內(nèi)容的具體程度應(yīng)個(gè)案判斷

有鑒于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使系基于出租人與第三人簽訂的買賣合同同等條件下為前提，則應(yīng)當(dāng)以出租人與第三人之間簽訂的合同作為通知的內(nèi)容。然而，對于通知的內(nèi)容是否應(yīng)當(dāng)具體、明確這一問題，審判中存在兩種思路。根據(jù)重慶市第一中級人民法院重慶鑫鉆酒店管理有限公司與重慶紫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文）案中，出租人僅告知承租人系爭房屋將要出售，但并未明確出售房屋的具體條件，法院認(rèn)為在法律沒有明確規(guī)定的情況下，如將通知的內(nèi)容理解為必須包含具體的出賣條件，則擴(kuò)大了出租人通知義務(wù)的范圍，故法院認(rèn)為被上訴人明確告知房屋有意出賣則應(yīng)視為其已履行了通知義務(wù)。然而根據(jù)西充縣人民法院王丕文訴南充市九洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人吳克第、黃瓊?cè)刈赓U房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文）案中，出租人雖然向承租人通知其欲出售房屋，該通知上并未列明出售條件，作為優(yōu)先購買權(quán)前提之一的同等條件無從體現(xiàn)。但需要提示的是，本案中的通知行為與實(shí)際出售給第三人行為之間隔了整整3年，故法院可能綜合考慮了通知與實(shí)際出售之間的關(guān)聯(lián)程度而作出了不利于出租人的判定。

本文認(rèn)為，通知內(nèi)容的具體成都應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行判斷。若出租人在通知承租人時(shí)實(shí)際明確了交易的具體條款，則毫無疑問應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人已經(jīng)履行了通知義務(wù)。若出租人僅告知承租人其打算出售租賃房屋，但并未明確出售的具體條款（價(jià)款及支付方式等），則應(yīng)當(dāng)結(jié)合承租人回復(fù)該通知的積極程度綜合判斷。正如重慶鑫鉆酒店管理有限公司與重慶紫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文）判決中所稱：如將通知的內(nèi)容理解為必須包含具體的出賣條件，則擴(kuò)大了出租人通知義務(wù)的范圍。

2.公告的形式不能視為出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)

無論是《合同法》第230條還是房屋租賃合同司法解釋，都僅以“通知”兩字表明了出租人的義務(wù)。而參考《合同法》第十條的規(guī)定當(dāng)事人訂立合同的方式有書面形式、口頭形式和其他形式，且在實(shí)踐中，一般情況下通過書面、口頭、郵件、傳真等其他形式均被認(rèn)可。本文認(rèn)為，若出租人通過上述形式通知承租人，則應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)履行了通知義務(wù)。但如果出租人主張已經(jīng)在報(bào)紙等媒體上通過公告的形式已經(jīng)向承租人履行了通知義務(wù)，是否會被法院支持？

根據(jù)岳陽市中級人民法院上訴人楊建平與被上訴人岳陽市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文），法院認(rèn)為出租人出賣包括訴爭房屋在內(nèi)的九宗土地及房產(chǎn)時(shí)，分別在《長江信息報(bào)》、《三項(xiàng)都市報(bào)》上刊登了處置公告，故應(yīng)當(dāng)視為出租人已經(jīng)在合理期限內(nèi)告知了承租人將出賣租賃房屋。然而根據(jù)天津市濱海新區(qū)人民法院天津市北方海鹽設(shè)備制造有限公司與天津市德建商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛案（點(diǎn)擊案件名稱查看裁判文書全文），雖然出租人在《上海證券報(bào)》發(fā)布了訴爭房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓公告，但該公告是向不特定的購買人發(fā)出的要約邀請，并不足以證實(shí)被告履行了對原告的告知義務(wù)。不同法院對基本相同的案情作出了截然相反的認(rèn)定，可見這一問題在實(shí)踐中存在較大爭議。

本文認(rèn)為，根據(jù)《合同法》及房屋租賃司法解釋的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)就通知承租人其有意愿出售房屋，而該等通知至少應(yīng)當(dāng)是保證承租人可以必然接收到的（無法聯(lián)系承租人的情況除外），因此，出租人的通知應(yīng)當(dāng)針對承租人所發(fā)出的信息。而在報(bào)紙或其他媒體上公告的形式并不能必然保證承租人可以了解到出售的事實(shí)，因此，本文認(rèn)為不能僅以公告的形式就認(rèn)定出租人已經(jīng)有效地通知了承租人。

三、對于“同等條件”的理解

在目前的法律條文中，并未對承租人優(yōu)先購買權(quán)中的“同等條件”作出專門的規(guī)定，但2016年頒布的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》（以下簡稱“物權(quán)法解釋（一）”）對按份共有人在行使優(yōu)先購買權(quán)中的“同等條件”作了原則性的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法解釋（一）第十條，最高院以列舉的方式明確了優(yōu)先購買權(quán)中同等條件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、履行方式及期限進(jìn)行判斷。然而“等因素”也表明除了前述被列舉的因素外，仍然應(yīng)當(dāng)考慮其他各因素。

1.同等條件應(yīng)當(dāng)僅限于“買賣”行為

從法律規(guī)定來看，無論是《合同法》第230條還是房屋租賃合同司法解釋中關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，均明確了優(yōu)先購買權(quán)系基于在出租人出賣租賃房屋的前提下。而房屋租賃合同司法解釋第21條、22條則補(bǔ)充解釋了出租人的折價(jià)變賣、拍賣的情形同樣屬于出賣行為。

但需要指出的是，在實(shí)踐中對出賣的理解不應(yīng)做擴(kuò)大解釋，即對其他相似行為作嚴(yán)格的理解。具體而言，實(shí)踐中已經(jīng)基本形成了較為統(tǒng)一的意見，即對“互易”、“置換”、“出資入股”等行為不應(yīng)理解為“出賣”。（參見：吉林省高級人民法院作出的（2014）吉民申字第83號判決、新疆克拉瑪依市中級人民法院作出的（2015）克中民二終字第90號判決）

2.“主體”條件的前置考量

根據(jù)上述分析，在判斷是否符合同等條件的問題上，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)綜合判斷。但需要特別指出的是，在優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)如果優(yōu)先購買權(quán)人沒有購買轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之主體資格，則可能會產(chǎn)生直接否認(rèn)其可以負(fù)擔(dān)“同等條件”。

最有代表性的即近親屬購買房屋將使承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)的情況，根據(jù)房屋租賃合同司法解釋第24條規(guī)定出租人將房屋出賣給近親屬，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。另外，如集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等均會受到主體資格的限制。因此，本文認(rèn)為在具體案件中如果遇到優(yōu)先購買權(quán)人不符合特殊主體要求的，將會直接否認(rèn)權(quán)利人的優(yōu)先購買權(quán)，而且應(yīng)當(dāng)視為“前置于其他條件”的條件（參考：鎮(zhèn)江市中級人民法院的[2015]鎮(zhèn)民終字第00964號判決）。

3.各項(xiàng)條件之間的順位

由于物權(quán)法司法解釋（一）第十條中明確列舉了轉(zhuǎn)讓價(jià)格、履行方式及期限這些條件。在實(shí)際判斷中，這三項(xiàng)條件及其他條件之間是否存在先后順序，則存在不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為：這三項(xiàng)因素是先后關(guān)系，如果價(jià)格條件不同等，也就無須再考慮在價(jià)款履行方式和期限上是否同等的問題。但本文并不贊同該觀點(diǎn)，本文認(rèn)為該三項(xiàng)條件及其他條件應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)并列的狀態(tài)，或者說在具體個(gè)案中對同等條件的判斷并非簡單地認(rèn)定價(jià)格或履行方式是否有利于出賣人，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、履行方式及履行期間在內(nèi)的所有條件綜合判斷是否有利于出賣人進(jìn)行判斷權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)是否給出“同等條件”。舉例而言，假設(shè)出賣人（按份共有人或出租人）打算出售其持有的按份共有之份額或租賃房屋，而第三人表示愿意出價(jià)人民幣1，000元購買該共有份額，但需要以分期10年，每年100元的方式分期付款；而優(yōu)先購買權(quán)人（按份共有人或承租人）知道了上述事實(shí)后表示愿意一次性出價(jià)人民幣900元購買該共有份額。若以“各項(xiàng)條件之間存在先后順位”的觀點(diǎn)進(jìn)行判斷，則在該案例中應(yīng)當(dāng)是總價(jià)1，000元的第三人條件更為優(yōu)待，而優(yōu)先購買權(quán)人顯然不能達(dá)到“同等條件”的要求。但如果出讓人急需用錢，則本文認(rèn)為的優(yōu)先購買權(quán)人開出的條件先讓更符合出讓人的利益，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)達(dá)到甚至超過了“同等條件”，可以行使優(yōu)先購買權(quán)。

根據(jù)上述分析，在考量各項(xiàng)具體條件時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)以最有利于出讓人利益的基礎(chǔ)，綜合判斷優(yōu)先購買權(quán)人開出的條件是否符合“同等條件”。

4.其他條件的范圍

物權(quán)法解釋（一）第十條中“等因素”的字樣，明確表明除了前述三項(xiàng)被列舉的因素外，仍然應(yīng)當(dāng)考慮其他各條件。

首先，對于其他條件的范圍問題，本文認(rèn)為可以參考合同法第12條中對合同必要條款的列舉，即除了前述三項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)考慮履行地點(diǎn)、違約責(zé)任、解決爭議的具體條件。

其次，除了上述“合同必要條款”外，同樣應(yīng)當(dāng)考慮非必要條款的具體條件。舉例而言，若出租人的本次交易的成功與否、交易價(jià)格可能涉及出租人的其他交易或經(jīng)營行為，則出租人必須要求交易相對人對交易細(xì)節(jié)進(jìn)行保密，在此情況下，則應(yīng)當(dāng)考察承租人或第三人的保密程度、保密手段等條件是否可以形成同等條件。

最后，本文認(rèn)為，除了合同條款作為交易條件本身之外，承租人與第三人本身的經(jīng)營背景（或理解為財(cái)務(wù)上的商譽(yù)概念）應(yīng)當(dāng)也被視作交易條件之一。如要求行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人早已上了“全國失信被執(zhí)行人名單”，或者通過“全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)”中查詢出承租人存在大量被申請執(zhí)行且未執(zhí)行完畢的情況，則在其他合同商業(yè)條件均相同的情況下，就貿(mào)然判斷承租人符合“同等條件”則可能對出租人帶來利益上的損失，這與“出租人利益最大化”的原則并不相符。

5.第三人可以提高條件

在具體操作中，承租人將其與第三人已經(jīng)協(xié)商確定的合同條件通知承租人后，承租人若行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，第三人能否繼續(xù)以有利于出租人為原則提高合同條件？本文認(rèn)為這一問題涉及到優(yōu)先購買權(quán)行為中出租人“通知”行為及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)“行權(quán)”行為的性質(zhì)問題。

若將通知行為理解為要約，而承租人行權(quán)的行為理解為對于出租人要約的承諾，則根據(jù)合同法原理，當(dāng)承租人行權(quán)的意思表示到達(dá)出租人之時(shí)，雙方的買賣合同既已成立。同時(shí)《合同法》230條的表述為“……承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，從該文本似乎也可以認(rèn)為只要承租人向出租人發(fā)出行權(quán)行為，就視為雙方的買賣合同已經(jīng)成立。而在司法實(shí)踐中，同樣有法院采取這一觀點(diǎn)，并以此邏輯直接判定承租人與出租人之間已經(jīng)成立同等條件的買賣合同（參見：萊蕪市中級人民法院作出的（2016）魯12民終144號判決及安慶市中級人民法院作出的（2015）宜民一終字第00365號判決）。

而相對的，也有觀點(diǎn)將出租人的通知行為理解為附條件的要約邀請，將承租人行權(quán)的行為理解為對于出租人要約的承諾。基于此邏輯，即使承租人向出租人作出的行權(quán)行為已經(jīng)實(shí)際到達(dá)，但出租人同樣有權(quán)作出承諾或拒絕。

本文贊同第二種觀點(diǎn)，理由有二：第一，優(yōu)先購買權(quán)的行使系基于出租人與第三人之間合同合法有效且已經(jīng)生效為前提的，即如果出租人與第三人之間的買賣合同并未生效或被認(rèn)定為無效，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)就失去了基礎(chǔ)。從這一原則理解，如果出租人直接拒絕與第三人簽訂合同，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)之前提已經(jīng)喪失。據(jù)此可以認(rèn)為出租人仍然有權(quán)拒絕該等條件的承諾（無論是承租人還是第三人作出的）。第二，優(yōu)先購買權(quán)雖然屬于一項(xiàng)法定的權(quán)利，但其立法的價(jià)值在于維護(hù)房屋使用上的穩(wěn)定性，而優(yōu)先購買權(quán)的行使同樣需要尊重“出租人利益最大化”為原則，基于此，本文認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不應(yīng)以破壞出租人利益最大化作為代價(jià)，因此認(rèn)可并鼓勵(lì)第三人提高原有合同條件應(yīng)當(dāng)視為更為重要的價(jià)值而被保護(hù)。據(jù)此，本文認(rèn)為在承租人行使了優(yōu)先購買權(quán)后，應(yīng)當(dāng)允許第三人提高合同條件。

四、結(jié)論

本文認(rèn)為，有鑒于保護(hù)租賃房屋使用的穩(wěn)定性，法律賦予承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。但與此同時(shí)，出租人出售房屋之目的系為了自己的利益最大化，故基于承租人優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)請求權(quán)的前提下，應(yīng)當(dāng)以滿足出租人利益最大化為原則，在符合這一原則的前提下保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)。

實(shí)習(xí)編輯/代重陽